房產(chǎn)稅征收對房價(jià)的影響分析

●黃 正

房產(chǎn)稅征收對房價(jià)的影響分析

●黃 正

在政府文件中，新房產(chǎn)稅最初稱為物業(yè)稅，后來真正出臺時(shí)稱為房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在美國、日本包括中國香港等地已存在多年，但并不是針對調(diào)控房價(jià)而提出的。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從2011年1月28日起對上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。同日，重慶市人民政府發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定重慶市主城九區(qū)內(nèi)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套 (含第二套)以上的普通住房被首批納入房產(chǎn)稅征稅對象，稅率為0.5%—1.2%?？梢?，上海、重慶對個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅反映了政府希望通過稅收干預(yù)市場和經(jīng)濟(jì)活動主體行為的熱情和決心，也拉開了個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的序幕。本文分析了房產(chǎn)稅征收對房價(jià)的影響和房產(chǎn)稅開征各方博弈，并就改善房產(chǎn)稅征收后房價(jià)依然居高不下的局面，提出了相應(yīng)的政策建議。

一、房產(chǎn)稅征收對房價(jià)的影響

（一）房產(chǎn)稅對房產(chǎn)需求的影響

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供給和需求理論來看，市場上的供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。從影響需求的角度出發(fā)，開征房產(chǎn)稅將使供給成本提高。而由于中國是人口大國，人們對房子的需求在短時(shí)間內(nèi)并不會有所變化，即為剛性需求。那么，在這種情況下，需求曲線不會發(fā)生變化，而供給曲線由于供給成本的提高將會向左上方平移，從而再次達(dá)到平衡時(shí)，房子的均衡價(jià)格將會有所上升(見圖 1，由 P2升高到 P1)。

圖1 房產(chǎn)稅對房產(chǎn)需求的影響

（二）房產(chǎn)稅對房產(chǎn)供給的影響

從商品稀缺性的角度來講，越是稀缺的產(chǎn)品價(jià)格越高。雖然近幾年房地產(chǎn)商都在不斷地開發(fā)，不斷地增加供給，相對來說它作為商品所具有的稀缺性已不復(fù)存在，按理房價(jià)應(yīng)該有所下降。但是，與一般商品不同的是，房屋的建造和使用是有范圍的，因?yàn)橐粋€(gè)城市或一個(gè)地區(qū)有它所覆蓋的范圍。比如，上海要劃分出各個(gè)行政區(qū)，并且由于城市的集聚效應(yīng)，每個(gè)地區(qū)都會配置一系列滿足居民需求的設(shè)施。換句話說，在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)，要有政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各類學(xué)校、公共設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等，因此，可以留給居民住宅的建地面積就相對有限。如果想要更高的條件，如相對良好的治安條件、相對較好的教育資源，那么這種地方將更加有限，從而增加了房子的相對稀缺性，因而高價(jià)樓盤的出現(xiàn)也是不可避免。從長期的供給因素考察，即使加征房產(chǎn)稅也不會對房屋的稀缺性有所影響，因而對房價(jià)的變化也不會有相應(yīng)的影響。

（三）房產(chǎn)稅對未來預(yù)期的影響

普通商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。一般來說，價(jià)格越高，需求越少。但是住房和商品房并不只是普通商品，它們還具有投資價(jià)值。因此，人們購買房子的目的不只是自己消費(fèi)或使用，而是看中了房子的升值潛力，是一種投機(jī)行為。所以，房價(jià)的高低并不能適用一般的供需規(guī)律，決定它的主要因素是人們的預(yù)期。也就是說，無論現(xiàn)在的房價(jià)是否已經(jīng)超過了某些人的承受能力，只要市場上大部分認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)上漲，他們就會繼續(xù)購買。

