論合同中仲裁條款的擬訂——以房地產(chǎn)按揭合同為例

寧教銘

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論合同中仲裁條款的擬訂——以房地產(chǎn)按揭合同為例

寧教銘*

本文從發(fā)揮仲裁解決經(jīng)濟(jì)糾紛優(yōu)越性的視角，在總結(jié)仲裁實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，首先從專業(yè)的角度，對(duì)一個(gè)比較了解仲裁制度的人士如何擬訂好普通仲裁條款提出了一些理念；在此基礎(chǔ)上，從現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)按揭系列合同之仲裁條款的諸多缺陷，分析其產(chǎn)生的根源，總結(jié)填補(bǔ)其缺陷的方法，以期對(duì)購房按揭融資活動(dòng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、購房人等三方當(dāng)事人在實(shí)際操作上能有所幫助。其中還適當(dāng)介入了英國仲裁的內(nèi)容，希望能激勵(lì)國人了解、掌握國際仲裁的相關(guān)知識(shí)。

仲裁 仲裁協(xié)議 仲裁條款 房地產(chǎn)按揭合同

仲裁條款在現(xiàn)今的各類合同尤其房地產(chǎn)按揭合同中，幾乎是必然要有的重要條款，也是最常見的一種仲裁協(xié)議，而諸多仲裁管轄爭議的根源正在于仲裁協(xié)議的缺陷。一個(gè)仲裁協(xié)議如果擬訂得好，它就不僅有效，而且更重要的還在于操作上可以避免不少的麻煩，即使有一方當(dāng)事人想去扯皮也無從入手。道理雖然簡單，但可惜的是，由于商業(yè)人士甚至包括企業(yè)法律顧問等法律專業(yè)人士的訂約水平的差異很大，加上他們對(duì)合同法與房地產(chǎn)金融專業(yè)知識(shí)的了解上的差異，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)仲裁管轄的爭議，而且水平差的一方當(dāng)事人往往會(huì)上當(dāng)、受騙。而房地產(chǎn)按揭是購房人、開發(fā)商、銀行三方共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種融資活動(dòng)，這種融資合同具有三層法律關(guān)系①,房地產(chǎn)按揭合同正是由三方當(dāng)事人通過三層法律關(guān)系形成的相關(guān)系列合同組成的一個(gè)合同體系。本文要討論的是：完善的仲裁條款應(yīng)該包括哪些內(nèi)容；在擬訂房地產(chǎn)按揭系列合同的仲裁條款時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)，以期從實(shí)際操作的視角，對(duì)房地產(chǎn)按揭融資活動(dòng)中的購房人、開發(fā)商、銀行等三方當(dāng)事人能有所幫助。同時(shí)考慮到：英國的仲裁歷史悠久，在一百多年前就有了仲裁的立法，其他(即便是發(fā)達(dá))國家也無法相比；英國仲裁的法律與實(shí)踐影響深遠(yuǎn)，可謂掌握了英國仲裁就掌握了國際仲裁；改革開放中的中國人也避免不了國際仲裁，所以在本文的論述中，適當(dāng)介入了英國仲裁的內(nèi)容，以期在比較中了解、掌握仲裁條款的相關(guān)知識(shí)。

一、仲裁條款應(yīng)當(dāng)有的內(nèi)容

（一）仲裁條款的定義及其特征

仲裁條款是仲裁協(xié)議的典型形式。根據(jù)我國現(xiàn)行《仲裁法》第16條的規(guī)定，仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或糾紛發(fā)生后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。換言之，仲裁協(xié)議表現(xiàn)為兩大類：一是合同中的仲裁條款，二是以其他書面方式達(dá)成的以仲裁解決糾紛的約定。“其他書面方式”包括：合同書、信件、數(shù)據(jù)電文（又包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等表明當(dāng)事人自愿采用仲裁方式解決糾紛的意思表示形式，這些意思表示形式可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，都屬于書面形式。

由此可見，無論哪一類的仲裁協(xié)議，顯然是書面的形式而非口頭的甚或其他的形式，這是因?yàn)楦鶕?jù)我國《仲裁法》的規(guī)定和國際通行做法，當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿達(dá)成仲裁協(xié)議；沒有仲裁協(xié)議，仲裁機(jī)構(gòu)不予受理，仲裁庭/仲裁員也無管轄權(quán)，仲裁協(xié)議是仲裁管轄權(quán)的依據(jù)。而合同在本質(zhì)上是一種協(xié)議②，構(gòu)成協(xié)議的條款也就是合同條款，所以，盡管仲裁條款即使在獨(dú)立的原則下仍然是合同條款的一種，適用有關(guān)合同的理論，但鑒于仲裁協(xié)議的重要性，《仲裁法》規(guī)定了訂立仲裁條款應(yīng)當(dāng)采用書面形式；而《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式和其他形式。這就是在訂立仲裁條款和普通合同條款時(shí)的一大重要區(qū)別。

要了解并擬定好仲裁條款，有必要理解上面提及的仲裁協(xié)議的獨(dú)立性。仲裁協(xié)議的獨(dú)立性，是指仲裁協(xié)議獨(dú)立存在。法律實(shí)踐中，確曾有將“仲裁協(xié)議的獨(dú)立性”解釋為“仲裁協(xié)議/仲裁條款獨(dú)立于主合同而存在”的表述（尤其在筆者參與仲裁的案件中，不只一次聽到有當(dāng)事人甚至法律職業(yè)代理人在主張仲裁條款效力時(shí)是這樣說的）。但筆者認(rèn)為這并不妥當(dāng)，甚至可以說是不了解合同分類的基本知識(shí)。雖然，仲裁協(xié)議就其本質(zhì)而言，也是合同的一種，但如果將達(dá)成仲裁協(xié)議的當(dāng)事人之間的、自愿選擇以仲裁解決該合同糾紛的合同稱為主合同，將仲裁協(xié)議稱為從合同③，并進(jìn)一步說仲裁協(xié)議/仲裁條款獨(dú)立于主合同而存在，顯然是鬧了笑話。因?yàn)?，主、從合同是根?jù)合同相互之間的關(guān)系所作的分類④，從合同不能獨(dú)立存在而依賴于主合同的存在而存在，即其具有附屬性；而仲裁協(xié)議的獨(dú)立性顯然與從合同的附屬性是不相容的；仲裁協(xié)議的獨(dú)立性恰好是從另一個(gè)角度說明，適用仲裁解決糾紛的合同與仲裁協(xié)議本身，不是主、從合同之間的關(guān)系。

仲裁協(xié)議的獨(dú)立性原則，決定了合同中的仲裁條款的效力僅僅取決于仲裁條款本身的效力，仲裁條款與合同其他條款獨(dú)立地、分離地存在；訂有仲裁條款的合同及其非仲裁條款，是否成立、生效，是否履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止，是否被認(rèn)定無效或被撤銷，都不影響仲裁條款的效力(即便仲裁條款本身無效，也與合同或其非仲裁條款的效力無關(guān))。

綜上所述，仲裁條款相對(duì)于合同的其他條款，具有要式性和獨(dú)立性。這就要求我們，在擬訂房地產(chǎn)按揭合同中的仲裁條款時(shí)，一是要注重仲裁條款內(nèi)容的效力要件，并采用書面形式；二是在認(rèn)定房地產(chǎn)按揭合同中的仲裁條款的效力時(shí)，只要關(guān)注該仲裁條款本身的效力，而不要為合同的非仲裁條款的復(fù)雜情形所迷惑。

（二）仲裁條款的必要內(nèi)容

合同/協(xié)議的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，而各類合同/協(xié)議都有其必要的條款。仲裁條款作為仲裁協(xié)議的典型形式，根據(jù)我國《仲裁法》第18條的規(guī)定，對(duì)仲裁事項(xiàng)和仲裁機(jī)構(gòu)都必須做出明確的約定；沒有約定或者約定不明的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議；達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，仲裁協(xié)議無效。據(jù)此可以說，對(duì)仲裁事項(xiàng)和仲裁機(jī)構(gòu)的約定，在我國是仲裁條款的必要內(nèi)容⑤。

