合作建房：夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)

金姬

經(jīng)過(guò)不懈的努力，年近不惑的錢(qián)生輝終于在故鄉(xiāng)上海圓了自己的合作建房夢(mèng)。1月17日，他在2012年成立的上海合筑房地產(chǎn)有限公司以5750萬(wàn)元競(jìng)得浦東臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1商住地塊。

曾以“集智建房”模式在太倉(cāng)成功打造國(guó)內(nèi)首個(gè)合作建房項(xiàng)目的錢(qián)生輝對(duì)《新民周刊》興奮地表示，上海首個(gè)合作建房項(xiàng)目將于今年開(kāi)工，“簡(jiǎn)單地說(shuō)就是有錢(qián)的出錢(qián)，有力的出力。讓投資人獲得合理的收益，讓購(gòu)房者能購(gòu)買(mǎi)到價(jià)格低廉的房子?！?/p>

拿地算是“撿漏”

據(jù)悉，錢(qián)生輝此次拿下的臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1地塊，東至云鵑路，南至LG－2路，西至環(huán)湖西二路，北至LG－4路，出讓面積8088.2平方米，容積率為2，起始總價(jià)4920萬(wàn)元，起始樓板價(jià)3041元/平方米，為居住用地／商業(yè)用地。本地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積20.0%，計(jì)2264.7平方米。

1月17日上午，和錢(qián)生輝一起競(jìng)拍的還有另一家房地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)雙方你來(lái)我往加價(jià)了十幾輪。當(dāng)錢(qián)生輝喊出5750萬(wàn)的總價(jià)時(shí)，超出了對(duì)方3500元／平方米的心理預(yù)期。“對(duì)方想要現(xiàn)場(chǎng)打電話(huà)征詢(xún)一下總部領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)，根據(jù)規(guī)定，我有權(quán)反對(duì)場(chǎng)外求助，后來(lái)他就放棄加價(jià)了?！卞X(qián)生輝回憶說(shuō)，雖然溢價(jià)率16.87%，但還是屬于“撿漏”，“我當(dāng)時(shí)的最高心理價(jià)位是4500元／平方米，最終以3555元／平方米的樓板價(jià)拿下，還是劃算的?！?/p>

之所以這么說(shuō)，是因?yàn)殄X(qián)生輝早已對(duì)臨港新城主城區(qū)這塊地做了充足的前期調(diào)研?！敖衲甑罔F13號(hào)線(xiàn)即將通車(chē)，我們的地塊離臨港新城站不足300米，坐地鐵到龍陽(yáng)路站也就半個(gè)小時(shí)。滴水湖算是上海PM2.5最低的地方，那里還有上海中學(xué)東校等優(yōu)質(zhì)教育資源。而現(xiàn)在距離臨港新城站2.5公里的樓盤(pán)都已經(jīng)每平米上萬(wàn)了?！?/p>

錢(qián)生輝透露，自己這次似乎得到上天庇佑。在拍賣(mài)前的最后關(guān)頭，他才從股東那兒湊齊了地塊起拍價(jià)的20%保證金，一分不多，一分不少。“我這一生很多關(guān)鍵時(shí)刻都是這樣。”

試水一波三折

《新民周刊》上一次采訪錢(qián)生輝是在2010年5月，當(dāng)時(shí)他在江蘇太倉(cāng)璜涇鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的“麗晶新城”順利交房——18名普通購(gòu)房者共同買(mǎi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以預(yù)定價(jià)格（3000元／平方米）購(gòu)入130平方米的一套復(fù)式公寓房。

太倉(cāng)試水讓錢(qián)生輝吸取了不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?！拔沂?9歲就入這一行了，2009年我們成立公司的時(shí)候，我是3個(gè)合伙人中最年輕的，所以就沒(méi)有當(dāng)法人代表?！卞X(qián)生輝說(shuō)，自己這么一“謙虛”，就埋下了隱患。從簽訂購(gòu)房合約到工地開(kāi)工乃至簽訂預(yù)售合同的這段時(shí)間，恰逢全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格接連瘋漲，另外兩個(gè)合伙人曾不顧錢(qián)生輝的反對(duì)，打算把每平方米房?jī)r(jià)由最初約定的3000元上漲到3100元，這一分歧最終導(dǎo)致了他與合伙人分道揚(yáng)鑣。

