宏觀經(jīng)濟對房價影響的實證分析

任木榮，彭廣建

（1湖南工程學(xué)院管理學(xué)院，湖南湘潭411104；2吉首大學(xué)體育學(xué)院，湖南吉首416000）

宏觀經(jīng)濟對房價影響的實證分析

任木榮1，彭廣建2

（1湖南工程學(xué)院管理學(xué)院，湖南湘潭411104；2吉首大學(xué)體育學(xué)院，湖南吉首416000）

中國房地產(chǎn)市場自20世紀80年代末起步以來得到了飛速的發(fā)展，與此同時房價也節(jié)節(jié)攀升，宏觀經(jīng)濟基本面對房價的影響也引起了關(guān)注。為了證實房價與宏觀經(jīng)濟基本面之間的關(guān)系，選用貨幣供應(yīng)量M1，和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值作為宏觀經(jīng)濟的代表變量，通過計量模型對宏觀經(jīng)濟與房價的關(guān)系進行了實證研究，結(jié)果表明，經(jīng)濟基本面的持續(xù)繁榮對資產(chǎn)價格尤其是住房價格有積極的影響，貨幣供應(yīng)量M1對房價的影響也非常顯著，并據(jù)此提出完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

宏觀經(jīng)濟；人均GDP；貨幣供應(yīng)量；房價

中國房地產(chǎn)市場自20世紀80年代末起步以來得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)價格也逐漸包含了更多的市場信息，在對房地產(chǎn)市場有效性進行實證研究的過程中，逐漸發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟基本面及其變動是房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素，選用不同的經(jīng)濟變量可以解釋和預(yù)測不同地區(qū)或時期的房地產(chǎn)價格的變動趨勢。Capozza等（2002）基于美國62個都會區(qū)的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)城市規(guī)模、真實收入增長、人口增長和真實建筑成本對房價變化有明顯的解釋力［1］。Gottlieb（1976）認為從長期趨勢來看，房地產(chǎn)價格的變化與總體經(jīng)濟的發(fā)展是同步的［2］，Mankiw和Weil（1989）研究結(jié)果表明人口出生率提高是導(dǎo)致價格上漲的主要原因［3］。許多西方國家大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)者的理論和實證檢驗認為宏觀經(jīng)濟基本面的相關(guān)指標(biāo)可以解釋房地產(chǎn)價格的變化，宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)市場短期影響不大，但其長期影響非常顯著。這方面的研究也在我國得到了廣泛的實證運用，以解釋和分析我國房地產(chǎn)市場的實際狀況，如沈悅、劉洪玉（2004）認為房價是可以被經(jīng)濟變量部分預(yù)測，用城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝?、失業(yè)率、空置率解釋住房價格［4］。曲聞（2006）選取經(jīng)濟指標(biāo)建立我國近年來房地產(chǎn)價格經(jīng)濟影響因素的多元線性模型［5］，平新喬、陳敏彥（2004）對中國商品房銷售價格、土地價格和政府信貸作用的效果進行了實證分析［6］。上述研究對房價與經(jīng)濟基本面的關(guān)系做了較為深入的研究，但對于整體宏觀經(jīng)濟尤其是既能反映宏觀經(jīng)濟整體情況又包含了流動性信息的貨幣供應(yīng)量對房價的長期變化以及短期波動的影響研究較少，基于此，本文采用人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與貨幣供應(yīng)量來代表宏觀經(jīng)濟基本面，通過實證分析經(jīng)濟基本面對房價的長期變化以及短期波動影響。

一 分析框架

宏觀經(jīng)濟基本面及其波動是房地產(chǎn)價格波動的主要原因之一。宏觀經(jīng)濟基本面，一般指國內(nèi)的經(jīng)濟形勢與經(jīng)濟狀況，如經(jīng)濟景氣循環(huán)等。由于經(jīng)濟全球化趨勢的不斷發(fā)展，國際經(jīng)濟形勢和對外經(jīng)貿(mào)關(guān)系往往也進入宏觀經(jīng)濟基本面的范疇，本文采用人均GDP與M1來代表宏觀經(jīng)濟基本面。

