論房產(chǎn)稅的公平、效率及政策

中共福建省委黨校

邱泰如

論房產(chǎn)稅的公平、效率及政策

中共福建省委黨校

邱泰如

要客觀全面地分析我國房產(chǎn)稅在實現(xiàn)公平和效率方面的效應(yīng)。為了使房產(chǎn)稅體現(xiàn)公平、效率原則，需要處理好土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系，合理選擇征稅方式，調(diào)整涉及房地產(chǎn)的稅收結(jié)構(gòu)，合理確定房產(chǎn)稅征收范圍、減免優(yōu)惠和計稅依據(jù)，搞好房產(chǎn)評估，并優(yōu)化房產(chǎn)稅稅率。

房產(chǎn)稅；公平；效率；效應(yīng)；政策

我國房產(chǎn)稅的改革涉及千家萬戶的切身利益，應(yīng)堅持房產(chǎn)稅法治原則，在廣泛征求民意和充分論證的基礎(chǔ)上制定和完善房產(chǎn)稅政策。本文分析我國房產(chǎn)稅在實現(xiàn)公平和效率方面的效應(yīng)，并探討體現(xiàn)公平、效率原則的房產(chǎn)稅政策。

一、房產(chǎn)稅公平、效率效應(yīng)的分析

我國房產(chǎn)稅要體現(xiàn)公平、效率原則，為此首先必須客觀全面地分析房產(chǎn)稅在實現(xiàn)公平、效率方面的效應(yīng)。

(一)房產(chǎn)稅公平效應(yīng)的分析。

1.房產(chǎn)稅的公平原則。稅收的公平從廣義上講包括經(jīng)濟公平和社會公平，從狹義上說就是社會公平。我們認(rèn)為，稅收的社會公平是指：根據(jù)納稅人的支付能力、福利水平和受益原則，公平地分配稅負(fù)，并使納稅人稅后可支配收入差距控制在社會可接受的范圍內(nèi)，首先應(yīng)能保證納稅人基本的生活需要。稅收公平有橫向公平和縱向公平，涉及納稅能力原則和受益原則。對于稅收的橫向公平，國外一部分學(xué)者關(guān)注的是稅收政策結(jié)果(獲得效用和社會福利最大化或幸福增進(jìn))，庇古、約翰森、邁耶、費爾德斯、Frank、Jung qvist,Lhlig、Mankiw等就持這種觀點；另一部分學(xué)者(如埃奇沃思、西蒙斯、馬斯格雷夫、薩繆爾森、斯蒂格里茨、布坎南等)則注重實現(xiàn)稅收政策結(jié)果所采用的手段。應(yīng)該說稅收橫向公平是結(jié)果公平和手段公平的結(jié)合。稅收橫向公平是指支付能力、效用和福利水平相同的人同等納稅，或根據(jù)納稅人所獲得相同的公共產(chǎn)品利益而繳納同等稅收。①邱泰如：《稅收的效率和公平原則的理論與稅收完善》，載于《現(xiàn)代經(jīng)濟探討》2008年第12期，第41頁。實現(xiàn)稅收橫向公平會受到市場競爭不充分、信息和能力顯示不完全的制約，且獲得相同收入的納稅人的個人偏好、所得來源、能力、人力資本投入、付出的代價等是有差別的。

衡量納稅能力的標(biāo)準(zhǔn)有客觀說和主觀說?？陀^說的標(biāo)準(zhǔn)有所得、支出和財富標(biāo)準(zhǔn)。此外，米爾利斯認(rèn)為，個體的智商、學(xué)歷、年齡等指標(biāo)也可作為收入能力的替代。納稅能力的主觀說涉及功利主義、納什、羅爾斯、阿特金森、平等主義、概率平等主義等社會福利函數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。主觀說強調(diào)納稅人在納稅后的邊際效用相同或主觀幸福的增進(jìn)。

