“十六歲的年輕人怎么會(huì)得老年病呢？”

◤孟曉蘇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在剛十六歲，因?yàn)榉扛膭偸?，十六歲的年輕人怎么會(huì)得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地產(chǎn)什么時(shí)候是老年，就是城鎮(zhèn)化完成了，這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)我們中國(guó)的城鎮(zhèn)化率也能夠完成到70%。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率字面上是53%。

◤郁亮：未來(lái)十到十五年內(nèi)，房地產(chǎn)的大勢(shì)仍然是明朗的。中國(guó)還有很長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化道路要走，教育水平提高帶來(lái)的人口質(zhì)量紅利才剛剛開始體現(xiàn)。從其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化結(jié)束前，無(wú)需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)早作出悲觀的判斷。

◤范小沖：如果金融市場(chǎng)收得緊，住宅市場(chǎng)地價(jià)拍到了天價(jià)，房?jī)r(jià)也達(dá)到了頂點(diǎn)，短期內(nèi)消費(fèi)被透支，面粉貴于面包，中國(guó)的住宅市場(chǎng)肯定出問(wèn)題。

南方周末記者 張育群

發(fā)自北京

南方周末：在你看來(lái)，中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)是什么？

孟曉蘇（中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司理事長(zhǎng)）：看城鎮(zhèn)化率。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率字面上是53%，李克強(qiáng)2013年講過(guò)實(shí)際上戶籍只有35%，空間還很大，我們就假定按照53%來(lái)算，每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，就是兩千萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，每年一個(gè)百分點(diǎn)，我們要從現(xiàn)在的53%，到70%以上，還要多少年？還要20年。所以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)光城鎮(zhèn)化這一項(xiàng)，就不會(huì)出大問(wèn)題，沒有硬性的拐點(diǎn)。

實(shí)際上萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)瞎折騰，也有可能造成拐點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)上還沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)。樓市的拐點(diǎn)出現(xiàn)在哪兒呢？不是出現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，而是出現(xiàn)在房屋銷售額、銷售面積上。周期理論揭示了銷售額銷售面積的漲幅理論，七年為一個(gè)周期，五年增長(zhǎng)，兩年低落。從2013年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展期，根據(jù)周期規(guī)律，應(yīng)當(dāng)是五年增長(zhǎng)期了。

顧云昌（中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)在金融。寬松的貨幣政策肯定會(huì)造成錢流入樓市，因?yàn)橹袊?guó)金融創(chuàng)新不夠，監(jiān)管也很厲害。金融一松，樓市肯定熱，像2013年個(gè)人住房抵押貸款，同比增長(zhǎng)30%，大家都借錢買房，前年樓市差，個(gè)人住房抵押貸款負(fù)增長(zhǎng)，樓市就冷了。

房地產(chǎn)同時(shí)也是投資品，和金融相關(guān)，預(yù)期也會(huì)影響樓市風(fēng)向。樓市發(fā)生危機(jī)，可能是房?jī)r(jià)超高位，沒人買房，房?jī)r(jià)過(guò)高地方泡沫破滅，但只可能是局部性問(wèn)題，不會(huì)有全國(guó)性崩盤。

祝寶良（國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任）：判斷樓市風(fēng)向標(biāo)就是看供求關(guān)系有沒有逆轉(zhuǎn)。中國(guó)土地制度沒有變化，房產(chǎn)稅還在立法，制度性東西都沒有變化，需求沒有變化，貨幣政策沒有變化，我們GDP還要穩(wěn)定在7.5%，因此樓市不會(huì)有大的變化。一二線城市還會(huì)供不應(yīng)求，三四線城市不會(huì)暴跌，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出大問(wèn)題，不能因?yàn)閭€(gè)別城市出現(xiàn)問(wèn)題，就判斷中國(guó)房地產(chǎn)將出現(xiàn)問(wèn)題。

南方周末：樓市如果發(fā)生危機(jī)，將可能是由什么因素導(dǎo)致？

孟曉蘇：中國(guó)人經(jīng)常發(fā)生一些恐慌，這種恐慌出自一些不了解中國(guó)國(guó)情的專家，他們把國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)瞎搬過(guò)來(lái)。所以你看中國(guó)樓市從2000年開始就有人唱衰。當(dāng)時(shí)有教授說(shuō)北京房地產(chǎn)馬上要崩盤，剩下的問(wèn)題要靠炸樓來(lái)解決，還跟人打賭，事實(shí)證明他說(shuō)錯(cuò)了，他從此淡出江湖，再也不涉足樓市。

有些人卻是年年說(shuō)。這批人其實(shí)是因?yàn)橛行├习傩张瓮績(jī)r(jià)下降，就希望他們?nèi)フf(shuō)說(shuō)。這些人說(shuō)著說(shuō)著，說(shuō)到年底無(wú)效了，但到新的一年又開始說(shuō)跌，為什么？人們忘記了。這些中國(guó)專家，蒙也得蒙對(duì)一回。蒙不中是為什么呢？他們錯(cuò)判了中國(guó)的發(fā)展階段。

蓬鋼（安泰盤實(shí)股份投資有限公司總裁）：資金收緊的話，樓市肯定會(huì)發(fā)生危機(jī)。因?yàn)殚_發(fā)商很難找到資金幫他們還貸款，同時(shí)銷售會(huì)產(chǎn)生大的壓力，開發(fā)商借不到錢又賣不出去房，那就很麻煩了。

