中國(guó)居民自有住房虛擬租金的一個(gè)估算

康遠(yuǎn)志

（韓山師范學(xué)院 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)系，廣東 潮州521000）

一、引 言

居住消費(fèi)支出是居民消費(fèi)支出的重要方面，但居民自有住房服務(wù)的供給沒有現(xiàn)金交易，也沒有實(shí)際支付，如何測(cè)算其服務(wù)價(jià)值一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和統(tǒng)計(jì)學(xué)界為難的課題。居住消費(fèi)支出核算的準(zhǔn)確性直接影響居民消費(fèi)和總消費(fèi)數(shù)據(jù)質(zhì)量，并關(guān)系到GDP、消費(fèi)率等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公信力。考慮到中國(guó)的城市化進(jìn)程、住房?jī)r(jià)格上漲等因素，居民在居住消費(fèi)上的支出應(yīng)有很大提高。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示GDP支出法下居民“居住支出”只占GDP的6%多，與其他相同發(fā)展水平國(guó)家約14%的居住消費(fèi)率相比明顯偏低。我們認(rèn)為數(shù)據(jù)偏低與中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門的核算方法有關(guān)。中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門是通過住戶調(diào)查和以房屋建筑成本的虛擬折舊來估算居民居住支出，這種方法會(huì)低估居住消費(fèi)支出，主要的低估部分是居民自有住房服務(wù)的增加值，即虛擬租金。

學(xué)者認(rèn)識(shí)到受資料來源限制、福利性住房政策影響、固定資產(chǎn)折舊方法影響導(dǎo)致了居民住房服務(wù)增加值的低估［1－2］。許憲春等以深圳居民住宅租賃全面調(diào)查為基礎(chǔ)，測(cè)算了深圳居民住房租賃收支規(guī)模，并推算了北京、上海、廣州三城市居民住房租賃支出情況，認(rèn)為未來中國(guó)居民居住消費(fèi)支出還將上升［3］。劉洪玉等利用1．2%城鎮(zhèn)人口租房比例估計(jì)出的私房單位租金對(duì)城鎮(zhèn)居民居住支出進(jìn)行估算，發(fā)現(xiàn)1996—2000年居民住房的增加值占GDP的7．2%～10．3%［4］。該估計(jì)方法尊重了市場(chǎng)對(duì)住宅的評(píng)價(jià)，但1．2%的城鎮(zhèn)租房人口比重，不能反映流動(dòng)人口規(guī)模變化和不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。已有文獻(xiàn)大多是定性分析，定量研究不多，且都是早期數(shù)據(jù)，指標(biāo)選擇、估算覆蓋范圍都存在改進(jìn)空間。近10年中國(guó)的住房市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，我們嘗試采用使用成本法對(duì)全國(guó)居民自有住房的虛擬租金進(jìn)行估算，并深入討論虛擬租金對(duì)居住消費(fèi)支出產(chǎn)生的影響及潛在的意義。

本文第二部分分析了居民自有住房服務(wù)在SNA體系中的核算理論及核算方法，第三部分分析評(píng)論了中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門當(dāng)前的核算處理方法，并運(yùn)用其方法估算了居民自有住房的虛擬租金，第四部分采用使用成本法對(duì)中國(guó)居民自有住房虛擬租金進(jìn)行了重新估計(jì)，并對(duì)居住消費(fèi)、居民消費(fèi)及總消費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，考察了調(diào)整后居住消費(fèi)的變化情況，第五部分為重新估算后的結(jié)論及政策建議。

二、居民自有住房服務(wù)在SNA體系中的核算理論與方法

在國(guó)民賬戶系統(tǒng)中，當(dāng)房東按市場(chǎng)價(jià)格出租房屋時(shí)，租金為房東的收入，另一方面，租金又是房客的消費(fèi)支出，所以無(wú)論用收入法還是支出法都將租金納入GDP核算。居民自有住房的服務(wù)價(jià)值怎樣核算呢？國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中一般不計(jì)算沒有交易也沒有實(shí)際支付的居民自給性服務(wù)，如在家洗衣服、做飯、打掃衛(wèi)生等，卻將居民居住在自有住房中獲得的服務(wù)納入到GDP核算中。SNA2008認(rèn)為，那些持有住宅并居住的居民可看成是業(yè)主制企業(yè)（unincorporated enterprises）的所有人，他們?yōu)樽约禾峁┚幼》?wù)①2009年，聯(lián)合國(guó)、世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織、經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織、歐盟等五個(gè)國(guó)際組織聯(lián)合發(fā)布了新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)SNA2008，并鼓勵(lì)各國(guó)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中采用這一新的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。。

