鹽城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、問題及對策

摘要：20世紀80年代以來，鹽城市房地產(chǎn)業(yè)一直穩(wěn)步前行，并積極帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在取得成績的同時，存在土地供應(yīng)、商區(qū)規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定位、稅收預(yù)征、保障性住房、物價監(jiān)管、物業(yè)管理等比較突出的問題，現(xiàn)從實際和可操作性出發(fā)提出解決問題的措施和辦法。

關(guān)鍵詞：鹽城市；房地產(chǎn)；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）27-0178-02

最近幾年，全國房價普遍上漲，基于是對經(jīng)濟泡沫及城鎮(zhèn)居民購買力不足的擔(dān)憂，中央地方各級先后相繼出臺了旨在打壓房價的一系列政策，取得了一定的調(diào)控效果，但仍存在若干問題。筆者就鹽城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題來尋找解決問題的對策。

一、鹽城市房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題

1.土地供應(yīng)問題。 （1）土地市場疲軟，招拍掛難度加大。國家為防止房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱，對房地產(chǎn)的調(diào)控實施了嚴格的總量控制。一方面通過房貸政策控制住房消費的過度膨脹，通過收縮銀根控制住了開發(fā)企業(yè)擴張的資金鏈；另一方面大規(guī)模推行保障性住房，大量占有低端市場，而以市區(qū)為主的中高端市場已基本沒有空間，房地產(chǎn)行業(yè)的市場部分的發(fā)展速度下降[1]。（2）土地供應(yīng)過程中仍存在不規(guī)范現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。目前鹽城是依據(jù)《江蘇省國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓辦法》對國有土地使用權(quán)進行招拍掛出讓的，沒有根據(jù)自身特點制定出一個具體的實施細則和操作規(guī)范與之相配套，對土地出讓過程中出現(xiàn)的問題有時顯得無章可循；少數(shù)項目以“招商引資”為名或政府直接介入經(jīng)營房地產(chǎn)，先行立項、先行選址定點確定土地用途，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；不充分公開土地出讓信息或信息公開不及時；土地出讓過程中招拍掛程序均合規(guī)合法但仍存在陪標、串標等問題；個別工業(yè)用地拆轉(zhuǎn)開發(fā)用地存在不規(guī)范操作問題。（3）老城區(qū)征地拆遷成本過大，政府選擇在新城區(qū)“鋪攤子”。為適應(yīng)百萬人口大城市的建設(shè)需要，鹽城不僅要實施老城區(qū)的舊城改造，還要擴大新城區(qū)的建設(shè)范圍和提高新城區(qū)的建設(shè)標準。在新老城區(qū)的建設(shè)改造過程中，按照鹽城市現(xiàn)行征地拆遷辦法，其征地拆遷及安置成本過高。因此，政府在土地供應(yīng)時優(yōu)先選擇新城區(qū)的土地供應(yīng)。

