與其限房價不如捐公租

◎劉云 劉海訊（西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所, 成都610031）

與其限房價不如捐公租

◎劉云 劉海訊（西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所, 成都610031）

十八屆三中全會《決定》中提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”，這表明中央對保障房建設(shè)的高度重視。保障房建設(shè)最大瓶頸是資金嚴(yán)重短缺與投入嚴(yán)重不足，要大幅度增加保障房供給，更好地滿足社會需要，就必需在保障房建設(shè)資金投入渠道與方式上進(jìn)行大膽創(chuàng)新，才能促進(jìn)保障房建設(shè)的大發(fā)展。

行政調(diào)控弊端多

2013年11-12月，繼北京、上海、廣州、深圳一線城市之后，西安、武漢、南昌、廈門等二十多個二、三線城市陸續(xù)加入新一輪樓市調(diào)控的行列，從具體調(diào)控內(nèi)容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細(xì)節(jié)上存有差異，但總體來看，二、三線城市的樓市調(diào)控政策都傾向于行政調(diào)控，從限購升級到限價措施，各城市紛紛推出以限購、限價等為特征的行政控調(diào)措施，而廣州市國土局2013年11月出臺的樓市調(diào)控新政“穗六條”更是采取了限購、限貸、限售、限簽、限價措施，可謂“五限”齊下。

SOHO中國董事會主席潘石屹在接受網(wǎng)易財經(jīng)專訪時也表示，中國房地產(chǎn)市場受政策影響大，這輪調(diào)控差不多有10年了，而且大部分都是行政手段調(diào)控，但是這個思路、方式調(diào)控了10年還沒見效，他認(rèn)為應(yīng)該反思一下調(diào)控的方法了。

的確，10年以來的房地產(chǎn)調(diào)控過多依賴于限購、限價之類行政調(diào)控手段，而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，行政調(diào)控手段雖可以用，實際上是個“堵”的辦法，因其與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律相悖，調(diào)控效果肯定不會理想，結(jié)果是越“堵”越漲。北京調(diào)控效果更不理想，2011年以前，山西煤老板、溫州老板等外地有錢人大肆在北京購房，使北京房價一路猛漲。2011年以后，北京推出對外地購房人限購措施后，北京房價照漲不誤，原因很簡單，基于首都的特殊地位，北京有錢的高管、高官、老板實在太多了（其中也包括貪官污吏），即使通過限購把外地有錢人排除在外，北京本地（戶籍）大量有錢人的強(qiáng)大購買力仍可輕易推動北京房價一路猛漲。2013年3月底，各地均出臺“新國五條”實施細(xì)則，北京出臺的實施細(xì)則被公認(rèn)為最嚴(yán)厲，但北京房價依舊猛漲。

十八屆三中全會出臺的長達(dá)2萬字的《決定》未提及房價調(diào)控，但卻強(qiáng)調(diào)“市場在資源配置中起決定性作用”。這意味著，中央對調(diào)控樓市的思路發(fā)生了重大變化，就此分析，未來對樓市的調(diào)控應(yīng)該更主要依靠市場的手段，因此限購、限價等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出市場。

北京房地產(chǎn)一直是全國的風(fēng)向標(biāo)，全國要取得好的調(diào)控效果，關(guān)鍵取決于北京。鑒于北京特殊地位和有錢人多，房市購買力旺盛的實際情況，按照十八屆三中全會提出的市場化改革思路，用市場經(jīng)濟(jì)手段控調(diào)北京樓市可能更有效。

以非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公租房取代產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保障房勢在必行

北京作為房地產(chǎn)熱點城市中頭號熱點城市，歷來在全國房地產(chǎn)市場特別是在一、二線城市中充當(dāng)風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)頭羊角色，北京房地產(chǎn)調(diào)控能否取得實效對全國房地產(chǎn)調(diào)控成效影響很大，因此對北京房地產(chǎn)調(diào)控要有針對北京的具體情況的新思路、新方法。而北京房地產(chǎn)調(diào)控方式則是行政限價、限購與北京特色的“住房雙軌制”并行，但調(diào)控效果并不理想。

北京特色“住房雙軌制”是指北京于去年底推出自住型商品房，自住型商品房雖不叫保障房，但明顯具有保障房性質(zhì)，北京中等收入的“夾心層”無房家庭可以申購，一些“夾心層”家庭將會從中受益，這等于把中等收入的“夾心層”家庭也納入保障房范圍。