1．仲裁事項(xiàng)

仲裁事項(xiàng)，是指可能導(dǎo)致達(dá)成協(xié)議的雙方當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛、而雙方約定一旦糾紛發(fā)生就采用仲裁方式予以解決的事項(xiàng)。仲裁事項(xiàng)不等于仲裁的“收案范圍”。在我國，仲裁收案范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于仲裁事項(xiàng)。我國現(xiàn)行《仲裁法》第2條、第3條從正反兩面規(guī)定了仲裁的收案范圍，一是其第2條規(guī)定“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁”；二是其第3條列舉了“婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、扶養(yǎng)、繼承糾紛”以及“依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭議”不能仲裁；此外，該法第77條還明確了“勞動(dòng)爭議和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛的仲裁”，獨(dú)立于《仲裁法》另行規(guī)定。我國各仲裁機(jī)構(gòu)的《仲裁規(guī)則》對(duì)仲裁收案范圍的規(guī)定就是根據(jù)這些規(guī)定來制定的。超出《仲裁法》和《仲裁規(guī)則》限定的收案范圍的事項(xiàng)，仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)仲裁，因此，合同當(dāng)事人在仲裁條款/仲裁協(xié)議中約定的仲裁事項(xiàng)，不得超出《仲裁法》和仲裁規(guī)則限定的仲裁范圍，否則仲裁申請(qǐng)將會(huì)因仲裁協(xié)議的無效而得不到受理；即便受理，也會(huì)存在將來另一方當(dāng)事人在仲裁程序中對(duì)仲裁協(xié)議的效力提出異議，在仲裁裁決作出后又以此為由主張撤銷仲裁裁決或者提出不予執(zhí)行仲裁裁決之抗辯⑥的風(fēng)險(xiǎn)。

可能導(dǎo)致合同當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛的爭議事項(xiàng)紛繁復(fù)雜，筆者認(rèn)為，只要是仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)仲裁的即屬于仲裁受案的范圍，雙方當(dāng)事人都可以約定為仲裁事項(xiàng)；而且，應(yīng)當(dāng)是概括約定還是有選擇的部分約定，不能一概而論。這要看諸多合同爭議事項(xiàng)中，哪些更適合采用仲裁方式解決糾紛。就如何約定仲裁事項(xiàng)，本文將在“二、（二）”⑦具體針對(duì)房地產(chǎn)按揭合同再作分析。

2．仲裁機(jī)構(gòu)

按仲裁的方式，可以分為隨意仲裁和機(jī)構(gòu)仲裁。有人說隨意仲裁比機(jī)構(gòu)仲裁省錢，因?yàn)榭梢悦獬Ц吨俨脵C(jī)構(gòu)的費(fèi)用，況且有些仲裁機(jī)構(gòu)的收費(fèi)并不低廉；但機(jī)構(gòu)仲裁的好處也早已耳熟能詳，諸如機(jī)構(gòu)仲裁有詳盡的仲裁規(guī)則、有可供選擇的仲裁員名單、還能提供案件的管理與協(xié)助，等等。我國是實(shí)行機(jī)構(gòu)仲裁的。區(qū)分隨意仲裁還是機(jī)構(gòu)仲裁，其實(shí)十分簡單，機(jī)構(gòu)仲裁必須約定明確的仲裁機(jī)構(gòu)。在我國，仲裁機(jī)構(gòu)就是指依照《仲裁法》的規(guī)定，在省級(jí)政府所在地的市（筆者簡稱其為“省會(huì)市”）和根據(jù)需要而在其他設(shè)區(qū)的市（簡稱“設(shè)區(qū)市”），由這些市的人民政府組織有關(guān)部門和商會(huì)統(tǒng)一組建，并經(jīng)省級(jí)司法行政部門登記的各仲裁委員會(huì)。

根據(jù)我國1995年起施行至今的《仲裁法》第18條，當(dāng)事人必須約定仲裁機(jī)構(gòu)而且必須準(zhǔn)確無誤，否則就由雙方協(xié)議補(bǔ)充；達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，仲裁協(xié)議無效。表面形式而言，當(dāng)事人訂立仲裁協(xié)議時(shí)對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)約定的缺陷可以通過“補(bǔ)充協(xié)議”來填補(bǔ)，但筆者以為，立法規(guī)定“協(xié)議補(bǔ)充”仲裁機(jī)構(gòu)，并無必要也無實(shí)際意義：一是現(xiàn)實(shí)中一般的商人對(duì)仲裁所知不多，寫錯(cuò)仲裁機(jī)構(gòu)名稱的情形并不少見，要求訂約方對(duì)仲裁條款擬訂得太完美并不實(shí)際；二是雙方如果在爭議發(fā)生后能夠協(xié)商一致的話，也就不必再勞煩法律的指令了；三是現(xiàn)實(shí)中一旦有了爭議，一方能夠同意另一方順利開展仲裁程序的機(jī)會(huì)甚微，被申請(qǐng)人常會(huì)扯皮，所以發(fā)生了爭議并發(fā)現(xiàn)了仲裁條款的缺陷而祈求雙方再去協(xié)商同意并不現(xiàn)實(shí)，立法的這一句“當(dāng)事人可以補(bǔ)充協(xié)議”說了也等于沒說。故常有所聞：從中國《仲裁法》對(duì)合同當(dāng)事人必須明確約定仲裁機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格性來看，中國《仲裁法》制定得并非很支持仲裁的事業(yè)。不過筆者堅(jiān)信，對(duì)我國社會(huì)主義法制的完善，我們完全有理由充滿信心，尤其近年來最高法院對(duì)于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題所進(jìn)行的司法解釋，水平日益顯高而且越來越注重理性。筆者認(rèn)為，最高法院關(guān)于適用《仲裁法》若干問題的解釋（法釋[2006]7號(hào)）(以下簡稱法釋[2006]7號(hào))可以說是對(duì)我國仲裁事業(yè)的發(fā)展做出了具有里程碑意義的貢獻(xiàn)。該司法解釋不僅提高了仲裁裁決執(zhí)行案件管轄法院的級(jí)別⑧，而且對(duì)仲裁協(xié)議中有關(guān)約定仲裁機(jī)構(gòu)方面的缺陷，除了規(guī)定由當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議填補(bǔ)以外，還以擴(kuò)充解釋的方式予以補(bǔ)救，這不僅體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛之意愿的尊重，而且看得出最高法院對(duì)仲裁之支持態(tài)度的改善，具體表現(xiàn)為：（1）約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱不準(zhǔn)確，但能確定具體的仲裁機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定選定了仲裁機(jī)構(gòu)（該解釋第3條）；（2）雖僅約定糾紛適用的仲裁規(guī)則，但卻能按照該規(guī)則確定仲裁機(jī)構(gòu)的，視為約定了仲裁機(jī)構(gòu)（筆者依據(jù)該解釋第4條的規(guī)定推理得出的正面表述）；（3）約定由某地的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，且該地只有一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)的，該仲裁機(jī)構(gòu)視為約定的仲裁機(jī)構(gòu)（第5條前段）。

3．請(qǐng)求仲裁的意思表示

根據(jù)我國《仲裁法》第16條第2款，仲裁協(xié)議還必須有“請(qǐng)求仲裁的意思表示”之內(nèi)容。

筆者以為，如果當(dāng)事人之間的仲裁協(xié)議/仲裁條款中明確約定了上述的仲裁事項(xiàng)和仲裁機(jī)構(gòu)，就足以表明該仲裁協(xié)議/仲裁條款已經(jīng)有了“請(qǐng)求仲裁的意思表示”之條款/內(nèi)容?！吨俨梅ā返?6條第2款單列“請(qǐng)求仲裁的意思表示”，主要是為了強(qiáng)調(diào)仲裁是基于當(dāng)事人自愿以仲裁方式解決糾紛的意思自治，而并不是要求仲裁協(xié)議一定要出現(xiàn)“請(qǐng)求仲裁”四個(gè)字方為有效。不過筆者以為，一個(gè)有效的仲裁條款確實(shí)是應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)“仲裁”一詞的，以便能明白無誤地表達(dá)雙方以仲裁方式解決糾紛，并排除法院的管轄。畢竟排除法院的管轄屬于一種并非通常的做法，所以條文必須說清楚，解釋起來也才能獲得支持。

