基于城市化過程中小產(chǎn)權(quán)房的分析

涂菲

摘 要 隨著城市化進程不斷推進，城市商品房的價格不斷上漲，在這樣的條件下，小產(chǎn)權(quán)房在我國城鄉(xiāng)二元土地所有制度下應運而生。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，在一定程度上解決了部分城市中低收入居民以及城市化過程中轉(zhuǎn)為城市居民的農(nóng)民的住房需求。因此，它的存在具有一定的必然性和合理性。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 城市化 原因 對策

一、 小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點

1.小產(chǎn)權(quán)房的概念。小產(chǎn)權(quán)房是針對“大產(chǎn)權(quán)”即完全產(chǎn)權(quán)房而言的。目前，各個城市對于小產(chǎn)權(quán)房的稱謂不太一致，但在這里給小產(chǎn)權(quán)房綜合的下個定義。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設，主要向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的房屋住宅，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

2.小產(chǎn)權(quán)房的特點。小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別于完整產(chǎn)權(quán)的房屋來說，具有如下特點。

（1）法律上無保障。按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。而小產(chǎn)權(quán)房建設在農(nóng)村集體土地之上，又不屬于上述三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設活動，顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。

（2）不能在市場上流轉(zhuǎn)。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)，按照相關(guān)政策法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)，因此，它是不能在市場上合法的流轉(zhuǎn)。此外，2004 年 12 月國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

（3）價格便宜。小產(chǎn)權(quán)房由于在集體土地上建成的，因此不用繳納土地出讓金、相關(guān)稅費等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的價格取決于建房的成本。因此，價格比較便宜。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

隨著我國城鎮(zhèn)化的進程不斷在加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，滋生了人們對于房屋的需求，而這部分人大多收入不高，經(jīng)濟來源不足。面對現(xiàn)在城市商品房的價格的不斷上漲，只能望房興嘆。當購房者在商品房市場上購買不到價位合適的中低價位商品房時，就會把目光轉(zhuǎn)向手續(xù)不全但價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。而中低收入群體對低價房的需求也反過來進一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至遠郊農(nóng)村大量在集體土地上開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房。于是，對于這樣一種急迫的自住性的需求，推動了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。隨著城市規(guī)模的快速擴張，再加上交通和供水、排水、供電等城市基礎(chǔ)設施的不斷完善，使得相關(guān)農(nóng)村集體土地開發(fā)利用價值也與城鎮(zhèn)國有土地一樣快速提升，而傳統(tǒng)的在農(nóng)村土地上從事種養(yǎng)殖業(yè)的收益，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，不僅回報低、見效慢，而且風險大，這也是導致小產(chǎn)權(quán)房大量開發(fā)建設的主要原因之一。

綜上，對于農(nóng)民或村集體和普通的購房者來說，小產(chǎn)權(quán)房對他們都帶來了切實的利益和好處。有著這種利益的驅(qū)動，小產(chǎn)權(quán)房才會不斷地被建成，不斷地入市交易。

三、 如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題

正如前面所述，按照目前的法律法規(guī)以及現(xiàn)行的相關(guān)政策來看，開發(fā)經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。針對這種不合法的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在的處理方式基本上是以法律無保障，強調(diào)它的不合法性，禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和經(jīng)營為主。主要執(zhí)行措施通過強制拆除、沒收、不準進行市場交易為主。這在一定程度上確實達到了一定的效果，但是也造成了一些負面的影響。對于購房者，購房資金的損失會影響家庭的和諧；對于開發(fā)商，停建小產(chǎn)權(quán)房浪費了各種工程資源；對于農(nóng)村集體，被占用的土地也沒得到占補平衡和復墾。因此，小產(chǎn)權(quán)房的解決不能集中于怎樣禁止、停建、停售，而應該將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法的存在；如何在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中和諧解決小產(chǎn)權(quán)房問題，實現(xiàn)各主體的“多贏”可以從以下幾個方面入手。

1.從小產(chǎn)權(quán)房存在的根本原因入手。集體的土地與城市土地的價值懸殊，農(nóng)民分享不到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益。因此，改革還需從制度出發(fā)，徹底改變城鄉(xiāng)二元化的土地制度，實行同地同價，公平公正的原則，切實保護農(nóng)民的根本利益。

2.有需求才有市場供給。正因為很多人買不起房子，價格太高，所以才滋生了對于小產(chǎn)權(quán)房的需求。因此，國家及各城市政府應該嚴格進行房價的調(diào)控，讓其回歸到合理的價位。所以嚴格調(diào)控商品房市場，降低房價，這也是減少中低收入家庭對于小產(chǎn)權(quán)房依賴的途徑之一。

3.雖然小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。對于小產(chǎn)權(quán)房，可以將其看成是在集體用地上建立的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等一樣。此外，由于城市化，它的存在可以看成是客觀必然的。不應該將思路集中在要把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。這種措施執(zhí)行只會讓小產(chǎn)權(quán)房變相的成為商品房，導致價格上漲。從小產(chǎn)權(quán)房所處的區(qū)域、成本以及它的功能來看，可將其逐步引導到合法和規(guī)范發(fā)展的軌道上來，成為城鎮(zhèn)住房供給體系的重要組成部分，賦予農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎摹⒁宰宰橹鞯?、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。將小產(chǎn)權(quán)房和保障房聯(lián)系起來，有助于擴大城鎮(zhèn)住房供給，一定程度上促進房屋價格下降；也能切實解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求問題；將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，不僅可以有效緩解保障房建設的資金和土地壓力，還可以大大加快整個保障性住房體系的建設進程，同時還可以給存量小產(chǎn)權(quán)房一個合法、合理的市場出口。

四、結(jié)束語

小產(chǎn)權(quán)房的存在是在城市化過程中產(chǎn)生的，它有存在的合理性。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題還需從根源出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)在政府的保障房工程，地方政府通過合理價格收購或租賃或直接將其作為保障房分配給有資格的人群。當然小產(chǎn)權(quán)房的出路不只有這些，它的出路還需我們進一步探討。

參考文獻

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