中共溫州市委黨校 陳彬璐

1 以房養(yǎng)老概述

1.1 以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老從廣義上來講，就是人們利用現(xiàn)有的房產(chǎn)通過一定的金融機(jī)制和變現(xiàn)形式，在其不影響居住的情況下實現(xiàn)價值上的流動，是傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的重要補(bǔ)充。從狹義上來講，即反向抵押貸款。60歲以前是人養(yǎng)房，通過貸款買房，還貸付息逐漸獲得房產(chǎn)權(quán)；60歲以后房養(yǎng)人，又將自己的房產(chǎn)權(quán)出售或抵押給銀行、保險公司等其他金融機(jī)構(gòu)，從而獲得持續(xù)的現(xiàn)金流入用來養(yǎng)老，同時隨著生命周期逐漸把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到機(jī)構(gòu)。在這種雙向流動中，房產(chǎn)資源得到合理流動與配置。房屋產(chǎn)權(quán)也通過“人養(yǎng)房”和“房養(yǎng)人”這一橋梁聯(lián)系起來，以實現(xiàn)家庭資源優(yōu)化配置以及資源流動帶來的最大收益。

1.2 以房養(yǎng)老模式推行的主要障礙

一個新事物的出現(xiàn)是需要一定的時間讓人們?nèi)ソ邮艿摹Ｊ聦嵣?，“以房養(yǎng)老”概念十年前就被提出來，北京、上海等地近年來也在試點“以房養(yǎng)老”，但至今尚未有成功延續(xù)案例。以房養(yǎng)老看起來很美，但接受度不高，真正做好比較難，其主要障礙在于以下方面。

1.2.1 傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念在人們的思想中根深蒂固

自古以來，我國 “養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，老年人的養(yǎng)老問題即是其子女們的責(zé)任，老年人心理上也比較難接受自己要以抵押房產(chǎn)獲取的貸款養(yǎng)老，其子女也會被別人認(rèn)為是不孝。另外，我國目前尚未對遺產(chǎn)開征遺產(chǎn)稅，老人們更愿意把個人私有財產(chǎn)，尤其是房屋這類有價值比較高的不動產(chǎn)留給子孫，不愿意抵押給銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)。

1.2.2 房屋的價值存在諸多不確定性

養(yǎng)老貸款的金額是以房屋的估值來確定的，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)時，房屋價值比較容易評估，但房屋的價值是隨政策和市場的變化而變化的，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行不平穩(wěn)時，房屋的價值就難以評估了。特別是近幾年以來，房地產(chǎn)市場一直不穩(wěn)定，使得金融機(jī)構(gòu)與以房養(yǎng)老者對房屋的估值難以達(dá)成一致。

1.2.3 政策的配套建設(shè)相對滯后

目前我國以房養(yǎng)老的“倒按揭”形式僅停留在理念上，相關(guān)的政策配套建設(shè)相對滯后，缺乏實質(zhì)性的操作。以房養(yǎng)老的推廣需要社會上多個領(lǐng)域的共同的配合和協(xié)調(diào)，其涉及房地產(chǎn)、銀行、保險、社保及行政管理等各個方面。與國外許多順利推行的國家相比，我國還缺乏完善的銀行、擔(dān)保、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)及完善的個人信用系統(tǒng)等，國內(nèi)環(huán)境尚不足。

2 溫州以房養(yǎng)老模式方案設(shè)計

2.1 溫州市以房養(yǎng)老的實現(xiàn)途徑

2.1.1 貸款的條件

結(jié)合溫州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀，以房養(yǎng)老模式推行之初，可由政府設(shè)立專門的類似于公積金貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組織擔(dān)保反向抵押貸款，為整個交易過程提供保險，以避免出現(xiàn)房子出售后資金不足以支付貸款方本金和利息的局面，如此既可以利用政府信譽(yù)降低放貸風(fēng)險，又有利于以房養(yǎng)老的推廣。待模式成熟后，政府擔(dān)保逐漸退出，貸款嚴(yán)格由房產(chǎn)按市值折價抵押執(zhí)行。用于貸款的房屋必須居住使用，且不能用作任何商業(yè)目的，也不得出租。根據(jù)我國住宅土地使用權(quán)為70年的規(guī)定，如若借款人居住期間產(chǎn)權(quán)屆滿應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。

