北京樓市：又一次后知后覺

張襦心

2013年的北京樓市，仿佛是被2012年最后一場土地拍賣給催火的。

在那場“末日瘋狂”中，備受矚目的通州梨園地塊，經(jīng)過網(wǎng)上12輪報價和現(xiàn)場203輪激烈競價，從1.7億元一直拍到10.05億元。到達10億關(guān)口時，連主持人都不得不停下來，提醒現(xiàn)場開發(fā)商，2013年還將有更多更好的土地供應(yīng)。最終該地塊被華遠旗下子公司華和地產(chǎn)爭奪到手，溢價率達到491%，創(chuàng)下2010年以來北京土地市場溢價率新高。

華遠董事長任志強隨后在微博上大吐苦水，更是火上澆油：“扣除保障房地價16000元/平方米，被政府逼得無路可走的結(jié)果。我自己知道高價地要承擔(dān)的風(fēng)險。也只有自己知道高價拿地的滋味。這不是企業(yè)的幸福，也不是社會的幸福。但要活下去就不得不在土地壟斷與短缺中拼命?！?/p>

梨園這塊地在東五環(huán)外、靠近東六環(huán)。從一號線最末站“四慧東”轉(zhuǎn)八通線到“梨園站”，需要半小時左右。下車再倒公交，方才抵達梨園鎮(zhèn)。地塊周圍配套并不好，更鬧心的是，整個梨園地區(qū)“頭頂航線，旁靠化工廠”，噪音和污染是居民常年投訴的老大難。

但就是這樣一個地方，竟然以“面粉貴于面包”的天價中標。梨園區(qū)域的新盤價位約為18000元/平方米，二手房價位16000元/平方米。

標志性人物+標志性事件，這新聞的信號意義太強！一時間北京樓市猶如打了一針雞血，業(yè)界瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，人們紛紛哀嘆：“政府高喊控制房價，又高價賣地，多少國人祈盼的房價下降、不漲哪怕少漲，又怎能實現(xiàn)？”“通州梨園的地樓面價16000元/平方米，這叫2013年的北京房價如何淡定？ ”

按照業(yè)內(nèi)人士的算法，梨園這地塊的商品房建成后售價至少都是2.5萬元/平方米起，3萬元是正常的。而在通州樓市最瘋狂的年代，作為標桿的“京貿(mào)國際城”報價正是26000元/平方米；通州樓市的大泡泡，又是當(dāng)年領(lǐng)漲整個北京樓市的風(fēng)向標。難道這一幕又要卷土重來？

且慢！

華和競拍的這塊地，名為“通州區(qū)梨園鎮(zhèn)0802-168地塊”。在“北京市土地整理儲備中心”的網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)，2012年12月31日，曾發(fā)布過這樣一篇新聞稿《我市今日集中成交4宗土地，共配建保障性住房9.5萬平方米》，其中有這樣的表述：“通州區(qū)梨園鎮(zhèn)0802-168地塊F1住宅混合公建用地由北京華和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，該宗地總建筑規(guī)模約12.3萬平方米，其中居住部分為6.5萬平方米，將全部用于建設(shè)保障房（經(jīng)適房約4.2萬平方米，銷售限價5800元/平方米；限價房約2.3萬平方米，銷售限價7500元/平方米）。”

換而言之，這塊地的住宅部分，作為保障性住房，售價已經(jīng)被限定為“5800元-7500元/平方米”，這比周圍房價至少每平方米要低1萬元左右，與“樓面價16000元/平方米”沒有任何關(guān)聯(lián)。除此以外，其余5.8萬平方米全部為“公建用地”。公建用地是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。除非華和違規(guī)改變土地用途，否則難以實現(xiàn)房價瘋狂時由“高地價”向“高樓價”的傳導(dǎo)。

