談住宅項目的修建性詳細規(guī)劃設(shè)計及其報批工作

摘要：當前，住宅建筑的建設(shè)量巨大，是經(jīng)常接觸的項目類型，本文主要針對住宅項目的特點，探討如何做好修詳規(guī)設(shè)計及其報批工作，理清矛盾主次，抓好重點，減少不必要的工作，為以后設(shè)計深化工作的順利開展創(chuàng)造良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：住宅項目修建性詳細規(guī)劃；設(shè)計成果；經(jīng)濟技術(shù)指標；面積計算；設(shè)計深度

建筑設(shè)計是科學性、綜合性、技術(shù)性很強的工作，具有特定的法律法規(guī)。項目設(shè)計的三個階段：修建性詳細規(guī)劃設(shè)計階段、建筑單體方案設(shè)計階段、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。各階段都有相應(yīng)的審批程序，報審工作始終貫穿其中，環(huán)環(huán)相扣。另一方面，各階段的設(shè)計成果都是下階段設(shè)計的基礎(chǔ)，各項設(shè)計審批都是下階段的設(shè)計依據(jù)。修建性詳細規(guī)劃（以下簡稱修詳規(guī)）設(shè)計及其報批作為設(shè)計首個階段，起到統(tǒng)領(lǐng)全局的作用。當前，住宅建筑的建設(shè)量巨大，是最常接觸的項目，本文主要針對住宅項目的特點，探討如何做好修詳規(guī)設(shè)計及其報批工作，理清矛盾主次，抓好重點，減少不必要的工作，為以后設(shè)計深化工作的順利開展創(chuàng)造良好基礎(chǔ)。

一、住宅項目建筑設(shè)計的特點

1、建筑功能相對單一：住宅功能的私密性要求決定了住宅建筑的單獨、集中設(shè)置。

2、平面尺寸控制相對精細：住宅空間與人的生活活動密切相關(guān)，相對公建，住宅尺寸與人體尺度關(guān)系更為緊密。

3、對于多、高層等密度較大的住宅，平面布置的經(jīng)濟性與舒適性矛盾突出。平面越集中面積利用率越高，但采光通風、景觀朝向等舒適性指標越差，反之舒適性好利用率就低。

4、地域性明顯，對于商品房項目，市場環(huán)境也是影響設(shè)計的重要因素。

5、設(shè)計周期相對較短。商品住宅建設(shè)以市場開發(fā)為主，資金密度大，決定其時效性要求高。建設(shè)周期短建設(shè)成本就越低，因此設(shè)計周期也要求短。

6、對經(jīng)濟技術(shù)指標的控制因素較多。除總面積、建筑密度、綠地率等主要指標外，套型面積比例、實用率、陽臺面積比例、人均公共綠地面積、人均活動場地面積、戶均停車位等等，都是住宅的重要指標。

總結(jié)以上的特點，住宅項目設(shè)計難度系數(shù)一般不高，但復(fù)雜程度不低，要求縝密細致，在各階段報審環(huán)環(huán)緊扣相互制約的條件下，要求每階段工作必須嚴謹?shù)轿?。但通常又強調(diào)時效性，因此，工作中須有的放矢，把控好矛盾的主次關(guān)系。

二、修建性詳細規(guī)劃階段的設(shè)計成果

修規(guī)是用以指導(dǎo)建筑設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。一般情況，修詳規(guī)的設(shè)計成果包括設(shè)計說明和技術(shù)圖紙兩部分。其中技術(shù)圖紙以總平面圖為主并包含項目設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標。圖紙要反映項目用地及周邊實際情況、場地設(shè)計、建筑單體位置及功能、間距、高度等具體參數(shù)、市政管線等，通常還會要求附上項目的總體效果圖。具體設(shè)計深度可參考《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，各地區(qū)也有具體要求。

單從圖紙要求上看，修規(guī)對建筑單體深度要求不高。但住宅項目須充分考慮建筑單體設(shè)計在修規(guī)上反映的準確性，以免將來設(shè)計修改過大或影響單體設(shè)計的合理性。

三、對住宅項目設(shè)計中各項經(jīng)濟技術(shù)指標的控制

經(jīng)審批通過的修詳規(guī)技術(shù)圖紙和指標是下一步設(shè)計及審批的依據(jù)，原則上深化設(shè)計均應(yīng)與修詳規(guī)相符。但受具體因素影響，指標的變動是不可避免的，而根據(jù)筆者經(jīng)驗，各項指標控制的嚴格程度有所不一。筆者將其大致分為三類：

第一類是以后深化設(shè)計應(yīng)該嚴格執(zhí)行不可超越的，有總?cè)莘e率、配套公建建筑面積、停車位數(shù)等。對于容積率面積指標，如果修規(guī)設(shè)計的指標略小于規(guī)劃條件中的限值，對審批通過并無影響，但原則上將來就應(yīng)按修規(guī)的較小值執(zhí)行。而配套公建建筑面積情況正好相反，如果修規(guī)設(shè)計的數(shù)值比規(guī)劃條件要求的最低值大，那將來就須按較大數(shù)值執(zhí)行。計容面積與公建面積是項目的重要指標，對于商業(yè)開發(fā)項目直接與可售面積相關(guān)聯(lián)。因此在修規(guī)階段，對于容積率面積和配套公建面積，一律按規(guī)劃條件的限值報送有利于將來的設(shè)計控制。車庫停車位數(shù)量指標則需根據(jù)具體情況處理。規(guī)劃條件一般會規(guī)定機動車與非機動車庫配比指標，另外機動車庫通常設(shè)置在地下室，這樣車庫面積不計入容積率。根據(jù)具體條件，某些項目會設(shè)置多于要求的停車位，一方面提升配套條件，另一方面增加車位可租售量。這種情況應(yīng)合理評估車位設(shè)計數(shù)量，將來實際實施的數(shù)量應(yīng)等于或略大于修規(guī)的數(shù)值。但也有些情況是由于條件限制，估算僅能滿足規(guī)劃條件要求，此情況下就按規(guī)劃條件限值設(shè)計及報送即可。

