土地盛宴“開鑼”

龔小鋒

地王頻出，土地回暖，這是5月給人們留下的第一印象。大型房企“不差錢”，中小房企“會(huì)借錢”，地方政府“想賺錢”，構(gòu)成了5月的土地盛宴?！耙粌|一跳，最高單次加價(jià)幅度5億多元”、“豪氣”，5月29日，不少觀摩上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路地塊競(jìng)拍的媒體人士如此感嘆，北京房企福潤天成一開始單次加價(jià)5.63億元，將地價(jià)從29億元的水平抬到35億元，隨后又5次給出近億元的單次加價(jià)。這樣大手筆，其他幾家競(jìng)拍房企扛不住了，最終福潤天成以46億刷新上海新總價(jià)地王。

不知名馬甲房企的逆襲，讓人想起當(dāng)年同樣名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)奪得北京順義天竺地王時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士的感慨：“不管是潘石屹還是任志強(qiáng)，都突然明白，真正的老大哥來了”。

地王頻出，土地回暖，這是剛剛過去的5月給人們留下的印象。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月，全國范圍內(nèi)地王數(shù)量達(dá)到11例，上海、廣州兩地更是一個(gè)月內(nèi)就拍出3宗地王。大型房企“不差錢”，中小房企“會(huì)借錢”，地方政府“想賺錢”，構(gòu)成了5月的土地盛宴。

5月地王連發(fā)

5月以來，多地至少出現(xiàn)十幾個(gè)地王，在福潤天成拍下總價(jià)地王之前，上海浦東新區(qū)世博園地區(qū)兩幅地塊接連刷新年內(nèi)單價(jià)地王，一幅地塊更以40079元/平米的單價(jià)創(chuàng)下上海近三年來樓面地價(jià)新高。

在廣州，隨著同寶路、南洲路等地塊刨去配建的保障房后樓面地價(jià)達(dá)到25000元/平米和35000元/平米時(shí)，2010年白云新城20000元/平米的“地王”早已經(jīng)相形見絀了。

此外，長(zhǎng)沙、重慶等地也是地王連出。高溢價(jià)土地也頻頻出現(xiàn)，無論量、價(jià)都水漲船高。據(jù)上海易屆房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月10個(gè)典型城市土地出讓金收入合計(jì)669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至5月，全國四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，而2012年同期這一數(shù)字則為314.4億元。

這并非5月獨(dú)有的情況，在此之前土地市場(chǎng)已“發(fā)熱”?！皬目傮w走勢(shì)上看，二季度土地市場(chǎng)開始升溫，到5月達(dá)到年內(nèi)最高”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面由于地方政府開始積極推地，優(yōu)質(zhì)地塊使得高溢價(jià)頻頻出現(xiàn)，另一方面，房企資金寬松也使其加速抄底土地市場(chǎng)。

“房企拿地多了，這說明兩點(diǎn)，一個(gè)是資金鏈寬松，另一個(gè)是看好后市”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，今年以來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛，支撐房企加速拿地。據(jù)了解，萬科前5月銷售額高達(dá)701.8億元，同比上漲42.58%，幾乎接近去年1-7月累計(jì)完成的銷售業(yè)績(jī)。此外，保利前5月銷售額為513.35億元，同比上漲47.6%。龍湖、融創(chuàng)等房企業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)大好。

大房企抄底，黑馬房企“逆襲”

眾多一線大型房企或是單槍上陣，或是抱團(tuán)聯(lián)合，都在加速抄底土地市場(chǎng)迅速補(bǔ)倉存糧。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、恒大等10家標(biāo)桿上市房企今年1月份至5月份總計(jì)耗資652億元購地，加上中海地產(chǎn)6月4日斥資8.6億元在沈陽拿地，這10家房企年內(nèi)購地金額達(dá)到了660.6億元，同比大幅增長(zhǎng)。5月份則創(chuàng)下了這10家房企年內(nèi)拿地金額最高單月，為162億元。

其中，萬科5個(gè)月共拿地38宗，花費(fèi)地價(jià)款250.14億元，5月份共買入8宗地塊，合計(jì)花費(fèi)金額36.43億元。而保利地產(chǎn)在5月，更是加快了拿地步伐，花費(fèi)了近35億分別在重慶、北京及廣東佛山取得5塊土地，總建筑面積達(dá)106.19萬平米。

如果說對(duì)于萬科、招商、恒大等“不差錢”的品牌房企，拿地是順理成章的補(bǔ)倉，那么，中小房企不計(jì)成本的奪地，尤其是拍下多個(gè)地王，則在當(dāng)前樓市中充滿著“逆襲”意味。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，5月11個(gè)地王中，除了招商、中鐵建兩家房企外，其他的不是“地頭蛇”，就是成長(zhǎng)型房企。