就我國目前情況來看，雖然政府已多次出臺法律法規(guī)來抑制房價(jià)的攀升勢頭，但是不得不承認(rèn)，我國的房價(jià)仍處于上漲階段。也就是說，仍有大部分人對房價(jià)有著樂觀的預(yù)期。此時(shí)征收房產(chǎn)稅也許會打壓一部分人對房價(jià)未來走勢的樂觀預(yù)期，但是對于除此之外的相當(dāng)大一部分群體來說，它反而是一個(gè)房價(jià)繼續(xù)走高的信號。這部分人始終相信房價(jià)會持續(xù)上漲，房子依然存在著升值的空間。這就會促使一部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用征收房產(chǎn)稅這一契機(jī)，繼續(xù)抬高房價(jià)，使得高出的房價(jià)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)稅所帶來的增加值。而對于那些開始懷疑房價(jià)太高，不愿去承擔(dān)房產(chǎn)稅的人來說，即使在開始征收房產(chǎn)稅時(shí)他能抵制誘惑，當(dāng)房價(jià)依然步步升高而不跌落時(shí)，他終究抵抗不住，會參與到買房熱潮中去，從而導(dǎo)致房價(jià)終將被推至頂點(diǎn)。因此，房產(chǎn)稅在當(dāng)前人們對房價(jià)有著樂觀預(yù)期的時(shí)候開征只會對房價(jià)的上漲起到推波助瀾的作用，并不會達(dá)到當(dāng)初想要調(diào)控房價(jià)的目的。

（四）房產(chǎn)稅對自用房替代品的影響

由于加征了房產(chǎn)稅，房屋的售價(jià)將會進(jìn)一步上升，從而使更多的人無法負(fù)擔(dān)起高昂的房價(jià)，那么他們該如何解決居住問題呢？就目前中國的情況來看，大部分是選擇放棄自用房，投向租用房來滿足自己住房的需求，這樣就會推動租房市場的需求，從而推動房租的上漲。而對于那些房產(chǎn)投資者來說，因?yàn)樗麄円呀?jīng)滿足了自身居住的需求，所以他們所持有的其他房產(chǎn)就可以用來出租。而當(dāng)其他投資者看到了出租房產(chǎn)所能獲得的收益時(shí)，他們也會去市場上購買住房用來出租，從而又推動了住房市場的需求，促使房價(jià)上漲。而對于租房者來說，他們看到房租日益上漲，也會去衡量租房與買房之間的效益。那么，他們中的一部分人便會再次轉(zhuǎn)向購房市場，從而拉動對住房購買的需求，推動房價(jià)上漲。

二、房產(chǎn)稅開征的博弈分析

（一）政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

假設(shè)有一套售價(jià)為P的房子（此處暫不考慮是否為第二套房以及是否超過了免稅面積），在開征房產(chǎn)稅之后，該房子的購買成本為P+T（T為房產(chǎn)稅，且 T>0）。

對于政府來說，它有兩種選擇：一是開征房產(chǎn)稅，增加財(cái)政收入；二是不開征房產(chǎn)稅，保持現(xiàn)有的財(cái)政收入。但是，這兩種選擇是不可兼得的。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅后，售房成本較之前上升，那么很可能會有部分消費(fèi)者無力承擔(dān)上升后的成本，導(dǎo)致成交量下降。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商從自身利益考慮的話就會有開發(fā)房產(chǎn)與不開發(fā)房產(chǎn)兩個(gè)選擇。

對于消費(fèi)者來說，在開征房產(chǎn)稅后，因?yàn)榇嬖诙愗?fù)的轉(zhuǎn)嫁，使得部分消費(fèi)者的購房成本增加，從而會影響消費(fèi)者是否買房的決策。因此，消費(fèi)者也有購房與不購房兩個(gè)選擇。

下面從政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者的不同決策所帶給他們各自的得益進(jìn)行分析。假設(shè)在未開征房產(chǎn)稅時(shí)，政府收入為R，房地產(chǎn)開發(fā)商得益為W，開發(fā)成本為C，消費(fèi)者購房的得益為H，并且兩地消費(fèi)者對住房的需求為剛性需求（其中，R,W,C,H>0，H>T）。 那么，可以畫出政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者三者博弈的擴(kuò)展型，如圖2。

圖2 政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

根據(jù)以上擴(kuò)展型，采用倒推法來得出此時(shí)博弈的最優(yōu)策略為 （R+T,W,HT），即政府選擇征稅，房地產(chǎn)商選擇開發(fā)并且消費(fèi)者選擇購買。那么，此時(shí)房屋的售價(jià)為P+T>P，即此時(shí)房價(jià)并沒有下降，反而因?yàn)檎魇樟朔慨a(chǎn)稅而上漲。

（二）既得利益者與弱勢群體之間的博弈

由于目前在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征收的稅率并不是很高，1%左右的稅率并不能起到真正遏制炒房者，或是遏制擁有多套房產(chǎn)的既得利益集團(tuán)的作用。下面分析既得利益集團(tuán)（即擁有多套房產(chǎn)的炒房者）與弱勢群體（即渴望或者未能買第一套房的人）之間的博弈對房價(jià)的影響。