房產(chǎn)稅的公平原則包括納稅能力原則和受益原則。首先，其納稅能力原則是指根據(jù)納稅人的支付能力承擔(dān)房產(chǎn)稅稅負(fù)，首先應(yīng)能保證納稅人基本生活需要。其次，對于財產(chǎn)稅的受益原則，一部分國外學(xué)者認(rèn)為，政府提供的公共產(chǎn)品既保護(hù)了私人財產(chǎn)安全，又使私人財產(chǎn)得到增值，因而私人財產(chǎn)擁有者應(yīng)根據(jù)獲得這些公共產(chǎn)品利益的大小而繳納相應(yīng)財產(chǎn)稅。不過，稅收的受益原則一般適用于那些受益邊界較為清晰和具有一定的消費競爭性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。根據(jù)受益原則征收的不動產(chǎn)稅會受到有關(guān)因素的制約，比如：某些地方公共產(chǎn)品對窮人比對富人更為需要，倘按受益原則就會使窮人比富人多繳納相應(yīng)的不動產(chǎn)稅，而窮人納稅能力卻很有限；斯蒂格里茨等曾指出，至少在美國，在教育和社區(qū)提供的其他服務(wù)中具有很大的再分配因素；蒂布特假設(shè)社區(qū)提供的公共產(chǎn)品在各社區(qū)間沒有外溢性，而現(xiàn)實中地方行政轄區(qū)的公共產(chǎn)品受益范圍不可能是全封閉的；即使不動產(chǎn)稅收入按受益原則使用，也可能存在與不動產(chǎn)稅收入用途相同的有關(guān)地方稅費重復(fù)繳付。

2.房產(chǎn)稅社會公平效應(yīng)的分析。業(yè)主擁有房產(chǎn)的檔次和數(shù)量在一定條件下和不同程度上反映了業(yè)主的收入和財富水平，且業(yè)主的財產(chǎn)變現(xiàn)能力和現(xiàn)金流量與擁有房產(chǎn)的出租出售密不可分。從這一方面看，對投機性投資房產(chǎn)和家庭人均占有過大面積的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，并把其稅收收入用于保障房建設(shè)和關(guān)系民生的地方公共產(chǎn)品，可在一定條件下和不同程度上反映稅收的公平原則(納稅能力原則和受益原則)，也能適度調(diào)節(jié)財富分配。

然而也應(yīng)看到，從對不動產(chǎn)保有稅限制動機的研究角度，布倫南、安德森、菲歇爾等曾指出不動產(chǎn)保有稅在公平方面的缺陷。世界銀行聘請的國際財稅專家Boy Babl在中國高級官員財政政策研討會上曾指出，“財產(chǎn)稅是一種不受歡迎的稅，第一，財產(chǎn)的作價僅是猜測，不是它的實際價值。第二，財產(chǎn)的價值沒有實現(xiàn)，卻要納稅”。*方曉丘等主編：《財政改革與國外經(jīng)驗借鑒》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社1990年版，第330頁。房產(chǎn)稅納稅人收入(所得)和現(xiàn)金支付能力與房產(chǎn)價值不匹配。以自住(未出售出租)房為例，擁有相同評估價房產(chǎn)的納稅人在負(fù)債(如購房款中有無借貸及借貸數(shù)額)、收入(所得)和現(xiàn)金支付能力上存在差別，甚至出現(xiàn)納稅人自住房評估價上升(如房產(chǎn)市價上漲)而收入?yún)s減少(退休、失業(yè)等原因所使然)的狀況。有鑒于此，在國際上，對房產(chǎn)稅的征收范圍、計稅價值和稅率等方面實行一系列限制，旨在于適度減輕納稅人尤其是住宅納稅人的稅負(fù)?？傊?，在實現(xiàn)社會公平方面，既不能一概否定合理征收房產(chǎn)稅的積極作用，又不可完全忽視房產(chǎn)稅在體現(xiàn)納稅能力原則上存在某種缺陷。

(二)房產(chǎn)稅經(jīng)濟效率效應(yīng)的分析。

1.房產(chǎn)稅的效率原則。稅收效率原則包括經(jīng)濟效率和制度效率原則。稅收的經(jīng)濟效率是指：政府通過稅收制度在把數(shù)量既定的資源轉(zhuǎn)給公共部門和在實行稅收調(diào)節(jié)的過程中，應(yīng)盡量做到對資源的配置和使用的扭曲所造成的福利損失和效率損失最小化，同時要合理發(fā)揮稅收對提高資源配置效率的作用，以促進(jìn)經(jīng)濟效率提高和可持續(xù)發(fā)展。稅收的經(jīng)濟效率的標(biāo)準(zhǔn)是稅收超額負(fù)擔(dān)和福利損失最小化，以及稅收額外收益最大化。*邱泰如：《稅收的公平、效率原則與稅收制度完善》，載于《紅旗文稿》2008年第19期，第21頁。稅收的經(jīng)濟效率涉及稅收的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。一方面，如果市場處于或接近于完全競爭狀態(tài)，不存在外部效應(yīng)，或消費者偏好正確，由市場配置能實現(xiàn)資源配置優(yōu)化，稅收就應(yīng)注意稅收中性原則，以盡量避免或降低稅收的超額負(fù)擔(dān)以及對經(jīng)濟運行和資源配置的扭曲效應(yīng)；另一方面，當(dāng)出現(xiàn)市場失靈時，可合理發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用(稅收的校正原則)，以此獲得稅收的額外收益最大化。在影響經(jīng)濟效率方面，房產(chǎn)稅應(yīng)能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理開發(fā)、有效利用和優(yōu)化配置，并盡量做到房產(chǎn)稅超額負(fù)擔(dān)和扭曲作用的最小化。