近年來國外有案例說，沒有“仲裁”一詞的仲裁條款，也可以算是一條有效的仲裁條款。如在David Wilson Homes Ltd. v.Survey ServicesLtd. & David Jonathan Marshall (Civil Division) (Judgment delivered 18 January 2001)⑨先例中，保單內(nèi)的仲裁條款中根本就沒有“仲裁”一詞，甚至也并沒有說御用大律師的意見就是終局性的與約束性的。但是，該條文最終卻被英國的上訴庭解釋并判定為一條有效的仲裁條款。

對(duì)此，筆者以為，本案例中英國上訴庭的做法，可以說是由于近年來英國法院越來越支持仲裁因而對(duì)仲裁條款的解釋變得十分的寬松所致；但盡管如此，筆者還是堅(jiān)持：（1）既然我國《仲裁法》明文規(guī)定仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有“請(qǐng)求仲裁的意思表示”之內(nèi)容，那么在我國，沒有“仲裁”一詞的仲裁條款可能被認(rèn)定為無效完全是有依據(jù)的；（2）即便是在國外，沒有“仲裁”一詞的仲裁條款也并不見得就一定能被解釋和判定為有效，上述案例的第一審就是如此，說這并不是一個(gè)有效的仲裁條款。我們堅(jiān)信：在全球經(jīng)濟(jì)一體化，中國對(duì)外的國際性商業(yè)活動(dòng)日趨頻繁，國際商場更如戰(zhàn)場，必然會(huì)發(fā)生大量的糾紛，中國人既不能逃避糾紛，更不能指望交易對(duì)方個(gè)個(gè)都寬宏大量。選擇仲裁本來就是為了解決糾紛，而約定仲裁的條文就不應(yīng)當(dāng)再有糾紛、再有被認(rèn)定無效的風(fēng)險(xiǎn)。故為慎重起見，國人即便走出國門，也盡管有上述判例（而且還是上訴庭判令）的支持，還是應(yīng)當(dāng)避免這種不明確的條文。所以筆者堅(jiān)持：如果雙方真是想以仲裁方式解決爭議，就應(yīng)當(dāng)把“仲裁”一詞明文地寫出來。

（三）好的仲裁條款還應(yīng)當(dāng)有的其他內(nèi)容

在我國，仲裁條款具備以上所列的內(nèi)容已經(jīng)能夠在當(dāng)事人之間有效成立仲裁協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，任何一方就能依據(jù)有效的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁，啟動(dòng)仲裁程序解決糾紛。但仲裁程序能否及時(shí)啟動(dòng)并順利進(jìn)行，僅此不已。從真正發(fā)揮仲裁解決經(jīng)濟(jì)糾紛的專業(yè)性和公正性、自治性和保密性、快捷性和經(jīng)濟(jì)性、高效性和廉潔性等等優(yōu)越性的視角，筆者在總結(jié)多年來仲裁實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行過仔細(xì)的思考，形成了這樣的一個(gè)信念：好的仲裁條款，還應(yīng)當(dāng)事先約定下列的一些內(nèi)容：

1．仲裁庭的組成方式和仲裁員的選任

仲裁庭是由仲裁員組成的、具體負(fù)責(zé)某個(gè)仲裁案件審理工作的臨時(shí)性組織，即每個(gè)仲裁案件仲裁庭的組成人數(shù)和仲裁員并不固定。為充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治與訂約自由的原則，對(duì)仲裁庭的組成方式及其仲裁員，雙方當(dāng)事人均有權(quán)約定和選定：是由3名仲裁員組成合議制仲裁庭（簡稱三人仲裁庭），還是由1名仲裁員成立獨(dú)任制仲裁庭(簡稱獨(dú)任仲裁庭)，完全可以由當(dāng)事人約定；而且仲裁庭的仲裁員，也是由當(dāng)事人在仲裁員名冊中選定或委托仲裁委員會(huì)主任指定的⑩。

值得一提的是，仲裁條款中事先選定仲裁員的寫法是要非常小心的，因?yàn)椋海?）將來如果選定的仲裁員死亡或無能力擔(dān)當(dāng)（例如精神或身體出了重大問題），甚或他/她居心不良、提出擔(dān)任仲裁員的不合理?xiàng)l件（例如在仲裁費(fèi)用上漫天要價(jià)），均會(huì)導(dǎo)致該仲裁條款的受阻；（2）既然可以事先約定仲裁員，那么也就可以明示地排除某些/個(gè)仲裁員。筆者還確曾見過這種相反的現(xiàn)象：一方當(dāng)事人指名道姓地不選某X為本案仲裁員。后經(jīng)了解知悉，原來該當(dāng)事人記恨于某X仲裁員，因?yàn)槠湓诹硪粋€(gè)案中裁該當(dāng)事人敗訴且毫無理由。但細(xì)想一下，這種做法的不良后果其實(shí)也是顯而易見的：一是即便自己一方明示排除某X仲裁員，但也不排除對(duì)方當(dāng)事人選定某X仲裁員，因?yàn)樵凇吨俨靡?guī)則》下，雙方都有權(quán)選定一名仲裁員，如無法定事由，一方是不能回避對(duì)方選定的仲裁員的；二是這種做法會(huì)給沒有被明示排除在外的其他仲裁員形成壓力(即以后要善待此當(dāng)事人，否則以后可能面臨同樣的尷尬)，并且其他未被排除的仲裁員有可能就是某X仲裁員的好友。這樣一來，只能造成排除某X仲裁員的當(dāng)事人適得其反甚至造成對(duì)其嚴(yán)重不利的后果。

2．專門性問題的鑒定

合同中如果涉及專門性問題，而且需要鑒定的，當(dāng)事人可以事先約定鑒定機(jī)構(gòu)；沒有約定的，屆時(shí)也可由仲裁庭指定的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。

3．送達(dá)地址

仲裁程序中，應(yīng)當(dāng)將仲裁文書、通知等案件材料送達(dá)當(dāng)事人或其委托代理人。實(shí)踐中，常會(huì)因被送達(dá)人的地址不祥或已變更甚或惡意躲避而無法送達(dá)以致拖延程序的進(jìn)行甚至受阻、中斷，給善意的一方造成或增大損失。但如果當(dāng)事人事先在合同中約定各自的送達(dá)地址，一旦進(jìn)入仲裁程序，就能順利進(jìn)行，節(jié)省辦案時(shí)間，提高辦案效率，降低當(dāng)事人的時(shí)間成本，防范惡意一方的故意拖延。這通常是在當(dāng)事人的營業(yè)地點(diǎn)、慣常住所地、現(xiàn)住地的通訊地址、身份證（或戶口簿）載明的住址、戶籍所在地的居住地（住所）、經(jīng)常居住地（居所）中約定一個(gè)或數(shù)個(gè)地點(diǎn)，或者約定其他地點(diǎn)為送達(dá)地點(diǎn)。一旦發(fā)生糾紛，就可以直接送達(dá)或者以郵寄、傳真、電報(bào)、電傳等方式送達(dá)該約定地點(diǎn)，在效力上均可視為送達(dá)。

4．辦案費(fèi)用的承擔(dān)

