高鐵商圈的盛宴

苗苗

重新打造一個新商圈，從規(guī)劃階段就進行功能商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)分就顯得格外重要。

鄭州二七商圈的繁榮與火車站商圈的成型都跟火車有著密切的關(guān)系。這兩個鄭州最古老的商圈幾十年的繁榮，曾經(jīng)給河南商業(yè)上了一堂課——人流量是保證商業(yè)繁榮發(fā)展的必要條件。

這樣的歷史經(jīng)驗讓眾多開發(fā)商對高鐵商業(yè)充滿無限遐想。9月28日，鄭州東站正式運營，隨著鄭州至武漢段正式開通，一條貫穿南北的高速客運線又一次在鄭州這個城市節(jié)點通過。整個媒體界充滿了對高鐵開通意義的高度評價：“一個千載難逢的機遇”、“50年內(nèi)不會再復(fù)制的絕佳機會”呼聲不絕于耳。

呼聲日益高漲，但隱憂卻依然存在。

商圈讓新城成為可能

從鄭州目前的商圈規(guī)模與功能來看，都有或多或少的缺陷。諸如二七商圈，盡管鄭州市已經(jīng)對其進行了升級改造，但因為與火車站商圈距離較近，人流較為密集，交通一直是制約二七商圈發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。同時各種商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)層次細分不夠明顯，與武漢相比，區(qū)域經(jīng)濟效益相對較低。而西區(qū)碧沙崗商圈亟待升級改造，東區(qū)CBD商圈經(jīng)過10年的發(fā)展，仍未成熟。

重新打造一個新商圈，從規(guī)劃階段就進行功能商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)分就顯得格外的重要。

高鐵的到來為鄭州市打造中部地區(qū)主要商業(yè)城市提供了機會。高鐵商圈豐富的土地資源，已不僅僅限于圈地概念，一座新城即將崛起，高鐵商圈也在探討中。

“快”字是高鐵商圈發(fā)展的主要表現(xiàn)。高鐵的速度為加強鄭州與武漢、石家莊等城市提供了極佳的媒介，將成為中部崛起經(jīng)濟發(fā)展的主要支撐。與傳統(tǒng)的火車站商圈不同，高鐵商圈已經(jīng)不僅僅局限于大型批發(fā)市場的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，高端商業(yè)業(yè)態(tài)與商務(wù)辦公圈將成為高鐵商圈的“兩個拳頭”。

按照目前的規(guī)劃，商業(yè)寫字樓項目已經(jīng)提前入駐高鐵商圈，密集的布局與高端商務(wù)的定位首先為高鐵商圈進一步發(fā)展提供了人的因素。

不只是高端商務(wù)寫字樓，近千億的生活資源配套將圍繞新東站展開，眾多傳統(tǒng)住宅企業(yè)也加入到高鐵商圈的規(guī)劃中來。鄭州高鐵商圈已經(jīng)不僅僅局限于打造一個商圈，而是一座設(shè)施完備，能夠聚集幾十萬人口，包含高度商務(wù)辦公、商業(yè)百貨、住宅、人文設(shè)施、綠地規(guī)劃的高鐵新城。

亞新集團在高鐵商圈投資了一座5A級甲級寫字樓，亞新廣場總經(jīng)理張風(fēng)雷說：“鄭武高鐵開通，四通八達的便捷性和巨大的客流吞吐能力，意味著城市人流的高度聚合隨之而來，中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)將進入快車道，人才集聚、項目承接、技術(shù)創(chuàng)新、資源配置、信息傳導(dǎo)等方面都將與世界接軌。”

河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認為，新高鐵商圈的建立對鄭州市擴大其城市版圖，繼續(xù)打造中部崛起中心城市的目標提供了新的動力，將成為中原崛起過程中比較重要的發(fā)力點。

高端寫字樓存疑

早在鄭州東站運營開通兩年前，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就已經(jīng)看好了高鐵商圈的土地。其中不乏綠地集團這樣的地產(chǎn)大鱷。有趣的現(xiàn)象是，這些地產(chǎn)商在鄭州東站周圍所投資建設(shè)的大多是高端商務(wù)寫字樓。

隨著鄭州東站的投入使用，鄭東新區(qū)的寫字樓和商鋪繼CBD內(nèi)外環(huán)之后，進入了又一個集中上市期。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年下半年，高鐵商圈將有多個項目“搶灘登陸”，總投放量為168.56萬平方米，估算下半年和未來一年內(nèi)鄭州整個市場投放量將超過200萬平方米。

一個即將在11月份有項目入市的地產(chǎn)商表現(xiàn)得非常急切?！拔覀円呀?jīng)晚了一步，現(xiàn)在高鐵附近高端寫字樓密集，必須盡快入市才能搶到更好的資源。”此地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)劉小姐說。

據(jù)統(tǒng)計，以鄭州東站3公里為圓心，升龍廣場、綠地之窗、雅寶東方國際廣場、上上國際中心、建正東方中心、文化產(chǎn)業(yè)大廈、楷林IFC、易元國際等將近40座商務(wù)樓宇在高鐵商圈扎堆。

