論現(xiàn)代房屋裝修管理方法及對策

錢寅

摘 要： 房屋裝修是件麻煩事：設(shè)計、找裝修公司、買建材、監(jiān)理、施工等各個環(huán)節(jié)都需謹(jǐn)慎把關(guān)，稍不留神就會出這樣那樣的問題，本文就房屋裝修的概念及其重要意義，以及房屋裝修管理監(jiān)管現(xiàn)狀及對策進(jìn)行了簡要闡述。

關(guān)鍵詞： 房屋裝修； 監(jiān)管對策； 裝修管理

一、房屋裝修管理內(nèi)容

房屋質(zhì)量的管理任務(wù)是，定期對房屋完損等級進(jìn)行評定，掌握所管房屋的質(zhì)量狀況及分布； 組織對危險房屋的鑒定并確定解危辦法等。

1. 評定房屋完損等級的注意事項

（ 1） 評定房屋完損等級應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部門的各項完損程度，對整棟房屋進(jìn)行綜合評定。（ 2） 評定房屋完損等級要以房屋實際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建造年代或原始設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)高低代替評定房屋的完損等級。（ 3） 評定房屋完損等級時，特別要認(rèn)真評定結(jié)構(gòu)部分的完損等級，因為其中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件。（ 4） 為保證房屋完損等級時，完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)。（ 5） 若超過規(guī)定允許的下降分項的范圍時，則整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。（ 6） 評定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的標(biāo)準(zhǔn)。（ 7） 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核測試后才能確定其完損程度。（ 8） 正在施工中的大中修工程房屋按照大修前房屋評定。

二、房屋裝修管理意義

做好維修管理工作是延長房屋壽命的保證； 做好維修管理工作能緩解目前房屋緊張的狀況； 做好房屋維修管理工作是搞好房產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎(chǔ)； 做好房屋維修管理工作，可以充分發(fā)揮投資效果，既節(jié)省維修費用又能提高維修質(zhì)量。

三、房屋裝修管理監(jiān)管現(xiàn)狀及對策

1. 房屋裝修監(jiān)管難的現(xiàn)狀

第一，安全管理。裝修期間工人多且雜，龐大的裝修隊伍加上夜間留宿人員，裝修過程中的明火作業(yè)，工人在施工現(xiàn)場吸煙及竄棟竄戶裝修，違規(guī)用電，進(jìn)出小區(qū)的大量車輛，無疑都增加了安全隱患。第二，施工管理。一是屋體類： 私自拆改承重墻、剪立墻，在承重墻上開孔，拆除連接廚房和陽臺墻體，刨鑿、重?fù)魳前濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道，不適當(dāng)增加樓板凈荷載，以上現(xiàn)象屢見不鮮。破壞外立面，下挖地面用作地下室或儲物間； 擅自封閉陽臺，違規(guī)安裝防盜門、防盜窗、防盜網(wǎng)、防蚊紗窗、空調(diào)外掛的現(xiàn)象尤為突出。二是電（ 強(qiáng)電、弱電） 類： 違規(guī)用電操作，施工用電不接漏電保護(hù)器，不從總開關(guān)接線（ 直接從墻體上的插座上接電） 。由于施工用電功率大導(dǎo)致跳閘、短路、開關(guān)燒壞現(xiàn)象時有發(fā)生。暗藏電線不穿管，沒有申請就使用碘鎢燈、電熱壺等高功率危險設(shè)施，隨意改動網(wǎng)絡(luò)、電話、可視對講等弱電線路。由于更改弱電線路要求技術(shù)高，專業(yè)強(qiáng)等特點，也就決定了更改后無法使用，頻發(fā)故障。三是水（ 給水、排水、防水） 類：封改陽臺落水管，封改給水管道； 施工前地漏未采取保護(hù)措施，引起后期排水不暢，水管堵塞，地漏返水。另外裝修人在裝修過程中容易破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層，而后期又沒有重新刷防水膠，引起房屋滲、漏水現(xiàn)象發(fā)生。第三，環(huán)境管理。裝修垃圾亂堆放，部分裝修人抱著僥幸的心理將垃圾丟在后樓梯、樓道、電梯旁、小區(qū)的拐角后就一走了之； 節(jié)假日施工噪音等。第四，設(shè)施設(shè)備管理： 私自改燃?xì)?、暖氣管道，管道被埋于墻下、天然氣表被罩住?/p>

