房地產(chǎn)交易中存在的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

王琳琳

(吉林警察學(xué)院 法律系，吉林 長(zhǎng)春 130117)

房地產(chǎn)交易中存在的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

王琳琳

(吉林警察學(xué)院 法律系，吉林 長(zhǎng)春 130117)

房地產(chǎn)交易過程存在房屋買賣合同、商品房預(yù)售合同、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、定金與訂金的區(qū)分、開發(fā)商承諾等法律風(fēng)險(xiǎn)。了解交易法律規(guī)范、規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障購房者的合法權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)具有重要法律和社會(huì)意義。

房地產(chǎn)交易；法律風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

俗話說“法網(wǎng)恢恢，疏而不漏”。人們把法形象地比喻為“法網(wǎng)”，除了表明法的規(guī)制作用，也意味著無論怎么完備的法律都存在空白與漏洞，都會(huì)對(duì)法的具體實(shí)施產(chǎn)生這樣或那樣的影響，我們權(quán)且把它稱之為“法律陷阱”。房地產(chǎn)法律規(guī)范經(jīng)過若干年的完善，仍然存在著法律陷阱與法律風(fēng)險(xiǎn)。本文就房地產(chǎn)交易買賣中存在的幾個(gè)法律問題及其規(guī)避進(jìn)行探討。

一、無效的房屋買賣合同

在房屋買賣過程當(dāng)中，房屋買賣合同是房地產(chǎn)交易活動(dòng)的根本前提，規(guī)避無效買賣合同是保障買賣雙方合法權(quán)益、保護(hù)弱勢(shì)群體的保證。所以，一個(gè)合法的、有效的房屋買賣合同應(yīng)該是各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和買家必須注意的問題。無效合同的后果和無效合同的原因存在緊密聯(lián)系。[1]我國(guó)《民法通則》對(duì)無效的房屋買賣合同有明確的規(guī)定。無民事行為能力人的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理簽訂合同，否則無效。限制行為能力人是指因年齡、智力、精神狀況而使其認(rèn)識(shí)能力和意志能力受限的人。所以，對(duì)于超出其年齡、智力能力的房屋買賣合同必須由其法定代理人代為簽訂或取得法定代理人的同意，否則無效。除此之外，以下幾種房屋買賣合同也是無效的：一方當(dāng)事人使用捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，進(jìn)而簽訂違背其真實(shí)意志的房屋買賣合同；一方當(dāng)事人威脅對(duì)方的財(cái)產(chǎn)、肉體或精神，迫使其產(chǎn)生恐怖心理而簽訂的房屋買賣合同；一方當(dāng)事人利用對(duì)方所處的危難或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。另外，雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同，或當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同、又無據(jù)可查的，也被認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

二、商品房預(yù)售合同條款中的法律陷阱

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)中令人無法忽視的問題之一。對(duì)于在商品房預(yù)售合同中利用某些法律手段以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移甚至法律規(guī)避的情況如今也不罕見。本文僅就《商品房預(yù)售合同》中的日期條款與法律責(zé)任條款進(jìn)行探討。

《商品房預(yù)售合同》中的具體交樓日期應(yīng)寫為“某年某月某日”，但有些房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以在此條款中運(yùn)用文字手段來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的。如將具體的交樓日期寫為“房屋竣工后一個(gè)月”或其他未確定日期之后。房屋竣工等的日期是個(gè)未知數(shù)，如此規(guī)定交樓日期，使開發(fā)商任何時(shí)間交樓都不算違約。房地產(chǎn)開發(fā)商在文字方面的不同運(yùn)用，使商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)在無形之中轉(zhuǎn)移，也暗中轉(zhuǎn)移了無法按期交樓的法律責(zé)任。僅僅是文字的不同使用，使得整個(gè)法律責(zé)任由不同的人來承擔(dān)。在這種意義上，房地產(chǎn)開發(fā)商利用法律文字帶來不同法律后果的意圖達(dá)到了。我們不能說這樣的合同不成立，只能說這種法律合同的部分無效。