2.規(guī)劃問題。鹽城城市規(guī)劃起步較晚，真正提上議事日程是近十年的事情。由于多年來城市規(guī)劃科學(xué)性不強，導(dǎo)致城市規(guī)劃管理整體水平不高，事實上也影響了鹽城房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（1）商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域規(guī)劃及配套滯后，商業(yè)能量得不到充分釋放。按照功能劃分，可將城市區(qū)域分為生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文教區(qū)等，由于歷史的原因，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域多出現(xiàn)在老城區(qū)。由于老城區(qū)拆除容積率高，拆遷難度大，征地拆遷成本接近于甚至還高于政府土地出讓收入，規(guī)劃部門不得不零星插花規(guī)劃，這就形成老城區(qū)商業(yè)物流發(fā)達但交通成為瓶頸、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮l(fā)展空間不大、商品房價位高但公建配套滯后商業(yè)能量得不到充分釋放的格局，不利于城市及房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展[2]。（2）偏重新城區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃。由于新城區(qū)拆遷量小，拆除成本低，城建速度快，政府收效快；房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金相對較少，項目易規(guī)模建設(shè)；道路寬敞購房者樂意首選，因此政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者都愿意選擇新城區(qū)作為生活區(qū)域。至目前為止，新城區(qū)地產(chǎn)占用了大量農(nóng)田，但裝修入住率不高，長期空置或待租，浪費現(xiàn)象嚴重，規(guī)劃不盡科學(xué)。（3）公建配套規(guī)劃“大而全”，社區(qū)用房及人防工程由開發(fā)企業(yè)出資建設(shè)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)除了要按照規(guī)劃部門《建設(shè)規(guī)劃設(shè)計要點》完成主體項目建設(shè)外，還要配備總建筑面積的1%作為物管社區(qū)用房、總建筑面積的3%或高層建筑占地的面積作為人防工程、嚴密布控的防雷設(shè)施系統(tǒng)、服務(wù)半徑小于120米的消防系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（公廁、垃圾房或站或桶）、安保設(shè)施、健身設(shè)施、高層雙電源供電及二次增壓供水、雨污分流排水、廣電、寬帶、管道燃氣、路燈、郵箱、停車場、≮6米寬道路、≮30%的綠化率等等。公建配套是必要的，但社區(qū)用房及人民防空用房由房地產(chǎn)企業(yè)出資建設(shè)，承擔(dān)實在過重了。（4）城市配套設(shè)施費等規(guī)費由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不合理。開發(fā)企業(yè)做一個項目，除了要承擔(dān)項目內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)外，在辦理項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時還要繳交城市配套設(shè)施費等規(guī)費，加大了開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本，同時也抬高了房價，很不合理。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的項目定位問題。房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營好壞，除了看資金、人力、物力等生產(chǎn)要素是否優(yōu)配外，還與項目本身的定位準確與否有著密切的關(guān)系。一方面要進行市場定位，把握好是城市新興地帶還是老城區(qū)中心地帶、是大眾住宅還是商業(yè)物業(yè)抑或是商住集合區(qū)、是中高收入群還是中低收入群、是大盤開發(fā)還是小盤開發(fā)、是一體化開發(fā)還是個性化的開發(fā)項目等，另一方面要進行產(chǎn)品定位，把握好房價是中高位價格還是中低位價格、是中高端大戶型大開間房還是經(jīng)濟適用小巧型房等，第三要進行品牌定位，品牌定位是指企業(yè)在市場定位和產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，對特定的品牌在文化取向及個性差異上的商業(yè)性決策，它是建立一個與目標市場有關(guān)的品牌形象的過程和結(jié)果。目前鹽城房地產(chǎn)企業(yè)在項目定位上做得還很不夠。

4.企業(yè)資金問題。開發(fā)項目融資難度大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金缺乏。2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款為26.5億元，僅占房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年資金來源的19.9%。在當(dāng)前國家不斷加強宏觀調(diào)控，市場銷售低迷的大環(huán)境下，有一些中、小企業(yè)，尤其是在建、在售樓盤的開發(fā)企業(yè)，因為項目開發(fā)前期的資本金已經(jīng)投入，而市場資金回籠慢，各項成本上升，資金壓力已顯現(xiàn)出來。如果不能及時調(diào)整金融政策，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金將不能維持項目的正常開發(fā)[3]。

5.稅收預(yù)征問題。目前房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要涉及土地增值稅、房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅等多達幾十個稅種，加上地方政府配套的行政事業(yè)收費，實際稅收負擔(dān)成本較高，復(fù)雜的稅收體系不僅加重了企業(yè)負擔(dān)，也為政府監(jiān)管制造了很大的麻煩，同時開發(fā)企業(yè)前期投入過高，期限過長，一有預(yù)收房款時就對開發(fā)企業(yè)預(yù)征所得稅、土地增值稅，顯然是殺雞取卵，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

6.保障性住房問題。根據(jù)《鹽城市區(qū)2008—2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，規(guī)劃期內(nèi)鹽城市市區(qū)建設(shè)各類住房目標1239.5萬平方米，根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例以及土地供應(yīng)情況，規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)90平方米以上的普通商品房340.5萬平方米，90平方米以下的普通商品住房794.5萬平方米，60平方米以下的經(jīng)濟適用住房90萬平方米，50平方米以下的廉租住房14.5萬平方米。也就是說保障性住房占了104.5萬平方米，客觀上對房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的心理壓力，同時也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的近期擴盤動力[3]。

