住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的有關(guān)思考

楊再平

“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重大改革。據(jù)說有關(guān)部門已著手研究可行性方案。我認(rèn)為可從以下八個(gè)方面去思考：

一是破解房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊矛盾的出路。房產(chǎn)本身并非一般商品，如果任由高收入階層的生活與投資性購買而不斷推高房?jī)r(jià)，必然損害中低收入階層的利益，從而激化社會(huì)矛盾。世界各主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體都建有住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。通過政府出資、發(fā)行債券、吸收儲(chǔ)蓄存款或強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄等方式集中資金，再以住房消費(fèi)貸款和相關(guān)貸款、投資和保險(xiǎn)等形式將資金用以支持住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)，以達(dá)到改善中低收入者住房的目的。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，發(fā)揮政府那只“看得見的手”的作用，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。

二是“政府+市場(chǎng)”混合性住宅金融機(jī)構(gòu)。政策性金融機(jī)構(gòu)是指由政府創(chuàng)立、參股、支持或擔(dān)保的、不完全以營(yíng)利為目的的金融機(jī)構(gòu)。但必須遵守信任性、償還性、報(bào)償性。以日本住宅金融公庫為例，其貸款都是有償?shù)模手饕菂⒄彰耖g銀行3年期定期存款利率，或10年期國債利率來確定。

三是享用人群必須量力而行且有嚴(yán)格界定。各國的住房政策性金融，其支持對(duì)象或享用群體都有嚴(yán)格界定。在新加坡，其組屋建成后，主管住房的新加坡建屋發(fā)展局會(huì)以國民收入的多寡為依據(jù)，按照公平原則予以合理分配。為做到公平合理，新加坡制定了詳細(xì)而嚴(yán)格的規(guī)定，只有對(duì)申請(qǐng)者的家庭經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并確定其確實(shí)符合法律規(guī)定后，政府才會(huì)提供組屋供其居住。對(duì)于在住房買賣中提供假資料者，政府會(huì)對(duì)其予以嚴(yán)懲。

四是其所支持開發(fā)、購買、租賃的住宅品格必須標(biāo)準(zhǔn)化。所謂標(biāo)準(zhǔn)化，即對(duì)面積大小、內(nèi)在功能結(jié)構(gòu)、小區(qū)物業(yè)管理、功能配套以及產(chǎn)權(quán)等限定標(biāo)準(zhǔn)；也包括相關(guān)質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)化，即必須貨真價(jià)實(shí)，確保質(zhì)量。并借鑒其他國家經(jīng)驗(yàn)，此類房產(chǎn)權(quán)屬于政府，房主只能從政府那里購買相當(dāng)于99年的房契，且必須住滿5年后才能轉(zhuǎn)賣。

五是其資金來源可“財(cái)政+公積金+發(fā)債等”多渠道。其資金來源應(yīng)該是混合的，既應(yīng)包括政府財(cái)政資金，也應(yīng)包括半市場(chǎng)化、完全市場(chǎng)化的資金來源。住房?jī)?chǔ)蓄存款只能用于建房、購房，而不能將申請(qǐng)的貸款用于其他消費(fèi)品的購買或投資。讓住房?jī)?chǔ)蓄真正成為自助和政府幫助的互助型融資模式。

六是其資金可“個(gè)貸+開發(fā)貸+二級(jí)市場(chǎng)購貸”等多種模式。各國經(jīng)驗(yàn)表明，住宅政策性金融等資金運(yùn)用可以直接貸給購買或租賃住房的特定個(gè)人，也可以貸給開發(fā)特定房產(chǎn)的開發(fā)商，還可以通過二級(jí)市場(chǎng)購買特定的銀行房貸。借鑒多國經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)不同情況，采用不同融資方式，形成多種住宅政策性金融融資模式，是國情及發(fā)展所要求的。

七是其體系宜由各?。▍^(qū)、市）運(yùn)營(yíng)實(shí)體+只管政策制定及監(jiān)督管理的全國性機(jī)構(gòu)組成。我國幅員遼闊、人口眾多，各地差異性大。很難由全國統(tǒng)一的一個(gè)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)去有效滿足相差迥異的不同地區(qū)住房融資需求。住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)是一個(gè)體系，這個(gè)體系應(yīng)由各?。▍^(qū)、市）運(yùn)營(yíng)實(shí)體+只管政策制定及監(jiān)督管理的全國性機(jī)構(gòu)組成。

八是其治理經(jīng)營(yíng)須采用獨(dú)立于政府或盡可能去行政化的現(xiàn)代公司制度。住宅政策性金融機(jī)構(gòu)并非純政府機(jī)構(gòu)，而是“政府+市場(chǎng)”混合金融機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)要有效運(yùn)轉(zhuǎn)，其治理經(jīng)營(yíng)不可作為政府行政機(jī)構(gòu)的組成部分，而必須采用獨(dú)立于政府或盡可能去行政化的現(xiàn)代公司制度。

（作者為中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)專職副會(huì)長(zhǎng)）