2.1.2 貸款的支付

溫州市可采用的貸款支付方式有三種：一是年金支付。這是最主要的支付方式，指借款者在有生之年，由貸款機(jī)構(gòu)每月支付養(yǎng)老金直至借款人去世。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是借款人預(yù)期壽命越短，通過住房反向抵押貸款每月得到的收入也就越高。二是一次性總額支付。當(dāng)貸款合同成立后，借款人從貸款機(jī)構(gòu)一次性提取所有貸款金額，貸款使用周期由借款人根據(jù)需要自己調(diào)節(jié)。三是信用額度支付。貸款合同成立后，借款人根據(jù)自己需要確定一定的貸款額度，并存放在一個特定賬戶中，需要時提取。這種方式適用于應(yīng)對重大疾病救治等突發(fā)性需要大額支出的特殊情況。

2.1.3 貸款的費(fèi)用和利息

貸款費(fèi)用主要是辦理反向抵押貸款的交易費(fèi)用，包括房產(chǎn)評估、公證、養(yǎng)老者的健康體檢、房產(chǎn)抵押登記的費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)接受申請、啟動貸款程序等一系列的費(fèi)用；房屋保險費(fèi)和償還貸款的保險費(fèi)等。這些費(fèi)用可以參照國外標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合溫州的實際來收取。鑒于反向抵押貸款周期長，且容易出現(xiàn)房產(chǎn)貶值或是借款人壽命高于預(yù)期的情況，其貸款利率可高于其他類型貸款，或采用浮動利率，在貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況變化浮動。

2.1.4 貸款的償還

反向抵押貸款在出售房屋所得不足以彌補(bǔ)貸款本金和利息時也不能向養(yǎng)老者及其繼承人追索，即不具有追索性。當(dāng)借款人離世后貸款機(jī)構(gòu)對其房屋進(jìn)行處置，如果市值低于或等于貸款機(jī)構(gòu)支出總額，則雙方貸款關(guān)系結(jié)束，不足部分可以由政府或擔(dān)保機(jī)構(gòu)補(bǔ)足；如果高于總支付，多余部分返還給借款人的繼承人。同時，鑒于溫州人經(jīng)商者眾多，借款人及其繼承人經(jīng)濟(jì)條件起伏較大，允許借款人在償還貸款機(jī)構(gòu)已支付的養(yǎng)老金、利息以及相關(guān)費(fèi)用后贖回所抵押房產(chǎn)。

2.2 運(yùn)作流程設(shè)計

2.2.1 咨詢(流程①)

申請反向抵押貸款的老年人，向政府專門管理機(jī)構(gòu)詳細(xì)咨詢反向抵押貸款的實施情況和操作細(xì)則，并選擇適合自身的產(chǎn)品和服務(wù)。

2.2.2 申請(流程②)

借款人向溫州市政府確定的開辦反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)提出書面申請，并提交房屋產(chǎn)權(quán)證明、具有法律效力的房屋評估證明、身份證明等相關(guān)材料。

2.2.3 審核(流程③-⑤)

貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)提出的申請，委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對申請人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)和誠信程度等進(jìn)行審核，主要是調(diào)查其提供的資料的真實合法性，其中對房屋變現(xiàn)能力重點進(jìn)行審核，并形成審核意見書。

2.2.4 擔(dān)保(流程⑥-⑦)

申請人的反向抵押貸款申請得到貸款提供機(jī)構(gòu)的接受后，再向政府管理部門提出擔(dān)保申請。政府管理部門組織項目審查，對滿足條件的項目予以擔(dān)保。

2.2.5 履行(流程⑧)

雙方按平等自愿的原則，簽訂合同后，辦理房屋保險、公證及產(chǎn)權(quán)抵押等相關(guān)登記。合同生效后，雙方依照合同規(guī)定依法享受權(quán)利履行義務(wù)，貸款機(jī)構(gòu)按照規(guī)定發(fā)放養(yǎng)老金，抵押貸款方有義務(wù)對房屋進(jìn)行維護(hù)保管。

2.2.6 處置(流程⑨)

借款人或其繼承人在經(jīng)濟(jì)條件許可時可按相關(guān)規(guī)定提前贖回抵押房產(chǎn)。若無贖回，在借款人去世后抵押房產(chǎn)由貸款機(jī)構(gòu)處置，在二手房產(chǎn)市場實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，收回養(yǎng)老金本金及利息。

