昆明市房地產(chǎn)價格影響因素分析

楊 金

（云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，昆明 650500）

引言

改革開放以來，尤其是城鎮(zhèn)住房體制改革以來，我國城鎮(zhèn)居民住房觀念發(fā)生重大變化，住房消費有效啟動，住房商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。隨著國民經(jīng)濟整體實力的提升，房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展壯大，逐漸成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場最重要和最直接的反映，是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。但由于我國市場經(jīng)濟不夠成熟，房地產(chǎn)制度不夠健全，造成房地產(chǎn)投資過熱且開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)生巨額空置率，最終導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格居高。因此，如何有效調(diào)控房地產(chǎn)價格，保證我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是黨和政府所面臨的重大課題。昆明作為云南省會城市，其房地產(chǎn)市場除具備省內(nèi)市場的主要特點以外，還表現(xiàn)出其獨有的特性。雖然昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模日益壯大，但在發(fā)展過程中，矛盾難題日益凸顯，這不但影響昆明經(jīng)濟的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定。故昆明如何有效調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場成為社會各界關(guān)注的焦點。

一 影響昆明市房地產(chǎn)價格主要因素分析

（一）從需求層面看

1.居民收入水平

收入水平直接影響消費者的購買能力與消費觀念。不同的收入水平下，居民具有不同的消費結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)的消費投資也不同。通常用需求收入彈性描述收入與房地產(chǎn)需求的相關(guān)性。需求收入彈性就是指收入I增加1%所引起的需求量Q的變化率，表示為：E=-(ΔQ/Q)/(ΔI/I)。E=1表示需求與收入等比例變動；E＞1表示收入富有彈性，即一單位的收入變動會引起更大的需求變動；E＜1表示收入缺乏彈性，即一單位的收入變動會引起更小的需求變動。

跟據(jù)昆明市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示：2001～2007年昆明市年在崗職工人均年工資依次為（元）：10914，12287，13369，15464，17887，19683，21504；2001—2007年房地產(chǎn)需求量昆明市全年房地產(chǎn)投資總額表示為（億元）：66.15，68.33，78，94，140，172，221.99。以2001年作為基年代入需求收入彈性公式，可知2002～2007年昆明市房地產(chǎn)需求收入彈性為：0.262，1.56，1.24，3.06，2.3，3。從中不難發(fā)現(xiàn)，2005—2007年收入需求彈性小于1，表明收入缺乏彈性；2003年至2007年收入需求彈性大于1，表明收入富有彈性，隨著居民收入的增加，房地產(chǎn)需求大幅度提高了。房地產(chǎn)作為高價值的耐用商品，需要消費者支付的資金數(shù)額較大，這就要求人們有良好的收入水平。而收入水平又與職工平均工資、可支配收入密切相關(guān)。

圖1 需求收入彈性圖

圖1反映了2002～2007年昆明市居民對房地產(chǎn)的收入需求彈性的變化。隨著時間的推移，收入需求彈性交替變化，有增有減。表明需求對收入變化的敏感度總體上增強，則當(dāng)收入水平與可支配收入還有一段差距時，人們對房地產(chǎn)投資支出很小，即房地產(chǎn)的有效需求小，使得需求變化率低，房地產(chǎn)價格變化不明顯。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民收入增幅不斷加大，居民可支配收入和職工平均工資均大幅增加，提高了消費者的購買能力，促使消費需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，無房戶開始買房，小住戶開始換大住房，房地產(chǎn)支出明顯增加，需求市場推向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)價格明顯上漲。

因此，收入水平與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高，房地產(chǎn)價格越高，反之亦然。