2.房產(chǎn)稅經(jīng)濟效率效應(yīng)的分析。拉姆齊的最優(yōu)商品稅論、米爾利斯等最優(yōu)所得稅論，以及chamLey、Juddy等的動態(tài)最優(yōu)資本稅論和哈伯根的稅收一般均衡分析等，都強調(diào)了稅收的經(jīng)濟效率。對這些觀點的正確性和適用性尚需進(jìn)一步加以討論，但這些觀點對分析房產(chǎn)稅的經(jīng)濟效率效應(yīng)不無啟迪。對于不動產(chǎn)稅的效率效應(yīng)，國外經(jīng)濟學(xué)者眾說紛紜。持受益原則分析的學(xué)者(如奧茨)認(rèn)為，住宅資本是不可流動的，因而不動產(chǎn)稅不存在資本的再分配效應(yīng)，但卻會降低住宅價值。有的學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)稅是對土地和住宅課征的貨物稅和資本稅。他們在引進(jìn)不同的土地和資本的供給彈性以及住宅需求彈性后，分別進(jìn)行不動產(chǎn)稅稅負(fù)的局部均衡分析和一般均衡分析，進(jìn)行不動產(chǎn)稅的貨物稅效應(yīng)和利潤稅效應(yīng)分析。*Mieszkowski,P.The Property Tax:An Excise Tax or a Profits Tax?[J] The Journal of Political Economy,1972,1[1]:73-96.還有一部分學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)稅與其他稅收相比對資源配置影響相對較小。其中，2010年經(jīng)合組織(OECD)的研究認(rèn)為，不動產(chǎn)稅和公司所得稅對經(jīng)合組織成員國經(jīng)濟增長損害分別為最小和最大。這與大多數(shù)OECD成員國不動產(chǎn)稅稅負(fù)比其他投資和儲蓄所得稅負(fù)相對較輕有關(guān)。但布倫南、安德森、菲歇爾和羅伊、巴爾等曾指出不動產(chǎn)稅在效率上的缺陷。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅會在不同程度上影響納稅人生產(chǎn)經(jīng)營和消費的決策。如果我國房產(chǎn)稅稅負(fù)普遍過重，就會增加生產(chǎn)經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅超額負(fù)擔(dān)，有礙房地產(chǎn)合理開發(fā)、改良和利用，從而增加經(jīng)濟效率損失。另一方面，在適合范圍內(nèi)合理征收房產(chǎn)稅，又可抑制投機性“炒房”行為和過于奢侈性的住房需求，促使長期空置房和家庭人均過多擁有的住房出售出租，有利于有效利用房地產(chǎn)資源。

在分析房產(chǎn)稅對經(jīng)濟效率的影響時，有必要探究房產(chǎn)稅與房價之間的關(guān)系?！皩υS多資產(chǎn)而言，供給彈性在短期相對較低，而在長期則較高。因此，短期存在較大的資本化效應(yīng)：對自有住宅隱含的收益征稅會壓低住宅價格。這引起在長期住宅供應(yīng)下降(只要市場價格低于重置成本，就不會新建住宅)，住宅價格上升，直至最終達(dá)到生產(chǎn)成本”。*阿特金森、斯蒂格里茨：《公共經(jīng)濟學(xué)》，上海三聯(lián)書店，1992年版，第706、第81～82頁。要分析我國房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系，還需結(jié)合我國的實際情況。

