我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之測(cè)度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防*

丁 杰，丘海斌

(福建江夏學(xué)院，福建 福州 350108;廈門(mén)大學(xué)，福建 廈門(mén) 361005)

20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本和東南亞等國(guó)家爆發(fā)了一系列由泡沫崩潰引起的實(shí)體經(jīng)濟(jì)重挫事件，充分體現(xiàn)了當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值虛增或是被高估，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重影響。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，人民幣升值帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，隨著經(jīng)濟(jì)全球化與金融一體化的進(jìn)程加深，泡沫破裂引起的金融危機(jī)將迅速在全球范圍內(nèi)蔓延。因此，當(dāng)前如何抑制過(guò)熱的房?jī)r(jià)，有效地治理房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為政府與監(jiān)管當(dāng)局迫切要解決的課題。

所謂泡沫，是指某種資產(chǎn)價(jià)格由于被嚴(yán)重高估或是投機(jī)導(dǎo)致的價(jià)格虛增，造成其市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離基礎(chǔ)價(jià)值。泡沫的運(yùn)行狀態(tài)一般經(jīng)歷形成、膨脹、破滅或逐漸收縮四個(gè)階段。而房地產(chǎn)泡沫，是指房地產(chǎn)價(jià)格因投機(jī)等因素，嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，并持續(xù)上漲，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮，引起其他資產(chǎn)價(jià)格虛增的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生在資金融通領(lǐng)域的一類(lèi)經(jīng)濟(jì)泡沫，屬于金融泡沫中的一種。

一、房地產(chǎn)泡沫存在的危害

(一)房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從收購(gòu)?fù)恋氐酵顿Y建設(shè)多是來(lái)自銀行貸款，個(gè)人貸款者從購(gòu)房甚至到裝修也是來(lái)源于銀行貸款。如果房?jī)r(jià)下跌或是市場(chǎng)預(yù)期下跌，購(gòu)房意愿減弱，市場(chǎng)出現(xiàn)“觀(guān)望情緒”，則房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，房產(chǎn)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)投資者均在投資“最低點(diǎn)”，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將無(wú)法承擔(dān)銀行債務(wù)，而個(gè)人住房投資者也不愿繼續(xù)承擔(dān)高額房貸，那銀行資金鏈斷裂，將影響國(guó)家的金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的控制則表現(xiàn)在:首先，房?jī)r(jià)的崩盤(pán)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還不起銀行的一系列貸款，必然威脅銀行的資金安全;其次，高額的個(gè)人住房貸款量的遞增，使得政府不能采用加息手段來(lái)抑制泡沫的過(guò)度增長(zhǎng)，否則將引發(fā)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。

(二)房地產(chǎn)泡沫降低資源配置效率，抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

從經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)看，資金總是流向投資報(bào)酬率高的部門(mén)，而當(dāng)房地產(chǎn)泡沫生成并快速膨脹時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)體資本的投資收益率，因此，資金流向偏好于房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)有效，大量資金從實(shí)體部門(mén)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域投資不足，生產(chǎn)效率下降，技術(shù)開(kāi)發(fā)滯后，債務(wù)拖欠，企業(yè)破產(chǎn)，社會(huì)資源的配置嚴(yán)重扭曲。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金以及在投機(jī)者手中房產(chǎn)本身并不能夠創(chuàng)造出任何“使用價(jià)值”，房地產(chǎn)的表面繁榮掩蓋實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的衰退，然而一旦泡沫崩潰、虛幻的泡沫散去，剩下的則是已經(jīng)萎縮和衰敗的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格虛增帶來(lái)的高額回報(bào)率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金大量涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)自營(yíng)規(guī)模降低，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理放松，對(duì)企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的設(shè)備投入不足，導(dǎo)致生產(chǎn)性企業(yè)缺乏生產(chǎn)所需的基本成本，抑制了企業(yè)的發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)泡沫的存在將引發(fā)社會(huì)問(wèn)題

