星沙國際物流園建設(shè)的SWOT分析

○ 楚 峰

（中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司 北京 100855）

一、星沙國際物流園概況

星沙國際物流園由湖南星沙國際物流有限公司開發(fā)建設(shè)，位于國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，京珠高速、107國道、319國道在此交匯，距黃花國際機場、長沙火車站、湘江霞凝港碼頭均約十公里。項目總體規(guī)劃占地3000畝，第一期規(guī)劃930畝，計劃總投資10.8億元。

二、項目建設(shè)的背景

目前，長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的大部分企業(yè)都有自己的物流系統(tǒng)和倉儲設(shè)施，企業(yè)不放心把自己的產(chǎn)品和貨物交給一般的物流中心去管理。湖南星沙國際物流有限公司擬通過建設(shè)開發(fā)星沙國際物流園，提供高質(zhì)量的物流服務(wù)，滿足開發(fā)區(qū)企業(yè)的要求，進而達到改善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境、提高企業(yè)競爭力和生產(chǎn)效率的目的。

三、長沙物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自20世紀(jì)80年代我國引入“物流”這一概念，30年來我國從中央到地方，從政府到企業(yè)，從東部到西部，發(fā)展物流業(yè)的熱潮正在興起，物流體系正逐漸形成，物流格局略見雛形。長沙的物流產(chǎn)業(yè)在這期間也得到了一定的發(fā)展，物流企業(yè)的數(shù)量迅速增加，尤其是第三方物流企業(yè)在不斷涌現(xiàn)。但整個物流產(chǎn)業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，資源得不到有效整合，規(guī)模效應(yīng)難以顯現(xiàn)。從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，長沙市政府已明確表示，今后將重點發(fā)展金霞、星沙、馬王堆以及湖南一力四大重點物流園區(qū)。那么，星沙國際物流園面臨哪些優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機遇（Opportunity）和挑戰(zhàn)（Threat）呢？

四、星沙國際物流園項目建設(shè)的SWOT分析

1、星沙國際物流園建設(shè)的優(yōu)勢

星沙物流園項目的優(yōu)勢主要在于政策方面。物流業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，受到各級政府的高度重視?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》中明確提出，物流是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要大力發(fā)展。星沙國際物流園處于四大物流園區(qū)之一的星沙的版圖之內(nèi)，在工程建設(shè)方面享受政策支持和傾斜。

2、星沙國際物流園建設(shè)的劣勢

（1）交通不夠便利。長沙位于湘中偏東北處，湘江下游，洞庭湖南。它北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，東接浙贛，西引川黔，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱，地理位置十分重要。京廣鐵路、京珠高速、107國道、319國道等交通大動脈貫穿本市。但本項目位于319國道以南、漓湘路以北、東六線以東、東八線以西，距長沙貨運北站約19公里，距霞凝新港約23公里，距最近的京珠高速約7公里，并且要穿過星沙市區(qū)，交通受到一定限制。

（2）周邊環(huán)境不適宜建設(shè)物流園。根據(jù)長沙物流園區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略理念，要堅持綠色物流的原則，即將保護生態(tài)環(huán)境的活動、行為、計劃、思想和觀念運用到物流及管理活動當(dāng)中。長沙現(xiàn)代物流的發(fā)展必須優(yōu)先考慮環(huán)境問題，要從保護環(huán)境的角度對物流園的建設(shè)進行論證，將物流對長沙城市環(huán)境和人們的生活影響降到最低。星沙國際物流園一期規(guī)劃930畝，目前一期部分土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，華天酒店、華天LOHO小鎮(zhèn)已經(jīng)建成入住，加上周邊已經(jīng)建成的星城國際、圣力華苑、博雅上院等樓盤，一個巨大的居住社區(qū)已經(jīng)形成。如果在此建設(shè)國際物流園，勢必會對周邊居民的生活帶來較大的影響，而且對周邊的交通也將帶來巨大的壓力。