從福利角度看，自有住房給居民提供了休息睡眠的地方，居民從自有住房中獲得了巨大的隱性租金收入，甚或獲得了相對(duì)租房居住更大的效用。假如房主將自有住房對(duì)外出租可按市場(chǎng)價(jià)格收取房租，或假設(shè)沒有自有住房，而從市場(chǎng)租房居住，則要按市場(chǎng)價(jià)格支付相應(yīng)房租。居民從自有住房中獲得服務(wù)的價(jià)值稱為虛擬租金或等效租金。從GDP核算角度看，如果自有住房的虛擬租金沒有納入GDP核算，當(dāng)租房者轉(zhuǎn)而購(gòu)買房主的住房時(shí)，當(dāng)期的GDP會(huì)減少。同時(shí)，由于各國(guó)的自有住房率不同，將居民自有住房的虛擬租金納入核算后，居住消費(fèi)數(shù)據(jù)才有國(guó)際可比性。

如何測(cè)算居民自有住房服務(wù)價(jià)值，一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和統(tǒng)計(jì)學(xué)界為難的課題。SNA2008的建議是按相同或類似住房的市場(chǎng)租金估計(jì)，稱為市場(chǎng)租金法（Rental－Equivalence Approach），采用該方法的國(guó)家或地區(qū)要求住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)租金數(shù)據(jù)容易采集。如果住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，住房租賃交易數(shù)據(jù)不全面，則可以采用使用成本法（User－Cost Approach）。使用成本法是用當(dāng)期持有住房的成本減去收益的估算方法，持有住房的成本包括資金成本、折舊、維修和房產(chǎn)稅等，收益主要指由于持有住房而抵消通脹損失。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)局Poterba認(rèn)為，在一個(gè)沒有摩擦的經(jīng)濟(jì)中，交易成本低且消除不確定情況下，居民的套利交易將使租房居住與自購(gòu)房居住達(dá)到均衡，如果租金高于使用成本，則租住居民轉(zhuǎn)而購(gòu)房，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，使用成本提高，套利活動(dòng)將持續(xù)到市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡；相反則反方向的套利將進(jìn)行，并認(rèn)為居住租金＝P×（i＋r＋f－π），其中P為住房的市場(chǎng)價(jià)格，i為貸款利率，r為房產(chǎn)稅率，f為折舊和維護(hù)費(fèi)率，π為通脹率［5］。Poole等通過比較兩種方法的核算結(jié)果，證實(shí)了使用成本法與市場(chǎng)租金法估計(jì)結(jié)果的一致性和有效性［6］。當(dāng)前，美國(guó)、德國(guó)、日本、荷蘭等國(guó)對(duì)自有住房租金的核算采用了市場(chǎng)租金法，而英國(guó)、加拿大、瑞典、芬蘭等國(guó)則主要采用使用成本法。考慮到中國(guó)人口流動(dòng)性大、租賃人口的數(shù)據(jù)缺乏、居民住房自有率高，從全國(guó)范圍講，我們認(rèn)為還不適合全面采用市場(chǎng)租金法來估算居住消費(fèi)支出。

三、中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門對(duì)居民自有住房服務(wù)的計(jì)算

在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)體系內(nèi)，自有住房服務(wù)的增加值在房地產(chǎn)行業(yè)中核算，且統(tǒng)計(jì)中自有住房服務(wù)的增加值只包括固定資產(chǎn)折舊，沒有營(yíng)業(yè)盈余，所以中國(guó)自有住房虛擬租金計(jì)算方法也稱虛擬折舊法。由于國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展程度不高，與自有住房類似的準(zhǔn)確租金數(shù)據(jù)不易獲得［7］95。在實(shí)際的統(tǒng)計(jì)核算中，居民自有住房的“虛擬租金”是按住房建筑成本折舊估算的。統(tǒng)計(jì)部門通常按城鎮(zhèn)房屋建筑成本的2%、農(nóng)村建筑成本的3%折舊來估算虛擬租金水平。這種方法雖然簡(jiǎn)單，但存在明顯的缺陷。由于折舊率較低，未考慮購(gòu)房資金機(jī)會(huì)成本，采用住房建筑成本定價(jià)，考慮到國(guó)內(nèi)住房自有率非常高，該方法會(huì)低估虛擬租金，進(jìn)而低估居民居住消費(fèi)支出。

