企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式選擇研究
——以西安市為例

郭斌奇，張剛剛，胡長明

（1.西安市住房保障和房屋管理局， 陜西 西安 710002；2.陜西省測繪地理信息局，陜西 西安 710054；3.西安建筑科技大學(xué)， 陜西 西安 710055）

我國現(xiàn)階段的公共租賃住房建設(shè)仍以政府為主體，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)政府面臨著土地和資金等要素制約，在要素保障和建設(shè)投資模式等方面存在諸多問題。公共租賃住房項(xiàng)目投資回收期長，租金低收益差，而且供需缺口大，所需資金較多，單靠政府財(cái)政無法滿足。因此，構(gòu)建合理的建設(shè)運(yùn)營模式，引導(dǎo)社會各類主體參建成為發(fā)展公共租賃住房的重點(diǎn)。

齊驥(2011)[1]指出，有三種方式：第一，政府承擔(dān)運(yùn)營主體責(zé)任，兼管土地、投資、管理等方面事宜。第二，政府劃撥土地，由社會機(jī)構(gòu)或民營企業(yè)參與建設(shè)管理。第三，政府劃撥部分土地，有社會機(jī)構(gòu)或民營企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營，并擁有部分產(chǎn)權(quán)。在公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營中的資金問題，文林峰(2010)[2]把公共租賃住房的概念與保障性住房的概念作了比較。指出公共租賃住房比保障性住房的概念更準(zhǔn)確，并提出了我國公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營的發(fā)展模式。

綜上所述，目前我國公共租賃住房市場還處于初步發(fā)展階段，對公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式的研究已有一定進(jìn)展，但尚需進(jìn)一步探索和完善。本文通過對西安市社會力量（以企業(yè)和社會機(jī)構(gòu)為主體）參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式情況的分析，以期對社會力量參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營進(jìn)行系統(tǒng)性研究。如社會資本參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營的途徑有哪些，不同途徑有哪些異同，政府應(yīng)制定哪些激勵(lì)政策與機(jī)制來提高企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營的積極性，國外有哪些經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)等等。對于這些問題，國內(nèi)相關(guān)理論研究比較少。

一、基于AHP和模糊理論的綜合評價(jià)理論

AHP主要包括兩方面內(nèi)容：一是各層次指標(biāo)權(quán)重的確定，二是根據(jù)最底層各指標(biāo)的權(quán)重和各方案的屬性值對方案做出綜合評價(jià)。但是AHP法不是解決綜合評價(jià)問題的萬能藥。如果被評方案過多（如超過7個(gè)），除非進(jìn)行分批，否則不易處理且評價(jià)結(jié)果有偏差（這是由于當(dāng)判斷矩陣的維數(shù)n＞7時(shí)，在一致性指標(biāo)小于0.1的情況下，矩陣一致性未通過率超過30%）。因此，AHP不適用于多方案綜合評價(jià)問題。在多方案綜合評價(jià)中（如方案數(shù)超過7個(gè)），AHP也不適用于求取各方案的權(quán)重。如果指標(biāo)數(shù)目超過7個(gè)，可以將各指標(biāo)分層分類。但鑒于AHP本身的有效性和準(zhǔn)確性，所求取的各層指標(biāo)（包括最低層指標(biāo)）的權(quán)重是合理有效的。因此，仍可以采用 AHP來確定各層指標(biāo)的權(quán)重。對于企業(yè)選取何種建設(shè)運(yùn)營模式，使之達(dá)到既滿足中低收入家庭住房的需要，又能同時(shí)滿足企業(yè)盈利能力最佳，是企業(yè)面臨的一種多目標(biāo)決策問題“對于這種多目標(biāo)決策問題我們一般用評價(jià)的方法解決，將層次分析法和模糊綜合評價(jià)方法有機(jī)地結(jié)合起來，即建立模糊綜合評價(jià)評判模型，并應(yīng)用這種模型對西安市公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式進(jìn)行優(yōu)劣評價(jià)，從而為建設(shè)運(yùn)營模式的選擇提供理論依據(jù)。

1.基于AHP和模糊理論的綜合評價(jià)方法過程[3-5]

針對多方案綜合評價(jià)問題，將AHP和模糊理論相結(jié)合，該方法的步驟如下：

在AHP的“同層次求單權(quán)重”步驟中，可以采用“對數(shù)最小二乘法”，求

在方案評審過程中，根據(jù)公平和公正原則，往往有多個(gè)評審人員或評審小組參加，因此判斷矩陣中的元素aij有多個(gè)值（表示不同人員或小組的意見），因此上式可擴(kuò)展為

其中b為一常數(shù)，即評審人員或評審小組的數(shù)目。為求Z的最小值，將式兩邊對取偏導(dǎo)數(shù)，并使其等于 0。最后，將Wp標(biāo)準(zhǔn)化為