2. 造成房屋裝修監(jiān)管難的原因

第一，業(yè)主原因。裝修意識薄弱、裝修知識欠缺。表現(xiàn)在請裝修隊時比較隨便，裝修合同不簽，管它有證還是無證。另一方面由于對裝修了解不夠，往往出現(xiàn)想監(jiān)管而管不了。觀念守舊。一方面是小農(nóng)意思根深蒂固，我的房子我做主，裝修中往往只顧小家不顧大家，更別談顧及整個小區(qū)的外觀。另一方面是迷信，裝修中夾雜濃烈的迷信色彩，信風(fēng)水。第二，施工方原因。裝修人員不夠?qū)I(yè)，不負(fù)責(zé)任，不熟悉小區(qū)的裝修規(guī)定，都會造成監(jiān)管難度。第三，物業(yè)管理處原因。宣傳、監(jiān)管不到位； 有制度不執(zhí)行，或執(zhí)行時不徹底，不果斷。讓業(yè)主誤以為一件事可做可不做，產(chǎn)生做了也沒事的心態(tài)，其結(jié)果錯失監(jiān)管的最佳時機(jī)； 管理裝修的人員本身對法規(guī)、條例及小區(qū)的裝修規(guī)定不太熟悉，不夠?qū)I(yè)。第四，法規(guī)制度方面原因。例如建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對裝修人自裝未做說明，只是對裝修人住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)作了限制，對業(yè)主自裝還是一片空白。而自裝本身就是一個比較模糊概念，再加上無法可依，實行監(jiān)管比較困難。

3. 監(jiān)管不到位易導(dǎo)致的后果

一是安全隱患： 包括生命和財產(chǎn)安全兩部分。主要體現(xiàn)在下述幾個方面： 無論是裝修工人違規(guī)用電，私自拆改燃?xì)狻⑴瘹夤艿?，還是明火作業(yè)都為火災(zāi)發(fā)生提供可能，結(jié)果就會危及人

們生命財產(chǎn)安全。二是維修量增大，投訴量增多。裝修戶不遵守施工作業(yè)時間、節(jié)假日噪音禁止施工，包括地漏堵塞，房屋滲漏等現(xiàn)象都容易引起業(yè)主投訴。在處理這些遺留問題時，管理處稍微處理不當(dāng)都有可能引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)管理費、水電費等一系列后遺癥。三是小區(qū)變成臟、亂、差。試想整個小區(qū)出現(xiàn)垃圾亂丟，房屋亂建，防盜設(shè)施規(guī)格不一，空調(diào)安裝不統(tǒng)一等現(xiàn)象，臟、亂、差就在所難免。小區(qū)一片混亂，房屋也甭想升值。

