宋衛(wèi)平：若無路可走 賣完房以后不再做房地產(chǎn)

以高負(fù)債著稱于世的房地產(chǎn)企業(yè)綠城中國控股有限公司近日遇到了麻煩。媒體稱綠城未來一年內(nèi)將有接近30億美元的債務(wù)需要償還，但截至今年6月底公司擁有的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。為避免破產(chǎn)，綠城希望銀行能讓貸款展期。今年以來，綠城為緩解資金緊張狀況，已經(jīng)采取了引入戰(zhàn)略投資者、轉(zhuǎn)讓部分項目等措施進(jìn)行自救，但負(fù)債率依然高企，能否熬過這輪宏觀調(diào)控還是未知數(shù)。

今年上半年，綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率為93.5％，較去年年底的148.7％雖然有所改善，但是依然高企。

綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平曾表示，假如真的無路可走，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)。

截至2011年年底，綠城負(fù)債率達(dá)148.7％，同比上升16.7％。集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年三分之一。公司董事長宋衛(wèi)平表示，去年最慘的時候，公司賬面上只有幾千萬的資金。今年以來，綠城為緩解資金緊張狀況，采取了引入戰(zhàn)略投資者、轉(zhuǎn)讓部分項目等措施進(jìn)行自救，但凈資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)93.5％。

宋衛(wèi)平販賣股權(quán)成癮或失去第一大股東地位

致力于開發(fā)精品高端物業(yè)的綠城集團(tuán)，旗下產(chǎn)品因?yàn)橹饕嫦蚋纳菩托枨?，所以遭受“限購限貸”的雙重桎梏，今年銷售曾經(jīng)一度舉步維艱，綠城第一季度合同銷售額約67億元，僅占其全年目標(biāo)的17％。在銷售疲軟和短期負(fù)債高企的情況下，綠城不得不通過變賣資產(chǎn)獲取現(xiàn)金。

今年6月8日綠城宣布與九龍倉達(dá)成認(rèn)購及投資協(xié)議，向九龍倉定向增發(fā)股份和可換股證券，交易金額總計約51億港元（約合人民幣41.6億元）。完成配發(fā)后，九龍倉集團(tuán)持有綠城中國24.6％的股份，成為第二大股東。這次九龍倉入股雖然讓綠城獲得了暫時重生的機(jī)會，但是宋衛(wèi)平個人為此付出了代價：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45％，僅略高于九龍倉的24.6％。

6月22日，綠城又將其在上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個項目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，收取對價33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場、無錫香樟園、臺州等地的項目股權(quán)，回籠資金約51.1億元。

上述幾筆融資和出讓項目股權(quán)，雖然在一定程度上緩解了綠城的資金鏈緊張狀況，但是公司凈資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)93.5％。

為避免破產(chǎn)申請貸款展期

未來12個月綠城有接近30億美元的債務(wù)需要償還，但從最新監(jiān)管備案資料來看，該公司截至6月底的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。為避免破產(chǎn)，綠城希望銀行能讓貸款展期。

綠城首席財務(wù)長馮征表示，綠城說服銀行推遲了所有到期貸款的到期時間。這些貸款總計有人民幣200億元（合32億美元）左右。

貸款展期資金鏈壓力加大

馮征表示，綠城打算用出售資產(chǎn)所得來償還貸款，并且公司目前正尋求得到香港銀行的幫助，以獲得長期融資。綠城行政總裁壽柏年也表示，為籌集現(xiàn)金，改善現(xiàn)金流狀況，公司計劃在2012年下半年出售更多資產(chǎn)權(quán)益。

貸款展期不僅可能會增加放款銀行的不良貸款數(shù)量，限制銀行在經(jīng)濟(jì)減速時期發(fā)放貸款支撐經(jīng)濟(jì)增長的能力，還會使貸款公司支付更多的資金成本和信用成本。一般情況來說不是萬不得已企業(yè)不會申請貸款展期，因?yàn)橘J款展期并不能根本解決還款問題，只是延遲還款時間，對于短期貸款來說，延遲時間也是相當(dāng)有限的，而且還會增加獲取、持有資金的成本。

今年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)凈利潤增長103％至18.11億元人民幣，營業(yè)收入126億元人民幣，較去年同期增長12.3％。雖然上半年業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)超額完成任務(wù)，但綠城拿地并不如萬科保利等龍頭房企積極。

差點(diǎn)死在買地上

公司董事長宋衛(wèi)平表示，以前很喜歡出去看地，去土地拍賣現(xiàn)場，現(xiàn)在我再也不去了，也不買地了。2008年和2009年拿了300多億的高價地，綠城差點(diǎn)死在買地上。等到市場恢復(fù)到基本屬性再說。

今年上半年未拿地

去年以來，綠城沒有新增土地儲備，今年上半年也沒有拿地，而且通過項目合作與轉(zhuǎn)讓，減少了土地儲備總量。綠城計劃積極介入二三線城市綜合體及養(yǎng)老和旅游等主題地產(chǎn)，拓展發(fā)展空間。

房企大鱷集體出動拿地

盡管此輪嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控依然沒有放松的跡象，但部分資金鏈改善的龍頭房企已按捺不住拿地沖動。自7月以來，萬科在土地市場上的投入已超過110億元。8月，萬科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計121.44億，環(huán)比7月上漲了4.85％。

除萬科外，華潤、中海、保利、綠地、龍湖等龍頭房企也于近期屢屢在土地市場上“出手”，大有集體抄底土地市場之勢。此前一向積極拿地的綠地受制于高負(fù)債今年極少拿地，未來或許在市場份額、銷售額、利潤額等關(guān)鍵指標(biāo)中被其他龍頭房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

（據(jù)《中國企業(yè)家》）