二、鹽城市房地產(chǎn)問題對策措施

鹽城市房地產(chǎn)市場問題，既有宏觀調(diào)控問題，又有微觀經(jīng)濟問題，既有房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)不牢問題，又有房地產(chǎn)發(fā)展過程中產(chǎn)生出來的問題。

1.適度改善經(jīng)濟環(huán)境，促進土地市場良性發(fā)展。第一，保護首套房群體的信貸規(guī)模，積極穩(wěn)妥地引導(dǎo)住房消費；第二，推行以廉租房建設(shè)為主的保障性住房制度，推進住房困難戶周轉(zhuǎn)居??；第三，規(guī)范土地供應(yīng)行為，制定鹽城市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓實施細則和操作規(guī)范，就如何確定基準地價、如何規(guī)范“招商引資”用地及政府直接介入經(jīng)營房地產(chǎn)的行為、如何及時充分公開土地出讓信息及土地出讓過程中招拍掛程序、如何將工業(yè)用地拆轉(zhuǎn)開發(fā)用地、如何操作保障性住房用地行為均作統(tǒng)一規(guī)制，以便有章可循。

2.進一步實施科學(xué)規(guī)劃，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。改進商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域規(guī)劃，不遺余力地推進街、路、巷、道拓寬建設(shè)及配套設(shè)施的完善；降低商業(yè)建筑密度，配備停車場及車位數(shù)量，確保商區(qū)經(jīng)營規(guī)范有序；進一步加大商業(yè)門幅寬度，減少門市數(shù)量，避免商業(yè)門市“多、小、雜、陋、耗”；逐步取消社區(qū)用房建設(shè)、人防工程建設(shè)、城市配套費繳交等“房地產(chǎn)企業(yè)辦社會”行為，減輕企業(yè)負擔(dān)；在城市擴張規(guī)劃的同時實現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃，不搞千篇一律“一張臉”，充分體現(xiàn)鹽城文化，彰顯個性特色，促進房地產(chǎn)業(yè)有序健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目做到定位精準，不留滯銷房。一方面對商品房價格進行準確定位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握好是城市新興地帶還是老城區(qū)中心地帶、是大眾住宅還是商業(yè)物業(yè)抑或是商住集合區(qū)、是中高收入群還是中低收入群、是大盤開發(fā)還是小盤開發(fā)、是一體化開發(fā)還是個性化的開發(fā)項目等，準確定位商品房價格及物管費用水準；另一方面開發(fā)產(chǎn)品要做到合理定位，把握好多層與小高層比例、中高端大戶型與經(jīng)濟適用小巧型房比例、室廳衛(wèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)選擇等；第三，提高品牌意識，將品牌觀念貫穿于項目的前期開發(fā)、中期建設(shè)、后期管理，以業(yè)主滿意為根本和出發(fā)點，強化商品房質(zhì)量、功能、實用、美觀、經(jīng)濟、環(huán)保第一意識，爭做康居品牌。

4.改善保障性住房供應(yīng)比例。保障性住房應(yīng)以廉租房建設(shè)為主，廉租房租金標準應(yīng)略高于廉租房所在區(qū)域的物業(yè)管理費用標準。

5.加大房價監(jiān)管力度。商品房房價不能管死，也不能不管，應(yīng)堅持政府定價與指導(dǎo)價相結(jié)合辦法，對多層商品房仍應(yīng)堅持政府定價，即由政府物價部門對多層商品房核定成本利稅費加成定價，并定期查對，加大房價監(jiān)管力度，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

綜上所述，鹽城房地產(chǎn)歷經(jīng)二十年，取得了令人矚目的成績，但也存在諸多需要改進的問題，只要我們審時度勢，認真面對，定能在發(fā)展過程中加以克服和解決。