淺談房屋征收項目管理的模式

郭淑華

摘 要：由于城建速率不斷的提升，此時城市的土地使用情況變得非常的緊迫，城市不斷的朝著新的方向發(fā)展邁進(jìn)，此時改造等活動就是順應(yīng)時代而開展的了，此時就必然會牽扯到房屋以及用地等使用等等要素。因為這些問題而導(dǎo)致的不利現(xiàn)象非常多，它的關(guān)鍵要素是因為在征收的時候，雙方無法在利益的問題上達(dá)成一致，也就是說在補(bǔ)償上不能夠統(tǒng)一。為了減少因為補(bǔ)償資金而導(dǎo)致的不利現(xiàn)象，確保城建速率合理，有關(guān)的征收管控機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極的探尋應(yīng)對措施，此時就必然牽扯到在補(bǔ)償時要遵循的理念等內(nèi)容了，要結(jié)合有序的管控體系來進(jìn)行。文章在分析了我國的以及世界上的房屋征收問題的前提下，結(jié)合我們國家的設(shè)計情況，分析了在管控中應(yīng)該注意的具體事項和理念等，同時分析了一些我們國家當(dāng)前狀態(tài)的管控體系。

關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷補(bǔ)償；強(qiáng)制拆遷

1 征收活動應(yīng)該遵循的原則內(nèi)容

1.1 要確保高度民主

在開展征收活動的時候，應(yīng)該體現(xiàn)出民主的思想，要認(rèn)真的聽取民眾的思想，形成的征收管控政策要體現(xiàn)出群眾的意識，要合乎群眾的切實利益。我國現(xiàn)今的相關(guān)補(bǔ)償條例中規(guī)定，國家在進(jìn)行征收工作之前的時候，要開展好風(fēng)險測評活動。當(dāng)牽扯的數(shù)量比較的龐大的時候，還應(yīng)該有政府相關(guān)機(jī)構(gòu)來參加。在開展決策以前的時候，還應(yīng)該落實社會公告，要尋求有關(guān)群眾和人員的思想，要切實的維護(hù)有著歷史意義的建筑體。

1.2 要確保步驟正常

步驟有序是必須要遵循的內(nèi)容，它規(guī)定相關(guān)機(jī)構(gòu)在開展活動等的時候，要先對這個活動的原因進(jìn)行闡述，而且要告知有關(guān)人員，要仔細(xì)的聽其思想，如果牽扯到征收項目非常多的時候，還應(yīng)該切實按照相關(guān)的程序進(jìn)行探討工作。

按照國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行行政行為時要首先聽取當(dāng)事人、行政行為的相對人和其他相關(guān)組織和人員的具體意見，認(rèn)真按照有關(guān)的活動程序來開展，切實維護(hù)相關(guān)人員的責(zé)權(quán)，確保其有著相應(yīng)的權(quán)利。而且，行行政機(jī)關(guān)的管理人員在進(jìn)行涉及自身利益行政行為時要適當(dāng)回避，保證基本程序的公平公正。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行房屋征收之前要對該項目和程序的可行性進(jìn)行評估，在確保該項目具有充分可行性的基礎(chǔ)至少，進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償時還應(yīng)進(jìn)行一些列的正當(dāng)實施程序。第一，就是要制定出合理公正的征收補(bǔ)償方案，征收補(bǔ)償項目管理部門在起草該方案后要征求各方意見，對于公眾反應(yīng)比較強(qiáng)烈的項目，尤其是涉及公眾利益和社會沖突的重要問題，在經(jīng)由政府審查后進(jìn)行一系列的修改完善，并協(xié)同其他部門進(jìn)行風(fēng)險評估。第二，將充分修改和評估后經(jīng)過政府部門審議通過的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行公布，并協(xié)同其他職能部門進(jìn)行實施，共同實現(xiàn)行政目標(biāo)。第三，在進(jìn)行具體實施過程中，房屋征收管理部門要首先對被征收房屋進(jìn)行財產(chǎn)評估，以此為公正公開合理征收補(bǔ)償程序奠定制度基礎(chǔ)。在進(jìn)行合理評估以后，與被征收者簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，向被征收者提供房屋征收補(bǔ)償金。假如在開展補(bǔ)償工作的時候，兩方無法在金額等要素上達(dá)成統(tǒng)一的話。此時可以由兩方一起或者是單一的一方向有關(guān)機(jī)構(gòu)提請仲裁。第四，針對在內(nèi)容落實到時候，發(fā)生的違約現(xiàn)象等應(yīng)該加大懲治力度，對于那些互相可以處理的，就要積極地去處理，對于那些實在無法處理的事項，要提請相關(guān)機(jī)構(gòu)開展仲裁活動。