翹尾行情，真實，還是謊言？

將“任大炮高價拿地”當(dāng)作通州樓市利好，有點像建“空中樓閣”，基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。以此鼓噪氣氛，或者真不懂，或者就有誤導(dǎo)之嫌。但是否就可以據(jù)此斷言，北京房價上漲，抑或2012年年底房價出現(xiàn)的翹尾行情，只是一個刻意制造的恐慌性消息，目的是“趕羊入圈”？且看記者調(diào)查。

“最近路過中介，掃一眼價格就頭疼。我家在朝陽公園附近，東三環(huán)到四環(huán)之間，旁邊的居民樓棗營北里，都是10多年到20年的老樓了，外墻還是紅色的，2012年初每平方米2.4萬元左右，150萬能買到60平方米的二手房，今年看每平方米已經(jīng)3.4萬元多了，60平方米的要200多萬，漲了30%。兩年內(nèi)又要修一條地鐵，很可能大家在賭這個政策。”一位熟人告訴記者。從房價走勢來看，該小區(qū)二手房均價2012年1-4月都在2.5萬到2.6萬之間，從5月開始進入上升通道，8月突破3萬大關(guān)后進入平臺盤整，從11月開始，再次上漲至今。

在 IBM公司發(fā)布的2011年“全球交通痛苦指數(shù)”排名中，北京位列“ 世界堵城”第三。為了上班方便，確實有越來越多的人“跟著地鐵買房”。剛剛?cè)ツ描€匙的村姑（化名）也是其中之一。

“自從大興線去年開通后，沿線的房價就漲得特別快。大興線與4號線貫通，可以從南六環(huán)外，一直往北扎到頤和園，南站、西單、西直門、中關(guān)村都過，我知道動物園批發(fā)市場好多賣貨的都在這邊買房。對我們這些在中關(guān)村工作的太方便了，也不太擠?！?/p>

村姑買房是為了接外地的父母一起過來住。

“我算是剛需，和老公戶口都不在北京，為了父母在南六環(huán)、靠近大興線的位置買了套房子，商業(yè)立項，不限制購買資格。這套房子去年年底草簽的，到幾天前一平方米就漲了2000元?，F(xiàn)在不買，可能過些日子就漲得沒模樣了。”

村姑判斷房價要漲的信號，還在于發(fā)現(xiàn)身邊忽然有好多人開始陸續(xù)買房，大家都挺著急。

“老百姓看到周邊買房的人多了，就會認為房價肯定是要漲了，再不買就遲了，都是這種心理。我家在南五環(huán)，也靠近大興線。去年9月末，我?guī)屯略诟浇叶址?，緊挨著地鐵，70到80平方米，已經(jīng)賣到每平方米1.7萬，真的挺貴。我問中介是現(xiàn)在看房，還是周末看房，中介說等到周末就沒房了。陪同事去簽約的時候，看到買房的人特多。當(dāng)然我們是確實有需要，才會在這種情況下出手。如果是可買可不買，估計還會有部分人再等等看?！?/p>

2009年7月底，記者有朋友在北五環(huán)外的天通苑（經(jīng)濟適用房社區(qū)），買了一套170平方米的四居室，每平方米8500元。2009年底，這套房子曾經(jīng)猛漲到了每平方米1.4萬，到2011年11月房價漲到21000元/平方米之后，開始進入下降趨勢，到2012年6月之前，保持在1.4萬左右，從7月開始突破1.5萬，如今已經(jīng)漲到1.7萬。從6月至今，半年出頭的時間內(nèi)，房價上漲了20%。

通州曾是上一輪北京樓市暴漲、暴跌的領(lǐng)頭羊，以投機為主、供應(yīng)量大。記者重點考察了通州新城核心區(qū)百萬平方米的大盤“京貿(mào)國際城”的價格走勢。

這個大盤，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年1號樓開盤價為13800元/平方米，2010年4月，3號樓售價達到了26800元/平方米的巔峰價格。在創(chuàng)下7個月內(nèi)銷售鴨蛋的紀錄后，終于在2010年11月18日宣布下調(diào)至19800元/平方米。一年后又以13400元/平方米起價，擊穿了2009年年底以來的價格底線，被稱為“通州第一降”，與最高點相比下跌了50%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然降價堪稱最狠，但在當(dāng)時依然賣不動。