4. 房屋監(jiān)管對策

第一，物業(yè)管理公司加強(qiáng)對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。一是加強(qiáng)宣傳力度。開設(shè)業(yè)主裝修課堂，聯(lián)系知名的裝修公司聯(lián)合授課，一定會受到業(yè)主歡迎。物業(yè)通過開設(shè)課程又達(dá)到了宣傳裝修規(guī)定的目的。充分利用資源。管理處可通過一定的方式和途徑在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳。如懸掛“違規(guī)裝修害人害己”的宣傳條幅，印發(fā)宣傳資料，利用小區(qū)的板報欄、廣播進(jìn)行裝修法規(guī)、條例、小區(qū)的裝修規(guī)定的宣傳，發(fā)現(xiàn)問題苗頭，及時發(fā)整改通知單，必要時可借助專業(yè)技術(shù)人員，增加說服力。二是加強(qiáng)培訓(xùn)。要提高裝修管理水平必須加強(qiáng)員工內(nèi)部培訓(xùn)。通過現(xiàn)場演示、模擬辦理裝修手續(xù)，解答業(yè)主提出的各種裝修問題等方式進(jìn)行員工培訓(xùn)，內(nèi)容涉及建筑知識、裝修法規(guī)、小區(qū)具體裝修管理規(guī)定等，并進(jìn)行考核。只有專業(yè)的員工，才會有良好的控制； 只有良好的控制，才會有良好的管理效果。三是加強(qiáng)審批控制。裝修管理工作中要做到“四控制”，即對裝修資格、項目審批要嚴(yán)格控制； 對進(jìn)出人員要嚴(yán)格控制； 對建材進(jìn)出、裝修垃圾堆放要嚴(yán)格控制； 對裝修巡查要嚴(yán)格控制。四是加大巡查力度。明確巡查事項。巡查事項主要包括： “兩體一面”（ 墻體、柱體、外立面） 和“三防二電”（ 防水、防火、防盜、強(qiáng)電、弱電） 的巡查。另外還包括證件巡查、燃?xì)庋膊椤⒐艿姥膊?、作業(yè)時間巡查、環(huán)境衛(wèi)生巡查、作業(yè)規(guī)范巡查、違章留宿及活動監(jiān)控，明確責(zé)任。按片、棟確定責(zé)任人，分工明確，責(zé)任明確，誰主管，誰負(fù)責(zé)，誰跟蹤。五是提高服務(wù)水平。物業(yè)在裝修中有兩個職能： 管理職能和服務(wù)職能。裝修管理中要注意方式方法，切不可輕易停水停電，沒收裝修工具，罰款，以免導(dǎo)致裝修人反感，不配合管理處工作，引起積怨。六是強(qiáng)化前期介入。開發(fā)商在審核建筑設(shè)計單位的圖紙時，一般是從建筑本身的角度出發(fā)。物業(yè)審核圖紙更多的會從業(yè)主的角度看問題。物業(yè)公司根據(jù)以往積累的經(jīng)驗，把廣大業(yè)主入住后通常對住宅的需求與設(shè)計師溝通，在設(shè)計圖紙上盡可能滿足業(yè)主合理要求，注意美觀與實用結(jié)合，體現(xiàn)公共景觀的品質(zhì)和人性化。否則，由于設(shè)計上本身存在先天不足，裝修管理、制止違章搭建重任就落到

物業(yè)公司身上，管理起來顯得蒼白無力，力不從心。七是創(chuàng)新管理。在管理裝修中更注重的是引導(dǎo)裝修。即引導(dǎo)業(yè)主朝一個合理方向去做。第二，業(yè)主加強(qiáng)學(xué)習(xí)裝修法規(guī)條例，改變觀念。從根本上改變業(yè)主對裝修管理的認(rèn)識，對業(yè)主來說，應(yīng)咨詢裝修專業(yè)公司，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。第三，業(yè)主委員會應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，并監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促房屋裝修施工人員遵守有關(guān)的法規(guī)和公約，及時調(diào)解裝修不當(dāng)引起的鄰里糾紛，對業(yè)主或使用人違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。對裝修人違反法規(guī)、條例、公約，經(jīng)勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會推薦代表可向人民法院提起民事訴訟。第四，行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對違法裝修的行政執(zhí)法力度。行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)完善行政執(zhí)法工作程序。對裝修人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證、核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，罰款。第五，媒體加強(qiáng)對房屋裝修的正面宣傳和引導(dǎo)。把違規(guī)裝修單位、裝修人進(jìn)行公開曝光，對違反法律法規(guī)的裝修人或裝修公司不要姑息，不要手軟。