作為5月最耀眼的地王之一，在實(shí)力強(qiáng)大的港資房企和上海地方國企的雙重“圍剿”下，北京福潤天成的脫穎而出掀起了不小波瀾。萬科5月拿地金額僅36.43億元，不如K2地產(chǎn)旗下子公司46億元搶得的上?？們r(jià)地王。

“神秘的福潤天成，你是誰？”5月29日，有媒體即在微博上祭出這樣的征詢帖。北京一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，證實(shí)是K2地產(chǎn)旗下子公司，這下業(yè)內(nèi)質(zhì)疑更大了。此前，福潤天成曾多次出現(xiàn)在北京的土地拍賣市場(chǎng)上，但均未拿地成功。在北京，K2地產(chǎn)卻是以“小廣告”而出名，其背后關(guān)聯(lián)公司關(guān)系十分復(fù)雜，至今神秘重重。

除此外，佳兆業(yè)、旭輝、越秀、泰禾等頗具成長(zhǎng)力的房企也頻繁拿地，甚至制造多宗地王。

其中佳兆業(yè)5月以來先后在上海、廣州、杭州等城市拿地，旭輝4天內(nèi)在杭州新增三幅用地，總投入金額高達(dá)47億元。

5月份，僅在廣州，佳兆業(yè)及越秀地產(chǎn)都創(chuàng)下地王。其中，越秀地產(chǎn)以24.6億的最高保密底價(jià)、4.2萬平米的競(jìng)配建面積奪得海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，單價(jià)3.45萬元/平方米，成為廣州歷史最貴單價(jià)地王。

同策咨詢研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，相比擁有充足土地的大型房企，不少中小房企已經(jīng)錯(cuò)過2012年的最佳拿地時(shí)機(jī)，再不搶地，就沒有后續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)了。

警示資金風(fēng)險(xiǎn)

盡管中小房企造下5月多個(gè)地王，但市場(chǎng)主角仍然是大型房企。由于去年大型房企業(yè)績(jī)均不錯(cuò)，且今年前5月各大房?jī)r(jià)業(yè)績(jī)一路飄紅，業(yè)內(nèi)并未質(zhì)疑上述房企拿地過多。

按照萬科董秘譚華杰此前的觀點(diǎn)，房企拿地金額占當(dāng)年銷售金額的40%左右，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。萬科、保利、中海等大型開發(fā)商，前5月拿地金額占比均未超過前5月銷售金額的一半。其中，萬科5個(gè)月共拿地38宗，花費(fèi)地價(jià)款250.14億元，占銷售收入的比例為35.64%。

相比之下，佳兆業(yè)、泰禾、越秀等成長(zhǎng)型房企的跑馬圈地卻引來質(zhì)疑。以佳兆業(yè)為例，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅5月份，佳兆業(yè)在上海、廣州、杭州拿地共支出約56億元，前5月拿地支出共81億元，不僅超過去年全年拿地金額45億，也幾乎與其前5月銷售金額相當(dāng)。按照佳兆業(yè)今年銷售目標(biāo)220億元計(jì)算，其前5個(gè)月拿地金額已接近風(fēng)險(xiǎn)警戒線。

泰禾地產(chǎn)也是受到關(guān)注的房企。5月20日，泰禾以1.9萬元/平方米樓面價(jià)拿下北京通州臺(tái)湖B-03地塊，創(chuàng)造區(qū)域新高，甚至超出了區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底，泰禾今年在全國土地市場(chǎng)拍下6塊地，金額超過70億元。

相比之下，其年初拋出的拿地計(jì)劃僅50億元，5月21日，泰禾再發(fā)類似公告增加60億元拿地額度，將拿地計(jì)劃的額度提升到了110億元。

而據(jù)泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男，此前對(duì)記者透露的，泰禾集團(tuán)去年房地產(chǎn)收入也僅在100億元左右。

在此背景下，泰禾不得不加速融資。近日泰禾集團(tuán)公告稱，為北京通州區(qū)臺(tái)湖總部基地項(xiàng)目發(fā)行信托，融資20億元，并為該信托擔(dān)保25億元。另外，泰禾集團(tuán)還為福州泰禾新世紀(jì)項(xiàng)目追加36億元的擔(dān)保。

借助私募信托成為近期土地市場(chǎng)也是一大亮點(diǎn)。據(jù)宋延慶表示，K2地產(chǎn)就借助黃金灣投資集團(tuán)的私募信托等多種資金運(yùn)營平臺(tái)。泰禾項(xiàng)目后期開發(fā)也會(huì)有股東來投資，有基金參與，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈和投資平臺(tái)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)待地王，尤其是中小房企更應(yīng)出手謹(jǐn)慎，否則可能連累自身。

“盡管房企資金面好轉(zhuǎn)，但是地王頻出，值得警惕”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行積極的、有節(jié)奏的推地行為，并且對(duì)土地價(jià)格設(shè)置上線，防止高溢價(jià)地王產(chǎn)生。