房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制解析

趙霞

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得了良好的成績(jī)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中很多人只重視事中成本控制問題，而忽略了前期的成本控制，本文針對(duì)這一問題進(jìn)行了闡述，結(jié)合成本控制的原則和重要性，制定了一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方面的改進(jìn)措施，并提出一些建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目前期；成本控制

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前 言：

黨的十八大以來，國家出臺(tái)了各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到了更多的挑戰(zhàn)，在這一嚴(yán)峻形勢(shì)下，如何更好地控制成本，尤其是開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制，成為各個(gè)開發(fā)企業(yè)的首要問題。它關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述。

改革開放以來，城市土地制度和住房制度得到了一系列的改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速穩(wěn)定的發(fā)展。近年來，特別是在過去的十一五期間，房地產(chǎn)為推動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，并且在未來房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍有巨大的貢獻(xiàn)。但是從實(shí)際可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了許多問題，如房?jī)r(jià)過高收入低，投資性購房偏多，供求矛盾等一些問題，特別是在土地資源匱乏的環(huán)境中，各項(xiàng)投入成本的增大，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)發(fā)展就必須要進(jìn)行成本合理控制。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目成本控制的必要性。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，它能否正常發(fā)展直接關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)水平的提高。要使企業(yè)可以獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，在保障商品高質(zhì)量的同時(shí)能給客戶更多的優(yōu)惠，讓人們過上安居樂業(yè)的生活，就必須要科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，而且成本控制可以使企業(yè)獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，讓企業(yè)在長久發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則

2.1全面性原則。

它由全過程全方位和全員成本控制組成。要求房地產(chǎn)項(xiàng)目從支出到獲益的整個(gè)生產(chǎn)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)和參與部門都要進(jìn)行成本控制，科學(xué)合理的制定成本管理體系，并在實(shí)際中很好地實(shí)施，使得項(xiàng)目成本一直處于企業(yè)的監(jiān)督控制下。最小化原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制時(shí)應(yīng)該努力節(jié)約成本，使成本支出最小化，要盡可能的實(shí)現(xiàn)各種節(jié)約成本的可能性，還要結(jié)合實(shí)際，制定科學(xué)合理的措施降低成本。

2.2實(shí)時(shí)控制原則。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次交付的，所以在控制成本時(shí)要注重實(shí)時(shí)控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提前預(yù)算階段進(jìn)行的成本控制只是以項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容為依據(jù)，以便為后來的成本控制提供一個(gè)參考的標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目馬上結(jié)束進(jìn)行的成本控制，由于項(xiàng)目工程馬上完工，即使在監(jiān)督工程中發(fā)現(xiàn)了偏差，也已經(jīng)來不及對(duì)其進(jìn)行修改了，末期的成本控制，于項(xiàng)目工程即將完工，項(xiàng)目成本盈余基本已成定局，即使通過成本監(jiān)督發(fā)現(xiàn)了偏差，或許也已經(jīng)來不及修正了。所以必須保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制實(shí)行實(shí)施控制原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

1.土地競(jìng)拍階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地競(jìng)拍階段和決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，其結(jié)果對(duì)整體項(xiàng)目投資有決定性的影響。

1.1項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

機(jī)會(huì)研究實(shí)質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行初步探討，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)土地周邊的市場(chǎng)情況和基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型已開發(fā)項(xiàng)目的投資額、土地競(jìng)拍價(jià)格和銷售價(jià)格情況；政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析；項(xiàng)目開發(fā)土地的SWOT分析；判斷此項(xiàng)目是否值得投資，確定土地的最高項(xiàng)目競(jìng)拍價(jià)格，以決定是否發(fā)起項(xiàng)目，參與該項(xiàng)目的土地競(jìng)拍。在此階段，沒有工藝流程圖、平面布置圖和設(shè)備分析情況，主要靠比照同類型已投產(chǎn)項(xiàng)目的投資額并考慮價(jià)格變化因素等進(jìn)行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得進(jìn)一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競(jìng)拍

根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果，參與土地競(jìng)拍，編制詳細(xì)的競(jìng)拍報(bào)價(jià)策略。土地競(jìng)拍價(jià)格的高低關(guān)系到項(xiàng)目成本控制的成敗，是項(xiàng)目成本的第一部分。競(jìng)拍過程中依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，隨時(shí)調(diào)整報(bào)價(jià)，當(dāng)超過最高競(jìng)拍價(jià)格時(shí)，放棄該項(xiàng)目。