房地產(chǎn)泡沫使得市場(chǎng)上人們對(duì)土地投機(jī)傾向突顯，本來(lái)就稀有的土地被大量閑置和低度使用。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，貧富差距加大，社會(huì)分配不公打消了勞動(dòng)者的工作熱情。而房地產(chǎn)價(jià)格一旦回落，又會(huì)使原有資產(chǎn)價(jià)格貶值，個(gè)人收入縮水，市場(chǎng)彌漫著悲觀(guān)的氣氛，人們不敢消費(fèi)，生怕儲(chǔ)蓄不足引發(fā)不測(cè)，從而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售量銳減，企業(yè)利潤(rùn)不足，甚至導(dǎo)致社會(huì)的通貨緊縮。

(四)房地產(chǎn)泡沫破滅將引發(fā)金融危機(jī)與政治危機(jī)

日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，重創(chuàng)了日本的金融業(yè)，使得日本經(jīng)濟(jì)倒退了近二十年，至今仍然制約著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)槎鄶?shù)國(guó)家中，住房貸款已經(jīng)成為銀行主營(yíng)業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格回落，住房貸款違約數(shù)量增加，大量的不良貸款不僅引起銀行的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)疸y行同業(yè)拆借的資金鏈條斷裂。銀行的國(guó)際信譽(yù)受損，從而進(jìn)一步增加了銀行海外的籌資成本。

房地產(chǎn)泡沫的破滅，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還會(huì)引發(fā)政治危機(jī)，造成企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，則社會(huì)將出現(xiàn)動(dòng)蕩的局面。1997年，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)泡沫破滅后，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，犯罪率激增，社會(huì)矛盾尖銳。同年，在泰國(guó)，房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，而經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)又加劇了政府的更迭，從而造成社會(huì)危機(jī)升級(jí)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫的測(cè)試有各種不同指標(biāo)，本文通過(guò)1996年到2012年中國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格、2008年3月到2013年9月城市土地價(jià)格、和2000年到2010年五個(gè)相對(duì)指標(biāo):房?jī)r(jià)收入比、空置率、房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、商品房銷(xiāo)售收入與房地產(chǎn)投資比率來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展情況。

(一)中國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格

2004年以后，銷(xiāo)售價(jià)格快速上升，絕對(duì)數(shù)和增長(zhǎng)趨勢(shì)均處于高位，具體由表1所示。

表1 1996年到2012年中國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格圖

(二)中國(guó)105個(gè)城市土地價(jià)格

105個(gè)城市的土地價(jià)格從2009年到2013年，一直處于較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，絕對(duì)價(jià)格上也處于相當(dāng)高的位置，具體數(shù)據(jù)如表2所示。

表2 2008.3—2013.9中國(guó)105個(gè)城市土地價(jià)格圖

(三)其他綜合性指標(biāo)

通常用以下這五個(gè)指標(biāo)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格的測(cè)度。表3所反映的數(shù)據(jù)，表示房地產(chǎn)的這五大指標(biāo)均超過(guò)了警戒線(xiàn)。

表3 2001年—2011年全國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)

通過(guò)上述指標(biāo)的分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了基礎(chǔ)價(jià)值。商品房銷(xiāo)量的增加進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，兩個(gè)因素互為因果，互相影響。其中，高地價(jià)的收益也是誘導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的重要因素。近幾年，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模的激增，以及房?jī)r(jià)上漲速度，都意味著我國(guó)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始進(jìn)入迅速膨脹的階段。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫的原因

(一)地方政府的投資沖動(dòng)和土地財(cái)政

土地因不可再生性成為稀缺資源，中國(guó)的土地歸國(guó)家所有，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速的前提下，地方政府為了“政績(jī)”，不斷通過(guò)拍賣(mài)土地來(lái)提高地方財(cái)政收入?，F(xiàn)階段，通過(guò)提高開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)商貸款數(shù)額，公開(kāi)進(jìn)行土地競(jìng)價(jià)等措施進(jìn)一步規(guī)范了土地買(mǎi)賣(mài)，但并未從根源上緩解房?jī)r(jià)高漲問(wèn)題，反而是“地王”頻生，進(jìn)一步推漲了房?jī)r(jià)，甚至造成部分開(kāi)發(fā)商寡頭壟斷，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫急劇膨脹。