接到漲價(jià)電話(huà)通知后，購(gòu)房者們非常著急，錢(qián)生輝為眾人出謀劃策：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，大家一起去和房產(chǎn)商交涉，指出漲價(jià)行為違背了當(dāng)初所簽的“集智建房”合約，若房產(chǎn)商一意孤行，他們將訴諸法律?！捌鋵?shí)所有開(kāi)發(fā)商在漲價(jià)的時(shí)候都是心虛的，但是大部分購(gòu)房者不會(huì)還價(jià)，房?jī)r(jià)一直往上跑，大家擔(dān)心自己不要的話(huà)下家就接手了。”錢(qián)生輝表示，當(dāng)購(gòu)房者由個(gè)體發(fā)展為集體后，他們?cè)谂c房產(chǎn)商角力時(shí)就占了主動(dòng)。

最終，預(yù)售合同如約簽訂，房?jī)r(jià)維持不變，樓盤(pán)內(nèi)沒(méi)有被“集智建房”團(tuán)購(gòu)的其余房屋則在一個(gè)多月內(nèi)以每平方米3500多元的均價(jià)銷(xiāo)售一空。

麗晶新城成為全國(guó)首個(gè)成功的合作建房項(xiàng)目，讓錢(qián)生輝熟悉了從拿地到建房、賣(mài)房的流程，也讓他有經(jīng)驗(yàn)和信心把合作建房項(xiàng)目最終落戶(hù)上海。

錢(qián)生輝的合作建房夢(mèng)想并不是一帆風(fēng)順的。這位19歲就入行做房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的高大青年，已經(jīng)在地產(chǎn)界摸爬滾打了近20年。他自稱(chēng)是上海第一個(gè)推行按揭賣(mài)房的人，也是第一個(gè)以“漲價(jià)”為噱頭在新民晚報(bào)通欄登寶山某樓盤(pán)廣告的人。2001年，錢(qián)生輝成立了以自己名字命名的投資咨詢(xún)公司。

“我一直希望在上海合作建房，但始終沒(méi)有拿到合適的地?！卞X(qián)生輝遇到的困難，很具代表性。2005年，上海出現(xiàn)了首個(gè)自建房組織——“家圓”，該組織的注冊(cè)公司上海圓家投資咨詢(xún)公司董事長(zhǎng)朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷(xiāo)聲匿跡。幾乎在同一時(shí)期，北京、溫州、南京等多地先后出現(xiàn)合作建房組織，大多不了了之。

第一個(gè)合作建房拿地成功的是趙智強(qiáng)在溫州的“理想家苑”。2006年拿地后，由于無(wú)法判斷其究竟是屬于保障房還是商品房用地，項(xiàng)目遲遲未能拿到開(kāi)工證，其間趙智強(qiáng)更是面臨“非法集資”的指責(zé)。之后，住建部到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行三次調(diào)研，確認(rèn)該項(xiàng)目就是普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與現(xiàn)行政策并沒(méi)有沖突。2009年項(xiàng)目終于拿到建設(shè)許可證。在經(jīng)歷種種波折后，“理想家苑”由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，7棟小高層、多層建筑共256套。目前，該項(xiàng)目最終建設(shè)成本在7000元/平方米，房?jī)r(jià)比周邊商品房低40%。趙智強(qiáng)感嘆，2006年拿地時(shí)，周邊房?jī)r(jià)普遍漲到15000元/平方米。因?yàn)閮r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)初有500多人要求合作建房，最后確定256戶(hù)。2012年正式完成分房。

和朱劍、趙智強(qiáng)等人不同的是，錢(qián)生輝強(qiáng)調(diào)自己的合作建房是“集智建房”，而不是“集資建房”?！拔沂欠磳?duì)集資建房的，這不是大家湊份子就行了。我們是有社會(huì)分工的，大家有錢(qián)出錢(qián)、有力出力?！卞X(qián)生輝開(kāi)玩笑說(shuō)，這就是為什么他叫“錢(qián)生輝”，而不是“錢(qián)生錢(qián)”了。

當(dāng)然，錢(qián)生輝在嘗試合作建房的過(guò)程中遭遇了不少挫折。最初，他設(shè)想由購(gòu)房者發(fā)起建立自住房建設(shè)機(jī)構(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)按照《公司法》章程，自然人股東不能超過(guò)200人。而要成立一家有能力購(gòu)買(mǎi)土地的企業(yè)，所有股東的資金實(shí)力必須超過(guò)50萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)希望參加合作建房的自然人的資金實(shí)力都比較弱，根本不可能籌資共同買(mǎi)地。此后，錢(qián)生輝曾試圖引入機(jī)構(gòu)投資者，以機(jī)構(gòu)投資者的資金為合作購(gòu)房者開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過(guò)盤(pán)活存量土地的方式來(lái)完成上述夢(mèng)想，最終也沒(méi)有如愿。