在英國，有一項(xiàng)被認(rèn)為是公共政策的大原則是：敗訴方承擔(dān)其和勝訴方的費(fèi)用，即“costs follow the event”?,所以當(dāng)事人事先在訂立合同時(shí)約定辦案費(fèi)用，是沒有必要而且是無效的。而在我國，除了對(duì)仲裁/訴訟費(fèi)用的交納和收取，現(xiàn)行的《仲裁法》、《民事訴訟法》及其司法解釋對(duì)于仲裁/訴訟費(fèi)用的承擔(dān)都沒有明確條文的規(guī)定。最高法院制定并于1989年9月1日起施行的《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》，以及國務(wù)院制定并于2007年4月1日起施行的《訴訟費(fèi)用交納辦法》雖然都規(guī)定了訴訟費(fèi)用由敗訴方負(fù)擔(dān)，卻都并沒有規(guī)定敗訴方補(bǔ)償勝訴方辦理案件的合理費(fèi)用。這樣一來，一方面，原告在提出索賠之前往往會(huì)考慮到即便是勝訴也要承擔(dān)昂貴的費(fèi)用，即所謂“贏了官司輸了錢”，以致對(duì)一些金額不大的索賠望而卻步；另一方面，有個(gè)無可否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)是：合同雙方在善意訂約的情形（即排除故意欺騙對(duì)方的少數(shù)情形）下，總是會(huì)想到將來如果真要向?qū)Ψ剿髻r，能否同時(shí)把索賠的仲裁及辦案費(fèi)用也一并取回來。這是人們的本性使得他/她經(jīng)常會(huì)認(rèn)為自己總是對(duì)的而對(duì)方都是錯(cuò)的，所以將來會(huì)向?qū)Ψ剿髻r，而不是被對(duì)方索賠。不信，可以去問問尚無爭議的訂約方，其中很大一部分人都不希望各自承擔(dān)自己的費(fèi)用，而是喜歡“costs follow the event”。

綜上所述，筆者很能理解上述英國法律干預(yù)訂約自由的罕見做法?；同時(shí)也產(chǎn)生了這樣的一個(gè)理念：在我國大陸，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在合同中約定由敗訴方承擔(dān)勝訴方的辦案費(fèi)用；尤其如果想去歐美大陸法國家仲裁，就非常有必要在仲裁條款中加上一句:“The costs of arbitration shall be for the account of the losing party.”或“The tribunal is empowered to award and assess costs to the winning party in this arbitration.”。這樣的寫法，在我國大陸和美國以及其他沒有“costs follow the event”之大原則的大陸法國家，不僅會(huì)受到訂約雙方的歡迎，而且可以為將來勝訴的一方能把因索賠而產(chǎn)生的仲裁和辦案的費(fèi)用一并取回來、避免“贏了官司輸了錢”而創(chuàng)設(shè)依據(jù)。

值得一提的是，某仲裁規(guī)則在其2005年1月修訂版第四十六條也全面認(rèn)可“敗訴方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償勝訴方因辦理案件而支出的合理的費(fèi)用”；而此前該規(guī)則（2000年9月修訂版）第五十九條只是部分地承認(rèn)，即仲裁庭有權(quán)裁定敗訴方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償勝訴方因辦理案件而支出的部分合理的費(fèi)用，補(bǔ)償金額局限在勝訴金額的10％。這對(duì)于索賠金額不大卻爭議復(fù)雜甚或根本就沒有索賠金額的案件，10％的限額顯然是不合理的。?

5．仲裁地點(diǎn)和開庭地點(diǎn)的約定

根據(jù)該仲裁規(guī)則第三十一條的規(guī)定，當(dāng)事人書面約定了仲裁地的，從其約定；當(dāng)事人未作約定的，仲裁委員會(huì)所在地（北京）或其分會(huì)所在地為仲裁地；且仲裁裁決視為在仲裁地作出；該規(guī)則第三十二條還對(duì)開庭地點(diǎn)做了規(guī)定，即原則上由受理案件所在地開庭審理，即北京總會(huì)受理的案件應(yīng)當(dāng)在北京開庭審理，由上海分會(huì)或華南分會(huì)受理的案件應(yīng)當(dāng)在上?；蛏钲陂_庭審理；但當(dāng)事人可以約定開庭地點(diǎn)，且當(dāng)事人約定在仲裁委所在地之外開庭并預(yù)繳了因此而發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)等實(shí)際費(fèi)用的，仲裁案件的開庭審理應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人約定的地點(diǎn)進(jìn)行。

由此可見，當(dāng)事人是可以書面約定仲裁地點(diǎn)和開庭地點(diǎn)的，只是如果約定在仲裁委員會(huì)所在地之外開庭審理的，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳因此而發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用。國內(nèi)各仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則也做了類似的規(guī)定?。

至于仲裁審理的方式，我國《仲裁法》第39條、第40條規(guī)定了兩個(gè)原則，即：（1）以開庭進(jìn)行為原則、協(xié)議不開庭為例外；（2）以不公開進(jìn)行為原則、協(xié)議公開為例外。這兩個(gè)原則也可以歸納為一個(gè)原則，即除非當(dāng)事人另有協(xié)議，仲裁應(yīng)當(dāng)開庭，但不公開進(jìn)行。仲裁不公開進(jìn)行，包括當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁、仲裁委受理仲裁申請(qǐng)的情況不公開報(bào)道，仲裁開庭不允許旁聽，仲裁裁決不向社會(huì)公布，等等。這是仲裁制度的特點(diǎn)之一，也是國際商事仲裁的一項(xiàng)慣例。由于仲裁不公開進(jìn)行，使得當(dāng)事人能放心地將糾紛申請(qǐng)仲裁，一方面能盡快終結(jié)糾紛，另一方面也不影響雙方的商業(yè)信譽(yù)，還能盡量維護(hù)雙方的合作關(guān)系，這正是實(shí)踐中尤其是在解決房地產(chǎn)開發(fā)商之間糾紛（諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛、建設(shè)工程合同糾紛）的實(shí)踐中，人們往往選擇仲裁而不愿訴訟的一大原因?。因此，雖然當(dāng)事人可以協(xié)議選擇仲裁審理的方式，但筆者以為，既然選擇了仲裁方式解決爭議，就沒有必要再約定仲裁審理的方式，因?yàn)榉梢衙魑囊?guī)定了只要當(dāng)事人沒有對(duì)此進(jìn)行約定，就是不公開開庭審理，而不公開開庭審理正是仲裁較訴訟而言在解決民商事糾紛方面的優(yōu)越性之一。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，無論是我國現(xiàn)行的《仲裁法》還是包括《貿(mào)仲規(guī)則》在內(nèi)的各仲裁機(jī)構(gòu)的《仲裁規(guī)則》，對(duì)上述1．3所列的仲裁庭的組庭方式和仲裁員的選任 、專門性問題的鑒定、送達(dá)地址、辦案費(fèi)用的承擔(dān)等等，都是規(guī)定在“仲裁程序”一章，言外之意就是這些內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)是在仲裁程序啟動(dòng)以后的問題，不是由雙方當(dāng)事人事先在仲裁協(xié)議中約定的事項(xiàng)。

誠然，一般情形下這些內(nèi)容大多是在糾紛發(fā)生后一方提出申請(qǐng)、啟動(dòng)仲裁程序之后解決的事項(xiàng)，但筆者以為：第一，如前所述，一旦糾紛發(fā)生，雙方協(xié)商又能一致的情形確不多見，而且完全有可能給惡意的一方提供一個(gè)“借協(xié)商之名、行拖延之實(shí)”的機(jī)會(huì)；第二，有人說既然是程序之中才必須要解決的事項(xiàng)，倘若最終沒有進(jìn)入程序，事先約定豈不是浪費(fèi)資源？其實(shí)不然，這正如我們事先約定了爭議解決的訴訟或仲裁方式但最終并不一定會(huì)發(fā)生爭議一樣；既然已經(jīng)約定仲裁，何不一次到位地盡可能約定得完善一些？況且，一旦爭議發(fā)生，再由雙方進(jìn)一步協(xié)商一致的難度，顯然比訂立合同時(shí)在仲裁條款中約定要大得多；第三，規(guī)則既是人們制定的（且制定規(guī)則的目的并非要最終限制人們的自由），人們同樣可以修改規(guī)則，因?yàn)槭挛锒际前l(fā)展變化的。所以，上述1.3所列的好的仲裁條款還應(yīng)有的其他內(nèi)容，當(dāng)事人完全可以在擬訂仲裁協(xié)議時(shí)一并約定，這樣一旦啟動(dòng)仲裁程序，就能及時(shí)、快捷、順利地進(jìn)行，確保仲裁的快捷性、經(jīng)濟(jì)性、高效性等優(yōu)越性。