第二類是在深化設(shè)計中因合理原因需局部調(diào)整的，但須征求規(guī)劃部門意見才可實施。有場地出入口的位置、建筑總層數(shù)、配套公建及設(shè)施的位置、首層架空公共空間情況、總建筑面積等。此類指標的共同特征是與公共因素密切關(guān)聯(lián)。通常在較小范圍內(nèi)的修改調(diào)整是可以通過的，但如果改動較大，就可能需要調(diào)整原有修詳規(guī)了。比如要將某個配套的肉菜市場從一處位置移到另一處，若這兩處位置相臨近，且對原規(guī)劃布局不產(chǎn)生較大影響，一般是允許的。但如果位置變動較遠，或者從原來的一層調(diào)整到另一層，就有可能被認為是較大改動了。另外還需注意總建筑面積指標，總建筑面積是容積率與非容積率面積之和。公共架空空間、地下車庫及設(shè)備房，部分地區(qū)的屋面建筑等通常為非容積率面積。規(guī)劃條件一般不具體限制總建筑面積，但若由于非容積率面積變動導(dǎo)致總建筑面積變化較大，也屬于較大的改動。對于這類指標和設(shè)計情況，規(guī)劃中應(yīng)充分考慮其準確性及合理性，非必要情況下應(yīng)少作改動。

第三類就是以上兩類以外的指標，如建筑密度、綠地率、建筑間距、不同功能建筑面積所占比例、建筑間距、各項人均指標等等。這類指標一般允許在規(guī)劃條件要求的范圍內(nèi)且符合相關(guān)規(guī)范規(guī)定要求的條件下略作變動。另外調(diào)整這類指標對整體設(shè)計的影響較小。以建筑密度為例，當?shù)厣峡偨ㄖ娣e和層數(shù)基本確定后，其基底面積也就基本穩(wěn)定，以后實施中產(chǎn)生的差值較小。而在實際住宅項目中，規(guī)劃設(shè)計一般偏向降低建筑密度，以提高住宅區(qū)的環(huán)境景觀質(zhì)量。因此通常不會做滿規(guī)劃條件所給的密度值，即使實施時建筑密度略有增加一般也不會超過規(guī)劃條件限值。再以綠地率為例，因為住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計通常偏向減少密度，增加綠地，所以在密度低于規(guī)劃條件的前提下，綠地率也不會不達標。住宅項目往往設(shè)計時限較為緊迫，在修規(guī)階段里，對這類指標控制的精確度可以適當放寬。

四、應(yīng)了解項目地區(qū)的面積計算規(guī)定

建筑面積計算的依據(jù)除《建筑工程面積計算規(guī)范》外，各地區(qū)可能會相應(yīng)出臺一些細則，作為對國家規(guī)范的補充。例如建筑密度，是建筑基底面積除以用地面積的比值。但規(guī)范里并無明確定義建筑基底面積的計算方法，有的地方按首層建筑外圍面積計算，有地方按整棟建筑主體投影范圍面積計算。又例如計算容積率面積，而具體哪些面積屬于計容，那些又屬于非計容，一般是由地方規(guī)定作具體解釋的。另外，針對住宅建設(shè)中的情況，許多地方還有一些更嚴格的規(guī)定。如住宅層高超過一定數(shù)值，面積須加大計算；規(guī)定半面積部分的比例，若超出按全面積計算；規(guī)定住宅飄窗出挑寬度超過某數(shù)值就應(yīng)計算窗臺面積等等。對于這些具體的細則應(yīng)在修規(guī)設(shè)計時就應(yīng)充分了解，避免計算方法錯誤造成較大誤差。

五、住宅項目在修規(guī)階段的設(shè)計深度

修詳規(guī)設(shè)計成果前面已闡述，主要是總平面類的設(shè)計圖紙、相關(guān)數(shù)據(jù)指標和說明。單就圖紙深度來講，對于建筑平面設(shè)計的要求不高，有時也不需體現(xiàn)在報審的圖紙文件中。相比住宅，其他類型建筑的平面布置較為靈活，在修規(guī)階段對平面細部的把握相對寬松，除建筑以外的其他設(shè)計專業(yè)介入不深。但結(jié)合住宅項目的特點，規(guī)劃受單體設(shè)計因素影響較大。在修規(guī)階段，為保證其準確性，對于主要的住宅建筑單體應(yīng)有較詳細的深化設(shè)計。主要的戶型平面應(yīng)盡量達到或接近建筑單體設(shè)計的深度。有條件時還應(yīng)按單體報建的要求對主要住宅建筑進行指標核算。這些工作在修規(guī)報建中雖然不直接體現(xiàn)，但提前做好主要的設(shè)計深化，有利于項目設(shè)計的總體控制，避免以后深化設(shè)計時，因修改較大違反原有修規(guī)的批復(fù)條件，從而影響接下來的申報工作，加大工作量甚至影響進度的情況。綜上所述，住宅項目在修規(guī)階段的設(shè)計應(yīng)盡量完善，即使設(shè)計周期緊迫也應(yīng)考慮詳盡。完善修規(guī)設(shè)計是項目順利開展的必要條件。