中國(guó)居民居住消費(fèi)支出有兩個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑，一是住戶調(diào)查口徑，主要反映居民日常用于居住的現(xiàn)金支出，包括水、電、氣、房租、物業(yè)費(fèi)等，不包括自有住房的等效房租。二是GDP支出法核算下居民消費(fèi)中的“居住支出”口徑，它包括居民自有住房的虛擬租金、房租及水、電、氣、物業(yè)費(fèi)等。統(tǒng)計(jì)部門沒有公布虛擬租金的數(shù)據(jù)，我們用統(tǒng)計(jì)部門的計(jì)算方法，按城鎮(zhèn)居民住房自有率80%比例②根據(jù)北京、上海、廣州、深圳四大城市2013年統(tǒng)計(jì)年鑒，居民住房來源按自有私房、房改私房和商品房三項(xiàng)相加的比例都大于80%，全國(guó)其他城鎮(zhèn)住房自有率應(yīng)更高。，農(nóng)村居民住房自有率100%比例，利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村住宅建筑成本、人均居住面積及城鎮(zhèn)農(nóng)村人口數(shù)據(jù)來推算城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民自有住房的虛擬租金，詳見表1。

表1 基于建筑成本估算的城鄉(xiāng)居民自有住房虛擬租金表

計(jì)算顯示，基于建筑成本計(jì)算的虛擬租金城鎮(zhèn)為GDP的1．72%～1．98%，農(nóng)村為GDP的0．90%～1．24%，城鄉(xiāng)總虛擬租金僅為GDP的2．68%～3．22%，這個(gè)結(jié)果與統(tǒng)計(jì)局官方的報(bào)告很相近［8］。支出法核算下居民的居住支出（包括居民自有住房的虛擬租金、房租及水、電、氣、物業(yè)費(fèi)等）只占GDP的6%多，根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）2009年的數(shù)據(jù)，組織成員美國(guó)、日本、德國(guó)、土耳其等經(jīng)濟(jì)體的居住消費(fèi)占GDP比重約14%。中國(guó)的居住消費(fèi)支出占比明顯低于上述國(guó)家，我們認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)部門的居住消費(fèi)支出數(shù)據(jù)存在很大的低估。

四、中國(guó)居民自有住房虛擬租金的重新估算

（一）估算方法選擇

考慮到中國(guó)缺乏租賃人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，人口流動(dòng)性大，居民自有住房比率高，與自有住房類似的準(zhǔn)確市場(chǎng)租金數(shù)據(jù)不易獲得，我們認(rèn)為當(dāng)前還不適合采用市場(chǎng)租金法來估算居住支出。但是，中國(guó)有相對(duì)發(fā)達(dá)的商品房市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)健全，同時(shí)住房按揭貸款利率、折舊率、稅費(fèi)及通貨膨脹率等數(shù)據(jù)相對(duì)確定，容易采集。因此，采用美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局Poterba教授提出的使用成本法來估算居民自有住房的虛擬租金。具體計(jì)算的公式為：?jiǎn)挝惶摂M租金＝住房單價(jià)×（資金成本＋房產(chǎn)稅＋折舊－通脹），并分別利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積及城鎮(zhèn)農(nóng)村人口數(shù)據(jù)來推算城鎮(zhèn)和農(nóng)村的總虛擬租金。

