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    淺談我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

    2013-08-23 09:31:20趙玲
    關(guān)鍵詞:房價(jià)住房調(diào)控

    趙玲

    【摘 要】本文對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做了分析,分析出:房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大;信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過高;銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升;房價(jià)大幅攀升;開發(fā)規(guī)??焖僭鲩L;完善土地供應(yīng)制度;建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)住房價(jià)格的檢測與調(diào)控;完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀

    房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚,歷史短,發(fā)展過于迅速,近年來房價(jià)不斷攀升,國家不斷出臺(tái)政策仍然無法阻止房價(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮,房價(jià)持續(xù)攀升的今天,我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題,并且找到有效的解決問題的對(duì)策和途徑,以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康。

    1.房地產(chǎn)業(yè)的重要作用

    房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國民經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)。我國自1998年實(shí)行住房市場化改革,推行住房分配貨幣化以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。

    2.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

    隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大,從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,普通住宅比重稍有上升,經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降,辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。

    商品房價(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的,這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤,同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加,推動(dòng)了價(jià)格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場;而我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場力量,提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力,這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。

    3.房地產(chǎn)存在的主要問題

    3.1房地產(chǎn)地區(qū)差異

    地區(qū)發(fā)展不平衡,房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場起步較早所致;中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平,并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊,房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈,一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

    3.2房地產(chǎn)需求與供給之間矛盾

    目前,我國正處于城市化快速發(fā)展期,快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程,因而,城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升,而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求,城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的,由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策。

    3.3中低收入居民的住房問題

    住房市場化改革之后,政府為了解決低收入人口的住房問題,也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上,一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用,但仍存在一些問題。其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn),我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平,因此,完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實(shí)踐證明,解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策,大多數(shù)國家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層,住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。

    3.4房地產(chǎn)投資調(diào)控

    針對(duì)近年來房價(jià)不斷上漲的情況,國家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善,導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中,各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行,并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法,使得國家政策不能有效實(shí)施,進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

    房地產(chǎn)在當(dāng)前市場條件下,投資和投機(jī)只是一線之隔,不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢是活躍房地產(chǎn)交易,增加市場需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源,滿足市場上的租房需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道,能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。但房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢,在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求,房價(jià)上漲的情況下,房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場需求過度活躍,刺激房價(jià)非理性上漲,從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

    4.促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展對(duì)策

    4.1政府完善土地供應(yīng)制度

    在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量,更要從市場細(xì)分的角度,適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量,化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控,應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系,增加土地市場的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過國家定價(jià)和國家指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控,如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。公示地價(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格,它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力,為合理制定土地價(jià)格政策,公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

    嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為,加強(qiáng)政府行為的自我約束,土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外,土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作,才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)。

    4.2建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制

    建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系,適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用,針對(duì)市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價(jià)格現(xiàn)象,要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào),物價(jià)部門對(duì)商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定,嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督,從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為,同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開化、透明化。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。

    4.3規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為

    當(dāng)前,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為,囤積好房源、隱藏房屋信息,欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻出現(xiàn),因此要建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級(jí)評(píng)定制度,將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容,在網(wǎng)上公布,建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。 (下轉(zhuǎn)第278頁)

    (上接第201頁)5.結(jié)語

    近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展, 所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí),通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。

    【參考文獻(xiàn)】

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