(二)銀行過(guò)度放貸是房地產(chǎn)市場(chǎng)的推進(jìn)器

近年來(lái)我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，在我國(guó)缺乏有效的投資渠道后，過(guò)剩的流動(dòng)性就大額涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)以期獲得高額的利潤(rùn)收入。同時(shí)，人民幣升值的前提下，外資受貨幣市場(chǎng)禁止和股票制度性障礙的限制，只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得高額的投機(jī)收益。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，各國(guó)銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而個(gè)人住房貸款無(wú)疑是投資回報(bào)率較高的新品種。銀行業(yè)需要拓展高額回報(bào)的新業(yè)務(wù)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資重點(diǎn)，作為高風(fēng)險(xiǎn)高投入的行業(yè)，信貸過(guò)分?jǐn)U張對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾作用。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于解決國(guó)計(jì)民生的住房問(wèn)題，在分布結(jié)構(gòu)上有所欠缺，中高檔住宅占多數(shù)，而適合普通百姓的保障性住房建設(shè)量不足。導(dǎo)致高檔住房市場(chǎng)空置率較高，投機(jī)動(dòng)機(jī)持有高檔房產(chǎn)居多，而實(shí)際用于滿(mǎn)足普通住宅需求的住房嚴(yán)重不足。在這樣的背景下，收入較低人群的住房需求得不到滿(mǎn)足，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的布局推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的驅(qū)使下，保障性住房供給嚴(yán)重不足，商品房過(guò)度發(fā)展達(dá)到了非理性的繁榮，加之人們剛性住房需求的推動(dòng)，使得房地產(chǎn)泡沫不斷催生。

(四)傳統(tǒng)觀(guān)念對(duì)住房需求的影響

中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超出了中國(guó)居民的購(gòu)買(mǎi)能力，可是完全沒(méi)有消減居民的購(gòu)房熱情，這是因?yàn)橹袊?guó)特殊的國(guó)情決定的，擁有房屋是代表一種階層，代表一個(gè)家的形成。也是中國(guó)傳統(tǒng)思想“居者有其屋”的思想作祟。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期樂(lè)觀(guān)，對(duì)未來(lái)收入樂(lè)觀(guān)，敢承擔(dān)高額貸款購(gòu)房;二是人們對(duì)房屋的強(qiáng)烈偏好，從眾心理與攀比心理嚴(yán)重，即使可支配收入不允許購(gòu)房，也要舉家借貸供房。正是因?yàn)槿绱速?gòu)房呈現(xiàn)以下特點(diǎn):一是購(gòu)房面積過(guò)大，二是不同年齡住房面積差異不大，三是購(gòu)房年齡普遍偏低。

(五)社會(huì)大眾對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期看漲

心理預(yù)期決定著房地產(chǎn)價(jià)格。在信息不完全對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)中，投資者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)往往偏離其基本價(jià)值，這種偏離又會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格本身的信息傳遞和投資者的從眾心理得到放大。投資者由于分析判斷下期價(jià)格會(huì)上升，結(jié)果證實(shí)了預(yù)期正確，這樣就會(huì)在下一期繼續(xù)看漲房?jī)r(jià)，而這種預(yù)期勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步被推升，長(zhǎng)此以往，形成循環(huán)，看漲的預(yù)期推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又進(jìn)一步加深了看漲的預(yù)期。這樣的預(yù)期下，就形成房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