二、房地產(chǎn)按揭合同體系的仲裁條款

（一）房地產(chǎn)按揭的合同體系及其對(duì)仲裁條款的特殊要求

按揭（mortgage）是英美法中物的擔(dān)保的一種類型，是“以合同構(gòu)成的擔(dān)?！?，房地產(chǎn)按揭是開發(fā)商、置業(yè)者(即購房人)與銀行以合同構(gòu)成的房地產(chǎn)貸款擔(dān)保?。無論是國內(nèi)還是國外，人們通過按揭方式購房，除購房人同銀行簽訂的按揭貸款合同外，通常還需要簽訂如下一系列的合同：購房人同開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同、同保險(xiǎn)公司簽訂的房屋保險(xiǎn)甚至人壽保險(xiǎn)合同；開發(fā)商同銀行簽訂的房地產(chǎn)按揭合作協(xié)議書、貸款保證合同（一般情況下，開發(fā)商在購房人與銀行簽訂的按揭貸款合同中簽訂保證條款，但也有單簽保證合同的）；銀行與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的估價(jià)合同（尤其在購房人不能清償按揭貸款以致銀行估價(jià)取得按揭房地產(chǎn)的情形下）。因?yàn)?，作為核心合?，按揭貸款合同并不能離開上述合同而單獨(dú)存在，只有構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的合同系列，形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)按揭合同體系，按揭各方的權(quán)利義務(wù)才能明確，交易各方的經(jīng)濟(jì)利益也才有機(jī)會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。尤其在我國目前，盡管按揭作為一種擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活尤其是房地產(chǎn)貸款中早已存在，但畢竟尚未上升為法定的擔(dān)保方式，法律對(duì)按揭尚未做出統(tǒng)一、具體的規(guī)范，全國性立法甚至從未采納過“按揭”一詞?，參與購房按揭的各當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)都只能通過合同的約定才能確定。

房地產(chǎn)按揭的合同體系決定了以仲裁方式解決這類合同糾紛會(huì)遇到相當(dāng)?shù)碾y題，主要存在于兩種情形：一是同一個(gè)合同內(nèi)有多方當(dāng)事人(如開發(fā)商在購房人與銀行簽訂的按揭貸款合同中簽訂保證條款的合同，就有銀行、購房人、開發(fā)商三方當(dāng)事人)，或者一方有不只一位而是有三、四位或更多的當(dāng)事人(如數(shù)位購房人與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同)；二是在同一宗交易中涉及多個(gè)合同即合同鏈（chain of contracts）（即房地產(chǎn)按揭合同體系），如果有些合同約定的是仲裁，而相關(guān)聯(lián)的另外一些合同卻無有效的仲裁條款，將來糾紛的解決不僅會(huì)因兩種程序的運(yùn)用而增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)，而且難以保證相關(guān)處理結(jié)論的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定。倘若一旦發(fā)生爭議能把他們都拴在一起，就可以有全面的證據(jù)，能保證最終裁決的一致與穩(wěn)定，也就可以為當(dāng)事人省錢、省事。但問題是，仲裁只是雙方私下的協(xié)議，仲裁協(xié)議是仲裁程序得以啟動(dòng)的前提條件，仲裁體現(xiàn)的是合同當(dāng)事人意思自治與訂約自由，仲裁庭/仲裁員不能依職責(zé)追加當(dāng)事人進(jìn)入仲裁程序；而去法院訴訟，只要原告的起訴符合受理?xiàng)l件，法院就應(yīng)當(dāng)受理，而不論原、被告之間是否有同意向法院訴訟的約定；而且，對(duì)于應(yīng)當(dāng)參加訴訟的共同原告或共同被告，以及與案件處理結(jié)果有法律上利害關(guān)系的第三人，法院還可以依職權(quán)追加其進(jìn)入已經(jīng)進(jìn)行的訴訟程序之中，將他們之間的糾紛一并解決，訴訟體現(xiàn)的主要是法院的職權(quán)。這通常被說成說是仲裁不如訴訟的重大缺陷。但筆者以為，這個(gè)所謂的重大缺陷其實(shí)是完全可以通過恰當(dāng)?shù)闹俨脳l款來解決的。

首先，最好是在房地產(chǎn)按揭相互關(guān)聯(lián)的每個(gè)合同中都訂立有效的仲裁條款，而且仲裁條款之間要盡可能地避免內(nèi)容上的沖突。筆者在房地產(chǎn)合同糾紛的仲裁實(shí)踐中確曾遇到這樣的案例：因開發(fā)商延期交房構(gòu)成根本違約，購房人依據(jù)其與開發(fā)商之間的房地產(chǎn)按揭買賣合同中的仲裁條款向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求解除該合同；同時(shí)，購房人向法院起訴請(qǐng)求解除其與銀行之間的按揭貸款合同（因該合同中沒有訂立仲裁條款而不能申請(qǐng)仲裁）。最終，仲裁機(jī)構(gòu)經(jīng)簡易程序在2個(gè)月內(nèi)裁決解除了購房人與開發(fā)商之間的房地產(chǎn)買賣合同；一審法院經(jīng)簡易程序也在3個(gè)月內(nèi)判決解除了購房人與銀行之間的按揭貸款合同，但銀行因?qū)`約金數(shù)額等不服而提起上訴，二審法院的終審判決雖然維持了一審判決，但已經(jīng)是在仲裁裁決做出后的3個(gè)月以后了。在此案中，雖然仲裁裁決做出后即具有法律效力，開發(fā)商也答應(yīng)只要辦完房地產(chǎn)過戶即可向購房人退回房款和支付違約金，但因銀行沒有辦理解除按揭房地產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，購房人無從辦理退房手續(xù)，以致不能及時(shí)取得開發(fā)商的退款而向銀行還款。倘若購房人與銀行之間的按揭貸款合同訂有仲裁條款因而可以同時(shí)以仲裁解決問題，甚至可能合并仲裁，不僅能降低時(shí)間成本，及早償還銀行貸款而少付利息，而且不必另行再為訴訟而聘請(qǐng)代理律師而支付不低的代理費(fèi)用（況且本案訴訟律師還是按階段分段收取了一審和二審的代理費(fèi)用）。

其次，相關(guān)聯(lián)的每個(gè)合同中的仲裁條款，最好都是概括約定仲裁事項(xiàng)。雖然，對(duì)仲裁事項(xiàng)既可以概括約定也可以有選擇的部分約定，但筆者以為，除非一個(gè)簡單、獨(dú)立的合同而且是對(duì)該合同的爭議事項(xiàng)能夠截然分開的，否則應(yīng)當(dāng)是一個(gè)概括而恰當(dāng)?shù)闹俨脳l款，即筆者一貫堅(jiān)持的要么約定仲裁，要么不約定，不要拖泥帶水；如果想去仲裁，就擬訂一條廣泛而恰當(dāng)?的仲裁條款，使得所有有關(guān)該合同的爭議都可涵蓋在仲裁管轄之下，一方面可以省去昂貴的爭議費(fèi)用，另一方面還可以避免（通常是被告）一方當(dāng)事人的扯皮。

這就是房地產(chǎn)按揭合同體系及其之中的每一個(gè)關(guān)聯(lián)合同對(duì)仲裁條款的特殊要求。

（二）房地產(chǎn)按揭合同體系中仲裁條款的常見缺陷及其填補(bǔ)