開發(fā)商延遲交樓的法律責(zé)任包括支付違約金和購房者合同解除權(quán)。在一般情況下，在違約金條款中規(guī)定：開發(fā)商逾期交樓，每日向購房者支付購房款的千分之五的違約金；在購房者的合同解除權(quán)條款中規(guī)定：無論是否因?yàn)椴豢煽沽?或歸責(zé)于開發(fā)商)，交樓逾期60天(或其他具體時(shí)限)，購房者有權(quán)單方通知開發(fā)商解除合同，同時(shí)有權(quán)要求開發(fā)商退還購房款，并有權(quán)要求開發(fā)商每日加付購房款千分之五的違約金(應(yīng)高于銀行貸款利息)，日期從交付購房款之日起至全部退還購房款之日止。相對(duì)那些對(duì)房地產(chǎn)買賣合同不甚熟悉的購房者來說，在買賣合同解除權(quán)條款中，把“無論”二字去掉，改為“因?yàn)椴豢煽沽Φ仍颉保敲唇Y(jié)果會(huì)如何呢？一旦房地產(chǎn)商無法按期交樓而導(dǎo)致糾紛發(fā)生的話，房地產(chǎn)商完全可以根據(jù)此條款的規(guī)定而免脫責(zé)任。其結(jié)果是房地產(chǎn)商的確無法按期交樓，這種風(fēng)險(xiǎn)卻因?yàn)楹贤膸鬃种疃怪盁o聲無息”地轉(zhuǎn)移了。為此，消費(fèi)者應(yīng)該對(duì)買賣合同的條款仔細(xì)斟酌，注意法律用語的效力問題。房地產(chǎn)商則應(yīng)按期交樓，保持良好的商業(yè)信譽(yù)，與消費(fèi)者之間建立長(zhǎng)期和睦的關(guān)系。

三、所有權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

最高人民法院日前發(fā)布的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中明確規(guī)定，“尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)的話，購房人已經(jīng)購買的房屋，即便購房人沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但只要房屋已經(jīng)實(shí)際交付給了購房人的，房屋就不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，業(yè)主仍然享有對(duì)所購房屋的所有權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利，一個(gè)特定的房屋只能存在一個(gè)所有權(quán)，不能并存兩個(gè)以上的所有權(quán)。[2]

根據(jù)我國(guó)法律原則，交付是動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立、生效的必要條件。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中，登記的效力可以對(duì)抗非登記但已交付的房屋買賣合同，善意取得制度不適用于不動(dòng)產(chǎn)。但由上一規(guī)定可見，我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域中的交付問題也有進(jìn)一步的研究、發(fā)展，即交付在房地產(chǎn)買賣合同特別是涉及商品房預(yù)售的買賣合同中的作用加大，交付的時(shí)間會(huì)直接決定標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移與最后風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)。

首先，我國(guó)法律關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則是：(1)依合同約定時(shí)間。當(dāng)事人可以在合同中約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。約定的時(shí)間既可以是某一時(shí)間界點(diǎn)，也可以是附轉(zhuǎn)移的條件，待條件成就，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。(2)交付完成時(shí)間。若合同未約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，即交付完成時(shí)間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。(3)法律、法規(guī)規(guī)定時(shí)間。法律、法規(guī)要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移須履行特殊手續(xù)的，以該特殊手續(xù)辦理完畢時(shí)間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。

其次，我國(guó)法律中規(guī)定的買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)分配給哪一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)則是：(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，交付前由賣方負(fù)擔(dān)，交付后由買方負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定或法律另有規(guī)定的除外(《合同法》第142條)。(2)因買方的過錯(cuò)使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買方應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)(《合同法》第143條)。(3)因標(biāo)的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人拒絕接受或解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)(《合同法》第148條)。(4)賣方未按約定交付有關(guān)標(biāo)的物單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移(《合同法》第147條)。

善意取得制度不適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但涉及房屋預(yù)售合同中的交付問題時(shí)，不妨考慮一下我國(guó)法律關(guān)于動(dòng)產(chǎn)交付問題的規(guī)定。在房屋買賣特別是商品房預(yù)售領(lǐng)域中的問題層出不窮，所有權(quán)的最終歸屬是所有問題解決的前提。

四、定金與訂金

簽認(rèn)購書繳定金是房產(chǎn)銷售的習(xí)慣做法。2000年9月，最高人民法院通過《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》，其中規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹦壳?，關(guān)于認(rèn)購書和定金是否有效存在爭(zhēng)議；如購房人與開發(fā)商簽購房合同時(shí)因協(xié)商不一致導(dǎo)致無法簽訂，此前繳的定金是否能退沒有明確規(guī)定。