（3）開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也沒有建設(shè)物流園的迫切要求。星沙國際物流園建設(shè)的目的是為了向開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)供高質(zhì)量的物流服務(wù)，滿足企業(yè)的要求，進而達到改善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境、提高企業(yè)競爭力和生產(chǎn)效率的目的。但通過對開發(fā)區(qū)部分潛在物流服務(wù)對象，如三一重工、山河智能、中糧可口可樂、百事可樂等企業(yè)進行訪談，得出如下結(jié)論：第一，大部分企業(yè)都有自己的倉儲設(shè)施，對原材料的庫存配送，都由企業(yè)自行管理，一般不委托第三方物流企業(yè)；第二，多數(shù)企業(yè)在倉庫不夠用時，首先考慮自己建設(shè)，少數(shù)企業(yè)在銷售旺季會租用部分倉庫，但時間和數(shù)量都不確定；第三，大型機械制造企業(yè)的產(chǎn)品一般都存在工廠的空地或直接放在車間，由于是按訂單生產(chǎn)，所以一般不需要轉(zhuǎn)移存儲，因此作為開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對物流的需求不是很大；第四，汽車制造企業(yè)的產(chǎn)品一般為整車，配件產(chǎn)品大多數(shù)在開發(fā)區(qū)內(nèi)流通，對物流的需求同樣不大；第五，產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)之間基本是零庫存模式，雖然貨物運輸量大，但基本上都在企業(yè)之間直接運送，沒有外部倉儲需求，因此服務(wù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的想法雖好，但目前還無法實現(xiàn)。

（4）四大物流園已經(jīng)形成，不應(yīng)重復(fù)建設(shè)。第一，金霞物流園區(qū)。長沙市人民政府已經(jīng)發(fā)布了金霞物流區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在未來的15年內(nèi)，長沙北城74.9平方公里范圍內(nèi)計劃建成長株潭城市群北部工業(yè)基地、湖南省保稅物流中心、中部地區(qū)水陸聯(lián)運中心。目前，園區(qū)占地1500畝，總投資15億元的保稅物流中心正在建設(shè)中，其中一期海關(guān)監(jiān)管區(qū)占地450畝，已建成10棟倉庫及堆場，總約面積15萬平方米（其中倉庫約7萬平方米，堆場約8萬平方米），2009年4月28日通過國務(wù)院四部委聯(lián)合驗收，2009年8月10日正式封關(guān)運行。二期用地850畝，投資約6.5億元，主要建設(shè)商品展廳、配送與分銷等物流配套設(shè)施。金霞物流園區(qū)的建立將實現(xiàn)保稅倉儲、國際物流配送、進出口貿(mào)易等多項功能，成為中部地區(qū)重要的國際轉(zhuǎn)換樞紐，連接國內(nèi)國外兩個市場的物流集結(jié)點。

第二，一力物流園區(qū)。一力物流園是經(jīng)長沙市人民政府批準(zhǔn)，由長沙市天心區(qū)人民政府與湖南一力實業(yè)有限公司聯(lián)合興建的全省首家大型生產(chǎn)資料現(xiàn)貨交易市場。園區(qū)占地2000畝，園區(qū)自建鐵路專用線4條，總長4.98公里，擁有72萬平方米的倉庫貨場區(qū)，128臺（輛）龍門吊、行吊、汽車吊等大型吊裝設(shè)備，36萬平方米的加工制造區(qū)和16條鋼材開卷校平加工生產(chǎn)線，占地面積18萬平方米的交易配套區(qū)。2010年園區(qū)已入駐企業(yè)1300多家，從業(yè)人員近20000人，年交易額超過400億元人民幣，進入全國物流企業(yè)50強。

第三，中南物流園區(qū)。中南物流園區(qū)占地500畝，位于國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于107國道、319國道與京珠高速的交匯點。湖南高速公路網(wǎng)以此為中心快速通達全省各地。物流園距長沙火車站、霞凝新港和黃花國際機場均約10分鐘車程，區(qū)位和地理優(yōu)勢十分明顯，交通十分便利。中南物流園擁有各類貨運門面300多個，包括北京凱迪、北京柳林、南方通威、山東佳怡、湖北捷龍、中郵物流、中外運久凌、佳吉快運、新疆阿凡提等近百家全國知名的大型物流公司。以大唐物流、安達貨運、恒邦快運、猛龍貨運、辰龍物流、川馳運輸?shù)葹榇淼膬砂俣嗉沂?nèi)知名貨運公司已入駐經(jīng)營，貨運線路覆蓋全國各地。

第四，馬王堆物流園。長沙馬王堆地區(qū)不僅有國家級的蔬菜、果品批發(fā)市場，還有陶瓷、建材、汽車、汽配等11家大市場。長沙市蔬菜食品集團投資2000多萬元，將原馬王堆果品批發(fā)市場改建為專業(yè)物流園區(qū)。園區(qū)占地50畝，擁有面積達萬余平方米的停車場和200多個貨運代理、信息配載門面及配套服務(wù)設(shè)施，集物流專線、貨運配載、運輸倉儲、停車住宿、餐飲娛樂等多功能于一體。同時，園區(qū)引進了玉柴物流、大唐物流等多家知名物流貨運企業(yè)。專業(yè)物流園區(qū)的設(shè)立，改善了過去馬王堆物流市場的混亂局面，促進了該地區(qū)各市場的繁榮興旺。