1．不恰當(dāng)?shù)叵薅酥俨檬马?xiàng)的范圍

如前所述，合同當(dāng)事人約定的仲裁事項(xiàng)不得超出仲裁的受案范圍。在這個(gè)方面，以及倘若對(duì)仲裁事項(xiàng)予以概括約定的情形下，通常都不會(huì)有太大的問題，所以不打算在本文重點(diǎn)探討；倒是在對(duì)仲裁事項(xiàng)進(jìn)行部分約定的情形下，往往問題就出來了。如有的仲裁條款說：因合同的履行發(fā)生的爭議以仲裁解決，但如果當(dāng)事人不履行合同呢？有的說：因一方違約，對(duì)方可以向某仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，那么如果一方不是違約而是侵權(quán)呢？另一方也可以去仲裁嗎？因此，筆者主張，對(duì)仲裁事項(xiàng)沒有必要做如此區(qū)分：其一，大多數(shù)仲裁事項(xiàng)有時(shí)候是很難區(qū)分的，比如仲裁條款如果局限于違約責(zé)任，那就沒有管轄權(quán)去處理侵權(quán)的爭議了，而履行合同過程中的違約與侵權(quán)在很多場合又是難以區(qū)分的；其二，即便是分得開的爭議事項(xiàng)，一個(gè)因有仲裁條款而必須仲裁，另一個(gè)因無仲裁條款而只能去法院，導(dǎo)致明明可以放在一起、在同一個(gè)程序解決的爭議，結(jié)果硬要拆分開來通過兩套程序去處理，豈不是勞民又傷財(cái)？

要防范這種風(fēng)險(xiǎn)，辦法就是前已述及的恰當(dāng)?shù)馗爬s定仲裁事項(xiàng)，如這樣的寫法：“因本合同發(fā)生的任何糾紛都提交某仲裁委員會(huì)仲裁（Any disputes arising out of this contract shall be finally settled in X Arbitration Commission.）”；而非：“僅因本合同的履行而發(fā)生的糾紛適用國際商會(huì)仲裁規(guī)則解決（Disputes regarding performance of this contract shall be finally settled under ICC rules）”。

2．不適當(dāng)?shù)馗郊恿讼葲Q條件

盡管先決條件千奇百怪、無奇不有，但筆者在仲裁實(shí)踐中經(jīng)常見到的附先決條件的仲裁條款是：“本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方友好協(xié)商解決；不愿協(xié)商或協(xié)商不成的，向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解無效的，可向某仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁?！盵21]正因?yàn)楦郊恿诉@樣的先決條件，所以被申請(qǐng)人埋怨申請(qǐng)人既未經(jīng)雙方友好協(xié)商或向主管部門申請(qǐng)調(diào)解，又不是協(xié)商或調(diào)解無效，從而進(jìn)一步質(zhì)疑和挑戰(zhàn)仲裁的管轄權(quán)。

在英國法律下，對(duì)于要進(jìn)一步談判與同意的約定（agreement to agree）,即先要雙方友好協(xié)商、和解/調(diào)解，或是和解/調(diào)解失敗后才能去仲裁的約定，法院往往不會(huì)給予其解釋也不會(huì)承認(rèn)其是仲裁前的一個(gè)先決條件的。理由是：這樣的約定極不肯定，也無法強(qiáng)制雙方進(jìn)一步談判以及應(yīng)當(dāng)達(dá)成怎樣的和解協(xié)議；更何況一方如果覺得對(duì)方毫無道理，那么去找對(duì)方協(xié)商豈非對(duì)牛彈琴？或者一方態(tài)度強(qiáng)硬咄咄逼人或居心不良，一方開出的條件是要求對(duì)方完全賠償甚至加以數(shù)倍賠償；甚或是時(shí)效即將屆滿。這些都會(huì)令申請(qǐng)人立即去申請(qǐng)仲裁。

筆者以為，英國法律對(duì)上述先決條件的否定態(tài)度并非沒有道理；既然當(dāng)事人在訂立合同時(shí)就自愿選擇將來以仲裁方式解決合同糾紛，那么就不必羞羞答答、拖泥帶水地附加上一些沒有實(shí)際意義的先決條件。一旦因合同發(fā)生糾紛，雙方就可申請(qǐng)仲裁，這本身沒有什么不好意思的，何必非得冠冕堂皇地寫上一句“經(jīng)友好協(xié)商”呢？問題是即便寫了又有什么實(shí)際價(jià)值呢？最終只可能為惡意一方有意拖延、扯皮而預(yù)備托詞罷了。所以，筆者對(duì)上述附加先決條件的仲裁條款的傳統(tǒng)寫法，只能理解為不精通合同法、也不太懂得仲裁制度的當(dāng)事人自己給自己造成的麻煩。其實(shí)最簡單的寫法也就是最有效的：“因本合同發(fā)生糾紛，任何一方可向某仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁?！?/p>

3．不必要地設(shè)定了多層的爭議解決方式

本質(zhì)而言，這種仲裁條款與上一種基本相似。這種多層次爭議解決方式，也就是多種先決條件要求雙方一步一步去滿足才最后啟動(dòng)仲裁程序，其目的之一就是希望雙方先去經(jīng)過一個(gè)冷靜期（cooling period）,在失敗后再以仲裁解決。常見的是要求在仲裁之前，先去進(jìn)行其他解決爭議的非訴訟程序/辦法（ADR-alternative dispute resolution）。ADR有許多辦法，而調(diào)解（mediation）最為普及。筆者曾遇到的這類仲裁條款有：“在履行本合同的過程中如發(fā)生爭議，先由雙方協(xié)商解決或者提請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解；不愿協(xié)商、調(diào)解，或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向某仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁?！?這是最簡單的兩層爭議解決辦法的仲裁條款。

表面來說，雙方同意要提請(qǐng)調(diào)解也類似于上述的“agreement to agree”而無效，但近年來英國法院大力支持調(diào)解/和解，以致出現(xiàn)了態(tài)度上的改變，即一個(gè)足夠肯定的調(diào)解協(xié)議，不僅能得到法院的解釋和承認(rèn)，而且對(duì)拒絕調(diào)解的一方當(dāng)事人即違約方在將來的訴訟中可能作出費(fèi)用的懲罰。理由是，如果他能夠一早進(jìn)行調(diào)解，雙方可能會(huì)節(jié)省大量的訴訟費(fèi)用，或許可以避免了。

但約定仲裁前調(diào)解還是會(huì)產(chǎn)生一些問題的：（1）即便是在支持調(diào)解的我國大陸和英國，法院是不能強(qiáng)制雙方調(diào)解的[22]，況且應(yīng)當(dāng)達(dá)成什么樣的調(diào)解結(jié)果，以及怎樣的情形才算是調(diào)解不成？（2）先行調(diào)解還會(huì)帶來時(shí)效的問題。必須要立即開始訴訟或仲裁才能保護(hù)即將屆臨的時(shí)效，而這種設(shè)定了多層爭議解決方式的仲裁條款，最差勁的就是有了爭議卻不能馬上啟動(dòng)仲裁，原告被迫先要去進(jìn)行調(diào)解然后才能開始仲裁，這就會(huì)使時(shí)效過去。誠然，有一個(gè)解決辦法是，在一些擬訂得很細(xì)的仲裁條款中加上一個(gè)協(xié)議（standstill agreement），說明雙方談判或調(diào)解的期間不算在時(shí)效之內(nèi)。但一是很少會(huì)寫得這么細(xì)的；二是精明的被告在進(jìn)行調(diào)解的同時(shí)還說這對(duì)即將屆臨的時(shí)效并沒有損害，以致原告進(jìn)行調(diào)解的同時(shí)又能安全地啟動(dòng)仲裁僅僅是為了保護(hù)時(shí)效。但這樣的仲裁是否有效又成了問題，因?yàn)榍耙粚哟蔚臓幾h解決辦法即調(diào)解程序仍然沒有走完；（3）調(diào)解還存在另外一個(gè)大問題，那就是保密的問題。因?yàn)檎{(diào)解不是司法程序，不要求自然公正（natural justice）,所以為了逐步縮小雙方的差距、盡量提升調(diào)解成功的比例，調(diào)解員往往輪流單方面地進(jìn)行勸說。在這樣的過程中，調(diào)解員常有機(jī)會(huì)聽到一些一方當(dāng)事人所講的可能是事實(shí)（或者謊言，因?yàn)閷?duì)方?jīng)]有聽到也就沒有機(jī)會(huì)去反駁）。雖然有些仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則嚴(yán)禁同一個(gè)人在同一個(gè)案件中先后擔(dān)任調(diào)解員與仲裁員，但在我國大陸卻是經(jīng)常的做法，不僅在同一個(gè)案件的仲裁/訴訟程序中由同一個(gè)仲裁庭/審判組織進(jìn)行調(diào)解工作，而且有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)的糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)以及有些仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解中心的工作人員兼任仲裁員或人民陪審員的情形比比皆是。這樣一來，一旦調(diào)解失敗，該調(diào)解員搖身一變而成為仲裁員，就極有可能受到影響，其在擔(dān)任調(diào)解員期間所聽到的一方提供的秘密，在變?yōu)橹俨脝T之前，是有責(zé)任予以披露；而且調(diào)解員/仲裁員必須避免去表達(dá)任何最終的看法（直至所有的證據(jù)與爭議的結(jié)束），但這又是談何容易地把握好分寸？再說，就算調(diào)解員與仲裁員不是同一的人士擔(dān)任，也得防止調(diào)解員因?yàn)橹酪恍┟孛芮闆r而被強(qiáng)制傳喚出庭。