（一）指標(biāo)的選擇

本文主要考慮宏觀經(jīng)濟基本面對房價的影響，具體選擇以下變量值作為影響因素的代表指標(biāo)：

PH：住宅平均銷售價格，年度數(shù)據(jù)，單位：元/平方米；

PGDP：人均GDP，年度數(shù)據(jù)，單位：元，用全國的人均GDP來表示；

M1：貨幣供應(yīng)量，年度數(shù)據(jù)，單位：億元。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文用全國作為研究對象，樣本區(qū)間為1994年至2010年。數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計年鑒》各期、中經(jīng)專網(wǎng)數(shù)據(jù)庫及《中華人民共和國統(tǒng)計局2010統(tǒng)計公報》。為了剔除物價因素的影響，房價、人均GDP與M1都已經(jīng)使用以1978年為基期的商品零售價格指數(shù)（同比）進行平減。為了消除異方差性以及回歸時體現(xiàn)出彈性的特征，對平減后的數(shù)據(jù)進行對數(shù)化處理。

（三）時間序列平穩(wěn)性的單位根檢驗

進行變量協(xié)整分析之前必須檢驗各時間序列是否具有相同的單整階數(shù)。如果一個非平穩(wěn)時間序列在經(jīng)過d次差分后變?yōu)槠椒€(wěn)時間序列，則稱這樣的序列是d階單整，本文運用ADF方法對LPH、LRGDP、LM1等變量單位根的檢驗，檢驗結(jié)果結(jié)果見表一。

表一 各系數(shù)及統(tǒng)計量值

表二 各變量的原序列和一階差分序列的單整檢驗結(jié)果

（c，t，n）表示單位根檢驗類型，c表示截距，t表示時間趨勢，n表示滯后階數(shù)，所有的分析使用eviews6．0完成。

檢驗結(jié)果顯示，所有的原序列都是不平穩(wěn)的。三個變量LPH、LRGDP、LM1在經(jīng)過一差分后，ADF的統(tǒng)計量在5%的水平顯著，說明三個序列的一階差分序列是平穩(wěn)的，可以對LPH、LRGDP、LM1進行協(xié)整分析。

三 回歸分析

（一）經(jīng)濟增長對房價的影響

為了消除自相關(guān)性，把房價的滯后項作為解釋變量引入，回歸方程如下所示：

各統(tǒng)計量的值見表三，各參數(shù)均通過了顯著性檢驗，回歸方程顯著。

由回歸方程可以看出：人均收入提高一個百分點會導(dǎo)致房價上漲0．58個百分點，滯后1階的房價對本期房價有顯著影響，即滯后一階的房價上漲一個百分點會導(dǎo)致本期房價上漲0．6個百分點，可見近期房價形成的預(yù)期對本期房價有很重要的積極作用。

（二）M1對房價的影響

為了消除自相關(guān)性，把房價的滯后項作為解釋變量引入，回歸方程如下所示：

表三 M1對房價的影響的回歸結(jié)果

由回歸方程可以看出：貨幣供應(yīng)量提高一個百分點會導(dǎo)致房價上漲0．27個百分點，滯后1階的房價對本期房價有顯著影響。由此可見，房價上漲包含貨幣供應(yīng)充裕，流動性過于充足的因素。

三 格蘭杰因果檢驗

為了進一步研究房價與經(jīng)濟增長及貨幣供應(yīng)量之間相互影響的復(fù)雜原因，擬對它們之間進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗。

表四 長期關(guān)系的格蘭杰因果檢驗

由表四可見：在滯后兩階的情況下，長期的經(jīng)濟增長與貨幣供應(yīng)量增長構(gòu)成房價上漲的格蘭杰因，而房價上漲不是經(jīng)濟增長與貨幣供應(yīng)量的格蘭杰因。

由表五可見：在滯后兩階的情況下，短期的經(jīng)濟增長波動與貨幣供應(yīng)量增長不構(gòu)成房價上漲的格蘭杰因，而房價上漲也不是經(jīng)濟增長與貨幣供應(yīng)量的格蘭杰因。

由回歸方程及長期關(guān)系的格蘭杰因果檢驗可以得出，經(jīng)濟基本面的持續(xù)繁榮對資產(chǎn)價格尤其是住房價格有積極的影響，宏觀經(jīng)濟的短期波動對房價的影響較弱，我國自2003年以來的房價持續(xù)上漲與2003年以來經(jīng)濟的持續(xù)高位增長有密切關(guān)系，經(jīng)濟的持續(xù)繁榮使投資者與消費者產(chǎn)生了樂觀預(yù)期，在這種樂觀預(yù)期的感染下，整個社會消費旺盛，投機活躍，進一步推動房價的上漲。貨幣供應(yīng)量的增加對房價也有較強的推動作用，滯后1階的房價對本期房價有顯著正向影響，上一期住宅價格波動代表消費者預(yù)期心理，反映出預(yù)期對未來房價的影響非常強烈。