假設(shè)在未征收房產(chǎn)稅時(shí)，既得利益集團(tuán)購買房產(chǎn)所得到的房產(chǎn)增值的得益為S，弱勢群體購買房產(chǎn)所得到的效用得益為H，房產(chǎn)稅的影響簡化為T來表示（其中，T

a)既得利益集團(tuán)購買，弱勢群體購買

既得利益集團(tuán)得益為：S-T

弱勢群體得益為：H-T

b)既得利益集團(tuán)購買，弱勢群體不購買

既得利益集團(tuán)得益為：S-T

弱勢群體得益為：0

c)既得利益集團(tuán)不購買，弱勢群體購買

既得利益集團(tuán)得益為：0

弱勢群體得益為：H-T

d)既得利益集團(tuán)不購買，弱勢群體不購買

既得利益集團(tuán)得益為：0

弱勢群體得益為：0

表1 各方的得益矩陣

運(yùn)用劃線法可以得出此時(shí)博弈的均衡為（S-T,H-T）,即既得利益集團(tuán)在房產(chǎn)稅開征后依舊會購買，而弱勢群體因?yàn)槠鋵ψ》康膭傂孕枨?，也會選擇繼續(xù)買房。

綜合以上兩種博弈來看，在政府征收房產(chǎn)稅之后，開發(fā)商開發(fā)新的房產(chǎn)雖然是增加了整個(gè)市場上房產(chǎn)的供給，但是因?yàn)橄M(fèi)者或市場上的既得利益集團(tuán)對房價(jià)有著樂觀的態(tài)度，認(rèn)為投資房產(chǎn)仍然能給他們帶來一定的增值收益，所以，稅率較低的房產(chǎn)稅并不能對他們的投資購買行為產(chǎn)生很大的影響。也就是說，炒房的行為并不能被有效遏制，房價(jià)上漲的趨勢不會在短時(shí)間內(nèi)消失。

而對于渴望買第一套房的弱勢群體來說，房價(jià)的繼續(xù)上升無疑是對他們的購房夢雪上加霜。那么，他們的居住需求只能通過租房來得到解決。然而，就試點(diǎn)地區(qū)上海、重慶來看，即使是房屋的租金也是要征房產(chǎn)稅的。這么一來，租房的成本也會上升，租金也會上升?？梢哉f，房產(chǎn)稅的開征并沒有起到調(diào)控房價(jià)的目的，反而增加了普通百姓的生活成本。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

自從房產(chǎn)稅開征后，上海和重慶兩地雖然采取了不同的試點(diǎn)模式與不同的征收范圍：上海主要以 “超出面積”（本市居民人均住房建筑面積超出60平方米<含>）為標(biāo)準(zhǔn)，而重慶主要以“超出價(jià)格”（超出上兩年商品住房相關(guān)均價(jià)2倍及以上）為標(biāo)準(zhǔn)；上海完全著力于增量市場，而重慶既包括增量市場，還包括存量市場，但是兩地的房價(jià)并沒有呈現(xiàn)任何將要下降的勢頭，反而更有上漲的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，試行房產(chǎn)稅兩年多以來，重慶新建住房價(jià)格上漲了4.5%，上海新建住房價(jià)格上漲了7.6%，兩地房價(jià)仍處于上漲的態(tài)勢。

由于征收房產(chǎn)稅能增加地方公共產(chǎn)品供給，改善居民的生活質(zhì)量，而有了好的基礎(chǔ)設(shè)施、好的學(xué)校以及更好的治安和更好的文化、娛樂服務(wù)后，人們更愿意移居到這個(gè)城市，對住房的需求依舊是剛性的。這樣一來房價(jià)就會上漲，政府征收的房產(chǎn)稅收入也會增加，地方的公共服務(wù)就會進(jìn)一步改善，政府的相關(guān)收益也會進(jìn)一步增加。如此，就形成了房產(chǎn)稅征收、居民生活質(zhì)量提高、政府相關(guān)收益提高之間的循環(huán)。

