“以房養(yǎng)老”為啥在中國(guó)行不通？

張平

幾年前曾經(jīng)在上海備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”制度，最近被一家網(wǎng)媒曝出早已廢止。與這一制度高調(diào)推出不同的是，“以房養(yǎng)老”制度什么時(shí)候正式被廢止的，上海本地媒體之前均沒(méi)有正式報(bào)道過(guò)，現(xiàn)在只是一家好事的網(wǎng)媒把這個(gè)“舊聞”報(bào)道了出來(lái)，人們才知道曾經(jīng)有這樣一件事情發(fā)生過(guò)。

所謂“以房養(yǎng)老”，通俗點(diǎn)講就是把自己的房產(chǎn)賣給公積金管理中心，然后以租賃的形式繼續(xù)在原房屋居住，而養(yǎng)老的資金就是房產(chǎn)出售所得減去租金的剩余款項(xiàng)。直到老人駕鶴西去，房產(chǎn)就歸公積金管理中心所有。在具體執(zhí)行中，無(wú)論是貸款形式的“倒按揭”，還是先過(guò)戶的“以房養(yǎng)老”，其本質(zhì)皆是賣房養(yǎng)老。

之所以早先各級(jí)政府部門積極推行“以房養(yǎng)老”制度，就是因?yàn)槲覈?guó)養(yǎng)老金個(gè)人賬戶由于種種原因存在著巨額的漏洞，再加上我國(guó)正步入老齡化社會(huì)，以至于人社部專家索性講出“養(yǎng)老不能全靠政府”的大實(shí)話來(lái)。而“以房養(yǎng)老”模式既可以為政府部門在社會(huì)養(yǎng)老難題方面分憂解難，作為政府職能部門的公積金管理中心，還可以在老人“駕鶴西去”時(shí)積攢下不少房源，這也是一筆不小的財(cái)富，所以公積金管理中心像商人一樣把“以房養(yǎng)老”制度看成香餑餑。但筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”并不能夠替代現(xiàn)行的養(yǎng)老制度，只能作為民間養(yǎng)老的一種輔助和補(bǔ)充手段?！耙苑筐B(yǎng)老”制度之所以最后被廢止，正是由于它存在著三大先天弊端：

首先，將財(cái)產(chǎn)留給子女是中國(guó)普遍存在、根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。很多中國(guó)父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻(xiàn)。造成目前多數(shù)年輕人購(gòu)房成本高的一個(gè)重要原因，就是中老年人為子女購(gòu)房出資。在美國(guó)等一些崇尚年輕人獨(dú)立的國(guó)家，年輕人首次購(gòu)房年齡比中國(guó)要晚10年左右，緩解了供求關(guān)系，房?jī)r(jià)反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房產(chǎn)的做法既能減輕子女贍養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又能促進(jìn)子女個(gè)人努力奮斗，但除非是孤寡老人，極少有中國(guó)父母愿意“自私”地將房產(chǎn)抵押出去。

再者，中國(guó)的房產(chǎn)不是完全的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)期限最多只有70年。中老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時(shí)，土地使用權(quán)期限已所剩無(wú)幾了。理論上講，土地使用權(quán)期限到期后，可以通過(guò)續(xù)繳土地出讓金的方式將權(quán)限延續(xù)。但一方面，城市房產(chǎn)最大的價(jià)值構(gòu)成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機(jī)構(gòu)愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權(quán)期限可以延續(xù)，中國(guó)的商品房質(zhì)量欠佳也是一個(gè)隱患，連住建部官員都承認(rèn)，中國(guó)的商品房壽命在30年左右，未必能超過(guò)70年。

最后，未來(lái)房產(chǎn)未必像現(xiàn)在這樣值錢，“以房養(yǎng)老”的前提是房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)大的波動(dòng)。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當(dāng)年僅付出了非常少的價(jià)格購(gòu)買的。經(jīng)過(guò)10多年的房地產(chǎn)牛市，增值幾十倍的并不少見(jiàn)。目前中國(guó)的人口紅利即將跨過(guò)頂峰，1990年前后新生人口的持續(xù)下降，將導(dǎo)致未來(lái)處于購(gòu)房年齡的年輕人數(shù)量持續(xù)減少。最重要的是，目前中國(guó)的房?jī)r(jià)，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比，還是從房?jī)r(jià)與租金收入比來(lái)看，都存在較大的泡沫。

“以房養(yǎng)老”制度被廢止，說(shuō)明了該項(xiàng)制度不太符合中國(guó)現(xiàn)有的國(guó)情，所以在內(nèi)地難以全面鋪開(kāi)。其實(shí)，各級(jí)政府部門不應(yīng)把目光全部放在讓民眾靠自身解決養(yǎng)老問(wèn)題，因?yàn)樽屆總€(gè)公民安享晚年，是任何一屆政府的職責(zé)所在。筆者認(rèn)為，養(yǎng)老完全靠政府當(dāng)然不妥，但是社保部門必須給民眾提供最基本的養(yǎng)老保障，在基本養(yǎng)老有了保障之后，再根據(jù)個(gè)人情況和要求推行企業(yè)年金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、以房養(yǎng)老等各種養(yǎng)老模式予以輔助和補(bǔ)充，這才是比較妥善的解決之道。