導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因

導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因

自2008年以來(lái)，增發(fā)貨幣已經(jīng)成為全球性的趨勢(shì)。在這種態(tài)勢(shì)下，下一波金融危機(jī)極有可能是高通脹帶動(dòng)高房?jī)r(jià)。

2014年11月22日，中國(guó)央行時(shí)隔兩年再度降息，被一些人解讀為中國(guó)政府扛不住了，又要對(duì)房地產(chǎn)救市，認(rèn)為房?jī)r(jià)又要漲了。宏觀調(diào)控縱然是近年中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的要素之一，但也僅是其一，而且不是長(zhǎng)期要素。而偏執(zhí)地認(rèn)為漲就是壞、跌就是好的人，是需要了解些基本經(jīng)濟(jì)要素的。

一般說(shuō)來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降大致有十種原因。

第一，供過(guò)于求。在供過(guò)于求的情況下，價(jià)格下降，這是一個(gè)最簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也是這樣。如果在某個(gè)地區(qū)（或國(guó)家），新建的商品房和二手房的數(shù)量超過(guò)了市場(chǎng)需求，形成買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者當(dāng)然要考慮壓低房?jī)r(jià)，省幾個(gè)錢(qián)。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求要認(rèn)真地分析供給和需求。從總體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。但是，并不排除在某些地區(qū)局部出現(xiàn)供大于求。例如，在鄂爾多斯盲目蓋了一大片別墅，賣(mài)不出去，不得不掉價(jià)。在市場(chǎng)上這種由于判斷失誤、過(guò)度投資的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，市場(chǎng)機(jī)制自然會(huì)起作用，將供求關(guān)系調(diào)節(jié)到一個(gè)新的均衡點(diǎn)。

第二，資金流。如果大量資金流入某個(gè)地區(qū)（或國(guó)家）的資本市場(chǎng)，就很可能推高股市和房?jī)r(jià)。如果突然撤資，也可能導(dǎo)致這個(gè)地區(qū)（或國(guó)家）的股市、房市陷入蕭條。2008年美國(guó)遭遇金融危機(jī)，大量外資退出中國(guó)市場(chǎng)，導(dǎo)致中國(guó)的股市和房市雙雙下跌。2009年美國(guó)奧巴馬政府采取貨幣寬松政策，大印鈔票，因?yàn)橥獠抠Y金流轉(zhuǎn)向，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)再度暴漲?？偟膩?lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，房?jī)r(jià)上漲的概率比較大?？墒且膊荒芘懦植康貐^(qū)資金外流導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的可能。例如，溫州在2011年遭遇金融危機(jī)，資金斷鏈，導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)急劇下跌。

第三，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成局部地區(qū)居民大批外移，出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩。例如，美國(guó)的匹茲堡（Pittsburg）曾經(jīng)是美國(guó)的鋼都、第五大城市，在上世紀(jì)70年代，美國(guó)鋼鐵工業(yè)走下坡路，大量鋼廠關(guān)門(mén)倒閉，鋼鐵工人不得不紛紛出走，到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉（Monongahela）河谷，如今那里的房屋大量過(guò)剩，出現(xiàn)了好幾個(gè)幾乎無(wú)人居住的“鬼區(qū)”。這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格跌得一塌糊涂。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成的房?jī)r(jià)下跌必然是局部地區(qū)的現(xiàn)象。

徐滇慶加拿大西安大略大學(xué)休倫學(xué)院經(jīng)濟(jì)系終身教授北京師范大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算研究院教授北京大學(xué)、香港科技大學(xué)、中山大學(xué)、西安交通大學(xué)、華中科技大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)等名校客座教授沈陽(yáng)市政府經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)被譽(yù)為“中國(guó)民營(yíng)銀行之父”

第四，環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災(zāi)害，嚴(yán)重?fù)p害居民的生活品質(zhì)，有錢(qián)人紛紛逃離，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格下降。例如，加拿大哈密爾頓（Hamilton）的鋼廠排出的煙塵使得周?chē)康禺a(chǎn)價(jià)格明顯低于其他地區(qū)。在底特律市中心，由于犯罪率較高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在一段時(shí)期內(nèi)下跌。

第五，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，由于失業(yè)率升高，居民收入水平下降，會(huì)使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下降。例如，在1990年的經(jīng)濟(jì)衰退中美國(guó)東北部和西部的房?jī)r(jià)分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)走出低谷，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過(guò)，在房地產(chǎn)供給彈性較低的地區(qū)即使在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期房?jī)r(jià)也不會(huì)下降。美國(guó)的硅谷地區(qū)（San Jose）在2000年之后遭遇了IT產(chǎn)業(yè)泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業(yè)大規(guī)模裁員或破產(chǎn)，失業(yè)率上升，可是房?jī)r(jià)非但沒(méi)有下降反而繼續(xù)攀升。在2008年美國(guó)金融危機(jī)之后，加州房?jī)r(jià)曾經(jīng)急劇下跌，但是硅谷的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

第六，如果爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，在戰(zhàn)火綿延的地區(qū)人們逃難還來(lái)不及，哪里還顧得上房子？前些年，在非洲一些國(guó)家中內(nèi)戰(zhàn)不斷，大量難民越境逃亡，房?jī)r(jià)跌到零點(diǎn)。

第七，利率、稅率上升。如果長(zhǎng)期真實(shí)利率出乎意料上升或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。不過(guò)，由于經(jīng)濟(jì)基本要素的原因而產(chǎn)生的房?jī)r(jià)波動(dòng)是相對(duì)溫和的。這種波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期有著一定的相關(guān)性。