上述四園中，金霞物流園是長沙唯一擁有公路、鐵路、水運和航空立體交通網(wǎng)絡(luò)的物流園區(qū)，具備集中發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的先決條件，長沙市政府已將金霞物流園作為全市物流業(yè)的唯一核心區(qū)別對待，提出要將其建成輻射整個中南地區(qū)的物流配送中心和連接國際國內(nèi)市場的物流樞紐。處于南部的一力物流園位于長、株、潭融城的核心地帶，具備了獨特的政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、硬件優(yōu)勢及規(guī)模優(yōu)勢，適于發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)。經(jīng)過多年的發(fā)展，一力物流園已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和實力，在物流行業(yè)培育了一定的知名度和美譽度。馬王堆物流園直接服務(wù)于國家級的蔬菜、果品批發(fā)市場以及萬家麗、百安居等陶瓷、建材市場，已經(jīng)成為專業(yè)超市與物流相結(jié)合的大規(guī)模多功能物流中心及服務(wù)零售體系的城市配送中心。中南物流園是星沙國際物流園的直接競爭對手，經(jīng)過三年經(jīng)營，中南物流園不斷采取優(yōu)惠政策吸引商戶入駐，比如補助經(jīng)營戶一萬元的開辦費，免收經(jīng)營戶一年的物管費，免租賃經(jīng)營戶一年的租金等。中南物流園對面的星沙物流中心即將搬遷，大部分經(jīng)營戶計劃就近搬遷至中南物流園，所以星沙國際物流園的市場前景不容樂觀。

（5）缺乏足夠的物流管理人才。星沙國際物流園的發(fā)展戰(zhàn)略是建立現(xiàn)代貨運交易中心和現(xiàn)代化物流中心，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，需要大量現(xiàn)代物流管理人才。而長沙甚至湖南的物流管理專業(yè)教育十分滯后。目前，在長沙高校中開設(shè)物流管理課程的院校有五家左右，培養(yǎng)物流管理專業(yè)碩士、博士的院校有三所，但是它們的招生人數(shù)都很有限，根本無法滿足長沙物流園企業(yè)對高級人才的需求。更為不利的是，長沙高校對物流園企業(yè)需求量最大的本科學(xué)歷人才的培養(yǎng)也非常薄弱，至今沒有一屆畢業(yè)生。目前物流企業(yè)管理人才的培養(yǎng)途徑還基本靠短期培訓(xùn)，無法適應(yīng)現(xiàn)代物流管理的需求。

3、星沙國際物流園建設(shè)的機遇

雖然長沙市的物流規(guī)劃和市場需求使得星沙國際物流園的建設(shè)不合時宜，但星沙國際物流園項目卻面臨新的發(fā)展機遇。作為長沙的衛(wèi)星城，星沙房地產(chǎn)發(fā)展的潛力正在被投資者和購房者所認同。據(jù)統(tǒng)計，僅2012年下半年星沙城區(qū)新房上市供應(yīng)量就突破了200萬平方米。據(jù)長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司針對長沙市區(qū)居民的一項調(diào)查顯示，超過六成的被訪者愿意到星沙購房。那么，在宏觀調(diào)控政策背景下，星沙的房地產(chǎn)市場為何能一枝獨秀呢？

（1）星沙優(yōu)美的居住環(huán)境吸引了購房者。星沙素有“山水甲長沙”的美譽，其豐富的山水生態(tài)資源在長沙首屈一指，曾獲得中國人居環(huán)境獎、國家十大園林縣等榮譽。近年來，更是投入巨資進行城區(qū)市政綠化的建設(shè)。例如興建了約33萬平方米的市政綠化廣場、全面治理松雅河并規(guī)劃建設(shè)總占地面積達12000畝的松雅河水上公園等。最新數(shù)據(jù)顯示，目前星沙縣城綠地率達到38.8%，綠化覆蓋率達到43.5%，人均公共綠地面積達10.5平方米。