表五 短期關(guān)系的格蘭杰因果檢驗

五 小結(jié)與政策建議

由實證分析結(jié)果可以得出：經(jīng)濟基本面的持續(xù)繁榮對資產(chǎn)價格尤其是住房價格有積極的影響，貨幣供應(yīng)量M1對房價的影響也非常顯著，從我國的經(jīng)濟社會的發(fā)展階段來看，我國城市化正處于快速推進階段，經(jīng)濟增長速度將保持較高水平，2010年至今雖然經(jīng)過嚴厲的調(diào)控，房價上漲的壓力仍然存在，在今后房地產(chǎn)調(diào)控中政府應(yīng)該在以下方面著手：

第一，貨幣政策應(yīng)具有適當(dāng)?shù)膮^(qū)域性差異。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場主要是東部等一線城市的房價上漲較快，而中西部地區(qū)等三線城市的房價保持在合理水平。在這種情況下，如果實行統(tǒng)一的貨幣政策加以調(diào)控，可能使得原本城市化水平較低的欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟的金融資源進一步流失，城市化速度受到制約，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加大。因此在全國總體的指導(dǎo)性調(diào)控政策基礎(chǔ)上，按照區(qū)域經(jīng)濟特點實行因地制宜、分類指導(dǎo)的信貸政策。對待房地產(chǎn)泡沫程度不同的區(qū)域，央行可在提高收付款比例、出臺相應(yīng)的信貸指引、對商業(yè)銀行進行“窗口指導(dǎo)”和風(fēng)險提示等方面采取不同措施。

第二，防范跨境短期流動資本對房地產(chǎn)市場的沖擊。由于貨幣供應(yīng)量M1對房價的影響較大，在人民幣升值的預(yù)期下，許多跨境短期資本紛紛涌入我國進行套利，應(yīng)當(dāng)看到，部分外資進入我國房地產(chǎn)市場主要目的是賭人民幣升值和住房等資產(chǎn)價格上漲，企圖快進快出，獲取暴利。針對這一情況，國務(wù)院應(yīng)組織外匯管理等有關(guān)部門，制定相應(yīng)的對策限制外資參與短線炒作，促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)。

第三，實現(xiàn)各種政策手段的有效配合。抑制房地產(chǎn)價格過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力，才能對我國房地產(chǎn)價格的過快增長起到應(yīng)有的調(diào)控作用。

［1]Capozza，D．R．，Hender Shott，P．H．，Mack，C．，et al．．Determinants of Real House Price Dynamics［D］．NBER Working Paper，2002，9262．

［2]Gottlieb，M．，Long Swings in Urban Development［D］．New York：Columbia University Press for NBER，1976：29－36．

［3]Mankiw，N．G．a(chǎn)nd Weil，D．N．，The Baby Boom，the Baby Bust and the Housing Market［J］．Regional Science and Urban Economics，1989（19）：235－258

［4]沈 悅，劉洪玉．住宅價格與經(jīng)濟基本面：1995－2002年中國14城市的實證研究［J］．經(jīng)濟研究，2004（6）：78－87

［5]曲 聞．影響我國房地產(chǎn)價格的宏觀經(jīng)濟因素實證分析［J］．價格月刊，2006（9）：15－17．

［6]平新喬，陳敏彥．融資、地價與樓盤價格趨勢［J］．世界經(jīng)濟，2004（7）：3－12．

Empirical Analysis of the Macroeconomic Influence on House Price

REN Mu－rong1，PENG Guang－jian2
（1．College of Mangment，Hunan Institute of Engineering，Xiangtan 418000，China；2．College of P．E．，Jishou University，Jishou 416000，China）

China’s real estate market has gone through a rapid development since the late 1980s，at the same time，house price has been rising fast．The fundamental influence of macroeconomy on house price has become a great concern．This paper uses per capita GDP and money supply（M1）as representatives of the macroeconomic variables to do econometric model empirical research into the relationships between macroeconomy and house price．The results show that the continued prosperity of the economic fundamentals has a positive impact on asset price，especially the house price，and that money supply（M1）impact on house price is also very significant．Accordingly，policy recommendations for China’s real estate market regulation are proposed．

macroeconomy；per capita GDP；money supply；house price

F293．35

A

1671－1181（2012）02－0011－04

2012－01－08

湖南省軟科學(xué)重點項目“長株潭兩型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究”（2011ZK2013）。

任木榮（1972－），男，湖南岳陽人，博士，講師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。