淺析調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)的稅收政策

歐陽潔

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅與公共管理學(xué)院，江西南昌330013）

近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)象引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。2013 年3 月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即“國(guó)五條”。這也是繼“國(guó)八條”“國(guó)十一條”之后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一嚴(yán)控措施。從歷次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控措施中，我們都能看到稅收政策的身影。然而，從現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的情況來看，這些政策并沒有起到應(yīng)有的作用。因此，思考我國(guó)稅收政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)中的缺陷，使其真正發(fā)揮作用，具有十分重要的作用。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況

（一）供求矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲過快

為了更好的說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，我們有必要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做一個(gè)簡(jiǎn)單的分類。根據(jù)國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究成果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大致可以分為三類：保障性需求、改善型需求、投機(jī)性需求。

我國(guó)目前貧富差距較大，中低收入者所占比重較大，因此保障性需求也最為旺盛。同時(shí)，由于保障性住房的供給主要是政府提供，而根據(jù)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)發(fā)布的調(diào)研報(bào)告，以2009 年為例，截至8月，我國(guó)地方保障性住房完工率僅為23.6%，這顯然無法滿足保障性需求。在改善型需求方面，這一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于這一人群具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此，對(duì)住房需求也比較大。然而，由于我國(guó)土地供應(yīng)采取嚴(yán)格國(guó)有和控制，每年對(duì)這一部分的住房供應(yīng)也是有限的。同時(shí)，我們認(rèn)為，由于后者投資、投機(jī)性需求的存在，使得一部分改善型住房的供給也相應(yīng)減少，這使得供求矛盾更為突出。在投資、投機(jī)性需求方面，由于這一需求主要是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。因此，這一人群保有大量的閑置住房。這種擠占緊缺資源的行為無疑會(huì)助推房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，我們都有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)，那就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資源是可以自由流動(dòng)的。同樣的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下需求也是流動(dòng)的。由于我國(guó)保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)一部分人流入商品房市場(chǎng)，即出現(xiàn)“貸款買房”現(xiàn)象的大量出現(xiàn)。這種交叉性供求矛盾的推動(dòng)，是房?jī)r(jià)過快上漲的又一誘因。

（二）利益格局復(fù)雜，調(diào)控難度加大

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，形成了一個(gè)十分錯(cuò)綜復(fù)雜的利益格局，這使得我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度日益加大。一方面，我國(guó)從1994 年工商稅制改革后，中央和地方實(shí)行分稅制，這使得地方政府財(cái)力急劇下降，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于地方增加財(cái)政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就會(huì)導(dǎo)致中央和地方在政策制定和執(zhí)行方面產(chǎn)生矛盾。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“巨頭壟斷”現(xiàn)象的出現(xiàn)，容易使中央的調(diào)控政策削弱。同時(shí)，因?yàn)閴艛嗟某霈F(xiàn)，就會(huì)出現(xiàn)政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈，這使政策很難在短期內(nèi)見到成效。

二、稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)太重

我國(guó)在現(xiàn)行的稅法體系中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等多個(gè)稅種。而且各地還根據(jù)實(shí)際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)征收大量的費(fèi)用。出現(xiàn)了稅費(fèi)交叉，稅費(fèi)混亂的局面。根據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)學(xué)者的研究成果，僅從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的費(fèi)用上看，有的地方的收費(fèi)項(xiàng)目就多達(dá)50 多項(xiàng)，各項(xiàng)費(fèi)用占銷售收入的35%左右，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用的70%。從這些數(shù)據(jù)我們不難看出，政府稅費(fèi)過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈的一個(gè)重要因素。

（二）在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重

目前，我國(guó)絕大部分的調(diào)控手段都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，稅負(fù)極易轉(zhuǎn)嫁。從2005 年“國(guó)八條”的出臺(tái)，到2013 年“國(guó)五條”的發(fā)布，我國(guó)利用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的力度不可謂不大。雖說房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭有所遏制，但房?jī)r(jià)總體還是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，沒有在人們承受的合理區(qū)間內(nèi)。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，會(huì)促使開發(fā)商和出讓人將稅收考慮在成本之中，通過提高房子的售價(jià)來彌補(bǔ)這一損失。就以2013 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)五條”為例，在“國(guó)五條”中，明確規(guī)定，對(duì)二手房交易按差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅。這一細(xì)則的出臺(tái)，不少學(xué)者擔(dān)心，對(duì)二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，只能助推二手房?jī)r(jià)格的上漲。細(xì)則出臺(tái)一周，北京二手房交易量增加279%，也反映出民眾對(duì)此的擔(dān)憂。從某種意義上來說，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，會(huì)使其成為進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的催化劑。

（三）在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收過低

在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的情況下，投資投機(jī)性需求會(huì)不斷擴(kuò)大，要想根本遏制這種勢(shì)頭，就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生自然增值之后，政府缺乏有效地稅收手段參與分配，只能任其完全由房產(chǎn)所有者獨(dú)占。那么，在我國(guó)這樣一種房子剛性需求，供給不足的條件下，就很容易出現(xiàn)開發(fā)商扭曲銷售的行為，出現(xiàn)房源空置，甚至捂盤惜售的現(xiàn)象。而廣大居民也在利益的驅(qū)動(dòng)下，投資投機(jī)性行為不斷增加。

（四）缺乏刺激增加有效供給的稅收政策

目前，我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策中，大多都是就住房需求方面給予了稅收優(yōu)惠政策，而在刺激有效供給方面還有待完善。一方面，在保障性住房方面，由于利潤(rùn)低，開發(fā)周期長(zhǎng)，政府和開發(fā)商即使在國(guó)家優(yōu)惠政策的情況下都不太愿意從事，更何況，目前這方面的稅收優(yōu)惠尚小。另一方面，我國(guó)在商品房供應(yīng)方面，沒有形成系統(tǒng)的、綜合的稅收配套措施，這對(duì)開發(fā)商而言，顯然缺乏吸引力。

三、調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)的稅收政策建議

我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的稅收政策具體應(yīng)該立足于：一方面要加大保障性住房的建設(shè)，加大保障性住房和商品房供應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，增加有效供給，緩解供需矛盾；另一方面，要加大對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，從源頭上有效地遏制投資、投機(jī)性需求；再者，要降低房?jī)r(jià)，還應(yīng)有效地減少和取消房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的多項(xiàng)費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的成本。我們相信，通過稅收作用的有效發(fā)揮，再加上相應(yīng)政策的協(xié)調(diào)配合，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能健康發(fā)展。

[1]吳榮勝，于子洋.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求與稅收政策調(diào)節(jié)作用分析[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào).2010(3).

[2]胡歷芳.淺談如何優(yōu)化稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào).2011(8).

[3]高遠(yuǎn).運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2006(24).