赤峰市房地產(chǎn)價格的影響因素分析

何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

赤峰市房地產(chǎn)價格的影響因素分析

何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了先導(dǎo)性、推動性作用.房地產(chǎn)價格的討論一直都是百姓的熱門話題，房價受到國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等因素的影響，也高居不下.本文在分析赤峰市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從影響房地產(chǎn)價格波動的微觀因素和宏觀因素兩個方面分析了房價波動的形成原因，就政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格波動提出建議.

房地產(chǎn)價格；波動；政策因素；建議

1 當(dāng)前赤峰市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，1-5月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成22.3億元，同比增長61.36%,與全區(qū)增速基本持平.我市房地產(chǎn)投資總量在全區(qū)列第四位，增速在全區(qū)列第八位.同時，赤峰市的居民房價收入也比位居內(nèi)蒙古自治區(qū)前列，居民購房壓力較大.趙海榮（2011）研究了2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)各盟市的房價收入，結(jié)果顯示，赤峰市房價收入比為5.17，位居自治區(qū)第2為，僅次于鄂爾多斯市.

表1 2009年內(nèi)蒙古12盟市房價收入比以及排名

通過表1的房價收入比計(jì)算結(jié)果，把內(nèi)蒙古12個盟市的購房壓力分成3類，第一類是壓力最大，包括鄂爾多斯市、赤峰市、巴彥淖爾市、呼倫貝爾市、呼和浩特市和包頭市；第二類是壓力中等的盟市，包括錫林郭勒市、興安盟、烏海市和通遼市；第三類盟市的購房壓力最小，是烏蘭察布市和阿拉善盟.可見，當(dāng)前赤峰市居民的購房需求很大，但是，由于居民收入較低，購房壓力很大.

2 影響赤峰市房地產(chǎn)價格的因素分析

具體影響赤峰市房地產(chǎn)價格的因素有許多種，大體上可分為宏觀因素和微觀因素.

2.1 影響赤峰市房地產(chǎn)價格波動的宏觀因素

從當(dāng)前我國的情況看，房地產(chǎn)價格是受土地供給制度、房地產(chǎn)需求狀況、金融政策、各種稅費(fèi)等多種因素決定的.

2.1.1 土地政策

首先,土地出讓價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分,房地產(chǎn)價格與土地價格密不可分.地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系,兩者相互影響、相互作用.一方面地價水平受房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度的影響;另一方面房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價格的影響.其次,土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格產(chǎn)生影響.最后,土地利用用途管制與監(jiān)督對房地產(chǎn)價格的影響也很大.

2.1.2 金融政策

通常，地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大影響.從2006年4月到2008年上半年，國家實(shí)施了一系列緊縮性的金融調(diào)控政策.從2006年4月到2008年上半年中央銀行的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，政府的政策導(dǎo)向是通過多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施，限制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，這些政策的制定對房地產(chǎn)開發(fā)和需求方面產(chǎn)生了深刻的影響.金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及對購房者的影響，同時會影響未來房地產(chǎn)價格的走勢：利率調(diào)控與房地產(chǎn)價格的關(guān)系.

2.1.3 稅收政策

為遏制我國部分城市房價、地價過快上漲勢頭，抑制投機(jī)性購房現(xiàn)象，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，2006年到2010年間，政府出臺了一系列房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展.在2010年4月國務(wù)院出臺的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施中強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策.一般說來，房地產(chǎn)課稅作為財產(chǎn)稅，其作用主要表現(xiàn)在三個方面：（1）為政府尤其是地方政府取得財政收入;（2）調(diào)節(jié)社會財富分配，促進(jìn)社會公平；（3）促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置與合理使用.黨的十六屆三中全會提出了開征物業(yè)稅，其目的是要完善稅收體系，建立科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)稅收，發(fā)揮房地產(chǎn)稅收在上述三個方面的作用.以往政策的實(shí)質(zhì)影響并不明顯，原因是多方面的.以關(guān)于對轉(zhuǎn)讓住房征收營業(yè)稅的規(guī)定為例，政策規(guī)定對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅.這在一定程度上遏制了炒房行為，但在房地產(chǎn)價格飆升的時期，“搶購”行為并沒有得到抑止，中長期房地產(chǎn)價格的上升趨勢并沒有得到有效遏制.事實(shí)上，征收個稅在打擊投機(jī)性購房的同時，也由于課稅的轉(zhuǎn)嫁而打擊了一些正常的消費(fèi)需求.

