海外房地產(chǎn)投資警惕“短板”！

在國人目前熱衷海外房地產(chǎn)投資的同時，也要注意規(guī)避風險。很多國人從一開始就陷入海外房地產(chǎn)投資的誤區(qū)和陷阱之中。房地產(chǎn)投資國際化帶動資本流動的同時，也存在風險防控、文化溝通等短板，要大力規(guī)避投資風險，防范因投資不當而造成的資本浪費現(xiàn)象，需要認真分析以下幾個主要方面。

1、融資和抵押價值考量。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴厲，投資和投機空間被完全真空，同時銀行信貸政策也相應的做出貸款限制，國內(nèi)投資人的資本利用率大大降低，甚至根本無法貸款，從而無法實現(xiàn)利用財務杠桿實現(xiàn)投資收益的最大化。能夠便捷、等同國民待遇對國內(nèi)投資者提供長期房屋貸款的只有澳大利亞，中國香港，新加坡，而其他地區(qū)即使可以提供融資貸款，還需要國人提供如繳稅單、在該國家的長期工作簽證等諸多額外要求。

2、人口增長因素。根據(jù)國際貨幣基金組織提供的未來40年的人口增長在全球20強（G20）國家的增長分布圖，我們可以從中分析，除亞洲之外澳大利亞是未來40年人口增長最快的國家，其次是美國。只有人口高速增長、就業(yè)市場平穩(wěn)、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，才能保證投資者在海外房地產(chǎn)投資的風險系數(shù)最低，增長潛力最大。從這里可以看出，為什么歐洲國家的房價增長很慢，例如德國、法國、西班牙等。此外，亞洲的日本房價在過去20年基本停滯，由于頻繁地震及核污染的威脅，相信其房價會長期一蹶不振。同時，由于澳大利亞失業(yè)率在全球發(fā)達經(jīng)濟體中最低，經(jīng)濟相當穩(wěn)定，所以即使悉尼成為世界第2高房價區(qū)域，依然吸引更多投資者入市。

3、國際慣例篩選標準。由于海外房產(chǎn)市場相對成熟，很多考量標準按照國際公認的數(shù)據(jù)來衡量，例如租售比、收入比、GDP的增長、空置率、失業(yè)率、人口增長率等。除此之外，還要對購買國家的特定購房區(qū)域或者社區(qū)做定向數(shù)據(jù)分析，比如該區(qū)域的本地人收入水平、二手房屋價格水平、人口構成比例、租賃和自住分布狀況、銀行對區(qū)域的價值評估等細節(jié)考量。

4、海外買房別忽略治安。業(yè)內(nèi)人士表示，不要抱著抄底的心態(tài)在美國買房！例如在底特律當?shù)刂伟膊缓?、犯罪率又高，不慎重的情況下購房出現(xiàn)任何問題，全得由房主自己負責。即便將房屋出租給他人，遇到麻煩按照美國各州法律，也基本上都傾向于保護租客的利益。

5、買學區(qū)房要看片區(qū)。在美國購買學區(qū)房，只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單據(jù)證明，學校就必須接受孩子入學。如果房子住址不屬于這個學區(qū)，則校方有權拒絕。美國是13年義務教育，公立學校到高中畢業(yè)全是免費，家長僅需每天交給學校大概1美元多的午餐費即可。如果家庭經(jīng)濟狀況不佳，還可以向學校申請免除午餐費。此外，書本、教輔材料都是免費的（但學期末要歸還）。當然，教育免費是以這個城市居民繳的房產(chǎn)稅做支持，非學區(qū)房的孩子只能上私立學校，學費開支很大而且安全性難以保障，所以大多數(shù)人購房都選擇在較好的學區(qū)附近。