有人估算目前我國約有8600萬套空置房。征收房產(chǎn)稅，可能會促使部分空置住房以及家庭人均占有過大面積的住宅出租出售。也有利于抑制投機性“炒房”和引導(dǎo)居民形成合理的住房消費。通過上述的房產(chǎn)稅對房產(chǎn)供求的調(diào)節(jié)，在一定條件下和短期內(nèi)可能有利于降低房價。從長期看，房產(chǎn)稅對房價升跌的影響具有不確定性。因此，要根據(jù)需求，增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房和普通商品房供應(yīng)，以利降低房價。

二、房產(chǎn)稅政策的探討

(一)要處理好土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。

對于我國國有土地上的房產(chǎn)可否征收房產(chǎn)稅，我國學(xué)界所見大相徑庭。從歷史上看，曾出現(xiàn)國有土地租稅合一。摩爾根在《古代社會》一書中指出，早在野蠻階段晚期之末，西方就逐漸形成土地國家所有和個人所有兩種形式。與之不同，馬克思說：在亞洲，“國家既作為土地所有者，同時又作為主權(quán)者而同直接生產(chǎn)者對立，那么，地租和賦稅就會合為一體，或者不如說，不會再有什么同這個地租形式不同的賦稅”。*馬克思：《資本論》第三卷，人民出版社1975年版，第891頁。例如，中國夏、商、周三代在實行分封授田的基礎(chǔ)上逐步形成的早期田賦即貢、助、徹都是以租代稅的。到了封建社會，漢朝的公田以及宋、遼、元、清朝官田的一部分出租，收取地租。社會實踐和理論在發(fā)展。從國際上看，現(xiàn)在不動產(chǎn)保有稅普遍是對私有土地和私有房產(chǎn)征收的。但也不是概莫能外，而是也有在房地產(chǎn)終極所有權(quán)公有(國有)情況下房地產(chǎn)租稅并行不悖。例如：在英國，既有私有土地，也有中央政府、地方政府和公共團(tuán)體擁有的土地，政府提供公共租賃住房，收取租金。英國住房財產(chǎn)稅的納稅人為年滿18歲的住房所有者和住房承租者(含地方政府自有房屋的租客)?？梢?，地方政府自有房屋租稅是并存的，但對沒有收入或低收入的納稅人實行住房財產(chǎn)稅減免。

我國主張開征個人住房房產(chǎn)稅的研究者認(rèn)為，各國對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的理解存在差異，我國的國有土地使用權(quán)是一種本權(quán)，發(fā)揮著類似其他國家土地所有權(quán)的功能，而非一種簡單的用益物權(quán)；根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，在國有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的情況下，與國家可以對實行國有所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的國有資產(chǎn)經(jīng)營收益征收企業(yè)所得稅的理由一樣，國家也可以對國有土地上的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。上述觀點不無道理。不過要提及的是：我國大陸的國有土地使用權(quán)出讓制度借鑒了香港的土地批租制。香港地區(qū)對批租土地單獨征收地租；同時對土地及房產(chǎn)征收物業(yè)稅，它主要是對業(yè)主物業(yè)租金收入征收的，業(yè)主物業(yè)無租金收入的不要繳納。作為可選擇的可行思路之一，我國大陸可實行土地出讓金和房產(chǎn)稅并存形式，但要進(jìn)一步解決好地方政府過分依賴土地出讓金的問題，還應(yīng)限定個人住房房產(chǎn)稅征收范圍、合并有關(guān)土地稅費和合理確定房產(chǎn)稅稅負(fù)，以避免由于同時繳納土地租稅而造成的不合理和過重負(fù)擔(dān)。

(二)合理選擇征稅方式，并調(diào)整涉及房地產(chǎn)的稅收結(jié)構(gòu)。

在國際上，對土地和房屋不動產(chǎn)保有稅征收方式有：一是澳大利亞、新西蘭、肯尼亞和牙買加等只對土地征稅；二是僅對房屋物征稅；三是日本、法國、丹麥、奧地利以及多數(shù)轉(zhuǎn)型國家和發(fā)展中國家等對土地和房屋分別征稅；四是美國、英國、加拿大、荷蘭、德國、墨西哥、奧地利、菲律賓、新加坡等大多數(shù)國家對房地產(chǎn)合并征稅。房產(chǎn)與土地不可分割，房價與房產(chǎn)所在區(qū)位的經(jīng)濟發(fā)展水平、環(huán)境條件狀況密不可分，對房價的評估要考慮房產(chǎn)所在區(qū)位的地價。因此，凡土地使用權(quán)的持有人與房產(chǎn)所有人一致的，可對房地產(chǎn)合并征收房產(chǎn)稅。

