美加：向分權(quán)度假進(jìn)發(fā)

陳捷 徐德勝

分時度假過時了？是的。今年以來，持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得炙手可熱的不動產(chǎn)投資逐漸降溫；即將出臺的《不動產(chǎn)登記條例》也使得人們將眼光投向其他可以增值的方式。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展熱潮的到來，尤其是國務(wù)院2013年全民休閑度假旅游綱要的出臺催化，一時間，致力于旅游地產(chǎn)開發(fā)的分權(quán)度假模式在全國范圍內(nèi)形成風(fēng)生水起之勢。

分權(quán)度假新模式

由西方引進(jìn)的分時度假模式，到了國內(nèi)，在實際操作過程中，還是有著水土不服的現(xiàn)象。從項目的開發(fā)到成熟，也是一個不斷探索的過程。早期也是從分時度假開始的美加度假，在經(jīng)過一段時間的運行之后，逐漸清晰了自己的定位和發(fā)展戰(zhàn)略，而其商業(yè)模式也從分時度假轉(zhuǎn)型為分權(quán)度假。美加董事長周永林表示：“從分時度假到分權(quán)度假，是一種漸進(jìn)式的提升。雖然兩者只有一字之差，但是其中包涵了很多內(nèi)涵的變更。這是美加度假在模式上的改良甚至變革?！?/p>

分時度假是三方分開的：開發(fā)商把酒店建好，銷售商是受開發(fā)商委托把房子賣掉，而酒店管理方的收益來自于業(yè)主交錢。很多中國人買了西方這種分時度假產(chǎn)品，在使用過程中產(chǎn)生大量問題，例如買了以后在用的時候還要付錢，不能接受。其實，分時度假計劃在運作過程中并沒有把最本質(zhì)的東西告訴消費者。沒有產(chǎn)權(quán)做保障的西方分時度假計劃，改善民眾生活品質(zhì)的基本愿望是對的，但運作模式不被中國人所接受。周永林指出，像美加的所有產(chǎn)品一定不是剛性需求，不是第一居所，屬于度假型居所，這是清晰的定位，就要考慮到使用的頻率，使用的期限?？此品謾?quán)，其實是把社會資源更有效地利用起來。

他說，每個業(yè)主僅花少量的錢，即可享受帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的28天度假時間。美加分權(quán)度假模式持續(xù)熱銷的趨勢表明，這種發(fā)展模式是適應(yīng)時代潮流的可持續(xù)戰(zhàn)略。分權(quán)度假解決的不是剛性需求，但其產(chǎn)權(quán)的分配又不足以成為房產(chǎn)稅開征的對象，與國家宏觀政策相契合，這就使得分權(quán)度假成為一種可以致力于提升生活品質(zhì)的解決方案之一。

據(jù)了解，設(shè)計分權(quán)度假產(chǎn)品之初，美加集團(tuán)就做了深入研究，最重要的是要確保分權(quán)度假產(chǎn)品的合法性。物權(quán)法規(guī)定，一個人以上同時擁有一套物業(yè)的時候，在產(chǎn)權(quán)買賣轉(zhuǎn)讓過程中，必須所有人都到場。如果從分權(quán)度假來看，一個房子有10個業(yè)主，其中有一個人想轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，讓其他9人到場是不現(xiàn)實的。美加的辦法是，為轉(zhuǎn)讓房子的業(yè)主聘請公證員，然后由客服中心帶著公證員去其他9位產(chǎn)權(quán)人處做公證，這樣成本比較有限。

“房產(chǎn)稅的開征，對美加分權(quán)度假產(chǎn)品來說可能是一種利好，分?jǐn)偟矫總€業(yè)主大約4平方米的房屋面積不會產(chǎn)生多少房產(chǎn)稅。業(yè)主其實買的是一種權(quán)屬保障服務(wù)。美加不再建聯(lián)排別墅，只建小戶型的分權(quán)度假產(chǎn)品，從發(fā)展來看，這個決策是對的?！敝苡懒滞嘎叮谝院蟮捻椖坷?，將壓縮別墅的建設(shè)，而主要以分權(quán)度假產(chǎn)品為主。

軟性服務(wù)創(chuàng)造價值

以“深旅游，慢生活”為發(fā)展方向的分權(quán)度假制度確立核心定位后，美加開始打造發(fā)展的兩個重點：一是快速在國內(nèi)布點；二是快速構(gòu)建美加特有的核心數(shù)據(jù)庫（包括業(yè)主數(shù)量和會員人數(shù)）。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善分權(quán)度假體系。首先是服務(wù)于業(yè)主和會員，其次是服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，為地方納稅，再次是服務(wù)于開發(fā)商。尤其是對開發(fā)商來說，很多產(chǎn)品是孤立的，處于滯銷狀態(tài)。美加分權(quán)模式輸出給這些開發(fā)商后，無疑是注入了新的驅(qū)動力：后者加入美加體系，按照新的商業(yè)模式去銷售，再由美加統(tǒng)一經(jīng)營管理，形成連鎖經(jīng)營的度假體系，實現(xiàn)多贏。

對于輕資產(chǎn)、重渠道這一分權(quán)度假的核心競爭力之一，周永林進(jìn)一步表示，“美加會利用這個模式在全國各中心城市構(gòu)建銷售網(wǎng)絡(luò)。渠道營銷、圈層營銷是一種非常有效的營銷模式，這樣可以同時銷售現(xiàn)有的茅山項目、荷花蕩項目、曲阜項目、黃山項目、騰沖項目等。”如果銷售速度達(dá)到要求，那么美加度假體系在一個月的時間就可擴(kuò)張到50家項目，中國有太多的旅游地產(chǎn)處于滯銷的狀態(tài)。

實現(xiàn)這樣的商業(yè)模式的關(guān)鍵在于服務(wù)?！罢左w系一定是通過服務(wù)來構(gòu)建價值。所有價值都是從服務(wù)來的，離開服務(wù)，什么價值都談不上。”周永林認(rèn)為。

根據(jù)周永林的下一步發(fā)展計劃，美加將在每個項目上與旅行社合作，以便解決業(yè)主出行游玩的需求。近距離的出游將采用美加集團(tuán)提供的車輛接送，不需要消費者自己開車去，只收成本費；同時，客服中心定期為業(yè)主提供免費的講座，包括養(yǎng)生、健康甚至理財。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入良性運作時，將提供更多的直接服務(wù)、軟性服務(wù)，提升對業(yè)主的人文關(guān)懷，這樣一來，產(chǎn)品服務(wù)的附加值就會越大。

“所有的商品、服務(wù)最終還要歸結(jié)到它的使用價值?！痹谥苡懒值囊?guī)劃中，他希望每個產(chǎn)品一年四季都是生機(jī)盎然，花草叢生，讓人體會一種世外桃源的感覺。

有夢想才有動力，周永林希望早點讓這樣的夢想照進(jìn)現(xiàn)實，推動更多的民眾實現(xiàn)深旅游、慢生活的消費升級。