圖1 以房養(yǎng)老流程示意圖

3 溫州市推行以房養(yǎng)老的相關(guān)建議

目前，全國人口老齡化形勢日益嚴(yán)峻，每個家庭里的老人越來越多，中年人撫養(yǎng)老人的壓力越來越大，使得很多老年人經(jīng)濟(jì)狀況不好，難以安享晚年。溫州市探索推行“以房養(yǎng)老”這種新的養(yǎng)老模式，能有效地改善這種狀況，尤其適合那些“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的老年群體，更是財政養(yǎng)老的有效補(bǔ)充形式。當(dāng)然，盡管以房養(yǎng)老在溫州推行已具備了可行性的條件，但也存在著一些阻力和障礙。對此，提出以下相關(guān)建議。

3.1 加強(qiáng)輿論宣傳，加以正確引導(dǎo)

以房養(yǎng)老模式的順利推行，需要抵押貸款人了解產(chǎn)品，并得到廣大市民和社會輿論的支持。美國為了能順利推行住房反向抵押貸款，在推出前成立國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心，它是一個獨立的非營利性組織，專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識的宣傳。建議由溫州市發(fā)改委、老齡委、住建委聯(lián)合成立以房養(yǎng)老專門管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)以房養(yǎng)老項目的管理、咨詢和宣傳。在進(jìn)行以房養(yǎng)老宣傳時，政府是起主導(dǎo)作用的，另外可通過新聞媒體加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)廣大市民，使全社會認(rèn)識到住房反向抵押貸款是對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的有益補(bǔ)充，引導(dǎo)居民接受并積極參與這一新興養(yǎng)老模式。

3.2 開發(fā)新產(chǎn)品，先試點再推廣

住房反向抵押貸款產(chǎn)品需要結(jié)合溫州市的實際情況和養(yǎng)老者的實際需要進(jìn)行設(shè)計和研發(fā)。比如，若房產(chǎn)增值了，其增值部分可采取借款人和貸款人按比例共享；在貸款償還的處理上，允許借款人或其繼承人在有經(jīng)濟(jì)條件的時候贖回抵押房產(chǎn)，以增加項目的靈活性；在貸款支付方式上，針對不同人群設(shè)計不同方案，讓老年人自主選擇；在貸款利率的確定上，可采取以浮動利率計息的做法。在具體操作上，可采取先試點再推廣，在試點中不斷總結(jié)經(jīng)驗，完善政策。

3.3 政府主導(dǎo)作用，多方共同參與

以房養(yǎng)老盡管可以在一定程度上分散養(yǎng)老保險的風(fēng)險，但它自身也存在著一定的風(fēng)險，比如長壽風(fēng)險、利率風(fēng)險、住房價值波動等風(fēng)險。如果僅由社保、保險、銀行等機(jī)構(gòu)單獨進(jìn)行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理，可能會造成管理上的混亂局面。建議由溫州市政府來主導(dǎo)，聯(lián)合參與直接操作的社保機(jī)構(gòu)、保險公司、商業(yè)銀行等，促成其相互合作，風(fēng)險共擔(dān)。對于金融機(jī)構(gòu)而言，雖然以房養(yǎng)老存在很多風(fēng)險及難度大的工作，但如果產(chǎn)品設(shè)計合理、操作得當(dāng)，還是有很大的盈利空間。在以房養(yǎng)老發(fā)展之初，政府也可相應(yīng)地給予參與機(jī)構(gòu)財政支持和稅收優(yōu)惠政策等，以降低金融機(jī)構(gòu)研發(fā)、推廣新產(chǎn)品的風(fēng)險。

3.4 完善政府體制，加強(qiáng)市場監(jiān)管

以房養(yǎng)老推廣的前提條件之一就是要有自己獨立的產(chǎn)權(quán)房，而溫州市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，大部分家庭都具備這個條件，能夠根據(jù)需要自主進(jìn)行資源的合理配置。然而由于當(dāng)前的政府體制和市場監(jiān)管體系不完善，使許多符合條件參與的老年人對以房養(yǎng)老這種新的養(yǎng)老模式還是處于觀望狀態(tài)，尚未得到他們的認(rèn)可與信任。建議在推行以房養(yǎng)老前，應(yīng)該先完善以房養(yǎng)老的相關(guān)配套制度，還有制訂系統(tǒng)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法機(jī)構(gòu)、處罰方案等，避免出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，損害養(yǎng)老者的利益，造成不必要的社會負(fù)面影響。

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[2] 李智芬.以房養(yǎng)老，加固養(yǎng)老保障[J].時代金融,2006(8).

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