目前，我國與房地產(chǎn)有關(guān)的有11個稅種，還有多項收費。這加大了房地產(chǎn)建設(shè)和交易成本和房價上漲的壓力，并最終增加了購買自住房的普通居民的負(fù)擔(dān)。若要在個人住房保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，就要調(diào)整和優(yōu)化涉及房地產(chǎn)的各項稅收結(jié)構(gòu)，其中，要適當(dāng)減輕房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收。例如，美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收財產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)僅征收交易稅和所得稅。我國可考慮先把現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅合并為改革后的房產(chǎn)稅，以避免對土地重復(fù)征稅。為了抑制投機性房地產(chǎn)投資，土地增值稅暫還可保留，并健全其預(yù)征和清算制度?，F(xiàn)在單獨征收土地增值稅(或土地轉(zhuǎn)移增益稅)的國家不多，待實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展時，可以研究是否以所得稅的形式對土地增值收益單獨征稅(如英國)或綜合征稅(如法國)。還應(yīng)清理整頓房地產(chǎn)收費，取消不合理收費，有的收費可并入房地產(chǎn)稅收。

(三)合理確定房產(chǎn)稅征收范圍和優(yōu)惠(含減免)政策。

房產(chǎn)稅的征收范圍在大部分國家包括城市和農(nóng)村，在英國、坦桑尼亞等少數(shù)國家則僅限于城市。我國房產(chǎn)稅征收區(qū)域可先涵蓋目前規(guī)定的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。以后可根據(jù)條件的發(fā)展逐步擴展到城鄉(xiāng)一體化的行政村等農(nóng)村。

為了做到公平納稅和合理提高房地產(chǎn)資源利用率，房產(chǎn)稅征收的房產(chǎn)類型原則上既要包括用于生產(chǎn)經(jīng)營和對外出租的房產(chǎn)，又要包含家庭人均占有過大面積的自住房。與此同時，應(yīng)實行房產(chǎn)稅減免等優(yōu)惠政策。這在國際上是常見的。這能克服房產(chǎn)稅在公平、效率上的缺陷，體現(xiàn)納稅能力原則和首先保證納稅人的基本住房需求，并合理實施有區(qū)別的房產(chǎn)稅政策。我國要對政府、公益性、慈善、教育、科研、環(huán)境保護(hù)、宗教、農(nóng)林、社會保障用房，對老、少、邊、窮地區(qū)的房產(chǎn)以及對老人、殘廢人、低收入者等特定社會群體實行房產(chǎn)稅減免等優(yōu)惠。對房產(chǎn)稅負(fù)超過自住房納稅人收入一定比例的也可考慮實行適度減免(即采用美國的“斷路器”方式)。在國際上房產(chǎn)稅優(yōu)惠有起征點、減免、抵免、扣除、稅率優(yōu)惠、折扣、返還、延期繳納等方式，我國可適當(dāng)加以選用。強調(diào)以下兩點；

首先，《世界人權(quán)宣言》把住房作為“人人有權(quán)享受為維持其本人和家庭及福利所需的生活水準(zhǔn)”之一，家庭人均所需的基本住房面積屬于不可或缺的生活必需品，對其要規(guī)定房產(chǎn)稅的起征點和免征面積，免征面積是對所有納稅人而非僅對家庭人均住房面積未達(dá)到起征點的那部分納稅人照顧，因而更能保證人均基本住房面積的需求。再者，比起對第一套自住房免征房產(chǎn)稅，規(guī)定家庭人均免稅面積更合理(因為居民第一套自住房的面積和總價是不同的)，也能避免為獲得首套自住房免稅而出現(xiàn)假離婚等家庭問題(假離婚也是上述的房產(chǎn)稅的社會成本之一)。到2012年我國城鎮(zhèn)常住人口人均住宅面積為32.9平方米，城鎮(zhèn)戶籍住房自有率為85.39%。另據(jù)鄭思齊等人對2010年我國245個地級及地級以上城市樣本總量約為50萬個的模擬測算與分析，城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32.4平方米，80%的家庭住房面積集中在80～120平方米，小城市和一線城市戶均面積分別分100平方米和79.48平方米。*鄭思齊等：《房產(chǎn)稅征稅條件和稅收收入的模擬測算與分析》，載于《廣東社會科學(xué)》2013年第4期。個人住房房產(chǎn)稅免稅面積在上海規(guī)定為人均60平方米，在重慶規(guī)定獨棟商品房扣除面積為180平方米。我國房產(chǎn)稅家庭人均免稅面積要考慮居民住宅條件的改善和人均免稅面積的相對穩(wěn)定。