1.3 要確保結(jié)局公正

該項原則是必須要落實的內(nèi)容，同時還是開展這個項目必須要進(jìn)行的內(nèi)容。規(guī)定相關(guān)的拆遷等規(guī)劃以及補(bǔ)償方法等的論證步驟以及結(jié)局等都要公開。只有確保這些內(nèi)容是完全的公開的，才可以解除被征收人的各種不良情緒，同時還能夠避免出現(xiàn)不正當(dāng)行為，能夠提升相關(guān)機(jī)構(gòu)的活動效率，進(jìn)而獲取到更多民眾的支持，防止不良現(xiàn)象的出現(xiàn)。

在落實這項要素的時候，要切實的按照如下的規(guī)定來進(jìn)行。第一，在開展征收工作的時候，應(yīng)該有公正的征收信息，例如，征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明、房屋征收前的價格評估證明、被征收居民的困難認(rèn)定和違章建筑證明等征收依據(jù)；其次，對于房屋征收的過程也要公開公正，在進(jìn)行房屋征收之前要對房屋的產(chǎn)權(quán)證明和居住者進(jìn)行調(diào)查，排除違規(guī)建筑，了解被征收者的生活情況以進(jìn)行安置，另外還要進(jìn)行測量房屋面積、測算房屋價值、與被征收者簽訂征收合同和補(bǔ)償安置協(xié)議等步驟；最后，還要保證房屋征收合同的簽訂內(nèi)容公正，合同中要包括房屋征收補(bǔ)償?shù)膬r值總額、安置房源的面積和地址及其他相關(guān)的補(bǔ)償內(nèi)容，必要時還應(yīng)該增加其他能夠保證合同公正、過程和結(jié)果公正的項目條款。另外，還應(yīng)該建立確保房屋征收公開公正的其他項目和信息查詢系統(tǒng)。及時反映房屋征收管理的動態(tài)信息。為保證公開公正的房屋征收管理程序，還應(yīng)該對房屋征收管理過程進(jìn)行有效地及時地監(jiān)督，加強(qiáng)輿論監(jiān)管，實施獎懲結(jié)合的管理制度，防止“釘子戶”問題的發(fā)生。

2 征收管控的常見模式

要想獲取合理的管控模式，就應(yīng)該按照如下的幾點內(nèi)容來進(jìn)行：第一，要了解這個模式的形成和要遵守的管控思想。按照上面講述的信息，形成管控模式的時候，要切實遵循其原則理念，要具有合理的模式形成的知識體系，要將市場當(dāng)成是主導(dǎo)，將信息知識當(dāng)成是參考內(nèi)容，而且要充分的分析我們國家的實際狀態(tài)，我國的房屋征收管理應(yīng)該堅持以公正的補(bǔ)償為主體，并輔以完全補(bǔ)償，逐步向完全的補(bǔ)償過渡。第二，在開展征收工作之前進(jìn)行的價值測評的時候，應(yīng)該分析市場的要素，也就是說要分析相同第一或者是附近的地區(qū)的別的建筑的市價等來開展補(bǔ)償活動，而且還分析別的方式的補(bǔ)償措施。在評價被征建筑的市價的時候，還應(yīng)該考慮到它所在的方位以及規(guī)模和構(gòu)造，使用方向和建設(shè)時間等等的多項要素。第三，在開展評估的時候，應(yīng)該選取那些第三方的評價單位，以此來防止出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象。該單位會接受國家機(jī)構(gòu)的管控，所以，規(guī)定相應(yīng)的機(jī)構(gòu)應(yīng)該在評估工作進(jìn)行的時候，最好是不在場，這樣就不會干擾到結(jié)果。而且，還必須設(shè)計出合理的征收補(bǔ)償程序，并在房屋征收管理協(xié)議中加以明確地規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償程序在設(shè)計時要體現(xiàn)公平公正的基本原則。

3 結(jié)束語

通過上面的敘述，我們明確，在處理房屋征收管控活動的時候，它的前提即是確保相關(guān)兩方的利益均不受侵害，負(fù)責(zé)征收的機(jī)構(gòu)要認(rèn)真的按照有關(guān)的法規(guī)進(jìn)行。切實的履行有關(guān)的原則理念，引入完善的立法與執(zhí)行程序，加強(qiáng)公眾和輿論對于管理部門的權(quán)利制約機(jī)制。

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