房價(jià)下跌之后……

馬光遠(yuǎn)

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

房價(jià)會持續(xù)上漲嗎？

對房地產(chǎn)市場來說，2014年注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價(jià)齊跌的表現(xiàn)，為2014年的中國房地產(chǎn)奠定了極其“詭異”的基調(diào)。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億元，超過了2013年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅有6908套，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。一線城市的樓市亦開始陷入陰郁。

與此相對應(yīng)的，在對房價(jià)未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論出自中國社科院副院長李揚(yáng)。他認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險(xiǎn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在為未來可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí)，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場動(dòng)蕩，更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也與房地產(chǎn)行業(yè)不無關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場的降價(jià)，也引發(fā)了內(nèi)地輿論的恐慌。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預(yù)示：2014年中國房地產(chǎn)市場絕非如很多人樂觀認(rèn)為的那樣，只是簡單的市場分化——一二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過剩的三四線及以下城市房價(jià)下跌。從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)下跌。

別讓好日子到了頭

首先，從過去10多年房價(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火。一是貨幣超發(fā)。貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面與中國努力告別投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式有關(guān)；另一方面美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場在未來至少五年將面臨流動(dòng)性短缺問題，這將迫使中國央行被動(dòng)收縮貨幣。對于快速上漲的中國房價(jià)而言，這是最致命的。二是自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長。

除此之外，從供求關(guān)系而言，筆者去年就一直在強(qiáng)調(diào)，中國房地產(chǎn)需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束。從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。種種數(shù)據(jù)與跡象表明，未來五年，住房供應(yīng)肯定會出現(xiàn)過剩：2013年接近5億平方米的待售面積，也意味著未來住房出現(xiàn)“產(chǎn)能過?！钡那闆r很快會成為事實(shí)。

對于中國房地產(chǎn)而言，房價(jià)繼續(xù)上漲短期而言倒未必會影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。讓人擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，無論是中國宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房價(jià)的下降而陪葬。中國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價(jià)一旦下跌，中國經(jīng)濟(jì)增長的日子也必將到頭。而為了應(yīng)對房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付其引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，一定要將未來房價(jià)下跌后政策的應(yīng)對提到極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對。目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三四線城市，但對于全局，2014年房價(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能性極大。

就中國經(jīng)濟(jì)而言，沒有比房價(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。

責(zé)任編輯：馬小琳