2.人口現(xiàn)狀

圖2 昆明市2001—2007常住人口總數(shù)變化情況

昆明市是云南省地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大型中心城市。是云南省的金融，交通，物流中心。每年吸引很多外來人口不斷轉(zhuǎn)移到昆明，使得常住人口絕對量大幅增長，如圖2所示昆明市人口從2001年的487.52萬人增加到2007年的619.33萬人。房地產(chǎn)的需求主體是人。就房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)需求面積可表示為人口數(shù)與人均房地產(chǎn)面積的乘積即房地產(chǎn)需求面積=人口數(shù)×人均房地產(chǎn)面積。因此人口的不斷增加直接導(dǎo)致居民對住房需求量增大。需求的增加帶來供不應(yīng)求的局面，勢必拉動房地產(chǎn)價格上漲。

3.消費者未來預(yù)期狀況

需求是一種消費行為，是否實現(xiàn)或在何時實現(xiàn)取決于消費者對未來房地產(chǎn)形勢的預(yù)期，消費者未來心理預(yù)期一方面由現(xiàn)實生活或潛在需求決定，另一方面還受外部對現(xiàn)實支付能力的影響。如果消費者預(yù)期經(jīng)濟形勢不好，房地產(chǎn)價格會下跌，更多的購買者會選擇持幣待購，使得更多的潛在需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。但如果預(yù)期經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價格會上漲，更多的購買者不是持幣待購而是選擇購買，使得更多潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，刺激當(dāng)前需求。

昆明市經(jīng)濟已連續(xù)多年保持較快上漲態(tài)勢，2012年gdp達總量2509.58億元，比上年增長14%，這也是連續(xù)兩年保持14%及以上的增速。按照人均計算，全市人均生產(chǎn)總值達到38831元。在固定資產(chǎn)投資方面，數(shù)據(jù)顯示，全年全社會固定資產(chǎn)投資2701.11億元，比上年增長25%。其中，城鎮(zhèn)投資2647億元，增長24.8%。房地產(chǎn)方面，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資625.97億元，增長42.1%。商品房屋施工面積4184.81萬平方米，增長18%。這一系列數(shù)據(jù)表明昆明市經(jīng)濟增長還具有強大后勁，自然也就使得消費者看好未來經(jīng)濟形勢，這對房價具有拉動作用。

（二）從供給層面看

1.土地取得成本

土地總是按競爭為其提供的收益而發(fā)揮作用，土地價值隨產(chǎn)品的價值派生出來，所以地價一定程度上體現(xiàn)的是“引致價格”，當(dāng)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲，使得開發(fā)商對土地需求增加，從而推動地價的上漲。從長期來看，房價走勢是地價走勢的基本支撐；而是在短期內(nèi)，兩者存在相互影響的關(guān)系。

現(xiàn)就昆明市2003—2009年房地產(chǎn)土地取得成本與房地產(chǎn)銷售價格兩個指標(biāo)，具體分析土地價格與昆明市房地產(chǎn)價格之間的密切關(guān)系。

表1 昆明市土地交易價格和房地產(chǎn)銷售價格（元/平方米）

圖3 土地取得成本與住宅銷售價格

根據(jù)表1可直觀看出2003—2009年昆明市房地產(chǎn)銷售價格和土地取得成本整體均呈上升趨勢。2006—2008年土地取得成本變動不明顯，基本保持穩(wěn)中有升態(tài)勢；2005—2009年五年內(nèi)土地取得成本總體上升較快，在此期間的房地產(chǎn)銷售價格也上升顯著，二者變化趨勢基本保持一致。

從圖3還可得出，2003—2009年土地取得成本在昆明市市房地產(chǎn)銷售價格中所占比重平均保持在20%左右，而土地取得成本并不能完全取代地產(chǎn)成本，只是其中一部分，這表明2003—2009年土地成本在房地產(chǎn)價格中所占比重平均大于20%，且呈逐年上漲之勢。出現(xiàn)土地成本逐年上漲之勢的原因主要表現(xiàn)在：首先昆明市人多地少使得建筑用地供給嚴(yán)重不足；其次昆明市城中村改造中拆遷量大，造成拆遷成本過高；最后建設(shè)項目收費名目繁多。這些因素都使得開發(fā)商的土地成本加大，表明土地成本未來將成為影響昆明市房地產(chǎn)價格的重要因素。