目前而言，國(guó)內(nèi)總體市場(chǎng)環(huán)境不是很明確。我們也擔(dān)心市場(chǎng)銷售壓力會(huì)不會(huì)更大，資金壓力會(huì)不會(huì)更大，這兩種情況同時(shí)出現(xiàn)，金融風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大。最近一些金融機(jī)構(gòu)開始收緊房地產(chǎn)的貸款，像興業(yè)和招行，我覺得是對(duì)的。總體中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)杠桿率很高，還款壓力很大。

范小沖（陽(yáng)光100常務(wù)副總裁）：如果金融市場(chǎng)收得緊，住宅市場(chǎng)地價(jià)拍到了天價(jià)，房?jī)r(jià)也達(dá)到了頂點(diǎn)，短期內(nèi)消費(fèi)被透支，面粉貴于面包，中國(guó)的住宅市場(chǎng)肯定會(huì)有問(wèn)題。一線城市是存在風(fēng)險(xiǎn)的?，F(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越貴，利潤(rùn)在下降，住宅需求接近峰值，二三線城市是第二輪城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)。

這屆政府現(xiàn)在是越來(lái)越傾向市場(chǎng)調(diào)配，從中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型角度來(lái)調(diào)配市場(chǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型，只有房地產(chǎn)穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)才能轉(zhuǎn)型。

壽柏年（綠城集團(tuán)行政總裁）：銀行對(duì)于房地產(chǎn)公司貸款的收緊會(huì)讓房地產(chǎn)圈重新洗牌?，F(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始分化，大城市與小城市開始分化，大公司與小公司開始分化，一線城市很好賣，三四線城市供大于求。這一輪調(diào)整對(duì)大的房地產(chǎn)公司未必是壞事，房地產(chǎn)圈重新洗牌，大公司會(huì)得到政策傾斜。

南方周末：中國(guó)房地產(chǎn)的好日子還有多久？

郁亮（萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理）：未來(lái)十到十五年內(nèi)，房地產(chǎn)的大勢(shì)仍然是明朗的。中國(guó)還有很長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化道路要走，教育水平提高帶來(lái)的人口質(zhì)量紅利才剛剛開始體現(xiàn)。從其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化結(jié)束前，無(wú)需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)早作出悲觀的判斷。此外，隨著人們的居住水平、生活需要的提高，很多20年、30年以前的舊房已經(jīng)很難繼續(xù)滿足人們的居住需求，相信未來(lái)城市的舊改和更新將繼續(xù)給行業(yè)帶來(lái)發(fā)展空間。

另一方面，也應(yīng)該看到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，房?jī)r(jià)快速上升的年代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代也會(huì)給行業(yè)帶來(lái)新的沖擊。作為企業(yè)，萬(wàn)科會(huì)做好產(chǎn)品、服務(wù)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在任何環(huán)境下，都有助于建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們現(xiàn)在在積極學(xué)習(xí)和吸收互聯(lián)網(wǎng)思維，重新審視主業(yè)，尋找新的工具，尋找新的伙伴，用新的思路來(lái)做好我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。

孟曉蘇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在剛十六歲，因?yàn)榉扛膭偸辏鶜q的年輕人怎么會(huì)得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地產(chǎn)什么時(shí)候是老年，就是城鎮(zhèn)化完成了，這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)我們中國(guó)的城鎮(zhèn)化率也能夠完成到70%，我們就到了日本那個(gè)階段，日本是上世紀(jì)80年代末期城鎮(zhèn)化達(dá)到75%，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)才開始下滑。

蓬鋼：中國(guó)房地產(chǎn)最好的時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了。中國(guó)各行各業(yè)都有產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)是最后堡壘，但也有產(chǎn)能過(guò)剩的跡象。中國(guó)人對(duì)房子的熱情不像前兩年，現(xiàn)在投資渠道也多，買點(diǎn)信托，做點(diǎn)理財(cái)也不錯(cuò)。買得起房子的人，也都買了。房地產(chǎn)企業(yè)聰明點(diǎn)就轉(zhuǎn)型，做好準(zhǔn)備。危機(jī)有時(shí)候突然到來(lái)，有時(shí)候慢慢到來(lái)，不過(guò)中國(guó)政府控制能力很強(qiáng)，不至于讓任何事情有太激烈的反應(yīng)，政府總有辦法，這是我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體印象。

顧云昌：只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程不間斷，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)就不會(huì)有問(wèn)題，樓市如果發(fā)生危機(jī)，因素只可能是中國(guó)城鎮(zhèn)化完成了70%，金融也出問(wèn)題，房地產(chǎn)也就會(huì)有問(wèn)題，但目前為止，崩盤論不存在。

有些城市被報(bào)道供應(yīng)量過(guò)大，人口凈流入少，沒產(chǎn)業(yè)沒就業(yè)，公共配套不吸引人，自然環(huán)境太差，大量房子開發(fā)出來(lái)有問(wèn)題，有供大于求的現(xiàn)象，但這都是階段性的，不是永遠(yuǎn)的。中國(guó)每過(guò)幾年，住房都會(huì)消化完的，整個(gè)人口和經(jīng)濟(jì)都處于增長(zhǎng)狀態(tài)，不像西方國(guó)家。