三、我國征收房產(chǎn)稅的對策建議

基于以上對開征房產(chǎn)稅后對房價(jià)影響的分析，可以看出房產(chǎn)稅對調(diào)控房價(jià)的作用微乎其微。房地產(chǎn)商在保證行業(yè)利潤的前提下，可以把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者；房地產(chǎn)投資投機(jī)者自然承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，但只要房價(jià)穩(wěn)步上漲，他們亦可獲得豐厚的回報(bào)；處于價(jià)值鏈最下游的自用消費(fèi)者承擔(dān)了所有負(fù)擔(dān)。為了改善房產(chǎn)稅征收后房價(jià)依然居高不下的局面，筆者提出以下建議：

（一）增加住房供給

政府可以用房產(chǎn)稅征收所帶來的財(cái)政收入投入到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房的兩大支柱，它們可以滿足中低收入者的需要。而我國目前的情況卻是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)滯后，地方政府對商品房建設(shè)拉動GDP倍加青睞，房地產(chǎn)開發(fā)商長期對房產(chǎn)市場利潤形成了較高預(yù)期，因此開發(fā)無利可圖的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房失去了雙重動力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國新建房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)適用房的面積比重從2008年之后即開始嚴(yán)重滑坡，從2000年占房地產(chǎn)開發(fā)面積的20%下降到2008年的不到5%，廉租房建設(shè)規(guī)模也大致如此。2009年10月全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會進(jìn)行的調(diào)研報(bào)告顯示，中央預(yù)算安排的2009年度保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底完成率只占應(yīng)完成的23.6%，完成投資額約395億元，不到每年3萬億元左右的房地產(chǎn)投資總額的2%。因此，政府部門能否合理利用新征收的房產(chǎn)稅，加快保障性住房建設(shè)，符合稅制設(shè)計(jì)的“二八”原則，房地產(chǎn)開發(fā)商能否兼顧社會責(zé)任和企業(yè)目標(biāo)，這些將是今后保障性住房走向的關(guān)鍵。

（二）政府引導(dǎo)投資

政府可以引導(dǎo)國內(nèi)投資者向其他領(lǐng)域投資，轉(zhuǎn)移炒房者的注意力，給炒房市場降溫。當(dāng)前炒房市場過熱一定程度上反映了我國目前的投資面太窄。我國數(shù)額龐大的儲蓄量與較窄的投資面形成了強(qiáng)烈的對比。當(dāng)儲蓄量轉(zhuǎn)化投資、釋放壓力之際，股票和房產(chǎn)成為民眾為數(shù)不多的投資選擇。由于證券市場的低迷，金融危機(jī)的影響，本應(yīng)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金流入利潤較高的房產(chǎn)市場，對房價(jià)起到推波助瀾的作用。由此可見，僅僅依靠房產(chǎn)稅來抑制房價(jià)飛漲顯然是不夠的，只有從源頭上拓寬我國的投資面，分散投資壓力，房價(jià)危機(jī)才能得到完美的解決。

（三）采用累進(jìn)稅率

因?yàn)槟壳八捎玫姆慨a(chǎn)稅稅率較低，并不能起到調(diào)控房價(jià)的作用，所以建議采用累進(jìn)式房產(chǎn)稅來進(jìn)行房價(jià)的調(diào)控。累進(jìn)式稅率一般都設(shè)有起征點(diǎn)，并且在超過起征點(diǎn)之后稅率上升，增加納稅人稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)有針對性地調(diào)控。因此，各級政府可以在測算和研究本地的土地資源、房產(chǎn)市場等基礎(chǔ)上，確定一個(gè)人均住房面積作為房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，在起征點(diǎn)以內(nèi)不征稅或者少征稅，從而保障居民最基本的住房需求的滿足。超過起征點(diǎn)之后，可以提高稅負(fù)，從而對那些擁有多套房產(chǎn)的炒房者的行為進(jìn)行壓制。如果市場上炒房行為減少了，房價(jià)的上漲就缺少了一定的推動力，房價(jià)才有可能實(shí)現(xiàn)回落。而且，累進(jìn)式房產(chǎn)稅對那些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買多套房產(chǎn)的人征稅，也可以達(dá)到國家調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)社會公平的目標(biāo)。除此之外，累進(jìn)式房產(chǎn)稅的實(shí)施還有可能促使多套房屋的持有者放棄手中的空置房，將其拋售，從而增加住房市場的供給，減少住房市場上的投機(jī)需求，促使房價(jià)下降?！?/p>

（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院）