（二）樣本及數(shù)據(jù)選擇

我們嘗試對(duì)2004—2012年①國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2004年才開始在《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》表2－19中發(fā)布居住消費(fèi)數(shù)據(jù)，但2013年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，我們根據(jù)歷年數(shù)據(jù)對(duì)2012年居住支出做了估算，并按2012年價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整。全國(guó)居民自有住房居住消費(fèi)的虛擬租金作估算，并希望發(fā)現(xiàn)居民居住消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)變化。數(shù)據(jù)來源為2007—2013年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，住房市場(chǎng)價(jià)格采用各年新建住宅銷售均價(jià)的80%作為居民自住存量房均價(jià)的估計(jì)，資金成本以當(dāng)年居民貸款購(gòu)房的5年期及以上貸款利息為基礎(chǔ)計(jì)算?？紤]到利率的調(diào)整及居民公積金貸款及實(shí)際商業(yè)貸款過程中有利率折扣，采用5年移動(dòng)平均數(shù)據(jù)并按80%折扣率計(jì)算，房產(chǎn)稅目前還沒有統(tǒng)一征收，故計(jì)為0，折舊率統(tǒng)一按3%計(jì)算，通脹率采用當(dāng)年CPI指數(shù)5年移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，住房自有率按農(nóng)村為100%、城鎮(zhèn)為80%計(jì)算。

（三）估算結(jié)果

根據(jù)上述分析，現(xiàn)將2010—2012年全國(guó)居民自有住房消費(fèi)的虛擬租金列表（如表2）。通過基于住房當(dāng)期價(jià)格的使用成本法的重新估算，得到了城鎮(zhèn)和農(nóng)村自有住房的總虛擬租金（見表2），2004—2012年間的平均虛擬租金支出為每年3．2萬(wàn)億元，最近3年的虛擬租金支出年均都超過了4萬(wàn)億元。與表1統(tǒng)計(jì)部門基于建筑成本法估算的總虛擬租金相比，得到了虛擬租金的差額。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中，該差額就是居住消費(fèi)支出被低估的部分，同時(shí)是居民消費(fèi)、總消費(fèi)、GDP被低估的部分。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)居民居住消費(fèi)及GDP的低估呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢(shì)，2004—2012年平均達(dá)到了近2．3萬(wàn)億元，最近3年年均達(dá)3萬(wàn)億元左右。

表2 基于使用成本法估算的城鄉(xiāng)居民自有住房虛擬租金表

表3 重估調(diào)整前后GDP、總消費(fèi)率、居民消費(fèi)率、居住消費(fèi)率的對(duì)比表

將重新估算后自有住房虛擬租金差額部分分別加入調(diào)整前的GDP、總消費(fèi)及居住消費(fèi)并重新計(jì)算（見表3），發(fā)現(xiàn)中國(guó)的居住消費(fèi)率2004—2012年間介于11．07%～14．33%之間，與經(jīng)合組織成員國(guó)的水平很接近，與調(diào)整前的居住消費(fèi)支出占GDP的約6%相比，2004—2012年間，中國(guó)的居住消費(fèi)率低估了5．13%～7．39%，因居住消費(fèi)的低估造成的居民消費(fèi)低估就達(dá)到了4．09%～4．93%，僅僅居住消費(fèi)這項(xiàng)的低估就使總消費(fèi)率低估了3．17%～4．13%。

（四）估算的有效性及可靠性分析

我們對(duì)自有住房虛擬租金的估算及居住消費(fèi)的調(diào)整是相對(duì)保守的。理論方法上采用的是Poterba教授提出并驗(yàn)證的使用成本法。在指標(biāo)確定上，按照商品房的交易價(jià)格8折計(jì)算存量房?jī)r(jià)格，如果考慮到大城市存量住房主要位于市中心，我們采用的住房單價(jià)很可能低于實(shí)際住房單價(jià)。住房自有率按80%計(jì)算，北京、上海等特大城市住房自有率都大于80%，全國(guó)住房自有率應(yīng)當(dāng)更高。住房貸款利率和通脹率都進(jìn)行了平滑處理，貸款利率在核算過程中還打了8折。估算顯示中國(guó)的居住消費(fèi)率在2004—2012年介于11．07%～14．33%，與經(jīng)合組織成員國(guó)的水平很接近。從理論基礎(chǔ)、估算方法、數(shù)據(jù)確定、估算過程及估算結(jié)果五個(gè)方面看，我們的估算都是相對(duì)保守的，能證明中國(guó)居民居住消費(fèi)支出及消費(fèi)率被低估的事實(shí)。

