“國五條”對海南房地產(chǎn)市場的影響分析

李興發(fā)

摘 要：本文通過梳理有關(guān)“國五條”的主要內(nèi)容，分析其對海南省房地產(chǎn)市場的主要影響，計(jì)算和比較各分類情形下海南省房地產(chǎn)市場交易對“國五條”的相對敏感度，結(jié)合省海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行的特點(diǎn)，提出海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：“國五條”；房地產(chǎn)；海南

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A〓 文章編號：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在當(dāng)前房地產(chǎn)處于調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，國務(wù)院根據(jù)近期部分城市房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)和不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的特點(diǎn)，發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號，以下簡稱“國五條”），并要求各省市于2013年3月底前出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，擬通過加強(qiáng)市場調(diào)控措施和行政性調(diào)控措施相結(jié)合的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該政策出臺引起社會各方的廣泛關(guān)注，各地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)波動。本文擬以海南省房地產(chǎn)市場為樣本，分析“國五條”對其影響，以此為基礎(chǔ)提出海南省房地產(chǎn)未來發(fā)展之路。

一、“國五條”的主要內(nèi)容

（一）明確房價(jià)調(diào)控對象，防止新建商品房價(jià)格漲幅過高

“國五條”要求各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市（除拉薩外）按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)并于一季度向社會公布，取代《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（以下簡稱國辦發(fā)〔2011〕1號）中新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度，對房價(jià)過快上漲的城市進(jìn)行約談和問責(zé)。該政策的價(jià)格調(diào)控對象準(zhǔn)確到新建商品房，彰顯政府調(diào)控房價(jià)更趨具體和明確，由此剔除了低價(jià)位的保障性住房納入統(tǒng)計(jì)范疇，以防止各地政府為應(yīng)對中央政府問責(zé)而虛高房價(jià)調(diào)控成效，確保商品房房價(jià)調(diào)控到位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，征收房屋轉(zhuǎn)讓20%所得稅

“國五條”規(guī)定對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，取消原有房屋轉(zhuǎn)讓所得稅相關(guān)優(yōu)惠政策①?！皣鍡l”要求加快推進(jìn)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。該項(xiàng)稅收政策的實(shí)施，壓縮二手房交易的盈利空間和提高存量房的持有成本，有利于抑制投資和投機(jī)性購房，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，難點(diǎn)在于房屋原值及相關(guān)費(fèi)用的確認(rèn)和測算。

（三）擴(kuò)大限購區(qū)域，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策

“國五條”要求限購區(qū)域擴(kuò)大至城市行政區(qū)域，購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂合同（認(rèn)購）前。“國五條”規(guī)定對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)內(nèi)向其售房?！皣鍡l”要求嚴(yán)格執(zhí)行第二套（以上）住房信貸政策；強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。對房價(jià)過快上漲的城市，人民銀行分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

（四）公布房地產(chǎn)市場信息，加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理

“國五條”規(guī)定市縣人民政府應(yīng)于一季度向社會公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，各地區(qū)、各部門要及時(shí)主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，對房地產(chǎn)市場不真實(shí)信息要及時(shí)、主動澄清，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。同時(shí)，“國五條”要求穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對外銷售；對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書；“十二五”期末，所有地級以上城市原則上實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供應(yīng)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為

“國五條”原則上規(guī)定2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，市縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。住房建設(shè)相關(guān)部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成供應(yīng)。各地要全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和分配管理。國辦發(fā)[2011]1號僅對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策的違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理和對制造、散布房地產(chǎn)虛假信息的相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行責(zé)任追究，“國五條”在明確了政府相關(guān)部門、銀行、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介、購房者和轉(zhuǎn)讓者、新聞媒體的責(zé)任和義務(wù)的基礎(chǔ)上，從各方面加大各類違法違規(guī)行為的查處力度，并首次提出對偽造證明材料、騙取購房資格情節(jié)嚴(yán)重的，要追究法律責(zé)任。

二、“國五條”對海南省房地產(chǎn)市場的影響分析

“國五條”特別是其中房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須繳納20%的所得稅政策頒布后，全國一線和二線城市的新房和二手房交易均出現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，海南省房地產(chǎn)市場也不例外，房地產(chǎn)市場交易呈如下特點(diǎn)：

（一）新房交易量大幅放大，價(jià)格高位回調(diào)

根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，海南省2013年3月新房銷售10765套、面積96.7萬平方米、金額122.7億元，分別比2013年2月增長129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套數(shù)、面積、銷售金額均超過2012年銷售最好的11月；新房成交均價(jià)比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均價(jià)。其中，?？?、文昌、瓊海、澄邁、陵水、萬寧、定安等7市縣，“國五條”出臺后新房銷售套數(shù)、面積和金額均大幅上漲，“國五條”對這類市縣影響顯著。