（2）星沙良好的城市規(guī)劃吸引了購房者。近幾年來，星沙在城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面每年投入多達20億元。迄今為止，共投資興建一級標(biāo)準(zhǔn)道路80多公里、市一級甲等醫(yī)院6所、市政綠化廣場33萬平方米，城市生活配套已逐步完善。未來5年，星沙將投入25億元，建設(shè)25條城市主次干道，實現(xiàn)與長沙市區(qū)的無縫融合。

（3）星沙的發(fā)展?jié)摿ξ速彿空?。“湖南發(fā)展看長沙，長沙經(jīng)濟看星沙”。從1994年創(chuàng)業(yè)到2000年成為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，憑借優(yōu)越的地理位置和政策扶植，長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成功引進世界500強企業(yè)13家，占湖南的三分之一強。包括韓國LG、可口可樂、百事可樂、中糧集團、伊萊克斯、法國達能、法國道達爾、荷蘭飛利浦、日本三菱、德國博世、易初蓮花等知名企業(yè)紛紛來此投資興業(yè)。三一重工、飛利浦、山河智能、浦沅機械、長豐獵豹、北汽福田等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚星沙，經(jīng)濟總量急劇增長。在眾多的衛(wèi)星城中，星沙以其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)走在了其他郊區(qū)縣市的前面，聚合了大量的資金流、人流和物流。這為星沙的住宅消費和地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（4）作為未來的長沙“第七區(qū)”和商業(yè)“副中心”，星沙板塊擁有巨大的提升潛力。星沙處于“長株潭都市經(jīng)濟圈”核心腹地，隨著這一都市經(jīng)濟圈的進一步融合，其周邊資源在經(jīng)過充分發(fā)掘和整合后，將大力助推星沙經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)市場也將會出現(xiàn)強勁需求。這些都將成為星沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強勁支撐。

4、星沙國際物流園面臨的挑戰(zhàn)

（1）來自于觀念轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)。星沙國際物流園是湖南省發(fā)改委立項的大型綜合性物流園區(qū)，如果要改變立項，重新規(guī)劃，首先要堅持實事求是的原則。我國在鄧小平理論的指引下搞改革開放，進行經(jīng)濟建設(shè)，而實事求是正是鄧小平理論的精髓。星沙國際物流園從2003年立項至今已經(jīng)有十年時間，由于資金缺乏，一直未能啟動，而在這十年當(dāng)中，長沙的物流行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展、整合，已經(jīng)形成了金霞、中南、一力、馬王堆四大物流園，長沙市已經(jīng)明確將重點扶持和加快發(fā)展金霞物流園和南部的一力物流園。與此同時，在這十年當(dāng)中，長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)不少企業(yè)又新建了倉庫，未來的倉儲需求很小，所以星沙國際物流園項目應(yīng)與時俱進、重新論證，不應(yīng)盲目建設(shè)、重復(fù)投資。

（2）來自于市場競爭的挑戰(zhàn)。星沙房地產(chǎn)行業(yè)的巨大潛力吸引了眾多的投資商。較早進入星沙的美林集團、香港東業(yè)集團、廣東碧桂園的產(chǎn)品已經(jīng)投放市場并取得了不錯的銷售成績，而恒基兆業(yè)、華陽投資、深圳鵬基集團、華潤置地也緊隨其后，產(chǎn)品將陸續(xù)面世。正是星沙的強勁發(fā)展勢頭和不斷增加的住房需求，使得星沙成為房地產(chǎn)開發(fā)的又一重鎮(zhèn)?？梢灶A(yù)見，未來的星沙房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈。星沙國際物流園項目只有抓住機遇，及時轉(zhuǎn)型，方能在未來的競爭中占據(jù)主動。

五、結(jié)論

總之，星沙國際物流園項目經(jīng)過科學(xué)的分析，有優(yōu)勢也有劣勢，有機遇也有挑戰(zhàn)。在原址進行物流園建設(shè)已不合時宜，前景不容樂觀。同時，長沙黃花機場正在擴建，2020年將建成國內(nèi)區(qū)域性樞紐機場，2040年將成為大型樞紐機場，航空物流發(fā)展將迎來難得的機遇。因此，當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)企業(yè)可以考慮將星沙國際物流園土地進行置換，在靠近機場的位置重新規(guī)劃航空物流園，現(xiàn)有土地經(jīng)過重新規(guī)劃，發(fā)展綠色住宅項目，這樣既能為長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供配套住房，又可以搭上航空物流發(fā)展的首班車，有效利用了投資，節(jié)約使用了土地，其經(jīng)濟效益一定是明顯的。