五、結(jié)論和建議

（一）結(jié)論

1．當(dāng)前在中國(guó)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)約束下，使用成本法對(duì)居民居住支出的估算更確定、更可靠，按使用成本法的重新估算，2004—2012年的城鄉(xiāng)居民自有住房年均虛擬租金支出為3．2萬(wàn)億元，最近三年年均約為4萬(wàn)億元。2004—2012年間居民住房消費(fèi)支出年均低估達(dá)到了近2．3萬(wàn)億元，最近3年的年均低估年均達(dá)3萬(wàn)億元左右。

2．中國(guó)居民居住消費(fèi)支出已具有相當(dāng)規(guī)模，將低估的居住消費(fèi)加入GDP、總消費(fèi)及居住消費(fèi)并重新調(diào)整，中國(guó)的居住消費(fèi)率在2004—2012年介于11．07%～14．33%之間，與經(jīng)合組織成員國(guó)的水平相當(dāng)。2004—2012年，我們的居住消費(fèi)率低估了5．13%～7．39%，僅僅因居住消費(fèi)的低估就使總消費(fèi)率低估了3．17%～4．13%。我們預(yù)期，隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口增加，居民收入提高，居民改善居住條件的需求會(huì)增強(qiáng)，居住消費(fèi)支出還將增長(zhǎng)，居民消費(fèi)率上升臨界點(diǎn)可能到來。

（二）政策建議

1．消費(fèi)被低估意味著當(dāng)前頗為流行的“消費(fèi)過低論”需要重新評(píng)估，從核算技術(shù)上講，這可能是由于在此期間國(guó)內(nèi)投資價(jià)格水平比消費(fèi)價(jià)格水平上升更快。這意味著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有想象中的壞，當(dāng)前應(yīng)更加注重維護(hù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策。從這個(gè)角度看，對(duì)中國(guó)居民自有住房虛擬租金的重新估算及對(duì)相關(guān)消費(fèi)支出數(shù)據(jù)的調(diào)整，為重新認(rèn)識(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡等問題提供了一新視角。

2．在中國(guó)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)約束下，在以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)建立之前，可使用成本法進(jìn)行住房租賃消費(fèi)支出核算。未來中國(guó)自有住房服務(wù)虛擬租金估算可在北京、上海、深圳等住房租賃市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的大中城市采用市場(chǎng)租金法。統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)做好住房市場(chǎng)的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)收集工作，增加住房市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，收集房齡、面積、質(zhì)量、位置、權(quán)屬、自有住房主人的收支、抵押貸款以及租賃房的租金等方面的信息，建立住房市場(chǎng)全面數(shù)據(jù)庫(kù)。

［1］ 許憲春．中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值核算中存在的若干問題研究［J］．經(jīng)濟(jì)研究，2002（2）．

［2］ 周清杰．我國(guó)自有住房服務(wù)虛擬租金估算方法的優(yōu)化：來自美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的啟示［J］．宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2012（6）．

［3］ 許憲春，唐杰，郭萬(wàn)達(dá)．居民住房租賃核算及對(duì)消費(fèi)率的影響——國(guó)際比較與中國(guó)的實(shí)證研究［J］．開放導(dǎo)報(bào)，2012（2）．

［4］ 劉洪玉，鄭思齊，許憲春．房地產(chǎn)業(yè)所包含經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的分類體系和增加值估算［J］．統(tǒng)計(jì)研究，2003（8）．

［5］ Poterba J．Taxation and Housing：Old Question，New Answers［J］．American Ecoomic Reviews，1992（2）．

［6］ Poole Robert，F(xiàn)rank Ptacek，Randal Verbrugge．Treatment of Owner－Occupied Housing in the CPI［C］．Prepared for the Federal Ecnomics Statistics Advisory Committee Meeting，2005．

［7］ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算司．中國(guó)非經(jīng)濟(jì)普查年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值核算方法［M］．北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2010．

［8］ Jin H．The Overview of GDP Estimates and Related Issues in China［EB／OL］．The 13th OECD－NBS Workshop on National Accounts，Haikou，China，2009．http：／／www．oecd．org／dataoecd／54／48／44100235．doc．