（三）從宏觀層面看

1.貨幣政策

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策便會對房地產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生重大影響 。利率作為貨幣政策的內(nèi)容，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種重要手段，利率變動作用于市場，改變其交易主體行為，進而對房地產(chǎn)供給與需求產(chǎn)生深刻影響。

下面具體看貨幣政策對昆明市房價的影響。經(jīng)過數(shù)據(jù)收集，對比昆明2003—2010年貸款利率變動和房地產(chǎn)銷售價格變化的關(guān)系，具體分析如下：2003—2010年，昆明市房地產(chǎn)平均銷售價格分別為3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800萬元；貸款利率分別為5.76%，6.12%，6.39%，6.84%，7.11%，7.74%，7.47%，6.6%。如下圖所示：

圖4 平均房價與貸款利率

圖4可知，2008—2010年，貸款利率變動對昆明市房價影響明顯。2008—2010年利率下調(diào)，帶來昆明市房價指數(shù)平穩(wěn)上升，且漲幅較大?？梢娰J款利率下調(diào)會引起房價上漲，二者之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。而2003—2007年，利率上調(diào)卻帶來昆明市房價指數(shù)同方向變化，說明這段時期利率變動對昆明市房價調(diào)控效果不好，這是由貨幣政策的時滯性造成的。隨著住房改革的進一步深入，國家對利率不斷進行調(diào)整，目的是調(diào)控國家房地產(chǎn)市場，同樣也使得昆明市房地產(chǎn)市場不斷升溫。由于遭受美國次貸危機的沖擊，從2008年第三季度開始央行連續(xù)降息，這是國家為應(yīng)對金融危機影響下的經(jīng)濟下滑狀況采取的一種措施，目的在于通過降息來擴大內(nèi)需。同樣受國際金融危機沖擊，昆明市房地產(chǎn)也受到不利影響，部分房地產(chǎn)項目處于停滯階段，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)減少的局面；而房屋又是滿足人們最基本的生活條件，消費者對房地產(chǎn)的需求雖然也在減少，但遠小于供給的減少量，這仍然造成供小于求的局面，使得昆明市房價上升。

2.國民經(jīng)濟增長

國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)市場密不可分。宏觀經(jīng)濟增長促進固定資產(chǎn)投資加大，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，因此國民經(jīng)濟增長推動房地產(chǎn)投資的增強，從而房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為中國的支柱產(chǎn)業(yè) 。

通常用國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP表示國民經(jīng)濟增長，GDP的高低代表經(jīng)濟的興衰。當(dāng)GDP上升，意味著國民經(jīng)濟高速增長，促使居民收入增加，而收入代表消費者的需求能力，這樣會增大住房需求；同時GDP的上升也會促使房地產(chǎn)開發(fā)商投資活躍，使得有效供給增強，由于需求的敏感性引起供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲。當(dāng)GDP下降時，意味著國民經(jīng)濟發(fā)生衰退，地產(chǎn)開發(fā)商投資能力減弱，供給減少；企業(yè)及金融機構(gòu)大量改組合并，居民失業(yè)現(xiàn)象出現(xiàn)，收入降低，導(dǎo)致增量住房的需求大幅下降，使得存量住房供給相對上升，供大于求造成房地產(chǎn)價格下降?？梢奊DP與房地產(chǎn)價格成正相關(guān)關(guān)系。

具體來看GDP對昆明市房價的影響。據(jù)昆明市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示2003～2010年昆明市GDP分別為（億元）818.25，946.14，1061.55，1207.28，1405.04，1605.39，1800，2120。昆明市2003—2010年房地產(chǎn)平均銷售價格分別為（元）：3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800 。如下圖所示