太倉(cāng)試驗(yàn)的成功，讓他摸到了門(mén)道。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是由意向購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商交付一定數(shù)額的保證金，然后開(kāi)發(fā)商根據(jù)客戶(hù)的需要出資購(gòu)買(mǎi)土地、建造房屋，最后購(gòu)房人以較為低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，完成交易的一個(gè)房屋定制過(guò)程。

兩輪購(gòu)房模式

2011年，錢(qián)生輝在上海看中了兩塊地，但由于種種原因都沒(méi)有拿下。他最終把目光聚集到了臨港新城主城區(qū)。2012年，他成立了上海合筑房地產(chǎn)有限公司。“合筑”在上海話(huà)中接近“合作”的發(fā)音，他自己出任董事長(zhǎng)和總經(jīng)理，經(jīng)過(guò)半年的努力，終于在2013年1月拿地成功。

按照錢(qián)生輝的想法，臨港新城項(xiàng)目會(huì)采用兩輪購(gòu)房模式，部分購(gòu)房者作為原始股東，成立開(kāi)發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷(xiāo)，他們可能得“自己兜進(jìn)”。原始股東的加入門(mén)檻是50萬(wàn)元。這些人的回報(bào)是，可以擬定價(jià)格，且能享受更多優(yōu)惠。而且，由于這些原始股東的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，也不擔(dān)心會(huì)像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半以后，由于資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險(xiǎn)?！扒捌诩Y付出的心血更大，得到回報(bào)也應(yīng)該更多?！逼渌幸庀虻馁?gòu)房者提前參與意見(jiàn)征集，共商房屋戶(hù)型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開(kāi)發(fā)公司簽訂意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

不過(guò)臨港新城畢竟在遠(yuǎn)郊，市區(qū)工作的人很少會(huì)在這里買(mǎi)房；在臨港新城上班的人有公租房可租，也有政府這兩年推進(jìn)的限價(jià)商品房。除了價(jià)格低廉，合作建房還靠什么來(lái)吸引后續(xù)買(mǎi)房人呢？“我們的優(yōu)勢(shì)還有房型設(shè)計(jì)，購(gòu)房者也可以參與，提出需求。”錢(qián)生輝表示，“打個(gè)比方，從一般開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)房就好像買(mǎi)老式的手機(jī)，廠家給你什么就是什么，合作建房則像現(xiàn)在的智能手機(jī)，買(mǎi)下來(lái)以后，可以自己選擇要下載的程序?！?/p>

錢(qián)生輝說(shuō)，太倉(cāng)項(xiàng)目的定制房型，他申請(qǐng)了專(zhuān)利?！耙粭?4層的小別墅，每戶(hù)面積為130平方米，三房?jī)蓮d，每個(gè)房間都朝南，上下層高6米，凈高2.8米，一梯一戶(hù)。其他硬件還包括光纜通信、雙層隔音保溫玻璃、節(jié)能保溫板等。”至于臨港項(xiàng)目是否也采用這一房型，他要春節(jié)后召開(kāi)股東大會(huì)，讓大家共同商討決定。

目前合筑公司的股東近30人，包括企業(yè)主、高級(jí)工程師、IT技術(shù)人員、退休人員等。拿地成功后的那個(gè)周末，不少股東就相約駕車(chē)從張江高科技園區(qū)去滴水湖實(shí)地考察。“因?yàn)槲覀円恍┕蓶|就在張江上班，這些新上海人大多是首次置業(yè)?！?/p>

當(dāng)錢(qián)生輝在辦公室接受《新民周刊》采訪時(shí)，一位在漕溪路上班的張先生找上門(mén)來(lái)，有意愿成為股東。張先生是在徐匯區(qū)漕溪路上班的一位融資律師，目前在上海還沒(méi)有買(mǎi)房，由于自己不用每天在辦公室，所以他可以考慮定居臨港新城。由于還沒(méi)有看到合筑的股東合約，張先生對(duì)此十分謹(jǐn)慎。

不做蛋糕，要開(kāi)連鎖蛋糕店

近一段時(shí)間，集資建房又火了起來(lái)。先是2007年折戟北京的于凌罡在2012年11月重整爐灶，倡議合作建公租房；然后是溫州試點(diǎn)成功的趙智強(qiáng)到長(zhǎng)沙推廣個(gè)人合作建房模式，吸引上百人報(bào)名；接著就是江蘇邳州200多名網(wǎng)友“湊份子”購(gòu)地建房獲當(dāng)?shù)卣试S。錢(qián)生輝希望大家不要拘泥于“集資建房”，因?yàn)檫@涉及集資的法律問(wèn)題，以及資金安全、是否有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等風(fēng)險(xiǎn)。