針對(duì)這類的缺陷，筆者建議：（1）除非存在一個(gè)standstill agreement，否則原告應(yīng)當(dāng)盡量提早一點(diǎn)進(jìn)行調(diào)解，并確保調(diào)解失敗后仍然有足夠的時(shí)間去啟動(dòng)仲裁并保護(hù)時(shí)效；（2）在附加有兩層以上的爭議解決辦法/程序的仲裁條款中，最好規(guī)定各個(gè)程序的時(shí)限，并且將每一步應(yīng)當(dāng)怎么走的具體辦法寫得清清楚楚，以防止將來惡意扯皮的一方無限期的拖延。

4．將仲裁與訴訟混為一談

在筆者的企業(yè)法律顧問以及審判和仲裁經(jīng)歷中，曾經(jīng)不只一次地遇到過類似這樣的條文：“因本合同發(fā)生糾紛，或向某仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向某人民法院提起訴訟?！奔忍岬搅酥俨?，又提到了訴訟。究竟應(yīng)當(dāng)怎樣解釋與協(xié)調(diào)，確曾發(fā)生了分歧。原告向法院起訴，第一被告卻堅(jiān)持：合同存在仲裁條款，而且雙方的真實(shí)意思主要是仲裁，因而當(dāng)時(shí)將仲裁寫在了訴訟的前面[23]，所以應(yīng)當(dāng)去仲裁；于是申請(qǐng)人接著向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了仲裁，誰知第二被申請(qǐng)人卻主張?jiān)撝俨脳l款無效而應(yīng)由法院受理[24]。此案中，不論是否是惡意拖延(兩被申請(qǐng)人之一或者是兩被申請(qǐng)人合謀)。但導(dǎo)致這種麻煩的根源顯然還在于仲裁條款自身的缺陷。

不予明確區(qū)分仲裁與訴訟的還有一種常見的情形，如有這樣的寫法：因本合同發(fā)生爭議，爭議金額10萬元以下的由雙方協(xié)商；10－50萬元的申請(qǐng)仲裁；超過50萬元的提起訴訟。但是，條文中作為分界線的50萬元，是僅指本金，還是包括債務(wù)利息甚或律師費(fèi)、辦案費(fèi)？還有，如果在仲裁程序進(jìn)行中，申請(qǐng)人增加仲裁請(qǐng)求或者被申請(qǐng)人提出反請(qǐng)求而致爭議金額超過50萬元，是不是應(yīng)當(dāng)中止仲裁程序而去法院訴訟？僅從上述仲裁條款均不得而知。當(dāng)然，為了免去麻煩，在理論上，當(dāng)事人可以將增加的請(qǐng)求以及反請(qǐng)求的金額留待另一個(gè)仲裁去處理，但肯定要面對(duì)的一個(gè)原則就是一事不再理?？梢?，這在操作上也是十分的不現(xiàn)實(shí)。

針對(duì)這類的缺陷，還是筆者一直堅(jiān)信的理念：要么去仲裁，要么去訴訟，不要瞻前顧后、模棱兩可，否則只會(huì)造成現(xiàn)實(shí)操作的諸多麻煩與代價(jià)高昂的扯皮爭議。

房地產(chǎn)按揭合同體系中仲裁條款的常見缺陷絕不只是上面所列，還有諸如筆者在系列講座中說到的：標(biāo)題與內(nèi)容不相符合；明示了一個(gè)根本不存在的仲裁機(jī)構(gòu)或者已經(jīng)過時(shí)的仲裁規(guī)則；約定了兩處的仲裁地點(diǎn)；明示的仲裁條款與合并的仲裁條款存在時(shí)效上的沖突；莫名其妙地拆開事實(shí)問題與法律問題的審理，等等。局限于篇幅，筆者在此不再逐一地分析；更何況筆者也沒有自稱是這方面的專家，所以其研究也并不一定全面，算是借助本刊在這里拋磚引玉，希望讀者能夠有更多更好的發(fā)現(xiàn)。

三、結(jié)論

本文在第一部分“一、仲裁條款應(yīng)當(dāng)有的內(nèi)容”中主張：除依我國《仲裁法》規(guī)定的仲裁條款的必要內(nèi)容外，好的仲裁條款還應(yīng)當(dāng)事先約定一些仲裁程序中需要解決的問題，以便一旦進(jìn)入程序，就能順利進(jìn)行；而在第二部分“二、房地產(chǎn)按揭合同體系的仲裁條款”中針對(duì)房地產(chǎn)按揭合同體系中仲裁條款的常見缺陷，卻主張盡可能概括約定仲裁事項(xiàng)，并盡可能簡化仲裁條款。其實(shí)，這并不矛盾，而是從不同的視角進(jìn)行探討而悟出的理念，前者是從專業(yè)的角度，對(duì)一個(gè)比較了解、懂得仲裁制度的人士擬訂仲裁條款所提出的要求；后者是從現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)按揭合同體系中仲裁條款的諸多缺陷，分析其產(chǎn)生的根源，總結(jié)填補(bǔ)其缺陷的最簡單、最實(shí)用的方法，即對(duì)于不太懂得和了解仲裁的訂約方而言，最有效的方法就是不要多說，因?yàn)檎f多錯(cuò)多、言多必失，尤其房地產(chǎn)按揭系列合同較之單個(gè)的合同而言，一旦掌握不好就容易畫蛇添足、適得其反。如果房地產(chǎn)按揭合同的當(dāng)事人真想采用仲裁方式解決糾紛的話，倒不如最簡單的一句“因本合同/因本購房按揭的相關(guān)合同發(fā)生的一切糾紛，由廣州仲裁委員會(huì)仲裁”就足以確定合同爭議的仲裁解決方式，雖然這條有效的仲裁條款并不是一條好的仲裁條款，但較之為了追求完美卻最終因存在重大缺陷而產(chǎn)生爭議并被認(rèn)定為無效，顯然要經(jīng)濟(jì)、省事得多，這也是建立資源節(jié)約型和諧社會(huì)的要求[25]。因?yàn)橐坏┮蛑俨脳l款而發(fā)生爭議，不僅要拖延當(dāng)事人及時(shí)進(jìn)入仲裁程序而致糾紛得不到快捷的解決；同時(shí)也要先行啟動(dòng)審理管轄異議的仲裁/訴訟程序以確認(rèn)仲裁條款的效力，這必然需要消耗當(dāng)事人和仲裁/司法機(jī)構(gòu)的寶貴而有限的資源。

On theProvisions of Arbitration in Contract -Take the Real Estate Mortgage Contract As the Example