(3)對每個(gè)方案進(jìn)行評價(jià)，建立其模糊關(guān)系矩陣R

其中，rij表示某個(gè)被評方案從指標(biāo)ui來看對vj等級模糊子集的隸屬度。

(4)計(jì)算各被評方案的評價(jià)的評價(jià)結(jié)果向量 S，并作綜合比較

式中：S是評價(jià)結(jié)果向量，它反映了該方案總體上對評語論域r中各模糊子集的隸屬程度；“ο”代表模糊合成算子對于，可具體表示為：

最后，采用加權(quán)平均原則對各方案的綜合評價(jià)結(jié)果進(jìn)行處理，即

其中，T為將方案定量化處理后的最終結(jié)果，它代表被評方案在評語論域V中的相對位置。其中k為待定系數(shù)（一般取k=2），目的是控制較大的所起的作用?？梢钥闯?，T越小即被評方案在評語論語V中的相對位置越靠前，方案越優(yōu)越。

2.基于兩級比例法的定性目標(biāo)量化方法

定性目標(biāo)的量化，普遍采用 MacCrimmon提出的兩極比例法，一般可將定性目標(biāo)分為5個(gè)、7個(gè)或9個(gè)等級[6]。設(shè)有n各評價(jià)指標(biāo)，通過指標(biāo)的兩兩比較重要性，用1-9標(biāo)度法可得到下列判斷矩陣A。

1-9標(biāo)度法的評分標(biāo)準(zhǔn)見下表

表1-9標(biāo)度法

二、企業(yè)參與公共租賃住房的指標(biāo)評價(jià)體系

企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)運(yùn)營方案的選擇與眾多因素有關(guān)，根據(jù)城市的具體情況和影響因素，企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)運(yùn)營方式可能有很多，需要建立一個(gè)能夠綜合考慮各種因素的優(yōu)化模型建設(shè)運(yùn)營模式的優(yōu)選工作，避免純經(jīng)驗(yàn)主義，使得參與方案建立在客觀性、科學(xué)性的基礎(chǔ)上。

企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的哪種模式，并不能用簡單的函數(shù)關(guān)系能夠決定，這主要取決于企業(yè)所在城市的現(xiàn)實(shí)條件以及政府政策、市場需求、社會經(jīng)濟(jì)和資金來源等因素的影響。政府政策方面主要包括土地供給政策、政府履約度、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、財(cái)政稅收優(yōu)惠政策、政府政策連續(xù)性以及地方領(lǐng)導(dǎo)人態(tài)度；市場需求方面為人口結(jié)構(gòu)、需求能力以及替代性產(chǎn)品供給；社會經(jīng)濟(jì)方面主要包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃以及城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢；資金來源主要為銀行信貸和其他渠道，企業(yè)參與模式的評價(jià)指標(biāo)體系見(圖1)。

圖1 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式評價(jià)的層次分析模型結(jié)構(gòu)

三、基于AHP-模糊綜合理論對企業(yè)參與模式進(jìn)行分析

公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式按照建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)方式、保障對象三個(gè)方面可以分為有 8種，分別為X1—“集中建設(shè)、持有、保障社會夾心層”；X2—“集中建設(shè)、不持有、保障社會夾心層”； X3—“配建、持有、保障社會夾心層”；X4—“配建、不持有、保障社會夾心層”；X5—“集中建設(shè)、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”；X6—“集中建設(shè)、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”；X7—“配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”以及 X8—“配建、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”在建設(shè)運(yùn)營模式的評價(jià)中，我們要考慮諸多方面的因素，既要分析政府政策因素，因?yàn)椴煌慕ㄔO(shè)運(yùn)營模式對于企業(yè)的盈利水平不一樣，甚至相差很大，而且我們還要考慮到不同的建設(shè)運(yùn)營模式所帶來的社會經(jīng)濟(jì)、市場需求以及資金來源等方面的因素。

1.構(gòu)造判斷矩陣并計(jì)算權(quán)重

構(gòu)造判斷矩陣一般采用 A.L.Sarry教授提出的1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度法，即通過領(lǐng)域?qū)＜覍Ω髂繕?biāo)進(jìn)行兩兩比較，可以用 9種判別很好地表示出來相對于總體而言兩兩目標(biāo)之間相對重要程度，用數(shù)量表示就是9個(gè)標(biāo)度，如表2所示。1-9標(biāo)度法構(gòu)造的初始判斷矩陣使用前要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，通不過檢驗(yàn)的判斷矩陣要采用一些方法改進(jìn)為具有滿意一致性的判斷矩陣才可以使用。

通常以上一級的某一要素作為比較準(zhǔn)則，對本級的要素進(jìn)行兩兩比較確定矩陣元素，現(xiàn)以“政府政策”中各組成因素的權(quán)系數(shù)的確定為實(shí)際判斷對象，說明判斷矩陣權(quán)系數(shù)的確定過程，其相對重要程度依據(jù)表1確定，評判結(jié)果見表2、表3。

