養(yǎng)老地產(chǎn)：炒得熱做著冷？

張芬

隨著中國人口老齡化程度加深，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場缺口巨大，各路資本都想搶占先機(jī)，分得養(yǎng)老地產(chǎn)的一杯羹，但實(shí)際上想從中盈利并不容易。

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實(shí)不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個(gè)無子女、無財(cái)富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個(gè)人身邊都有一個(gè)桃姐?！钡拇_如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會(huì)問題，但同時(shí)也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機(jī)遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊(yùn)藏朝陽產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國老齡工作委員會(huì)辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢嚴(yán)峻。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長王振耀在第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國老齡人口中預(yù)計(jì)大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總共不超過300萬張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。未來去哪里養(yǎng)老，這個(gè)市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養(yǎng)老院進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨(dú)居老人數(shù)量來說，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長住。她先后咨詢了十幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都因?yàn)閮r(jià)格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次性交納入院費(fèi)，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費(fèi)平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項(xiàng)也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷?！彼嬖V記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認(rèn)為，這是兩全其美的辦法，既不會(huì)給孩子造成負(fù)擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)?！袄夏旯⒌膯蝹€(gè)房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當(dāng)初買的時(shí)候每平方米均價(jià)是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了?！睂O先生說。

摸著石頭過河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，然而國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開發(fā)模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“大型房企或投資機(jī)構(gòu)與國外投資集團(tuán)合作是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式之一，能夠確保項(xiàng)目資金穩(wěn)定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團(tuán)與美國峰堡投資集團(tuán)在中國合資運(yùn)營的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過3個(gè)月試運(yùn)營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項(xiàng)目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費(fèi)外，每月自理費(fèi)用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負(fù)擔(dān)得起。

另外，大型險(xiǎn)企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險(xiǎn)公司有大量的長期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資對安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報(bào)的要求。

萬科集團(tuán)副總裁在接受媒體采訪時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商未來轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案?！叭f科集團(tuán)這幾年也一直在研究各種國際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問題亟待解決?！彼f。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問題成為投資者主要的關(guān)注點(diǎn)。

“險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有外界想象的那么高歌猛進(jìn)，泰康堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士分析，國外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都是獨(dú)立運(yùn)行，專業(yè)化程度很高，而國內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發(fā)和運(yùn)營，雖然運(yùn)營效率低，投入成本高，但把前端保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體結(jié)合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認(rèn)為，如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢，整個(gè)市場最需要的是時(shí)間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報(bào)慢，缺少追求穩(wěn)定長期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)項(xiàng)目。與有外資背景的投資機(jī)構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國家都擁有相對完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，對于外資機(jī)構(gòu)來說仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽城集團(tuán)董事長朱鳳泊表示，國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

整個(gè)社區(qū)由獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨(dú)立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費(fèi)用，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國大學(xué)村

近年來，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)開始走另類化趨勢，比如有人把養(yǎng)老社區(qū)搬進(jìn)了大學(xué)。嬰兒潮出生的一代受教育水平普遍較高，針對這個(gè)特點(diǎn)，越來越多的高等院校參與養(yǎng)老，掀起一股“返回母校度晚年”的熱潮。

在賓夕法尼亞大學(xué)校園里就有一個(gè)名為“大學(xué)村”退休社區(qū)，招收本學(xué)校的校友，老人們住在自己的公寓里，和年輕時(shí)代的校友們一起生活，讓老人們覺得又回到了年輕時(shí)代。