客觀而言，無論是自住型商品住房，還是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，雖然售價相對商品房有不小的優(yōu)惠空間，但在保障房售價隨著商品房水漲船高之時，真正符合條件的人未必有購買能力，反而可能成高收入者牟利與尋租工具。

保障房的違規(guī)出租并不是新鮮事，從經(jīng)濟(jì)適用房到兩限房等，保障房之所以爭議較大，就是因為制度設(shè)計不完善，讓保障房淪為權(quán)力尋租、財富二次分配的投機(jī)品。自住型商品房的分配和監(jiān)管制度，目前仍未細(xì)化，難免讓人擔(dān)憂。今后無論自住型商品房的分配和監(jiān)管制度如何完善，人們總能找到一條規(guī)避政策的道路獲取經(jīng)濟(jì)利益，這些方式方法可以統(tǒng)稱為“上有政策、下有對策”。這就不能不使人擔(dān)心自住型商品房是否會重蹈過去經(jīng)適房、兩限房的復(fù)轍。

鑒于自住型商品房、經(jīng)適房、兩限房這類產(chǎn)權(quán)歸購房者所有的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房弊端叢生，今后北京保障房建設(shè)應(yīng)以非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公租房為主，即公租房產(chǎn)權(quán)歸政府，政府對公租房只租不賣。按建設(shè)部規(guī)定，從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。本文所說公租房即公共租賃住房。

關(guān)于“捐建”公租房的設(shè)想

如果取消自住型商品房、經(jīng)適房等產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房會帶來一個問題，即中等收入的“夾心層”住房保障問題如何解決？建議一律以公租房形式加以解決。過去，公租房即公共租賃住房和廉租住房主要面向低收入戶與外來民工，如把公租房范圍擴(kuò)大到中等收入的“夾心層”會帶來兩個難題：一是需求暴漲，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光說，北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人。新增新婚家庭十幾萬戶。一手房一年供應(yīng)量至多18萬套，加上固定數(shù)量的存量房，市場一年總共能提供20多萬套房，不及新增人口的五分之一。如果照此數(shù)據(jù)，即使北京市政府投巨資，一年增加10萬套公租房恐怕也無法滿足需要。二是，自住型商品房等產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房建設(shè)，雖說政府通過融資、稅費上優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商來建，但畢竟是購房者自己陶錢買房，可以說政府只出優(yōu)惠政策而不掏錢，但產(chǎn)權(quán)歸政府所有的公租房則應(yīng)由政府出巨資來建，政府那來怎么多錢？

建議通過“捐建”方式來解決這兩個難題。今后，北京的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)把其所建商品房按30%乃至更高比例“捐建”給政府作為公租房使用，因為只有30%仍至更高比例，才能滿足北京對公租房巨大需求。所謂“捐建”含義有兩層，一是大比例無償捐贈，二是無償建設(shè)。具體講是指開發(fā)商在開發(fā)商品房項目時，同時要承擔(dān)為政府無償建設(shè)公租房的義務(wù)。在建商品房同時，由開發(fā)商自己掏錢按30%以上比例建設(shè)公租房，建好后無償移交給政府，政府享有對這些公租房所有權(quán)和管理權(quán)，由政府提供給北京中低收入戶居住。同時，政府取消對商品房漲價的任何限制，允許開發(fā)商大幅提價銷售商品房，以商品房的盈利來“以盈補虧”，彌補開發(fā)商無償“捐建”公租房所產(chǎn)生的巨額虧空并有一定的盈利。

眾所周知，如今北京開發(fā)商競拍拿地必須按政府要求配建一定比例具有保障房性質(zhì)的自主型商品房、經(jīng)適房、限價房、公租房，如去年11月21日華遠(yuǎn)地產(chǎn)以23億元摘得北京門頭溝一幅地塊。但華遠(yuǎn)所拿門頭溝地塊都是以配建自住型商品房等為代價的。政府要求配建經(jīng)濟(jì)適用住房0.6萬平方米，配建自住型商品住房1.5萬平方米?！敖?jīng)濟(jì)適用住房”房屋銷售限價8000元/平方米，“自住型商品住房”房屋銷售限價22000元/平方米。

