我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理模式之探析

張碩

摘要：本文分析了我國當(dāng)前經(jīng)濟運行狀況與金融數(shù)據(jù)指標(biāo)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀進行了深入的研究。提出”三維法”，即從金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、以及消費者和投資者三個維度展開論述；同時運用金融風(fēng)險管理原理，從定性和定量雙重角度進行實證分析和研究，提出行之有效的風(fēng)險管理預(yù)案與對策。

關(guān)鍵詞：金融危機 次級抵押貸款 蝴蝶效應(yīng) 羊群效應(yīng)

一、上半年我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù)16個月的環(huán)比（比上月）下降后，從今年4月份開始，已連續(xù)3個月環(huán)比小幅回升。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積呈加速之勢。1至4月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增幅比1至5月份提高3.1%；商品房銷售面積增長31.7%，增幅提高6.2%。但這種情況是源于政府財政的刺激計劃與金融機構(gòu)的天量貸款。貨幣供應(yīng)量和中長期貸款均達到了歷史高位。同時，一定數(shù)量的虛假按揭，以及投資和投機性購房也推高了房價。造成二套房貸款門檻和成本過低，給了投機客“假做按揭，真套貸款”即在房地產(chǎn)市場連續(xù)套利的極好機會。

二、金融機構(gòu)的現(xiàn)狀與困局

隨著樓市回暖，住房新增貸款也在近期創(chuàng)下“天量”。4月底，為應(yīng)對國際經(jīng)濟低迷，調(diào)動社會和企業(yè)的投資積極性，擴大投資需求，國務(wù)院常務(wù)會議決定，對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調(diào)整，其中包括商品住房投資。業(yè)內(nèi)人士指出，這等于增加了杠桿率，大約給市場增加了6000億元左右的流動性。隨著資本充足率和撥備覆蓋率等監(jiān)管指標(biāo)的約束可能再度收緊，各大商業(yè)銀行一邊排隊再融資，一邊進一步收緊信貸投放。當(dāng)上半年天量放貸的“后遺癥”開始顯現(xiàn)，股份制商業(yè)銀行普現(xiàn)“缺錢”窘態(tài)，而央行的貨幣政策正面臨兩難選擇。

三、消費者和投資者的”羊群效應(yīng)”

對于目前的經(jīng)濟形式，大部分企業(yè)和民眾都在“羊群效應(yīng)”的刺激下，把大部分的資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域之中，吹大了泡沫。上半年由于部分企業(yè)在寬松的貨幣政策下，拿到了較為充足的資金，但企業(yè)把資金投入到房地產(chǎn)或能源材料之中以此來確保資產(chǎn)的保值與增值，沒有用于企業(yè)的再生產(chǎn)投資。個體投資者在通脹預(yù)期下以及股市的反復(fù)震蕩中，把大量的手中資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅地產(chǎn)，而真正剛性需求的自住房消費者在此種資產(chǎn)泡沫吹大下。筆者認為一旦宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生微調(diào)，就會產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”。為此我們應(yīng)防微杜漸，加強危機管理意識，深化危機管理制度與措施。

四、金融機構(gòu)的風(fēng)險意識與風(fēng)險管理

金融風(fēng)險是指金融變量的變動引起的資產(chǎn)組合未來收益的不確定性。我國目前面臨的主要為市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險。常用的一種市場風(fēng)險的測度方法—VaR.VaR方法就是指市場處于正常波動的狀態(tài)下，對于給定的置信度水平，投資組合或資產(chǎn)組合在未來特定的一段時間內(nèi)所遭受的最大可能損失，即Prob（ΔP<-VaR）=1-c，其中Prob表示概率測度，ΔP=P（t+Δt）-P（t）表示組合在未來持有期Δt內(nèi)的損失，P（t）表示組合在當(dāng)前價值，c為置信水平，VaR為置信水平c下組合的在險價值。VaR實際應(yīng)用一般可以采取如下步驟，建立映射關(guān)系；建模；給出估值模型和VaR值。