其次，鑒于目前房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費較重，可以考慮對個人住房房產(chǎn)稅開征之前的存量住房實行區(qū)別對待：對自住房一般可免征房產(chǎn)稅，但對家庭人均擁有多套太大面積住宅的可征收房產(chǎn)稅(要扣除家庭人均免稅面積)，以促使納稅人對外租售過多占用的房產(chǎn)。對個人住房房產(chǎn)稅開征之后購買的住房，由于房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費已減輕，可征收房產(chǎn)稅。可設(shè)置自住房評估價的房產(chǎn)稅起征點(一部分國家設(shè)有此起征點)，對評估價低于起征點的可免征，超過起征點而需繳納房產(chǎn)稅的住宅應(yīng)扣除免稅面積。

(四)要合理確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)大體上有：一是房產(chǎn)的評估值(這被多數(shù)發(fā)達(dá)國家采用)、租金(多為英屬殖民地國家或地區(qū)采用)；二是房產(chǎn)凈值、重置成本(這被日韓等國采用)、增值額(這被意大利采用)；三是根據(jù)房產(chǎn)物理特征(如面積)，以色列、捷克、波蘭、俄羅斯和部分轉(zhuǎn)軌國家以房產(chǎn)面積作為計稅依據(jù)；四是德國綜合以不動產(chǎn)價值、租金收入、建筑成本來折算稅基。我國規(guī)定非出租的房產(chǎn)以房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值作為計稅依據(jù)，這忽視了不同年份房產(chǎn)市場價值的變動?，F(xiàn)在國際上已出現(xiàn)房產(chǎn)稅從價計征和以市場評估價值作為計稅依據(jù)的傾向。我國宜主要采用房產(chǎn)市場評估價值，這能較全面和合理地反映房產(chǎn)的級差收益、改良資本價值、貨幣的時間價值，也能在一定條件下和不同程度上反映房產(chǎn)權(quán)利人的財富水平和納稅能力。另外，根據(jù)基層稅務(wù)機關(guān)反映：按租金計征房產(chǎn)稅，容易誘發(fā)不合理拆分租金收入、虛擬租賃合同，以及通過聯(lián)營合作將租金收入隱藏在銷售收入中等多種稅收策劃行為。因此，要慎用按租金計稅的方式。

由于自住房評估價與房產(chǎn)稅納稅人的收入(所得)、現(xiàn)金支付能力不一定都對稱，且對房價評估帶有一定的主觀性和不確定性，所以，自住房評估價的參數(shù)區(qū)間值宜取下限或中間值，而不宜取上限。還有，在我國個人住房房產(chǎn)稅開征伊始，鑒于房價評估的經(jīng)驗和能力有限，為維護(hù)納稅人正當(dāng)權(quán)益和減少房產(chǎn)稅開征阻力，宜用自住房市場評估價的一定比例作為計稅價值。這種做法在國際上并不少見。

(五)要搞好房產(chǎn)評估。

為了搞好房產(chǎn)評估，一要建立房產(chǎn)詳盡信息系統(tǒng)，建立房產(chǎn)的申報、登記以及房產(chǎn)信息公示、查詢和共享制度。二要建立房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，整合政府有關(guān)評估機構(gòu)，發(fā)揮有資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)的作用，選用合適的評估方法，采用先進(jìn)的評估技術(shù)手段，并提高評估人員素質(zhì)。三要建立納稅人對房產(chǎn)評估結(jié)果出現(xiàn)爭議時的申訴、復(fù)核和法庭仲裁制度。以下分析幾點：

1.住房評估有市場價格法、重置成本法和租金價值法等，評估方法應(yīng)能被法庭接受。根據(jù)住房是否用于租賃、所在地區(qū)的房產(chǎn)市場交易頻繁程度以及評估對象的不同狀況，選擇適用的評估方法。在條件適合時，一般可采用市場價格法：如果被評估的住房所在地區(qū)的房產(chǎn)市場交易頻繁，評估價可參照與被評估住房在區(qū)位、用途、檔次、面積、樓層、朝向、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房屋現(xiàn)時(最近)正常交易價格。要發(fā)揮中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)計算價格指數(shù)的參考作用。