圖5 GDP與平均房價

由圖5可知，昆明市一直保持國民經(jīng)濟增長態(tài)勢。而昆明市2003—2010年房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積也逐年上升，由此可推斷出GDP對房地產(chǎn)供給與需求存在較大影響。2003～2010年消費者需求平均增長率和房地產(chǎn)開發(fā)商供給平均增長率均接近GDP平均增長率，顯然GDP的增長都會促進供給與需求增長，但需求上漲幅度較快，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，帶動昆明市房價上揚。對比昆明市GDP與房地產(chǎn)平均銷售價格也可直觀看出房地產(chǎn)銷售價格隨著GDP的增長也一直呈現(xiàn)上漲趨勢。說明昆明市GDP與房地產(chǎn)銷售價格之間存在正向關(guān)系，并成為影響昆明市房地產(chǎn)銷售價格的主要影響因素。

二 政策建議

（一）優(yōu)化土地供應(yīng)制度

首先，土地開發(fā)的規(guī)模不但需要依靠市場需求的拉動，而且也離不開依靠政策約束引導(dǎo)。土地是對引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向、促進房地產(chǎn)供求平衡具有基礎(chǔ)性作用。但市場的單方面作用很難達到土地的最優(yōu)配置，所以，政府有必要介入房地產(chǎn)市場，制定科學(xué)的城市規(guī)劃，大力推進老城改造，進而盤活土地儲備。

其次，完善土地儲備制度，促進土地流通市場的發(fā)展。對于已經(jīng)納入儲備的土地，政府應(yīng)當(dāng)有計劃的進行開發(fā)和利用；務(wù)必實施公開透明的土地出讓制度和土地轉(zhuǎn)讓招標(biāo)制度，不斷加強對土地供應(yīng)計劃的統(tǒng)籌管理。要進一步規(guī)范土地交易二級市場并完善配套的政策措施，建立健全市場化的土地流通體系。

最后，要以堅持科學(xué)發(fā)展的理念，加強對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的監(jiān)督管理。堅決避免政府缺位越位行為，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為的打擊力度，切實依法保障房地產(chǎn)購買者的正當(dāng)權(quán)益，維持正常的市場秩序，規(guī)范市場行為，從而保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制

首先是“明問責(zé)”：

就是明確各級政府責(zé)任。穩(wěn)定房價，遏制房價過快上漲，關(guān)鍵在各級政府，特別是城市政府?！靶聡畻l”明確提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府總負(fù)責(zé)，城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。昆明市要結(jié)合本市房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

其次是“抑投機”：

就是要堅決抑制投資投機性住房需求。實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高購買第二套，第三套及以上住房的首付金比例和貸款利率，嚴(yán)格住房消費貸款管理。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究出臺引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房地產(chǎn)收益的稅收政策。

最后是“嚴(yán)監(jiān)管”：

就是加強市場監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資監(jiān)管，嚴(yán)格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售，囤積房源，哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度。抓緊制定適合本市的房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場 。

（三）著力改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾

首先要做到“低端有保障”：

就是要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，通過保障性住房建設(shè)解決低收入群體的基本住房需求。低收入群體由于自身經(jīng)濟條件的限制，沒有能力進入市場，只能依靠政府保障解決住房問題。市政府和各級政府必須加大住房保障力度，逐步改善這部分困難群眾的居住條件。要制定保障性住房建設(shè)規(guī)劃，確保保障性住房用地在土地供應(yīng)中的比例，保障性住房在住房供應(yīng)中的比例，并優(yōu)先保證供應(yīng)，加大財政投入力度，多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金，落實土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設(shè)的規(guī)定。

其次是要做到“中端有支持”：

就是要采取措施支持中等收入群體解決住房問題。中等收入特別是中等偏下群體既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔(dān)價格昂貴的商品房。對這部分群體，應(yīng)通過加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，適當(dāng)擴大經(jīng)濟適用放供應(yīng)范圍，加快建設(shè)限價商品房，公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房問題。

最后是要做到“高端有市場”：

就是支持有支付能力的群體通過市場解決住房問題。市政府要逐步完善房地產(chǎn)市場體系，加強宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)秩序，促進昆明市房地產(chǎn)市場持續(xù)，穩(wěn)定，健康發(fā)展，并使其在滿足高收入群體多樣化的住房需求，促進經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮更大作用。

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