地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的綜合分析

王玉芬 孫美驕

(東北林業(yè)大學土木工程學院，黑龍江哈爾濱 150040)

我國當前經(jīng)濟發(fā)展的過程必然要面臨著城市化的問題，而城市軌道交通建設是促進城市化發(fā)展的關鍵，它可以促進人口流動，提高資源的流通性，因此在各個大中城市都可以看到地鐵建設正在高速蔓延。作為城市的動脈，地鐵將城市之間的時空大大縮小，使得城市格局發(fā)生重大改變，許多居住區(qū)會因此而受到影響。在地鐵沿線，特別是地鐵車輛段上蓋開發(fā)居住區(qū)，已成為一個市場價值較高和發(fā)展形勢較好的標桿。由于地鐵車輛段的占用空間較大，城市土地使用緊張的情況使得合理利用車輛段上蓋空間成為一個科學的命題，將居住區(qū)與工業(yè)建筑相結(jié)合可以使得用地得到節(jié)約、經(jīng)濟進一步發(fā)展等。

1 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的意義

城市軌道具有拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的作用，而通過軌道交通線路相關節(jié)點的物業(yè)開發(fā)，可以進一步引起規(guī)模效應，因此在地鐵車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)具有一定的經(jīng)濟意義。首先，城市交通壓力由于地鐵的開發(fā)而得到進一步的緩解，城市土地不斷增值，人口不斷聚集、商業(yè)和居住等區(qū)域性功能迅速形成的當前，在地鐵車輛段上蓋進行居住區(qū)集中開發(fā)可以有效的整合地鐵沿線地塊，使得城市區(qū)域功能進一步形成，對于城市的功能結(jié)構(gòu)進行調(diào)節(jié)，使得城市活動的強度進一步增加，對于區(qū)域經(jīng)濟有著良好的帶動效果;其次，地鐵的投資大、建設周期較長，而且其運營回收成本較慢，因此地鐵盈利成為一個亟待考慮的問題。通過對比分析其他地區(qū)的經(jīng)驗，在地鐵車輛段上蓋居住區(qū)可以有效的盈利，對于物業(yè)進行開發(fā)可以創(chuàng)造豐厚的利潤。通過地鐵上蓋居住區(qū)的開發(fā)，地鐵經(jīng)營者可以將利潤進一步投入到地鐵建設中，地鐵建設也就可以實現(xiàn)良性循環(huán)。因此地鐵上蓋居住區(qū)的開發(fā)是一種有效的籌資方式，對于地鐵經(jīng)營者財務問題可以有效地解決;最后，地鐵車輛段上蓋開發(fā)對于城市土地稀缺性問題也是一個解決方案，而且居住區(qū)開發(fā)的商業(yè)價值與實用價值較高。

綜上分析，地鐵車輛段上蓋開發(fā)居住區(qū)具有一定的優(yōu)勢，但是仍然存在一定的問題，例如軌道車輛的頻繁往來對于居民會產(chǎn)生影響，一些噪聲和振動是在所難免的，而且會對業(yè)主產(chǎn)生一定的心理影響，這是上蓋開發(fā)物業(yè)不可回避的缺點。

2 地鐵車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)的特殊性

在地鐵車輛段上蓋開發(fā)居住區(qū)，對于普通土地開發(fā)中所遇到的問題都要進行解決，并且在開發(fā)過程中房屋不落地的建筑專業(yè)問題也需要加以解決。一般來說，車輛段上蓋物業(yè)就是在車輛段廠房的屋蓋頂之上進行物業(yè)的修建，車輛段室外標高即為城市用地的自然標高，因此上蓋物業(yè)交通的組織沒有普通的地面開發(fā)自由。重點需要考慮地鐵上蓋居住區(qū)的入口問題，包括人行與車行入口兩個部分，需要與路橋?qū)I(yè)結(jié)合考慮之后再設計車行路口，適宜的起坡長度以及路線的選擇是入口設計成功的關鍵。在地鐵車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)，管線的處理與普通落地物業(yè)開發(fā)存在巨大的差別，也更為復雜。在室外水、暖、電等設備管線的處理中不能采用普通的埋地處理的方式，而應當在特殊的設備層內(nèi)部安裝這些管線。一般是將設備層設計在廠房屋蓋之上，物業(yè)層之下。通常情況下，居住區(qū)的開發(fā)必須配備相當數(shù)量的停車場所，而地面停車是難以充分滿足停車需求的。開發(fā)物業(yè)設計的時候，應當提高設備層的高度來進行綜合利用，對于停車車位問題加以解決。由于物業(yè)開發(fā)必須以車輛段廠房為基礎，機械解決通風采光問題會造成較大的成本，資源會被大量浪費，因此應當在合適的位置設置物業(yè)的通風采光口。在物業(yè)層，采用玻璃材質(zhì)的景觀小品來設置采光口，車輛段工作區(qū)的光線由下部廠房進行引入，改善蓋下的工作環(huán)境。充分考慮廠房的室內(nèi)通風、采光以及景觀效果，合理的布置居住區(qū)、道路以及景觀布局。

3 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)存在的問題

3.1 缺乏整體開發(fā)觀念

我國當前對于地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的認識仍處于初期探索階段，特別是銜接空間、樞紐站換乘等方面，各個開發(fā)部門的協(xié)調(diào)性受到政府開發(fā)政策以及經(jīng)濟管理機制的影響，對于地區(qū)來說，地鐵的推動作用無法顯現(xiàn)。從設計與建設地鐵物業(yè)的過程中可以看出，兩者基本上是處于分離的狀態(tài)，地鐵出入口與通道設計方面沒有合理的分析，綜合開發(fā)上存在不少問題，這些問題都有待政府、群眾以及開發(fā)商來共同解決，為地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)提供一個更加光明的發(fā)展前景。