四、擠壓泡沫應(yīng)采取激進(jìn)的“冷火雞”方法還是漸進(jìn)的溫和方式

市場(chǎng)投資者在投機(jī)的狂潮中受到利益的驅(qū)動(dòng)，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷價(jià)格，封鎖信息，捂盤(pán)和制造虛假銷(xiāo)售信息等蓄意拉升價(jià)格等手段，這就造成投資者的跟風(fēng)操作、羊群效應(yīng)與博傻心理，使得投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，容易使得泡沫膨脹程度迅速加大直至破滅。

激進(jìn)的“冷火雞”方法是指政府通過(guò)急速的、大規(guī)模的緊縮型金融政策擠出泡沫。而漸進(jìn)式的溫和方式則是通過(guò)溫和的手段，采用較長(zhǎng)的時(shí)間緩慢擠出泡沫，雖然時(shí)間較長(zhǎng)，但是方式溫和對(duì)總體經(jīng)濟(jì)破壞較小。而“冷火雞”方法由于其突然、快速的、大規(guī)模的特點(diǎn)容易造成方式尖銳，引起社會(huì)矛盾。而漸進(jìn)的溫和方式是指通過(guò)一系列政策不斷地緊縮需求，在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)慢慢擠出泡沫，時(shí)間雖長(zhǎng)但是方式溫和對(duì)總體經(jīng)濟(jì)破壞性小。

激進(jìn)的“冷火雞”方法會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩塌，銀行業(yè)業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)快速傳遞，上文中提出房地產(chǎn)泡沫的迅速膨脹與銀行信用過(guò)度擴(kuò)張有密切的關(guān)系，如日本、東南亞等泡沫都離不開(kāi)信用擴(kuò)張，銀行的過(guò)度貸款為房地產(chǎn)業(yè)泡沫的過(guò)度膨脹提供了充足的資金，這樣容易導(dǎo)致泡沫破滅引發(fā)全面的金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫一旦破滅，則可能大量銀行的壞賬立刻顯現(xiàn)出來(lái)，甚至拖垮銀行，造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)的信用危機(jī)。如果擠壓方法不當(dāng)，政府通過(guò)稅收、緊縮銀根等策略勢(shì)必會(huì)造成“矯枉過(guò)正”，致使經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期陷入蕭條。因此，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)泡沫不可擠破，只可擠壓，用溫和漸進(jìn)的方式慢慢把泡沫擠出，才能保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常穩(wěn)定地運(yùn)行下去。

五、治理房地產(chǎn)泡沫的有效措施

治理房地產(chǎn)泡沫，可以圍繞三方面進(jìn)行擠壓，首先，增加供給;其次，減少非剛性需要;再次，減少非理性投資沖動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是缺乏彈性的供給和富有彈性的需要曲線(xiàn)相交決定，因此，措施上應(yīng)圍繞增加供給，由S1向S2移動(dòng)，或減少需求，由D1曲線(xiàn)向D2曲線(xiàn)移動(dòng)，具體如圖1所示:

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需

(一)多元化建房渠道抑制地方政府投資沖動(dòng)

正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的建房壟斷權(quán)，使其控制了房?jī)r(jià)，推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫。在購(gòu)買(mǎi)土地，申辦貸款中，開(kāi)發(fā)商、銀行與當(dāng)?shù)卣?，或是追求高額利潤(rùn)，或是權(quán)力尋租等一系列行為，不僅有效轉(zhuǎn)移了開(kāi)發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且抑制了經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展與資源的有效配置。由圖1可以看出，只有通過(guò)多元化的建房渠道打破開(kāi)發(fā)商建房壟斷權(quán)，增加房屋供給量，才能有效降低需求，使房?jī)r(jià)回到理智的價(jià)位，可以擴(kuò)大建房方式，如將建房市場(chǎng)逐步放開(kāi)，允許個(gè)人自建或是單位員工、家族合伙自建，從而拓展房屋保有量，降低房?jī)r(jià)。