2.評估時間的周期太長，可能出現(xiàn)上次的評估價與本次評估價偏離較大；評估周期太短，評估的成本又較高。各國規(guī)定的評估的間隔時間不一，如智利長達(dá)5～10年(但每隔半年根據(jù)居民消費指數(shù)進(jìn)行調(diào)整)，英國為5年，日本、菲律賓、印度尼西亞為3年(但印度尼西亞對房地產(chǎn)發(fā)展較快的地區(qū)每隔一年評估一次)。我國在房產(chǎn)市場價格變動不大時，一般可每隔3～5年重估一次房產(chǎn)價值，并可每隔半年到一年左右根據(jù)物價變動調(diào)整一次。

3.要采用先進(jìn)的評估技術(shù)。從國際上看，房地產(chǎn)評估機構(gòu)一般都運用了先進(jìn)技術(shù)手段。例如，加拿大采用計算機輔助批量評估技術(shù)(CAMA)，批量處理海量數(shù)據(jù)，提高了不動產(chǎn)稅稅基評估的效率和透明度。我國可把每一套住房的各相關(guān)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)輸入電子計算機，由軟件處理程序自動生成評估結(jié)果，借以公正高效和高質(zhì)量地進(jìn)行評估。

(六)要優(yōu)化房產(chǎn)稅稅率。

房產(chǎn)稅有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率，法國、巴西、韓國、巴基斯坦、新加坡等少數(shù)國家實行累進(jìn)稅率，大多數(shù)國家(如發(fā)達(dá)國家)則采用比例稅率。我國房產(chǎn)稅主要宜采用比例稅率，這在一定條件下有利于體現(xiàn)房產(chǎn)稅的納稅能力和經(jīng)濟效率原則，也便于房產(chǎn)稅征管。還可研究對投機性房產(chǎn)可否實行累進(jìn)稅率。

由于不動產(chǎn)具有地域的固定性，不動產(chǎn)保有稅的稅源相對穩(wěn)定且易被觀察，其稅收收入要用于地方公共產(chǎn)品，也更適合由地方稅務(wù)機關(guān)征管，所以不動產(chǎn)保有稅成為很多國家地方主體稅之一(但瑞典、印度尼西亞、挪威等把該稅作為中央稅或中央與地方共享稅)。在國際上不動產(chǎn)保有稅稅率的設(shè)計主要考慮地方財政支出、地方不動產(chǎn)保有稅以外的稅收，以及可征稅不動產(chǎn)的評估總價和納稅人可承受能力。房產(chǎn)稅宜作為我國地方稅。*邱泰如：《中央地方稅種劃分和財政支出范圍》，載于《財貿(mào)經(jīng)濟》1986年第8期，第54頁。在我國個人住房房產(chǎn)稅開征之初，由于要實行大量減免，房產(chǎn)稅在地方稅收入中的比重將是有限的。我國不能先把房產(chǎn)稅作為主體稅并據(jù)以設(shè)計房產(chǎn)稅稅率，而要立足我國實際，既要考慮地方財政支出、地方財政收入(稅收收入、包括土地出讓金在內(nèi)的地方政府性基金和轉(zhuǎn)移支付收入等)構(gòu)成，又要考慮房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)的評估總價以及納稅人的合理稅負(fù)和可承受能力。以不動產(chǎn)保有稅占不動產(chǎn)評估價值的比例來說，在美國、日本、德國、意大利、芬蘭、智利、菲律賓、印度尼西亞分別為1%～3%、1.4%～2.1%、1%～1.5%、0.4%～0.7%、0.5%～3%、2%、0.5%～2%和0.5%。個人住房房產(chǎn)稅稅率在試點的上海為0.4%和0.6%，在重慶為0.5%和1.2%。大多數(shù)國家不動產(chǎn)稅稅率為0.1%～1.2%。根據(jù)國際上不動產(chǎn)保有稅一般實行低稅率的慣例，同時為減少房產(chǎn)稅征收的阻力，我國房產(chǎn)稅比例稅率的最低一檔可暫設(shè)定為 0.1%～0.2%(如韓國普通住宅實行0.1%、0.15%、0.25%和0.4%的房產(chǎn)稅稅率)，最高一檔可設(shè)定為1.2%左右或略高于1.2%。

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