By Ning Jiaoming

Firstly, this article proposed some ideas on how to draft ordinary arbitration provisions for people understanding arbitration system from the angle of displaying the superiorities of applying arbitration to solve economic disputes and on the base of practical experiences. Secondly, it pointed out the flaws of the provisions of arbitration in the real estate mortgage contracts and analyzed the root which it produced and summarized the methods to fill these flaws。The author hope to help the enterprise, the bank and the real estate buyer how to draft contacts. This article also introduced English Arbitration Act to help us understand the knowledge of International Arbitration Act.

arbitrate the agreement of arbitration the provisions of arbitration the real estate mortgage contract

*廣州仲裁委員會(huì)仲裁員，法學(xué)博士。

① 即：購房人與開發(fā)商之間的房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系、開發(fā)商與貸款銀行之間的回購擔(dān)保（保證）關(guān)系、購房人與貸款銀行之間的按揭貸款關(guān)系（具體包括借貸關(guān)系和物的擔(dān)保關(guān)系）。參見：寧教銘：“有關(guān)按揭的再討論”，載《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年5月12期；本文二、（一）“房地產(chǎn)按揭的合同體系”也還有論述。

② 王利明、崔建遠(yuǎn)主編：《合同法新論》（總則）（修訂版），中國政法大學(xué)出版社2000年版，第9頁。

③ 盡管其未明確表述，但“仲裁協(xié)議/仲裁條款獨(dú)立于主合同而存在”的說法本身就隱含了一個(gè)對(duì)應(yīng)的“從合同”；而在此語境，這個(gè)“從合同”無非就是指的仲裁協(xié)議。

④ 王利明、崔建遠(yuǎn)主編：《合同法新論》（總則）（修訂版）：中國政法大學(xué)出版社，2000年版，第42頁。

⑤ 我國《仲裁法》第16條第2款規(guī)定：“仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：（一）請(qǐng)求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項(xiàng)；（三）選定的仲裁委員會(huì)?！?/p>

⑥ 根據(jù)我國最高法院關(guān)于適用《仲裁法》的司法解釋（法釋[2006]7號(hào)）第27條第2款，對(duì)另一方當(dāng)事人的這類主張，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

⑦ 本文之“二、（二）房地產(chǎn)按揭合同體系中仲裁條款的常見缺陷及其填補(bǔ)”。

⑧ 根據(jù)該《解釋》第29條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行仲裁裁決的案件，自2006年9月8日施行之日起，由被執(zhí)行人住所地或被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地的中級(jí)法院管轄；而訴訟案件的執(zhí)行以及此前的仲裁裁決的執(zhí)行，大多數(shù)由基層法院管轄。此外，根據(jù)該《解釋》第12條的規(guī)定，當(dāng)事人向法院申請(qǐng)確認(rèn)仲裁協(xié)議效力的案件，由仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)所在地的中級(jí)法院管轄，而此前由于《仲裁法》第20條并沒有規(guī)定確認(rèn)仲裁協(xié)議效力案件的管轄法院，以致現(xiàn)實(shí)中大部分申請(qǐng)確認(rèn)仲裁裁決效力的案件也是由基層法院管轄的。

⑨ 楊良宜，莫世杰，楊大明.： 《仲裁法：從1996年英國仲裁法到國際商務(wù)仲裁》，法律出版社，2006年版，第63頁。

⑩ 《中國國際貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》（以下簡稱《貿(mào)仲規(guī)則》）（2005年1月11日修訂版）第21條第（2）項(xiàng)還規(guī)定，當(dāng)事人約定在仲裁員名冊之外選定仲裁員的，當(dāng)事人選定的或依其協(xié)議指定的人士，經(jīng)仲裁委員會(huì)主任依法確認(rèn)后也可以擔(dān)任仲裁員、首席仲裁員或獨(dú)任仲裁員。

? 楊良宜，莫世杰，楊大明著：《仲裁法：從1996年英國仲裁法到國際商務(wù)仲裁》， 法律出版社，2006版，第7頁。

? 在訂約自由方面，英國法律的做法是完全放任的，訂約方寫什么都是可以的，也不管合理與不合理，除非是違反了英國的公共政策（主要是非法或是欺詐，如職業(yè)殺手向雇主追索酬金等），英國法院或仲裁庭的責(zé)任只是解釋與執(zhí)行合同雙方的約定。所以筆者認(rèn)為，如果說英國法律是公平的，那么對(duì)合同而言是有一個(gè)前提條件的，那就是合同當(dāng)事人自己訂約的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為自己爭取公平甚至對(duì)自己更為有利的合同條款。否則，英國法院不會(huì)與你去重寫合同條款以讓一方當(dāng)事人得到更多的公平。

? 廣州仲裁委員會(huì)2007年1月1日起施行至今的《仲裁規(guī)則》（下文簡稱廣州仲裁委《仲裁規(guī)則》）第七十四條第（六）項(xiàng)仍然有最多不超過勝訴金額10%的限制。筆者以為，該規(guī)定也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地做類似修訂，即取消10％的限額，諸如：深圳仲裁委員會(huì)2008年1月1日起施行的《仲裁規(guī)則》第59條修訂了其原2001年版《仲裁規(guī)則》第68條，即取消了10％的限額。

? 廣州仲裁委《仲裁規(guī)則》第37條第3項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)開庭地點(diǎn)的約定還得經(jīng)該會(huì)批準(zhǔn)。

? 仲裁程序中，不僅仲裁過程不公開，仲裁裁決也不得公開；而訴訟程序中，公開審理是我國三大訴訟法明文規(guī)定的一項(xiàng)基本原則和制度，除非法律明文規(guī)定的案件可以不公開審理；而且公開審理或不公開審理的案件，一律公開宣告判決。提高司法透明度、完善裁判文書的公開制度，還是我國最近一次《民事訴訟法》修改的主要內(nèi)容之一。

? 寧教銘：《按揭與抵押》，載《河北法學(xué)》2001年第2期，第142頁。

? 寧教銘：《怎樣定義“房地產(chǎn)按揭”》，載《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年第2期，第20頁“專家評(píng)點(diǎn)”欄目。

? 購房按揭的中心內(nèi)容是貸款及其償還條件、貸款擔(dān)保手續(xù)，因此，在整個(gè)購房按揭合同體系中，按揭貸款合同是核心合同。

? 寧教銘.：《房地產(chǎn)按揭權(quán)法律性質(zhì)探析》，載《中國房地產(chǎn)金融》2000年第10期，第9頁。

? 所謂廣泛，即概括約定所有合同爭議事項(xiàng)；所謂恰當(dāng)，即不超出仲裁的受案范圍。

[21] 筆者擔(dān)任深圳仲裁委仲裁期間曾經(jīng)（2008-1-30）獨(dú)任審理的深仲受字[2008]第23號(hào)案的系列合同中，有一個(gè)合同的仲裁條款就是這樣寫的。

[22] 而美國和澳大利亞的法院是有權(quán)強(qiáng)制雙方當(dāng)事人在訴訟前進(jìn)行調(diào)解的。

[23] 筆者后詢問當(dāng)事人，其表示：當(dāng)時(shí)之所以這么寫是因?yàn)?，他們都了解到仲裁較訴訟具有快捷、保密等等優(yōu)越，但畢竟仲裁機(jī)構(gòu)不是司法機(jī)關(guān)，所以只好把兩種方式的好處合并起來，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)有最好的結(jié)果，于是就約定了先仲裁、萬一仲裁不能解決問題就去訴訟的爭議解決方式。

[24] 誠然，根據(jù)法釋[2006]7號(hào)第7條，第二被告的“該仲裁條款無效”的主張成立。但此案發(fā)生的時(shí)候，該司法解釋還沒有出臺(tái)，在當(dāng)時(shí)應(yīng)該怎么解釋該條文的效力，筆者認(rèn)為完全取決于解釋主體對(duì)仲裁的支持態(tài)度了。

[25] 胡錦濤：“在中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會(huì)上的報(bào)告”，載《中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會(huì)文件匯編》，人民出版社，第17頁。

（責(zé)任編輯：吳婷）