另一類糾紛集中在“定金”與“訂金”兩個(gè)詞上。許多購房者認(rèn)為“定金”就是“訂金”，如果不買房，定金可以退。事實(shí)上，前者是個(gè)法律概念，后者只是個(gè)文意概念。開發(fā)商統(tǒng)一的做法是：如果購房者不買房，商品房認(rèn)購書上寫的是“訂金”就可退，“定金”則不行。

定金和訂金，僅一字之差，在法律上會(huì)產(chǎn)生截然不同的法律后果。關(guān)于訂金，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，預(yù)付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)期售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

同樣，目前的定金存在兩種，一種是保留房號(hào)若干天，購房者來買房時(shí)，開發(fā)商把這個(gè)錢退還，再簽訂合同；另一種是如果購房者已經(jīng)決定買這個(gè)房子，這個(gè)錢就要定這個(gè)房，沒有退房的意思。這兩點(diǎn)是有區(qū)別的，第一種是為了保證合同的履行，客戶為保留這個(gè)房號(hào)而交付的費(fèi)用，因?yàn)楹贤臈l款最終達(dá)不成一致的意見而沒有簽正式合同的，開發(fā)商須把定金退還購房者。還有一種情況，即如購房者確定要買這個(gè)房，定金就變成了預(yù)付款，這時(shí)候這筆費(fèi)用是無權(quán)利要求退還的，除非雙方另有規(guī)定在先。所以，在定金問題上，雙方一定要協(xié)商好，到底是怎樣的定金。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，購房合同在簽訂時(shí)使用的是訂金還是定金，對(duì)購房者的影響是不同的。對(duì)于民事合同來講，雙方的合意有時(shí)會(huì)對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任的負(fù)擔(dān)起到關(guān)鍵作用，只要雙方的合意內(nèi)容、程序等不違反法律的規(guī)定，合同就是有效的。

五、開發(fā)商無權(quán)對(duì)物業(yè)承諾

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，開發(fā)商無權(quán)對(duì)物業(yè)管理的問題作出承諾。物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。買賣房屋的當(dāng)事雙方是開發(fā)商和購買客戶，兩者間是買賣合同關(guān)系；物業(yè)管理的當(dāng)事雙方是物業(yè)公司和住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種關(guān)系在主體方面有些重合，如購房者就是客戶，賣房的開發(fā)商可能承擔(dān)了物業(yè)管理的角色。但是，無論如何也不能抹殺這兩種合同關(guān)系的區(qū)別和獨(dú)立性。物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，不同于房屋買賣法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。因此，開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，否則很有可能導(dǎo)致房屋買賣合同的部分無效。對(duì)于開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理承諾所引發(fā)的法律后果，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理的條款、內(nèi)容，而購房者認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大損失，則該購房者可以要求撤消該購房合同。如果購房者因此遭受損失，例如裝修費(fèi)等，則可以提出索賠要求。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)大多把物業(yè)管理水平當(dāng)作房屋銷售的一個(gè)重要方面，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋買賣合同中對(duì)物業(yè)管理作出了承諾。其實(shí)，這樣做無疑是給自己增加了風(fēng)險(xiǎn)，造成合同法律關(guān)系的混亂。

[1]羅穎姝.房屋買賣合同無效時(shí)的損害賠償[J].民主與法制，2011(1):130-133.

[2]韓松.同一房屋多重買賣情況下買受人取得房屋所有權(quán)的順序確定[J].政法學(xué)刊，2012(6):5-12.

Legal Issues and Legal Risks Guarding Concerning Real Estate Transaction

WANG Lin-lin

(Law Department, Jilin Police College, Changchun Jilin 130117, China)

There exist legal risks in proceedings of real estate transaction, such as housing contracts, commercial apartment presale contracts, house ownership transfer, distinguishing earnest money and deposit and developers’ commitments. The comprehension of transaction legal norms and transaction risks aversion are of substantial legal and social significance for regulating real estate transaction market.

real estate transaction, legal risks, risks aversion

2014-04-14

王琳琳(1979- )，女，吉林東豐人，吉林警察學(xué)院法律系講師，碩士，從事法學(xué)研究。

D923

A

2095-7602(2014)05-0043-03