房價的回暖，是從 2011年12月中旬開始，原本13400元起價的5號樓，僅用了15天時間，每平方米上漲了1200元，從此打開了上升通道。2012年6月漲到16600元/平方米，2012年11月底，房價已經(jīng)上漲至18000元/平方米。2012年12月22日開盤的7號樓，均價在2.1萬/平方米，與最低點相比，上漲了56.7%，位列通州房價漲幅第一名。

抄底最佳時機已過

與此前1-6期均為毛坯房相比，7號樓為精裝修。著名房地產(chǎn)評論人士楊少鋒告訴記者，“精裝修”正是房產(chǎn)商提價常用的借口?！罢麄€通州房價，在2009年、10年出現(xiàn)過暴漲，當(dāng)時有若干個樓盤在聯(lián)手炒作‘通州新城的概念。但是從一開始，我們就不認為通州市場具備這個潛力，整體存在比較大的泡沫。所以在2011年3月份，通州房地產(chǎn)市場在低迷的時候，出現(xiàn)了價格大幅下跌，有些項目一度腰斬。但是每平方米均價跌到1萬多，本身也是不正常的，這是因為惡性競爭、開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致的價格波動。所以從最低點開始逐漸慢慢復(fù)蘇。到2012年第二季度，通州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，三季度才開始比較明顯的反彈。

如今通州房價是一個普漲的概念，最近三個月，平均價格上漲了15%，目前大體在1.8萬/平方米左右，好的超過1.8萬，一般的在1.5萬-1.6萬，我覺得是比較正常和趨于理性的。”

2012年7月6日，他曾發(fā)微博稱：“剛需最后購房機會即將錯過。之前我說過，2012年上半年是剛需入市最后一次機會，眼下，首套房貸利率最低可以打到7折，普遍在8.5折，趁著開發(fā)商資金鏈依然緊張，庫存壓力較大的時候，趕緊入市吧，否則錯過今年，或?qū)⒃贌o機會。建議關(guān)注那些庫存量大的區(qū)域如通州、房山?！辈恍已灾小?/p>

“其實去年我就發(fā)過一個微博，預(yù)計2012年3月份將會是房價最低點，開發(fā)商最缺錢的時候，一定是讓利最多的時候，這是抄底的最佳時機。2012年7月發(fā)微博的時候，雖然房價已經(jīng)反彈了，但是整體的幅度還不大，我判斷7月份之后會有一個比較大的漲幅?！?/p>

在北京，“限購令”政策并未取消，購房者依然以剛需為主。是什么，讓已經(jīng)觀望了一年多的人們改變了預(yù)期？

楊少鋒認為關(guān)鍵有4點：“首先，連續(xù)幾年沒有放地，樓盤供應(yīng)量越來越少。第二，該出臺的調(diào)控政策已經(jīng)都出光了，可謂‘利空出盡。第三，雖然很多人在觀望，但剛性需求不可能無限制等下去。第四，銀根一開始放松，大家對未來市場的預(yù)期開始好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)有的調(diào)控政策并未觸及房地產(chǎn)的核心矛盾，所以中國的房地產(chǎn)市場依然是政策市。只要央行開閘釋放流動性，市場回暖就不遠了。”

至于2013年的房價走勢，他認為從一季度開始，整個房價會有一個明顯的回暖，但是市場比較膠著。一線城市主要以大型房企為主，整個資金狀況一旦好轉(zhuǎn)，就不會繼續(xù)在價格上有太大的犧牲。房價會出現(xiàn)普漲，漲幅不會太低，但也不會出現(xiàn)上一輪那樣的暴漲。二線城市，大房企與當(dāng)?shù)胤科蟾髡及脒吔?，因而呈現(xiàn)冰火兩重天局面，有些城市房價上漲，有些城市維持，有些城市房價繼續(xù)下跌。三四線城市以中小房企為主，資金鏈依然緊張，普遍不容樂觀。