房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)收益的博弈分析

上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司 王知

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)象。土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素。土地的取得方式是多種多樣的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)需要，常采取不同拿地方式，拿地方式的不同，不僅會(huì)影響土地購(gòu)置成本，而且會(huì)影響到企業(yè)契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等的繳納，進(jìn)而影響到企業(yè)的最終受益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式可以歸納為招拍掛（包括凈地和非凈地出讓）、劃撥、購(gòu)買在建工程、合作開發(fā)、股權(quán)收購(gòu)、特殊開發(fā)項(xiàng)目等方式。由于招拍掛（包括凈地和非凈地出讓）、劃撥等取得土地使用權(quán)付出的價(jià)格是剛性的，所涉及的稅種也是固定的，這兩種方式在最終收益上沒有比較意義，因而本文主要比較購(gòu)買在建工程和股權(quán)收購(gòu)兩種方式下取得土地使用權(quán)的收益。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，賣方的收益的高低要看在于是出售公司股權(quán)還是轉(zhuǎn)讓在建工程，對(duì)于購(gòu)買方也并非不需要收益籌劃，作價(jià)較低時(shí)購(gòu)買方獲得較低的契稅支出，作價(jià)較高時(shí)購(gòu)買方能夠獲得將來轉(zhuǎn)讓時(shí)更多的納稅扣除，所以收益籌劃不追求一時(shí)的利益得失。同樣，買賣雙方利益的博弈也包含各自的稅收支出，所以，只有在一定階段雙方的現(xiàn)金凈流量能夠達(dá)到平衡時(shí)才有助于雙發(fā)交易的達(dá)成。

【案例】甲公司是法人股東投資組建的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金5000萬元，該公司由于資金鏈發(fā)生困難，擬將在建的一棟住宅樓轉(zhuǎn)讓給乙公司繼續(xù)開發(fā)，已知甲公司已投入成本5000萬元，評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)值8000萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加按5.6%計(jì)算。假設(shè)該公司無其他事項(xiàng)。

一、站在甲公司的角度進(jìn)行的收益分析

(一）通過轉(zhuǎn)讓在建工程的收益分析

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干證問題的通知》（財(cái)稅［2003］16號(hào)）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為，按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

甲方轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=8000×5.6%=448（萬元）

土地增值額=8000-5000-448-5000×20%-5000×10%=1052（萬元）

因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%

土地增值稅=（8000-5000-448-5000×20%-5000×10%）×30%=315.6（萬元）

企業(yè)所得稅=（8000-5000-448-315.6）×25%=559.1（萬元）

甲公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=448+315.6+559.1=1322.7（萬元）

甲公司直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的收益=8000-5000-1322.7=1677.3（萬元）

二、通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益分析

甲公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=（8000-5000）×25%=750（萬元）

甲公司通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益=8000-5000-750=2250（萬元）

通過上述分析，甲方在出售土地使用權(quán)時(shí)，通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)比通過轉(zhuǎn)讓在建工程可以多獲得收益=2250-1677.3=572.7

單從甲方角度分析來看，肯定會(huì)選擇通過出售全部股權(quán)的方式更加有利，但是市場(chǎng)的交易行為并不是單方的行為，而是雙方買賣都認(rèn)可的行為，甲方通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的方式，對(duì)于乙方來說是否可以接受，我們同樣站在乙方的角度進(jìn)行分析，乙方是否會(huì)最終接受這項(xiàng)交易。

三、站在購(gòu)買方乙方的角度進(jìn)行的收益分析

如前例，假設(shè)乙房地產(chǎn)公司完成開發(fā)需追加投資1000萬元，項(xiàng)目可售金額12000萬元（假設(shè)不考慮印花稅、契稅等）

(一)通過受讓在建工程的收益分析

根據(jù)財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于營(yíng)業(yè)額問題的規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額； 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

根據(jù)上述規(guī)定乙公司繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加=（12000-8000）×5.6%=224（萬元）