而臨港新城的合作建房不要求所有購(gòu)房者全部集資，只是讓一部分核心的購(gòu)房者出資作為股東，并參與經(jīng)營(yíng)和管理，另一部分購(gòu)房者最后直接購(gòu)房，通過(guò)正規(guī)的招拍掛程序拿地。正因?yàn)榱鞒陶?guī)，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，錢(qián)生輝的合作建房模式其實(shí)和普通開(kāi)發(fā)商差別不大，只不過(guò)融資方式和銷(xiāo)售渠道不同罷了。

此外，合作建房還存在一些未知因素。一方面，雖然錢(qián)生輝強(qiáng)調(diào)自己的項(xiàng)目得到政府認(rèn)可，但目前大家還沒(méi)有看到任何公開(kāi)的政策支持。另一方面，由于目前合作建房拿地開(kāi)發(fā)必須還是以項(xiàng)目公司的名義亮相，既然是公司那就一定要盈利，每個(gè)愿意出50萬(wàn)的人都可以當(dāng)股東，到時(shí)候大家意見(jiàn)不一造成項(xiàng)目擱置怎么辦？大家是否會(huì)為了盈利空間而讓合作建房最終“變味”呢？

錢(qián)生輝本人倒很樂(lè)觀。臨港新城項(xiàng)目會(huì)在今年開(kāi)工，最快明年底上市，開(kāi)發(fā)成本大約在6000－8000元/平方米。公司計(jì)劃今年還要在上海拿地。

錢(qián)生輝更希望自己的合作建房模式能在業(yè)內(nèi)推廣：“打個(gè)比方，我不是在做蛋糕，而是在開(kāi)連鎖蛋糕店?！?/p>

合作建房在國(guó)外

英國(guó)：首創(chuàng)合作建房

1844年，在英格蘭紡織工業(yè)中心曼徹斯特市郊的羅奇代爾（Rochdall）小鎮(zhèn)，由28個(gè)失業(yè)紡織工人成立了“公正先驅(qū)者消費(fèi)合作社”。當(dāng)時(shí)每人出資1英鎊作為一股，后來(lái)人員和資金都逐漸發(fā)展壯大。合作社成員共同負(fù)責(zé)房屋建設(shè)中的一切，包括開(kāi)發(fā)資金的籌集、房屋的建設(shè)與維護(hù)等。到了1861年，羅奇代爾在英國(guó)建造了36套合作社住宅。

德國(guó)：1/3住宅由合作社造

自1862年漢堡住宅合作社成立至今，德國(guó)全國(guó)陸續(xù)成立的合作社建造的住宅占德國(guó)新建住宅總數(shù)的30.9%。政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長(zhǎng)期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收；五是補(bǔ)貼租金，合作社住宅如用于向社員出租，政府在必要時(shí)可補(bǔ)貼部分租金，使房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。

愛(ài)沙尼亞：住宅合作協(xié)會(huì)聯(lián)盟

愛(ài)沙尼亞住宅合作協(xié)會(huì)聯(lián)盟（EKL）于1996年4月成立，工作人員來(lái)自5個(gè)政府機(jī)關(guān)及工作團(tuán)體。為解決愛(ài)沙尼亞住宅合作中存在的問(wèn)題，EKL著手為住宅合作組管理人員編制專(zhuān)門(mén)課程。同時(shí)，EKL還與許多銷(xiāo)售建筑材料及提供建筑服務(wù)的公司達(dá)成協(xié)議，且為住宅合作組提供貸款服務(wù)。目前，EKL擁有的社員超過(guò)500名。

日本：政府大力支持

1966年7月，日本制定了《日本勤勞者住宅協(xié)會(huì)法》，并于1967年3月成立了勤勞者住宅協(xié)會(huì)。勤勞者住宅協(xié)會(huì)建設(shè)房屋的土地60%來(lái)源于國(guó)有土地。日本政府除了提供資金支持外，還在稅收方面給予各種優(yōu)惠政策，取消各種土地使用政策的限制。這就使得勤勞者住宅協(xié)會(huì)能提供價(jià)格更低廉的住房，房屋價(jià)格基本上是普通職工年收入的5－6倍。