配建與“捐建”區(qū)別在于，配建的自主型商品房、經(jīng)適房、限價房等應(yīng)按政府規(guī)定價格出售，雖售價遠(yuǎn)低于市場價，但畢競是購房者掏錢，而不是開發(fā)商掏錢，加之政府給開發(fā)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，主要是稅費上優(yōu)惠，開發(fā)商大體能做到保本微利，即使有一定虧損，也可用商品房的巨額盈利來彌補。北京有些地塊也要求開發(fā)商配建一定數(shù)量公租房，但比例低，開發(fā)商也能承受。這種由購房者掏錢買房、開發(fā)商承擔(dān)的配建模式對商品房價格影響不大，還能通過增加供給方式在一定程度上仰制房價。

但“捐建”則是指在無購房戶付款與政府掏錢情況下，由開發(fā)商自己出巨資來建高比例公租房捐給政府，這會造成開發(fā)商巨額虧損，開發(fā)商只能通過大幅提價銷售商品房來彌補巨虧，“捐建”模式直接后果是助長北京房價暴漲，可能漲30%以致更高。

以北京目前高房價，無論北京限購限價政策再嚴(yán)，北京絕大多數(shù)中低收入戶既租不起房，更買不起房，所以，北京的中低收入戶難以從北京限購限價政策中受益，就算通過調(diào)控使北京房價降一些照舊買不起，更何況北京高房價幾無下降可能。與其如此，不如打破常規(guī)，反其道而行之，北京起碼可考慮取消一切限價措施，為開發(fā)商以商品房大幅漲價方式“以盈補虧”，為政府大量“捐建”公租房創(chuàng)造條件。

北京的中低收入戶只能主要依賴政府提供的公租房，而北京1200萬戶籍人口決定了北京中低收入戶數(shù)量龐大，這使北京市政府公租房建設(shè)與供給負(fù)擔(dān)只能是全國之最，北京市政府對公租房建設(shè)有限投入與公租房巨大需求形成尖銳矛盾。唯一的辦法是讓開發(fā)商為政府大量“捐建” 公租房，所以強(qiáng)制開發(fā)商按30%乃至更高比例為政府“捐建”公租房勢在必行，由此造成商品房價格猛漲只會加重北京有錢人和高收入者負(fù)擔(dān)，讓他們?yōu)榇速I單。如此一來，房價漲得再厲害，也只會加重有錢人與高收入者負(fù)擔(dān)。房價越漲，開發(fā)商建設(shè)商品房積極性越高，相應(yīng)的，開發(fā)商“捐建”的公租房越多，中低收入戶住房越有保障。這卻是一種市場化改革思路，完全符合“市場在資源配置中起決定性作用”的改革主導(dǎo)思想。

“捐建”的政策依據(jù)

“捐建”并非空想，也有政策依據(jù)。2007年8月14日新華社發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確提出：“（七）多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租房供應(yīng)?！贝艘庖娭小肮膭钌鐣栀洝币辉~值得我們關(guān)注，而開發(fā)商以“捐建”方式為政府無償建設(shè)、提供公租房的行為實際上就是種“社會捐贈”方式，因此，“捐建”是完全符合國務(wù)院的文件精神的?？紤]到住房是種高價值特殊商品，社會上愿意捐贈公租房的單位和個人很少，捐贈數(shù)量自然是微乎其微，這就需要我們廣開“捐源”。而通過“捐建”方式，將迫使開發(fā)商向政府大量“捐贈” 公租房，這樣公租房嚴(yán)重短缺的局面將得到很大改觀。當(dāng)然，開發(fā)商“捐建” 公租房是不情愿的，是被迫的，但政府可以強(qiáng)制開發(fā)商“捐建”，否則取消開發(fā)商土地競拍購買與建設(shè)商品房資格，開發(fā)商不干也得干，否則就沒有資格拿到地皮與開發(fā)商品房，這將迫使開發(fā)商將高得離譜的暴利通過“捐建” 公租房方式返還給社會中低收入家庭，有利于縮小貧富差距，構(gòu)建和諧社會。

“每個家庭有房住”是一個文明社會起碼目標(biāo)，也是市場經(jīng)濟(jì)下每一個責(zé)任政府必須提供的“公共產(chǎn)品”，雖說“捐建”會導(dǎo)致商品房價格的大幅上漲，但能通過公租房有效解決中低收入家庭住房難問題，實現(xiàn)了“每個家庭有房住”目標(biāo)，這比單純用行政手段調(diào)控房價更有意義。