流動性風(fēng)險是目前各大金融機構(gòu)面臨的最為嚴重的風(fēng)險。流動性風(fēng)險主要分為籌資流動性風(fēng)險和市場流動性風(fēng)險。主要的管理策略一是運用資產(chǎn)管理策略和方法。二是運用負債管理策略和方法。三是資產(chǎn)負債綜合管理策略和方法，其中資金匯集法、資金匹配法和線性規(guī)劃法為最常用的技術(shù)手段。對于具體的風(fēng)險測度可以運用指標(biāo)體系分析法。1、流動性指數(shù)法I=∑wi*（Pi/Pi*）；2、存款集中度法L=∑EiWi；3、財務(wù)指標(biāo)法，現(xiàn)金狀況比率，貨幣資產(chǎn)負債比率，短期資產(chǎn)比率，核心存款比率，存款結(jié)構(gòu)比率等。

五、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識與風(fēng)險管理

嚴格說來，房地產(chǎn)的風(fēng)險管理是一個涵義相當(dāng)廣泛的話題，對于不同的房地產(chǎn)商來說可能具有不同的內(nèi)涵。而總體來說對風(fēng)險的管理需要進行：風(fēng)險管理規(guī)劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險分析（定性、定量）、風(fēng)險應(yīng)對規(guī)劃、風(fēng)險跟蹤等一系列活動。一個成功的全面風(fēng)險管理流程能夠為企業(yè)管理者提供一個風(fēng)險管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險變化，幫助房地產(chǎn)商應(yīng)對種種挑戰(zhàn)。從目前形勢，房地產(chǎn)企業(yè)面的主要風(fēng)險是現(xiàn)金流的流動性風(fēng)險，市場價格風(fēng)險以及操作風(fēng)險.目前各大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金基本都是采用高財務(wù)杠桿的方式，融資組合結(jié)構(gòu)也是債務(wù)融資高于股權(quán)融資。

（一）風(fēng)險源的辨識

從運營過程和業(yè)務(wù)特征的角度識別；從財務(wù)報表的角度識別；從運作能力的角度識別。

（二）風(fēng)險的控制

主要從以下幾個方面進行：做好資金風(fēng)險規(guī)劃，建設(shè)全面的資金風(fēng)險監(jiān)控體制，實行系統(tǒng)而嚴格的預(yù)決算制度；優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，在股權(quán)融資和債務(wù)融資中找到恰當(dāng)?shù)钠ヅ潼c，可借助外部專業(yè)機構(gòu)協(xié)助完成此項工作；要根據(jù)市場的供求關(guān)系和消費者結(jié)構(gòu)與消費行為采取合理定價策略；采取定性與定量的分析結(jié)合的方法；動態(tài)的關(guān)注宏觀經(jīng)濟政策等。

六、投資者&消費者的風(fēng)險意識與風(fēng)險管理

無論是企業(yè)理財還是個人理財都應(yīng)加強風(fēng)險管理意識，注重各自的資產(chǎn)配置與資金結(jié)構(gòu)。

對于目前有購房計劃的認識，應(yīng)根據(jù)自身的財務(wù)狀況選擇合適的物業(yè)，才是最佳方案。下半年到明年上半年的宏觀不確定性因素很多，因此目前更適合多留意，多觀察，不要盲目跟風(fēng)。從投資角度，筆者建議可考慮資產(chǎn)配置在商業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)房地產(chǎn)年投資回報率以及目前的租售比看，商業(yè)地產(chǎn)無論是租金還是售價是處于歷史低位，商業(yè)地產(chǎn)具有較高的投資價值和穩(wěn)定的預(yù)期回報。

所以說，對于房產(chǎn)的投資和消費者也應(yīng)關(guān)注目前宏觀經(jīng)濟形勢，產(chǎn)業(yè)情況以及自身條件，根據(jù)動態(tài)的經(jīng)濟信息和數(shù)據(jù)規(guī)避風(fēng)險，提高風(fēng)險防范意識，只有運用科學(xué)而系統(tǒng)的風(fēng)險管理方法，才可以在風(fēng)云變幻莫測的金融市場中立于不敗之地。