超高樓難言名利雙收

劉楊

8月3日，施工近5年的“上海中心”大廈實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。預(yù)計(jì)到2015年，632米的“上海中心”將建成啟用。就在此前兩周，長(zhǎng)沙望城區(qū)回龍村，世界第一高樓“天空城市”項(xiàng)目奠基儀式舉行。超高層建筑的建筑地標(biāo)性意義讓人們對(duì)其有了無(wú)限的憧憬，然而，超高建筑寫字樓市場(chǎng)前景一直備受爭(zhēng)議。

超高層建筑頻現(xiàn)

近一兩年來(lái)，中國(guó)出現(xiàn)了超高層建筑的發(fā)展高潮。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德的統(tǒng)計(jì)，從全球范圍來(lái)看，超過(guò)400米（結(jié)構(gòu)總高度）的已建成超高層建筑，中國(guó)占到約六成。預(yù)計(jì)到2020年，這一比例將再上升至八成。目前中國(guó)（含港澳臺(tái)）超過(guò)400米（結(jié)構(gòu)總高度）的超高層建筑中，已建成8幢，已開(kāi)工28幢，處于規(guī)劃階段的約36幢。

從分布情況來(lái)看，除南京“綠地紫峰大廈”外，其他已建成項(xiàng)目全部集中于一線城市以及臺(tái)北與香港。而已開(kāi)工項(xiàng)目中，除北、上、廣、深四個(gè)一線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省會(huì)城市與直轄市外，蘇州、大連、珠海、寧波等區(qū)域中心城市，也在建造超高層建筑。

RET睿意德寫字樓部高級(jí)助理董事陳曦表示，像上海中心這樣的超高層建筑，寫字樓體量通常超過(guò)20萬(wàn)平米，寫字樓出租緩慢已成為超高層建筑亟待解決的問(wèn)題。

陳曦指出，超高層建筑的寫字樓要實(shí)現(xiàn)70%去化率，需要近3年時(shí)間。而非超高層通?；ㄒ荒陼r(shí)間即可。

從務(wù)實(shí)角度而言，超高層寫字樓則有其明顯優(yōu)勢(shì)。因單層面積較大，將有助于提升大型企業(yè)的辦公效率。陳曦舉例稱，“例如原來(lái)某大型企業(yè)在普通寫字樓里要租用10到15層，但在超高層寫字樓里租6、7層就有相同面積?！?/p>

據(jù)了解，上海中心單層面積達(dá)到了4000平米，環(huán)球金融中心的單層面積也在3000平米，而普通200米以下高度的寫字樓單層面積則在2000平米以內(nèi)。

招商博弈

超高層建筑無(wú)疑是城市亮點(diǎn)，企業(yè)進(jìn)駐意愿也較強(qiáng)，但記者采訪了解，地標(biāo)性建筑并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域吸引客戶。

超高層寫字樓若想在初期獲得市場(chǎng)認(rèn)可，吸引大品牌企業(yè)入駐無(wú)疑是最好的辦法，但大品牌企業(yè)議價(jià)能力都非常強(qiáng)，這也成為超高層寫字樓的招商難題。永安會(huì)計(jì)師事務(wù)所入駐環(huán)球金融中心，就是知名企業(yè)“撿便宜”的實(shí)例。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，永安是以5折的價(jià)格簽署的租賃合同，而環(huán)球金融中心對(duì)外報(bào)價(jià)則在12元-15元/天/平米。

打折只是超高層寫字樓為吸引大品牌客戶所做的一部分讓步。例如裝修期免租、每年享有2到3個(gè)月的免租期、物業(yè)費(fèi)減免等，都時(shí)常成為大品牌客戶進(jìn)駐超高層寫字樓的優(yōu)惠條件。

對(duì)于超高層寫字樓如何解決招商中的難題，陳曦建議，初期可以找多家代理公司，拓寬招商渠道；在具體出租樓層選擇上，也要戰(zhàn)略性的分批次出租。

難言一枝獨(dú)秀

陳曦表示，通過(guò)市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，雖然超高層建筑在全國(guó)多個(gè)省市有分布，未來(lái)2、3年將陸續(xù)上市，但結(jié)合目前狀況來(lái)看，各地超高層項(xiàng)目也不會(huì)再輕易上馬。

相比較寫字樓規(guī)模已達(dá)到1200萬(wàn)平米以上的香港而言，當(dāng)前只有600萬(wàn)平米左右的上海、北京寫字樓市場(chǎng)仍具有足夠大的發(fā)展空間。不過(guò)，相對(duì)于普通寫字樓而言，超高層寫字樓的后期運(yùn)營(yíng)成本非常高，這也會(huì)對(duì)一些超高層寫字樓今后的發(fā)展產(chǎn)生影響。

“我們研究發(fā)現(xiàn)，迄今為止超高層寫字樓的開(kāi)發(fā)成本和后期維護(hù)成本的比值大概在1比3?！标愱乇硎荆虾＝鹈髲B一天的維護(hù)成本就要100萬(wàn)。

實(shí)際上，在交通方面的負(fù)面影響也正在改變著超高層寫字樓的格局。據(jù)了解，上下班高峰，上海幾大超高層建筑周邊路面交通都幾乎處于癱瘓狀態(tài)，為此，一些企業(yè)選擇了搬離。

此外，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波向記者表示，消防、防震等抗災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，也會(huì)成為一些企業(yè)拒絕超高層的原因。鑒于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理水平的相對(duì)落后，加之超高層寫字樓本身高容積率，內(nèi)部運(yùn)營(yíng)環(huán)境不樂(lè)觀也會(huì)讓許多企業(yè)望而卻步。

“今后城市寫字樓格局將會(huì)是一個(gè)二元化的?！敝炝璨ㄖ赋?，一方面還會(huì)有一些企業(yè)想依靠超高層寫字樓樹(shù)立自己的品牌形象，另一方面，自身實(shí)力過(guò)硬的企業(yè)則會(huì)主動(dòng)選擇低密度、花園式的辦公環(huán)境，而城市遠(yuǎn)郊、次中心正是不錯(cuò)的選擇。