（二）三亞市新房交易波動較小，市場運(yùn)行基本平穩(wěn)

與近期北方部分省市持續(xù)出現(xiàn)霧霾天氣相比，三亞市氣候條件優(yōu)越，居住環(huán)境宜人，生活配套設(shè)施日趨完善，加上與島外空中交通日趨便捷，島外高收入群體來三亞市買房大幅增長。2103年1-3月，三亞市新房交易的套數(shù)、面積和金額分別為7790套、71.3萬平方米、170.9億元，三者均約占2012年全年的70%左右；銷售均價(jià)23979元，比2012年全年均價(jià)增長2.1%。2013年3月新房交易面積與2013年1月基本持平，比2013年2月增長24.9%；成交均價(jià)比2013年1月上漲16.8%，比2月下降7.9%；成交金額比2013年1月和2月增長14.0%、15.1%?！皣鍡l”出臺后，三亞市新房交易波動小于與海南省其他市縣。

（三）均價(jià)萬元以下市縣，新房交易大多呈現(xiàn)量價(jià)齊漲

目前，?？凇⑽牟?、瓊海、澄邁、定安、萬寧等市縣的新房銷售均價(jià)在萬元以下，購房者大部分也是島外具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力但財(cái)力相對有限，購房主要目的是來瓊養(yǎng)老或休閑度假，擔(dān)心“國五條”的地方實(shí)施細(xì)則出臺后政策從緊、購房成本增加、房價(jià)繼續(xù)走高，迫使購房者在此類地區(qū)提前購房。上述6市縣2013年3月新房銷售7535套、面積65.3萬平方米、金額45.3億元，比2月增長205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增長55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄邁縣2013年3月新房銷售套數(shù)、面積和金額比2013年1月略有下降、比2月增長，其余5市縣新房銷售套數(shù)、面積和金額均比2013年1月和2月增長。在成交均價(jià)方面，2013年3月，海口市和澄邁縣新房銷售均價(jià)比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、瓊海、定安、萬寧等4市縣新房銷售均價(jià)都比2013年2月有一定程度的上漲。

（四）二手房交易十分活躍，海口、三亞、瓊海交易增加較多

海南省三亞市二手房交易以島外居民為主，其他市縣的二手房交易均已島內(nèi)居民為主。20%的房屋轉(zhuǎn)讓所得稅的實(shí)施必會提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市場活躍，市場成交大幅放大。根據(jù)二手房交易繳稅情況統(tǒng)計(jì)，海南省2013年3月二手房成交套數(shù)、面積、金額均為2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月?？谑卸址砍山惶讛?shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，為2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均價(jià)比2013年2月和1月上漲8.5%、0.4%。2013年3月三亞市二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，為2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均價(jià)比2013年2月和1月上漲14.6%、25.1%。瓊海市二手房交易呈爆發(fā)性增長，成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，為2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均價(jià)比2013年2月和1月上漲271.2%、298.6%。

（五）島內(nèi)居民購房意愿增強(qiáng)，二手房和新房交易大幅增長

為避免20%所得稅交易成本，多套房屋持有人降價(jià)出售手中的多余房產(chǎn)，海南省島內(nèi)居民二手房成交量顯著放大。海南省2013年3月島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，為1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特別是占全省島內(nèi)居民二手房交易75%以上的?？谑?，島內(nèi)居民二手房交易規(guī)模約占其97%以上，“國五條”后島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，為2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。與此同時(shí)，部分島內(nèi)居民又擔(dān)心“國五條”出臺推高房價(jià)，導(dǎo)致新房成交放大。2013年3月島內(nèi)居民的新房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，為2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，?？凇⒍ò?、瓊海、文昌、萬寧、五指山等市縣的島內(nèi)居民新房成交套數(shù)、面積、金額比2013年2月和2012年3月大幅增長，而高房價(jià)的三亞市，島內(nèi)居民新房交易幾乎零增長。

（六）島外居民房屋交易放大，購買新房向低價(jià)位市縣轉(zhuǎn)移趨勢

島外居民來瓊置業(yè)以新房為主，輔之以二手房。國五條出臺后，島外居民在海南省購買新房的套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，為2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，?？?、定安、瓊海、文昌等低價(jià)位市縣，島外居民的新房交易增長顯著，三亞市等高價(jià)位地區(qū)的新房交易繼續(xù)保持春季期間的低增長態(tài)勢。與此同時(shí)，島外居民的二手房交易套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，為2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特別是島外居民二手房交易集中的三亞市，“國五條”后的二手房交易十分活躍，房屋交易的套數(shù)、面積、金額為2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，為2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、結(jié)論與建議

本文通過各市縣、購房人類型、房屋類型、房價(jià)高低等情形下的房屋成交面積增長率來計(jì)算各類型對“國五條”的相對敏感度①，比較分析可得如下結(jié)論：

