房地產(chǎn)業(yè)稅收風險事前控制要點的探討

許介康

房地產(chǎn)在稅收方面上存在“三多”現(xiàn)象：一是稅收檢查多，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)十多年被稅務(wù)機關(guān)列為年度稅收專項檢查的重點檢查領(lǐng)域；二是涉及的稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有10個；三是涉稅風險多，每個環(huán)節(jié)都存在涉稅風險。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何規(guī)避納稅風險是擺在眼前的突出問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風險事前控制要點

一般來說，一個房地產(chǎn)項目按時間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問題及風險，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實踐來看，至少涉及以下多個風險點。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）傭金等支出沒有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤虛增，稅負加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天申報契稅；（3）虛增拆遷安置費，中介費逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時，溢價部分無法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)存在3個風險點：（1）總體規(guī)劃設(shè)計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設(shè)計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計費沒有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個風險點：（1）向非金融機構(gòu)（包括企業(yè)和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認定為股息、紅利分配需要繳20%的個稅風險。

4.在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個風險點：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒有按規(guī)定及時申報納稅；（2）沒有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒有足額及時繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入；（5）售后返租時，按返租后金額確認收入納稅，對小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報納稅；（8）裝修收入沒有申報納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價格明顯偏低。

6.在項目清算環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風險的途徑

一般來說，公司所有經(jīng)濟活動都會對公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個過程，即稅收產(chǎn)生的過程和稅收繳納的過程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過程而忽視稅收發(fā)生的過程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問題可能被稅務(wù)處罰的時候，才開始重視稅務(wù)工作并要求財務(wù)人員想辦法?？蓡栴}是，稅收發(fā)生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒有一條既能規(guī)避涉稅風險，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項目前期進行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項目開始之前，決策者通過精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來防范風險，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時機在項目前期，即在項目實施之前，企業(yè)負責人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，經(jīng)常會碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時修建在主體建筑之外，規(guī)劃時不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負。如果選擇臨時建在外面，項目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費用在財務(wù)上應(yīng)計入營銷費用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費用可以計入到開發(fā)費用中。這兩種做法，費用雖然都可以在計算企業(yè)所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發(fā)費用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、裝修、營銷等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個環(huán)節(jié)，提前進行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在各個環(huán)節(jié)開始之前，需要重點關(guān)注的籌劃節(jié)點有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項目如何配置，才能做到財稅成本最優(yōu)。

實務(wù)中，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往很長，不少項目有一期、二期、三期之分，從成立公司項目立項開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長。時間一長，當初哪怕一個小小的錯誤決定，可能會釀成一個大的稅務(wù)問題。因此，事前的合理安排對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風險，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻

[1] 姚長輝.房地產(chǎn)業(yè)要懂得控制納稅風險[N].北京：中國財經(jīng)報，2008-06-03.

[2] 陶萍，蘇里.房地產(chǎn)公司財務(wù)風險控制模式研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2009（10）.endprint