表2 判斷矩陣B1-C1i

表3 企業(yè)參與模式評價(jià)的各因素權(quán)重值

2.采用模糊理論對每個(gè)方案進(jìn)行單指標(biāo)評價(jià)，建立其模糊關(guān)系矩陣R

表4 評語等級論域與評語的對應(yīng)情況

下面就是當(dāng)保障對象為社會夾心層的情況下，企業(yè)參與模式X1、X2的模糊關(guān)系矩陣。

3.計(jì)算評價(jià)結(jié)果向量S，并作綜合比較

根據(jù)企業(yè)參與模式的模糊關(guān)系矩陣，利用AHP-模糊綜合評價(jià)的方法對各個(gè)參與模式進(jìn)行綜合評價(jià)，得出各參與模式的綜合評價(jià)結(jié)果。

表5 企業(yè)參與模式的綜合評價(jià)結(jié)果SXi

計(jì)算各評價(jià)方案的評價(jià)結(jié)果向量Sxi（xi代表各建設(shè)運(yùn)營模式），如表5所示。從表5中可獲得各建設(shè)運(yùn)營模式相對于各評語等級的隸屬情況，例如，當(dāng)保障對象為社會夾心層時(shí)，在“很滿意”評語等級中，X3最高，X1最低。進(jìn)一步，求得各建設(shè)運(yùn)營模式在評語論域中的相對位置TXi，如下表所示。由表可知，企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式X4最佳，也是目前大部分城市企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營的主要模式，X2其次，X3第三。

表6 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式在評語論域中的相對位置Txi

由于企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式的保障對象為社會夾心層和企業(yè)或園區(qū)職工，所以建設(shè)運(yùn)營模式的選擇按照保障對象的不同進(jìn)行排序。

(1)保障對象為社會夾心層

X4—配建、不持有、保障社會夾心層

X2—集中建設(shè)、不持有、保障社會夾心層

X3—配建、持有、保障社會夾心層

X1—集中建設(shè)、持有、保障社會夾心層

(2)保障對象為企業(yè)或園區(qū)職工

X8—配建、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X7—配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X6—集中建設(shè)、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X5—集中建設(shè)、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

四、結(jié) 論

我們通過層次和模糊綜合評價(jià)評判的方法對目前公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式在對西安市企業(yè)調(diào)研下進(jìn)行了優(yōu)劣評價(jià)，并得出了排序結(jié)果。得出“配建、不持有、保障社會夾心層”模式為最佳模式，這與調(diào)查的 183家企業(yè)，按照“配建、不持有、保障社會夾心層”模式占 151的現(xiàn)狀相符合。目前西安市對于公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)和出售方面的政策還沒有明確的規(guī)定，公共租賃住房不能出售，導(dǎo)致企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營積極性不高，即使擁有公共租賃住房的全部產(chǎn)權(quán)，不能快速的收回成本，也只會給企業(yè)的建設(shè)運(yùn)營帶來沉重的負(fù)擔(dān)，所以西安市企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式主要以“配建、不持有、保障社會夾心層”為主，目前西安市正在完善相關(guān)的政策，鼓勵(lì)企業(yè)在商品房開發(fā)中按照一定的比例建設(shè)公共租賃住房，以此來增加公共租賃住房的建設(shè)量。當(dāng)保障對象為園區(qū)或企業(yè)職工時(shí)，企業(yè)仍然是選擇代建的方式，不持有公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)，但由于調(diào)研的企業(yè)中有部分是利用自有土地建設(shè)的且保障的對象的收入和工作穩(wěn)定性較高，再加上政府政策的支持，對于企業(yè)來說，完全可以按照市場租金收取園區(qū)企業(yè)的資金資助，所以相當(dāng)一部分企業(yè)還是比較愿意以“配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”參與到公共租賃住房的建設(shè)運(yùn)營當(dāng)中的。

以前對于公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式的研究主要是站在政府的角度，最佳模式的選擇主要是有利于政府的方式，很少從企業(yè)的角度來分析最佳的公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式，企業(yè)參與的建設(shè)運(yùn)營模式主要取決于公共租賃住房項(xiàng)目的盈利能力、企業(yè)的社會責(zé)任以及企業(yè)參與該地區(qū)其他項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會，而這三個(gè)面與上一節(jié)中各影響因素有關(guān)，所以本文研究的創(chuàng)新點(diǎn)是從企業(yè)的角度研究分析了企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營模式的影響因素。企業(yè)參與的模式并不是單一的，可以按照政府政策的變化以及相關(guān)影響因素所處的狀態(tài)來選擇最佳的模式組合，例如，在政府政策還不完善的情況下，企業(yè)可以選擇代建的模式，可以在政府的主導(dǎo)下參與公共租賃住房的運(yùn)營，當(dāng)政府政策規(guī)定公共租賃住房部分可以出售或?qū)⑸虡I(yè)部分出售收回成本時(shí)，企業(yè)就可以利用建設(shè)公共租賃住房的機(jī)會，以較低的土地價(jià)格獲得土地使用權(quán)，這對于中小房地產(chǎn)企業(yè)走出困境提供了較好的方式。

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