結(jié)論1：在新房交易方面，“國五條”對島外居民和島內(nèi)居民在三亞市的購房影響顯著小于其他市縣。

結(jié)論2：在二手房交易方面，“國五條”對?？谑械馁彿坑绊懻w大于三亞市；對島內(nèi)居民在?？谑泻腿齺喪械馁彿坑绊懘篌w相等，對島外居民在?？谑械馁彿坑绊懶∮谌齺喪校瑢u內(nèi)和島外居民在其他市縣的購房影響一般均小于三亞市。

結(jié)論3：在新房價(jià)格方面，“國五條”對房價(jià)②4000元以上的購房影響小于房價(jià)4000元以下的；對島外居民在房價(jià)9000—18000元的購房影響大于房價(jià)在9000元以下的，對島內(nèi)居民在房價(jià)4000元以上的購房影響小于房價(jià)4000元以下的。

結(jié)論4：在二手房價(jià)格方面，“國五條”對房價(jià)在9000—12000元的購房影響大于其他價(jià)位的；對島外居民在房價(jià)6000元以上的購房影響顯著大于房價(jià)在6000元以下的，對島內(nèi)居民在房價(jià)9000—15000元的購房影響大于房價(jià)在4000元以下的。

結(jié)合“國五條”政策及其對海南省房地產(chǎn)的影響與海南省房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)，本文提出以下建議：

（一）調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端旅游地產(chǎn)

目前海南省房價(jià)12000元以上高端地產(chǎn)主要集中在海口、三亞、瓊海、文昌、保亭、五指山等6市縣，每年新房銷售或二手房交易均約占全省7%以上。隨著海南省清新、潔凈空氣和優(yōu)越、稀缺自然生態(tài)環(huán)境以及后發(fā)優(yōu)勢日趨凸顯，特別是“國五條”對海南省高端房屋交易的購房影響較小，島內(nèi)外高收入群體和企業(yè)又看漲海南省房產(chǎn)市場，加上發(fā)展高端精品旅游地產(chǎn)是海南省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)海南省房產(chǎn)物有所值的重要出路，也是推動海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展上新臺階的重要抓手。

（二）有序開發(fā)中心城市的房地產(chǎn)，適度放緩縣市房地產(chǎn)開發(fā)

海口市和三亞市是海南省房地產(chǎn)市場交易的主體，兩者的新房和二手房交易合計(jì)約占全省70%左右，是海南省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵?！皣鍡l”后，兩市新房交易的波動均小于其他市縣。因此，兩市應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃和中心城市的標(biāo)準(zhǔn)和要求，有序推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，并加大對外營銷推廣力度以消化現(xiàn)有庫存，縮小庫存周期。非中心城市新房交易對政策的敏感度高且二手房交易不活躍，建議相關(guān)部門和企業(yè)適度調(diào)整放緩商業(yè)住房的開發(fā)步伐，避免提前過度開發(fā)帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為海南未來房地產(chǎn)發(fā)展留下空間。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度，確保低收入家庭住房供應(yīng)

自國際旅游島建設(shè)以來后，海南省的房價(jià)遠(yuǎn)超出本島居民收入，海口市和三亞市的房價(jià)收入比分別為22.99、47.85[2]，低收入居民家庭難以承受如此高房價(jià)。因此，海南省應(yīng)在現(xiàn)有保障性住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把保障性安居工程與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來，加大保障性住房建設(shè)資金投入，有效保障土地供應(yīng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)步伐，力爭2-3年內(nèi)基本上解決好省內(nèi)中低收入家庭的住房困難問題。同時(shí)，要改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)，把好工程質(zhì)量，確保公平分配，加快對偏遠(yuǎn)樓盤周邊的市政配套設(shè)施建設(shè)，方便保障對象的工作和生活。

（四）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)限購措施，鼓勵購房者長期持有

資源和環(huán)境稀缺決定海南省市場價(jià)值，海南省可在現(xiàn)有限購政策的基礎(chǔ)上，制定符合海南房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)的差異化限購措施，比如房價(jià)高于當(dāng)?shù)厣夏昶骄鶅r(jià)格3倍以上的高端樓盤，允許外地人利用自有資金限購一套，以確保海南房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，為海南房地產(chǎn)市場向高端轉(zhuǎn)型提供市場動力。同時(shí)，制定抑制投機(jī)投資性購房稅收政策，鼓勵房主長期持有房產(chǎn)。五年內(nèi)交易所得稅率高于20%，五年以上交易所得稅率低于20%。

（責(zé)任編輯：張恩娟）

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院辦公廳.關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)〔2013〕17號）[R].2013.

[2]佚名.海口房價(jià)收入比超聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn) 奮斗15年蝸居[J/OL].[2013-03-28]，http：//han.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/08152482077.shtml.