如此密集的高端寫字樓入駐給高鐵商圈提供了必要的人流量，但高端寫字樓項目真的適合在高鐵站附近建立嗎？

只需細心總結(jié)一下某些高端寫字樓的宣傳廣告就可以發(fā)現(xiàn)，其所標榜的重點都在“僅距高鐵站300米。”在距離火車站這樣近距離的場所辦公，嘈雜的環(huán)境如何配得上寫字樓的高端定位？

一位同樣是操盤寫字樓項目的業(yè)內(nèi)人士說，自己的企業(yè)絕不會入駐高鐵商圈，即便入駐，也至少與高鐵站保持1公里的距離?！暗降资裁词歉叨耍扛叨说亩ㄎ皇紫缺ＷC的是辦公環(huán)境的相對安靜，在高鐵站附近辦公，哪里來的清凈？加裝再多的隔音設(shè)施也只是虛有其表?？v觀國內(nèi)外任何一城市的高端商務(wù)區(qū)，沒有一個離火車站這么近的?！?/p>

宋向清對此說法持否定態(tài)度，他認為高鐵服務(wù)的對象是高端人群，并且這里恰恰是物流、信息流、資本流最集中的地方，也是人才集中的區(qū)域，高端寫字樓在這里也是適合的，但一定要防止“大躍進”式的思維，過于密集同質(zhì)化的高端寫字樓項目不利于高鐵商圈的長期發(fā)展。

東方今典產(chǎn)業(yè)園集團總經(jīng)理任洪斌同樣提出質(zhì)疑：“5年之后呢？高鐵還是不是只為高端人群服務(wù)？高鐵說到底，必然會回到針對大眾服務(wù)的軌道上來，高端不起來?！?/p>

據(jù)了解，準備入駐高鐵商圈的高端寫字樓項目依然很多，究竟高鐵商圈需不需要這么多的寫字樓，高端寫字樓建在高鐵站僅300～500米的地方是否合適？我們要打上一個大大的問號。

打造特色商圈

無論功能如何提升，鄭州東站都無法脫離首先是一個火車站的基本事實。鄭州火車站商圈因為各種原因?qū)е履壳盎疖囌靖浇煌〒矶?，商業(yè)業(yè)態(tài)過于混亂，臟亂差現(xiàn)象尤其嚴重，一度成為破壞鄭州城市形象的地區(qū)之一。

造成這樣結(jié)果的原因其實正是基于火車站商圈的特點。首先人流過于密集，眾多交通樞紐在火車站附近重疊交叉。其次，人群流動性極大，交通方式便利，導(dǎo)致大體量的商貿(mào)批發(fā)市場集中。第三，人流層次不高，臟亂差現(xiàn)象嚴重。

河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長張慧玉強調(diào)說，絕對不能讓高鐵商圈走火車站商圈的老路。她表示，目前國家正在提倡建設(shè)城市特色商業(yè)區(qū)的概念，這個概念恰恰符合高鐵商圈的商業(yè)規(guī)劃?！案哞F站今后是河南對外地人展示地域文化的窗口，特色文化商業(yè)區(qū)在這里將會如魚得水?！?/p>

對于一些高端百貨店入駐高鐵商圈的想法，張慧玉并不認同，基于火車站商圈人流停駐時間少，在這一區(qū)域聚集的人大部分都是旅客，所以高端百貨店在高鐵商圈建設(shè)并不合適。但是大型的餐飲、酒店、旅游用品、超市以及酒吧、咖啡館等形態(tài)都與高鐵商圈比較貼合。

如果按照新城市區(qū)塊的定位來打造的話，火車站商圈特性的種種限制將會迎刃而解。高端寫字樓帶來大量高端商務(wù)人群，如果其周圍建設(shè)更大范圍的住宅，工作、住宿、教育、購物都在一個區(qū)域內(nèi)完成的話，高鐵商圈才會形成多業(yè)態(tài)、多層次的發(fā)展規(guī)模。“但這還需要比較長的一段時間?！彼蜗蚯逭f。

一個商圈的成熟至少需要10年左右的時間，但鄭州CBD給出的教訓(xùn)是，過于單一化的商務(wù)辦公寫字樓，吸引的只能是短時間的消費，消費黃金時間的節(jié)假日與晚上6點至10點之間，商業(yè)百貨里客戶極其稀少。鄭州CBD內(nèi)環(huán)的丹尼斯7天地、寶龍城市廣場等項目或多或少都存在這種情況。所以，以商務(wù)辦公寫字樓為核心建立起來的消費人群能否支撐住多種商業(yè)業(yè)態(tài)的共同發(fā)展，在未來10年的時間里，還需要經(jīng)受考驗。

無論是高鐵商圈還是高鐵新城，高鐵站附近已經(jīng)為建立一個區(qū)域新區(qū)提供了足夠多的先天條件。商業(yè)定位的準確與避免同質(zhì)化的開發(fā)，是亟須解決的問題。