2.立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制。立項(xiàng)環(huán)節(jié)所需要的費(fèi)送相對(duì)于房地產(chǎn)的其它成本來說所占比例不大，但是它卻對(duì)成本控制帶來很大的影響，由于立項(xiàng)是計(jì)劃預(yù)算，后面階段的好壞直接受它影響，所以它是成本控制的關(guān)鍵，在進(jìn)行立項(xiàng)環(huán)節(jié)過程中要科學(xué)合理的對(duì)成本因?yàn)榱㈨?xiàng)就四是計(jì)劃預(yù)算，它的好壞直接影響到了后面所有階段，所以它是整個(gè)成本控制的、利潤等進(jìn)行預(yù)算，預(yù)測(cè)項(xiàng)目是否具有可行性，使資源能夠得到充分的利用。以下幾點(diǎn)就是應(yīng)該要做到的：首先要準(zhǔn)確的估算房地產(chǎn)開發(fā)的成本，它對(duì)項(xiàng)目能否可行和成本控制都是非常重要的，能使成本控制由事后轉(zhuǎn)向事前。

3.設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。用圖紙把設(shè)計(jì)思路表示出來就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，要做出施工運(yùn)算就要先繪制完成施工圖，所以設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)使控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在，企業(yè)要想帶來更多的利益同時(shí)能對(duì)社會(huì)帶來很好的社會(huì)效益就必須制定一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案。但在實(shí)際過程中可以看出，由于房地產(chǎn)企業(yè)不太重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，使成本控制不能進(jìn)行。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是工程造價(jià)的關(guān)鍵，因?yàn)橐凑赵O(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，所以在實(shí)際操作過程中要嚴(yán)格的實(shí)行工程招投標(biāo)制度。房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到成本控制的作用必須要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)體系，并加強(qiáng)管理。要公平合理的用招標(biāo)形式選擇設(shè)計(jì)單位；同時(shí)更具實(shí)際情況進(jìn)行分片招標(biāo)，因?yàn)橐粋€(gè)單位完成一個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用會(huì)太高。其次，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)要用數(shù)據(jù)說話，尤其在定量分析方面更要注重。在設(shè)計(jì)限額的限制下使項(xiàng)目設(shè)計(jì)能達(dá)到目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)和技術(shù)進(jìn)行嚴(yán)格的投資限額設(shè)計(jì)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位要承擔(dān)責(zé)任，所以在執(zhí)行過程中要嚴(yán)格進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

4.招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目最敏感的環(huán)節(jié)就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)，是房地產(chǎn)成本控制很關(guān)鍵的階段。要想避免哄抬標(biāo)價(jià)現(xiàn)象，避免低價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致低質(zhì)量工程就要采用合理正確的中標(biāo)方法。在實(shí)際過程中需要做到以下幾點(diǎn)：首先招標(biāo)要嚴(yán)格實(shí)行公平、公正、公開原則，大力宣傳招標(biāo)信息，嚴(yán)格審查前來招標(biāo)的企業(yè)，甚至要進(jìn)行實(shí)地考察。施工隊(duì)伍的好壞直接會(huì)影響到工程造價(jià)控制的成敗，所以企業(yè)要想成功就必須要求施工方有很強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力。其次，要做好對(duì)招標(biāo)文件工作的組織。要嚴(yán)格控制招標(biāo)所需要的條件，認(rèn)真制定標(biāo)書和標(biāo)底，做好評(píng)標(biāo)方面的工作。招標(biāo)書必須要準(zhǔn)確全面，項(xiàng)目標(biāo)底要確保質(zhì)量，合理控制造價(jià)的下限。另外，確定中標(biāo)者不能只以低價(jià)中標(biāo)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，要避免產(chǎn)生惡意競(jìng)爭(zhēng)和抵制產(chǎn)品的出現(xiàn)。要采取合理低價(jià)是要以保證工期和質(zhì)量為前提的。

5.施工環(huán)節(jié)成本控制。整個(gè)項(xiàng)目最大的成本支出便是施工階段，這個(gè)階段所進(jìn)行的成本控制主要是嚴(yán)格對(duì)照預(yù)算成本，不能與預(yù)算成本產(chǎn)生太大誤差。施工階段對(duì)成本的影響不大，所以節(jié)約的可能性不大，但是卻很可能浪費(fèi)，如果不能很好地控制很容易會(huì)使成本急劇增長。目前還是由監(jiān)理公司來承擔(dān)質(zhì)量、成本、以及工期控制，但在實(shí)際看來大多數(shù)監(jiān)理公司由于工作人員和質(zhì)量不太平均，導(dǎo)致工作只停留在質(zhì)量控制上，所以還是由建筑單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。要求建筑公司使用先進(jìn)的施工隊(duì)伍和施工方案進(jìn)行建設(shè)，盡可能的減少工期，降低人工浪費(fèi)和材料浪費(fèi)，這就要求在建設(shè)方面做好事前控制。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)全過程、全方位、全員的實(shí)時(shí)控制，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的綜合平衡。尤其是在進(jìn)行全過程的成本控制過程中要對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)把握與控制，全面綜合的進(jìn)行考慮，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段，在質(zhì)量控制、工期控制、和投資控制等階段統(tǒng)一起來；同時(shí)，應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)管理的理論，事先確定成本目標(biāo)，實(shí)施科學(xué)動(dòng)態(tài)的管理，并采取主動(dòng)控制。從而實(shí)現(xiàn)對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、取得更大的經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)。

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