2.2 影響房地產(chǎn)價格波動的微觀因素

2.2.1 房地產(chǎn)市場供求矛盾是赤峰市房地產(chǎn)價格波動的直接原因

從需求方面來看，買房置業(yè)需求是膨脹性的.對房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業(yè)需求.流動性過剩導(dǎo)致大量資金投到樓市.銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市.再看供給，房屋供應(yīng)不可能是無限制的.這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢.

今年赤峰市房地產(chǎn)的供求增長情況，也突出反映了供求矛盾是當(dāng)前赤峰房價波動的直接原因.1-5月份，我市房屋施工面積458.69萬平方米，同比增長94.65%.其中新開工面積13.22萬平方米，同比下降17.8%.同期，我市商品房銷售面積69.4萬平方米，同比增長31.7%，其中商品住宅銷售面積60.59萬平方米，同比增長19.56%.商品房銷售額19.48億元，同比增長21.45%，其中商品住宅銷售額16.1億元，同比增長8.43%.可見，房屋需求增長情況，明顯低于房屋的開發(fā)建設(shè)速度.

2.2.2 房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素

從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加，將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮階段；投資下降，則會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動基本上是一致的.今年，我市處于主體地位的住宅投資增速放緩.1-5月份，住宅投資完成16.78億元，同比增長38.38%，比上月增速回落近11個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.23%，占據(jù)主體地位.其中90平方米以下住宅完成投資8.68億元，同比增長9.09%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為38.9%.140平方米以上住宅完成投資2.15億元，同比增長58.17%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為9.6%.商業(yè)營業(yè)用房完成投資2.64億元，同比增長131.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為11.8%.其他房屋完成投資2.88億元，同比增長了約4倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為12.9%.

3 控制赤峰市房價波動的政策與建議

3.1 取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在.導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn).只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境.至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式.

3.2 簡化行政審批環(huán)節(jié),降低交易成本

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管是不符合市場經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn).審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗(yàn).政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查;在建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收.并且嚴(yán)格規(guī)定每一個必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償.

3.3 改進(jìn)稅收政策

降低住房交易稅費(fèi),加大對中小企業(yè)的信貸支持.按照出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)的要求,迅速推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)和保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長、穩(wěn)定就業(yè)等政策措施.一是實(shí)施新的《企業(yè)所得稅法》,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人房地產(chǎn)稅收制度.二是實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅和推進(jìn)稅費(fèi)改革.采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業(yè)和居民稅負(fù),促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi),增強(qiáng)微觀經(jīng)濟(jì)活力.三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展.采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展.

總之,雖然房地產(chǎn)市場還處于一個發(fā)展階段,但其對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大,此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)較多,一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,勢必影響到整個國民經(jīng)濟(jì)體系.而針對目前狀況,首先,在加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控的過程中,各地方政府應(yīng)將措施落到實(shí)處;其次,國家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),增加保障性住房建設(shè)步伐;再次,加強(qiáng)社會的各級機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,特別是地方房地產(chǎn)管理部門、新聞媒體的監(jiān)管;最后,提高居民在房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)意識.

〔1〕岳樹民.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與房地產(chǎn)課稅[J].涉外稅務(wù),2010(7).

〔2〕司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(自然科學(xué)版),2010(2).

〔3〕趙海榮.內(nèi)蒙古各盟市房價收入比研究[J].北方經(jīng)濟(jì)，2011（07）.

〔4〕王潤華.對影響房地產(chǎn)價格的宏觀政策分析[J].中外企業(yè)家，2009（3）.

〔5〕宋志勇.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策審視[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009（7）.

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1673-260X（2012）01-0092-02