房價為何而高：從財政收支表看房價走勢

楊曉龍　李娜

摘要：房價一直是經(jīng)濟社會的焦點。本文以房價水平備受矚目的上海市為例，通過財政收支表的分析，預(yù)計財政支出將因老齡化、打造國際金融中心、生活水平提升棘輪效應(yīng)等大幅上漲，土地財政在目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整階段是政府的理性選擇。也就是說，房價至少在相當長的一段時期內(nèi)不會大幅，甚至有可能繼續(xù)上漲。

關(guān)鍵詞：財政收支 上海 地價 房價

一、前言

房價為何而高？厲以寧認為房價過高的主要原因是供給不足；茅于軾認為當前收入分配機制偏向富人，而富人投資渠道單一，導(dǎo)致資金進入房地產(chǎn)市場。在郎咸平看來，其原因是我國當前存在的二元經(jīng)濟環(huán)境。易憲容相信暴利是房產(chǎn)商賺取的。房地產(chǎn)市場也是金融市場，例如將房地產(chǎn)分割打包形成證券出售成為金融市場上流通的一種價值憑證。房地產(chǎn)于實體經(jīng)濟出發(fā)，又能演繹出有別于實體經(jīng)濟的行情。

地方政府作為一個獨立的經(jīng)濟主體，需在財政收支狀況可承受的范圍內(nèi)，維持城市和諧運轉(zhuǎn)，經(jīng)營城市發(fā)展，開源或是節(jié)流是個問題。地價是房價的重要推手之一，政府是土地的實際配置者。如果從財政收入和財政支出這兩條線入手分析房價，那么經(jīng)濟政策將一目了然，發(fā)生什么樣的社會現(xiàn)象就會覺得“存在即合理”，因為出臺的每項政策導(dǎo)向與行政決策皆受制于此。

二、從支出角度分析

城市是復(fù)雜而昂貴的人工生態(tài)，是經(jīng)濟系統(tǒng)、社會系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的三維存在。作為國際化大都市的上海更是如此，維持其存在與發(fā)展需要極高的費用。

十一五期間，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資占固定資產(chǎn)投資的比重為25%、28.7%、32.9%、35.9%、40.1%，占GDP的比重為9.7%、10.9%、12.2%、12.7%、14.2%。遠遠超出發(fā)展中國家平均比例，處于迅速發(fā)展階段。上海將在2020年建成國際金融中心和航運中心，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是重中之重。預(yù)計基礎(chǔ)設(shè)施支出的增幅將保持或超出目前的水平。

城市是一種社會生態(tài)，一種為人更好的生存而存在和改進的人文關(guān)懷。65歲以上的人口比率超過14%的社會就已經(jīng)入“老齡”。上海是中國最早進入老齡社會的城市。截止2010年，上海老年人口總數(shù)達312萬，約占總?cè)丝诘?3%。老年人口的增幅都前所未有。老年人口的增多不僅帶來社保的壓力，也帶動相關(guān)醫(yī)療、衛(wèi)生和城市建設(shè)等支出上升。

至于科教文衛(wèi)支出，增長速率并不會放緩，甚至會出現(xiàn)更快增幅，因為針對城市公民的科教文衛(wèi)支出存在“棘輪效應(yīng)”。發(fā)展的生活要求更高層次的精神享受和教育水準，更有力的醫(yī)療衛(wèi)生保障體系和更為廣泛的傳媒消費。

三、從收入角度分析

為了簡便，地方政府的收入可以分為依靠房地產(chǎn)的收入與生產(chǎn)、消費、服務(wù)帶來的稅收收入。土地給地方政府帶來的收入可以分為兩部分。一方面通過招、拍、掛等方式收取土地出讓金，并以土地使用權(quán)和收益權(quán)獲得土地融資。上海市土地出讓目前采取招標、拍賣和掛牌的方式，土地出讓收支納入地方政府性基金收支預(yù)算管理。另一方面通過劃撥和協(xié)議出讓土地等方式招商引資，促進制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)超常規(guī)發(fā)展，以獲取營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等地方稅，列入一般預(yù)算收入。兩部分的加總即是“土地財政”。

由于信息透明度、稅制結(jié)構(gòu)等原因，房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)的營業(yè)稅與所得稅占整個財政預(yù)算收入的比重未能找到準確的數(shù)字，很多財經(jīng)類報道僅僅預(yù)估了大概的規(guī)模，且彼此之間相差很大，不能相互印證。所以本文用房地產(chǎn)相關(guān)對于GDP的拉動規(guī)模來粗略估量：對于GDP的拉動越明顯，在經(jīng)濟運行中的貢獻越大，同種稅收條件下，稅基更大，要相應(yīng)承擔更多的稅收。

上海市經(jīng)濟增長越來越要依靠第三產(chǎn)業(yè)的拉動，這也是經(jīng)濟發(fā)展過程中必然的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)比重，對對稅收的承載能力是其他產(chǎn)業(yè)不能比擬的。如果考慮房地產(chǎn)企業(yè)對于營業(yè)稅的貢獻、房地產(chǎn)交易的契稅等等，房地產(chǎn)行業(yè)對于財政收入的貢獻應(yīng)高更高。土地收入對于政府性基金收入幾乎起著決定性的影響。因此，迫于財政支出，對地方政府而言，依靠見效快、帶動多、自主收入的土地出讓以及衍生的房地產(chǎn)業(yè)，既可以帶動GDP的增長，又能有效緩解財政壓力，是約束條件下的極為理性的選擇。

四、結(jié)論

平衡財政收支需要開源節(jié)流。綜上分析，未來上海市的發(fā)展規(guī)劃、定位要求基礎(chǔ)設(shè)施的方方面面比目前更大的提升，生活水平提升的棘輪效應(yīng)，以及老齡化人口即將到來的波峰將在社會福利支出、醫(yī)療保障、衛(wèi)生設(shè)施等等方面需求更多的支出，加之現(xiàn)實中存在的嚴峻社?；鹑笨?，都是對未來上海市財政支出的巨大剛性需求。再加之上海市建立國際金融和航運中心的規(guī)劃，必然要求大量的基礎(chǔ)設(shè)施投入和寬松的稅收政策，在無法“節(jié)流”，甚至有可能“減源”的情形下，“開源”是唯一的選擇。

蟻族房奴現(xiàn)象的出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的陣痛。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才是使房價走上合理軌道，從而使經(jīng)濟走上可持續(xù)高速發(fā)展軌道的最終方式，也是“治本”的方式。在經(jīng)濟中出現(xiàn)更多的支柱產(chǎn)業(yè)之前，房地產(chǎn)市場還要經(jīng)歷相當長時期的高位運行，許多“打壓”房價的措施的效用都將是安撫性的、暫時性的。

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作者簡介：楊曉龍，男，鄭州大學經(jīng)濟學院本科畢業(yè)。李娜，女，復(fù)旦大學經(jīng)濟學院國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)，本科。