土地增值額=12000-9000-224-9000×20%-9000×10%=80（萬元）

因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，所以土地增值稅：

土地增值稅=（12000-9000-224-9000×20%-9000×10%）×30%=22.8（萬元）

企業(yè)所得稅=（12000-9000-224-22.8）×25%=688.3（萬元）

乙公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=224+22.8+688.3=935.1（萬元）

乙房地產(chǎn)公司受讓在建工程項(xiàng)目開發(fā)完成銷售后的收益=12000-9000-935.1=2064.9萬元

(二)通過受讓甲房地產(chǎn)公司全部股權(quán)的收益分析：

乙公司營(yíng)業(yè)稅金及附加=12000×5.6%=672（萬元）

土地增值 稅=（12000-6000-672-6000×20%-6000×10%）×30%=1058.4（萬元）

企業(yè)所得稅=（12000-6000-672-1058.4）×25%=1067.4（萬元）

乙公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=672+1058.4+1067.4=2797.8（萬元）

乙公司受讓全部股權(quán)開發(fā)完成銷售后的收益=12000-9000-2797.8=202.2（萬元）

同樣兩種方案對(duì)于乙房地產(chǎn)公司來說，效果與甲房地產(chǎn)公司截然相反，直接購(gòu)買建工程項(xiàng)目較受讓全部股權(quán)收益增加1878.8萬元（2081-202.2），此種結(jié)果無疑會(huì)成為雙方討價(jià)還價(jià)的關(guān)鍵所在。所以收益籌劃應(yīng)該兼顧交易雙方的利益，只有符合雙方公平的交易的操作方案才具有可行性。

從以上的分析來看，買賣雙方在交易方式上存在巨大的差距，雙方的交易有可能失敗，但是從整體利益來考慮，直接轉(zhuǎn)讓在建工程的方案總收益為3758.3（1677.3+2081），股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下的總收益為2452.2（2250+202.2）。假如把交易雙方看做一個(gè)整體，無疑轉(zhuǎn)讓在建工程方案要優(yōu)于轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)方案，而且在轉(zhuǎn)讓在建工程的方案下，可以測(cè)算有一個(gè)臨界點(diǎn)能夠使交易雙方的收益實(shí)現(xiàn)平衡，根據(jù)以上稅收公式利用EXCEL 數(shù)據(jù)表進(jìn)行測(cè)算可得當(dāng)雙方在建工程的交易價(jià)格確定為8200萬元時(shí)，賣方甲公司可獲得1776.42萬元的收益，買房乙公司可獲得1979.28萬元的收益，從絕對(duì)收益上來看，雙方獲取報(bào)酬接近，這也是雙方最能達(dá)成一致的價(jià)格。

但除了要考慮雙方的絕對(duì)收益外，還要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，也就是收益的時(shí)間價(jià)值，按出售在建工程的交易考慮，以雙方都能接受的8200萬元的交易價(jià)格測(cè)算，甲方的投資總額為5000萬元，收益為1776.42萬元，投資收益率為35.53%；買方乙公司投資總額為9200萬元，收益為1979.28萬元，投資收益率為21.51%，從這個(gè)方面相比，乙公司獲取的報(bào)酬較低。而若從時(shí)間價(jià)值上來分析，對(duì)于該項(xiàng)目，甲房地產(chǎn)公司投入5000萬元的時(shí)間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于乙公司追加投資的1000萬元的時(shí)間，這也是雙方收益都要考慮的因素。

綜上所述，在取得土地使用權(quán)方式的交易中，取得土地的方案要提前進(jìn)行規(guī)劃，最好雙方將各種因素都要考慮在內(nèi)，而且方案的選擇要提前進(jìn)行規(guī)劃，最好在交易達(dá)成前，購(gòu)買雙方進(jìn)行沙盤模擬推演，必要時(shí)可以利用專家團(tuán)隊(duì)、咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問等方式綜合考慮取得土地使用權(quán)的方案。

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