房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅清算需關(guān)注哪些內(nèi)容

◎ 金紅萍

納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，是為土地增值稅清算。面對土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容？

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。面對土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容？筆者梳理了土地增值稅清算應(yīng)關(guān)注的政策重點(diǎn)及相關(guān)事項(xiàng)，并作簡要解析。

一、清算范圍及清算主體的確定問題

（一）土地增值稅清算的適用范圍

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的。該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的;

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。

（二）清算單位及清算主體

1．關(guān)于清算單位確認(rèn)問題

（1）對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項(xiàng)批文、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時原則上應(yīng)作為一個清算單位。

（2）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：（1）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的。（2）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。

（3）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位;但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個清算單位。

2．合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中清算項(xiàng)目的主體確定

企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計(jì)算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票;對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)分配開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)。

二、把握清算政策的界定標(biāo)準(zhǔn)

（一）“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

（二）普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別計(jì)算增值額

國稅發(fā)[2006]187號第一條第二項(xiàng)規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

盡管上述情形立項(xiàng)時是一個項(xiàng)目，但計(jì)算土地增值稅時需要分為兩個項(xiàng)目進(jìn)行清算，收入及相應(yīng)稅金完全可以分開計(jì)算，至于相關(guān)成本如何扣除，國稅發(fā)[2006]187號文件第四條第五項(xiàng)規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

（三）合作建房的計(jì)稅收入和扣除金額的確定

以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)稅收入和扣除金額的確定應(yīng)區(qū)分以下三種情況：

1.一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)。合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入。對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。國稅發(fā)[2006]187號第三條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

2.出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：（1）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的;（2）按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的;（3）按一定比例分配房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時確認(rèn)的評估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額;對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時確認(rèn)的評估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得土地增值稅計(jì)稅收入。

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。

3.一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時予以扣除。

三、重點(diǎn)把握費(fèi)用扣除政策

（一）開發(fā)間接費(fèi)用扣除問題

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

（1）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用不得列入。

（2）開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時，根據(jù)受益項(xiàng)目扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出的費(fèi)用。

需要注意的是，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計(jì)算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。但房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中扣除時應(yīng)區(qū)分不同情況：

1.地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

3.地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（二）公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)區(qū)別扣除

對于公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除問題也應(yīng)區(qū)別對待：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。

3.對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，其成本、費(fèi)用按照以下原則處理：

（1）屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除;

（2）未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)算扣除。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，可抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，可抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。

（三）取得土地使用權(quán)后未開發(fā)或部分開發(fā)的扣除項(xiàng)目

取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)的扣除項(xiàng)目，應(yīng)按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，并區(qū)分兩種情況進(jìn)行處理：

1.取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅;（2）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

2.取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅;（2）開發(fā)土地的成本;（3）加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十;（4）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

（四）開具發(fā)票的質(zhì)量保證金可據(jù)實(shí)扣除

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第一項(xiàng)規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！?/p>

因此，開具發(fā)票的質(zhì)量保證金可據(jù)實(shí)扣除。

（五）利息費(fèi)用的扣除問題

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三項(xiàng)規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第一、第二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條第一、第二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

四、其他注意事項(xiàng)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算分期

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

（二）預(yù)征土地增值稅問題

對于預(yù)征的土地增值稅處理，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

（2）辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

（3）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按國稅發(fā)[2006]187號第八條規(guī)定處理。

（4）法院等有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣、變賣后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。