(二)嚴(yán)控銀行貸款，防止開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作

在提高房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成本的同時(shí)，還應(yīng)該注重引導(dǎo)剩余資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，不僅有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展，還有利于加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少產(chǎn)能過(guò)剩的壓力。首先，宏觀(guān)層面，要實(shí)時(shí)監(jiān)控銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)總的貸款量，一旦達(dá)到預(yù)警比例就停止貸款;其次，針對(duì)出現(xiàn)信用問(wèn)題的房地產(chǎn)商要及時(shí)傳遞消息，成為全國(guó)銀行業(yè)的“黑名單”客戶(hù)，絕對(duì)禁止對(duì)其進(jìn)行任何貸款;再次，在微觀(guān)層面上，加大對(duì)房地產(chǎn)商違規(guī)操作，假按揭，蓄意騙貸的處罰力度與全程監(jiān)管，控制對(duì)同一房地產(chǎn)商的貸款總額，防止出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn);最后，要及時(shí)總結(jié)在預(yù)警機(jī)制上存在的不足，針對(duì)出現(xiàn)的不良貸款能夠及時(shí)有效地轉(zhuǎn)化與處理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

(三)大量推出保障性住房平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

除了推出經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、限價(jià)房等一系列針對(duì)中低收入人群的保障性住房，為消費(fèi)者提供更多選擇，有效抑制需求，還應(yīng)該建立和健全保障性住房的法律與制度，不僅能夠改善中低收入人群的住房條件，還有利于實(shí)現(xiàn)適合不同需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是加大保障房建設(shè)力度，解決中低收入大眾的住房需求;二是完善住房金融制度，通過(guò)自籌資金、房地產(chǎn)信托、個(gè)人住房抵押證券化等手段實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)資金的良性循環(huán);三是針對(duì)人群的收入不同，提供不同的貸款形式，通過(guò)嚴(yán)格的審查與征詢(xún)制度，加大對(duì)申請(qǐng)者的資格的審查力度，及時(shí)跟蹤，建檔，實(shí)時(shí)把握申請(qǐng)者的情況變化，通過(guò)摸底、走訪(fǎng)、公示、舉報(bào)等措施，對(duì)于不符合條件申請(qǐng)的或是條件上已經(jīng)發(fā)生變化的申請(qǐng)者嚴(yán)格篩選，實(shí)行保障性住房的退出機(jī)制。

(四)加強(qiáng)信息披露，建立公眾理性預(yù)期

信息的對(duì)稱(chēng)和信息公開(kāi)透明有利于理性預(yù)期的形成，非理性預(yù)期通常源于信息的不足。在市場(chǎng)中要培養(yǎng)理性投資者，能夠正確認(rèn)識(shí)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建立正確的投資意識(shí)，不盲從，不跟風(fēng)，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)行有效投資。同時(shí)，加強(qiáng)信息披露制度，嚴(yán)格查處各類(lèi)虛假信息，做到公開(kāi)、公平、公正，價(jià)格透明，避免公眾媒體的錯(cuò)誤信息對(duì)公眾的誤導(dǎo)，再加快房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

［1］李斌，張所地，夏天舒.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的關(guān)系——以山西省為例［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì).2011，(10).

［2］孔行，黃玲，于渤.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系研究 ［J］.中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，(3).

［3］杜兆瑜，吳奉剛.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因、對(duì)策 ［J］.廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，(1).

［4］李慧強(qiáng)，韓曉斌.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析 ［J］.山西建筑，2009，(27).

［5］徐明，吳亮東.透視危機(jī):百年來(lái)典型經(jīng)濟(jì)危機(jī)回顧與啟示 ［M］.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009.

［6］王楠.日本經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的背景及對(duì)中國(guó)的啟示 ［J］.宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理，2007，(7).

［7］段忠東.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸增長(zhǎng)的實(shí)證研究 ［J］.金融論壇，2007(2).

［8］潘家華，李景國(guó)，等.房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū) ［M］.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012.

［9］袁志剛，樊瀟彥.房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析 ［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2003，(3).

［10］昌忠澤.房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整 ［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2010，(7).