第八，土地政策放松。如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓低房?jī)r(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)。

第九，政府干預(yù)。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的稅收政策，或者直接規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯地壓抑房?jī)r(jià)。但是，政府政策能不能真的把房?jī)r(jià)壓下來(lái)？經(jīng)濟(jì)理論早已證明，除非政府直接設(shè)定房?jī)r(jià)（如同在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的價(jià)格管理）無(wú)論是采取貨幣政策或財(cái)政政策都只能在一段時(shí)間內(nèi)壓抑房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來(lái)看，人們的理性預(yù)期將在很大程度上抵消政府貨幣、財(cái)政政策的作用。政府干預(yù)在短期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是，這并不能從根本上解決問(wèn)題。如果政府干預(yù)政策多變，反而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，越調(diào)越高。

有人說(shuō)：“（調(diào)控）政策出來(lái)以后只有兩個(gè)可能，第一個(gè)可能是半路收回去，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)它會(huì)把經(jīng)濟(jì)打垮；第二種可能就是一定把經(jīng)濟(jì)打垮，就是說(shuō)你一定想讓行政限制房地產(chǎn)需求的政策生效，如果一定要見(jiàn)到它生效，那代價(jià)就是把經(jīng)濟(jì)打垮，經(jīng)濟(jì)不垮房?jī)r(jià)下不去?！蓖艘蝗f(wàn)步說(shuō)，假若經(jīng)濟(jì)垮了，房?jī)r(jià)就一定會(huì)下降嗎？到2012年年底，銀行里居民存款已經(jīng)超過(guò)43萬(wàn)億元，占GDP的80%。如果經(jīng)濟(jì)垮了，居民存款還會(huì)繼續(xù)保留在銀行里嗎？只要流出來(lái)10%，甚至5%，進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)，一定導(dǎo)致物價(jià)暴漲。人們看著手中貨幣貶值，除了搶購(gòu)各種商品之外，難道就沒(méi)有想到買(mǎi)房保值？你買(mǎi)我也買(mǎi)，有多少住房可供購(gòu)買(mǎi)？如果經(jīng)濟(jì)垮了，不是物價(jià)漲就是房?jī)r(jià)漲，甚至可能物價(jià)和房?jī)r(jià)一起漲。在這種情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下降豈非癡人說(shuō)夢(mèng)？

第十，遭遇金融危機(jī)。人們常說(shuō)，在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，房地產(chǎn)價(jià)格一落千丈。在1990年日本、中國(guó)臺(tái)灣遭遇金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌。日本的房地產(chǎn)價(jià)格跌了3倍多。在1997年亞洲金融危機(jī)中，泰國(guó)、中國(guó)香港的房?jī)r(jià)大幅度下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰導(dǎo)致了嚴(yán)重的銀行危機(jī)，把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖進(jìn)低谷，給國(guó)家和民眾造成了嚴(yán)重的損失。

經(jīng)常聽(tīng)到一些人說(shuō)，遭遇金融危機(jī)之后房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌。好像金融危機(jī)一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。這話不全面。從理論上來(lái)看，金融危機(jī)分為兩種。一種是不增發(fā)貨幣的金融危機(jī)，一種是增發(fā)貨幣的金融危機(jī)。日本、中國(guó)香港、泰國(guó)等遭遇的是不增發(fā)貨幣的金融危機(jī)。在金融危機(jī)的沖擊下，銀行不良貸款急速上升，許多銀行破產(chǎn)倒閉。大量企業(yè)關(guān)門(mén)停產(chǎn)，大量員工被解雇失業(yè)。人們連維持正常生活水平都成問(wèn)題，哪里來(lái)的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)住宅？由于中央銀行堅(jiān)持不額外增發(fā)貨幣，因此通貨膨脹率并不高，在這種情況下房?jī)r(jià)下降。

可是，人們往往忽略了還有另外一種增發(fā)貨幣型的金融危機(jī)。屬于這類(lèi)金融危機(jī)的典型有俄國(guó)、土耳其和津巴布韋等。在遭遇金融危機(jī)之后，銀行不良貸款急劇上升，為了拯救銀行，政府不得不大量增發(fā)貨幣，導(dǎo)致貨幣急劇貶值，物價(jià)飛漲。盡管人們拿到越來(lái)越多的錢(qián)，可是手中的貨幣越來(lái)越不值錢(qián)。居民手里有大量貨幣，為了保值，人們爭(zhēng)先恐后購(gòu)買(mǎi)住宅。只要有人賣(mài)房，就有人接手。結(jié)果，在物價(jià)飛漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲得比物價(jià)還快。房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象，在大量增發(fā)貨幣的情況下，房?jī)r(jià)是不可能大幅度下降的。

因此，在回答金融危機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊之前，首先要判斷面對(duì)的是哪一類(lèi)金融危機(jī)。如果屬于不增發(fā)貨幣的金融危機(jī)，則房?jī)r(jià)會(huì)下降。如果屬于增發(fā)貨幣的金融危機(jī)，房?jī)r(jià)非但不降，還可能暴漲。在2012年，人們面對(duì)的是增發(fā)貨幣的危機(jī)還是不增發(fā)貨幣的危機(jī)？自2008年以來(lái)，增發(fā)貨幣已經(jīng)成為全球性的趨勢(shì)。在這種態(tài)勢(shì)下，下一波金融危機(jī)極有可能是高通脹帶動(dòng)高房?jī)r(jià)。由于國(guó)際金融市場(chǎng)存在著許多不確定因素，物價(jià)和房?jī)r(jià)究竟在什么時(shí)候暴漲，漲幅幾何，還要拭目以待。