3.2 發(fā)展地鐵綜合考慮不足

當前我國各大中小城市都在大力興建地鐵，但是政府由于大力興建地鐵而承擔著非常大的財政壓力，許多城市過于求快的情況導致城市交通軌道的規(guī)劃較為混亂，地鐵系統(tǒng)對于城市建設和發(fā)展的作用沒有得到充分考慮，整體上的系統(tǒng)性缺失。地鐵一旦建成后就難以返工，如果改造又會產(chǎn)生巨大的成本，地鐵應有的作用沒有得到充分發(fā)揮，造成許多潛在的損失。

3.3 消防問題

前文已述，地鐵車輛段上蓋物業(yè)是利用車輛段廠房的屋面來作為平臺的，其作用在于道路、房屋等設施的布置，因此有著非常重要的作用。將地面層的廠房當作一個龐大的屋面，作為加蓋物業(yè)的基礎。而根據(jù)建筑設計防火規(guī)范的要求，廠房中的消防通道是必須的，而且廠房中存在乙類危險等級車間，在設計的時候應當采用合理的方式來解決廠房的消防問題，防止出現(xiàn)安全隱患。

通過兩條線路較長、起坡較大的高架道路相連接，這是上蓋物業(yè)與城市道路相連接的常用方式，但由于上蓋物業(yè)的面積一般較大，而城市消防站建設的相關標準要求接到防火警報之后5 min消防部隊可以到達責任區(qū)邊緣，因此在設計的時候應當充分考慮這一點。

3.4 綜合性問題

車輛段起著車輛檢修和運營停放的作用，也對列車安全運營有著保障功能。其為地鐵軌道交通的重要節(jié)點，物業(yè)的開發(fā)潛能是巨大的。雖然其占地面積較大，但完善相關檢修功能布局之后，還可以用于開發(fā)物業(yè)的面積并不大，因此在開發(fā)時，需要對開發(fā)規(guī)模進行妥善考慮。

自然通風與采光條件在平臺下車輛段范圍內(nèi)較差，應當對其進行改善;生產(chǎn)廠房工藝路線受到上蓋平臺開發(fā)建筑物柱網(wǎng)的影響而進行了較大的調(diào)整，單位面積利用率較低。車輛段作業(yè)頻繁，存在著諸多咽喉曲線，對于信號機以及司機判斷都會產(chǎn)生影響，容易造成安全隱患。

4 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的完善對策

我國大中城市的軌道交通建設開展得如火如荼，許多不同規(guī)模與形式的地鐵物業(yè)開發(fā)也方興未艾，開發(fā)地鐵車輛段是地鐵權限開發(fā)的重要組成部分，各個地區(qū)都在積極探索。其設計面積廣、投資龐大、操作復雜，因此如何借鑒香港地區(qū)的模式進行開發(fā)，結(jié)合各地區(qū)的實際特點，提高土地資源利用率，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需求，從以下幾點進行分析:

首先，在前期的路線規(guī)劃當中，要考慮到在車輛段的方面的物業(yè)開發(fā)。物業(yè)開發(fā)會影響到一系列的事物，比如要考慮如何與道路能夠正確的銜接起來，開發(fā)規(guī)模的大小制定以及如何調(diào)整相關的工藝布置，除此之外相關的開發(fā)商還要考慮這一物業(yè)的用地面積等等因素。對于這些因素都要在前期進行具體的研究。

其次，要慎重考慮上蓋物業(yè)開發(fā)的方式。通常來講，這一物業(yè)方式所需的費用較高，并且容易受到諸多的限制，因此經(jīng)過開發(fā)后并不一定能夠達到理想的效果。對于車輛段的選擇，越靠近市區(qū)的地段，越有發(fā)展前景，開發(fā)者就會越有信心，當然如果選址不好那就損失慘重。對于物業(yè)的開發(fā)方式多種多樣，開發(fā)商也可以選擇其他更為穩(wěn)健的方式進行物業(yè)開發(fā)。在物業(yè)開發(fā)中，對車輛段的開發(fā)不失為一個良策，利用車輛段，對地面及周圍進行一定程度的開發(fā)或者對局部進行架空式的開發(fā)，這些方案都能獲得不錯的效果，增強開發(fā)商的信心。這也是一種另類的開發(fā)方式。

最后，由于車輛一般被要求停放在路面的一側(cè)，相關開發(fā)商如果有意要在車輛段進行物業(yè)開發(fā)，那么在進行物業(yè)開發(fā)時最好能夠盡量的延長線路，同時要在其周邊位置設置一些站點。這樣做的原因有兩點:一方面設置站點可以吸引一定的客流量同時解決交通堵塞的問題，另一方面開發(fā)商可以進行更大規(guī)模進一步開發(fā)工作。

5 結(jié)語

城市化發(fā)展的過程中伴生著用地緊張、土地成本高等問題，而地鐵建設用地面積較大，對于城市發(fā)展有著重要影響。在地鐵上蓋開發(fā)物業(yè)，特別是居住區(qū)有著重要意義，文章對于城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)進行分析，進而對于我國大中小城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)存在的問題進行分析，最后提出若干完善對策。

［1］王茜茜.地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體實例研究［D］.西安:西安建筑科技大學，2013.

［2］喻 祥，宋聚生.地鐵車輛段上蓋綜合體設計探索——以深圳市前海灣車輛段上蓋綜合體為例［J］.新建筑，2013(3):81-82.

［3］辛 蘭.深圳市地鐵上蓋物業(yè)一體化開發(fā)模式研究［D］.哈爾濱:哈爾濱工業(yè)大學，2012.