“商品房”、“保障房”一個(gè)不能少

◎ 本刊編輯部

在經(jīng)歷了2011年”不放松”的系列宏觀調(diào)控措施“修整”后的房地產(chǎn)，2012年將會有什么樣的表現(xiàn)？是如早些年的“越壓越火”？還是會出現(xiàn)打壓性反彈？樓市在繼續(xù)堅(jiān)持“不動(dòng)搖”的調(diào)控政策措施下，去向何方？堅(jiān)持“不動(dòng)搖”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，底氣何來？

底氣十足的保障房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)顯示，截止9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工986萬套，開工率98%。到2011年底，原計(jì)劃開工建設(shè)1千萬套保障性住房的任務(wù)順利完成已成定局，明年將迎來一個(gè)保障房竣工的“豐收年”。2012年1千萬套保障房上市的市場放量對房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定和供求關(guān)系平衡將起到一個(gè)蓄水池的作用。

2011年保障房對全國房屋新開工指標(biāo)貢獻(xiàn)良多，數(shù)據(jù)表明，保障房拉高2011年新開工增速13個(gè)百分點(diǎn)，而全年商品房新開工增速僅保持6%。

近日，河北省出臺的《城鎮(zhèn)保障性安居工程“十二五”規(guī)劃》，提出“十二五”期間，全省將新增保障房139.4萬套，其中保障性住房96萬套（廉租住房12.8萬套、公共租賃房51.3萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房12.5萬套、限價(jià)商品房19.2萬套）；各類棚戶區(qū)改造43.4萬套。保障方式包括通過廉租住房、公共租賃住房提供租賃型的保障性住房；通過經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房提供產(chǎn)權(quán)式的保障性住房；通過各類棚戶區(qū)改造，改善居民居住條件和居住環(huán)境。

山東省近日出臺《公共租賃住房項(xiàng)目貸款財(cái)政貼息資金管理暫行辦法》，加大公租房建設(shè)財(cái)政支持力度，將對納入該省公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃并使用銀行貸款的項(xiàng)目給予一定財(cái)政貼息資金，貼息率原則上不高于3%。

保障房針對城鎮(zhèn)中低收入家庭，未來20%的住房困難戶將被納入保障范圍，保障房建設(shè)的民生意義遠(yuǎn)大于其經(jīng)濟(jì)意義。

房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期

持續(xù)高熱的房價(jià)刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，如同一個(gè)病態(tài)的身體，房地產(chǎn)行業(yè)在收獲巨大財(cái)富的同時(shí)，也逐漸顯現(xiàn)出不良反應(yīng)：對土地的過度追逐；地方財(cái)政對土地的過度依賴；過快上漲的房價(jià)對普通民眾的傷害，等等，不一而足。2011年持續(xù)高壓的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)下了一劑猛藥。房價(jià)在2010年始進(jìn)入下降通道，經(jīng)過長達(dá)2年的政策調(diào)控，房價(jià)在經(jīng)過僵持、上漲、僵持、微降的痛苦，2012將迎來新的下降波潮。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，降價(jià)是釋放政策壓力、地產(chǎn)迎來真正春天的首要途徑。降價(jià)帶來的將是再生的希望。

房地產(chǎn)行業(yè)巨大資金缺口的壓力，更加快開發(fā)商降價(jià)的速度和幅度。而房價(jià)的真正調(diào)整，才能使政策面真正有趨于緩和、從失衡走向平衡的可能。

房產(chǎn)銷量對房價(jià)的影響至關(guān)重要，2011年后續(xù)市場對下降趨勢明確后，帶來觀望情緒的彌漫，供需關(guān)系失衡形成巨大的市場壓力，房價(jià)下降同時(shí)并不能換來量升。

各地的限購政策導(dǎo)致了購買力的快速下降。各城市普遍的限購政策為：限制本地居民購買第三套房子，限制外地居民購買第二套房子；且無論之前是否有房，限購令頒布后最多只可新購買一套。各城市限購的區(qū)別：外地居民購買一套房的連續(xù)納稅證明或社保證明的年數(shù)，北京為連續(xù)5年繳稅、上海為2年、大部分城市為1年。2012年在“不動(dòng)搖”的政策大局前，各城市的限購政策估計(jì)依然將以維持為主，但限購政策在房價(jià)下跌、地方政府巨大資金壓力下，在2012年下半年譬如針對改善性需求等的有條件放松的可能性較大，由于限購直接遏制35%的購買力，在有條件放松后，預(yù)計(jì)伴隨著房價(jià)的下降、按揭利率的回歸、整體性降息的可能。

房企業(yè)態(tài)進(jìn)一步調(diào)整。進(jìn)入2012年，房價(jià)下降將進(jìn)入一個(gè)趨緩的狀態(tài)，房產(chǎn)品質(zhì)的提升、品種的豐富將成為主要方向，過度依賴住宅的房地產(chǎn)市場將朝著商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形態(tài)發(fā)展，對住宅的過度依賴減緩，將帶來房企的結(jié)構(gòu)性調(diào)整局面，一方面是資金鏈斷裂的小企業(yè)趨于破產(chǎn)或重組，資金雄厚、土地儲備豐富的房企通過兼并、進(jìn)一步擴(kuò)展則趨于做大做強(qiáng)，其抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

2011年經(jīng)歷過宏觀調(diào)控的梳理，2012年堅(jiān)持不動(dòng)搖的調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)市場逐漸擺脫浮躁，走向理性的回歸。中國歸根結(jié)底需要一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場。

“兩條腿”促健康

近年來，房地產(chǎn)市場一路繁榮高歌猛進(jìn)的同時(shí)，是保障房的缺位，包括品種稀缺、面積短少、覆蓋范圍小、總體規(guī)模小。這種“一條腿”走路的現(xiàn)象維持了相當(dāng)時(shí)間，到房地產(chǎn)市場空前膨脹，房價(jià)持續(xù)上漲達(dá)到普通人無法承受的高度，加大保障房建設(shè)的呼聲日高。2010年正式啟動(dòng)保障房建設(shè)以來，經(jīng)過2011年的開工高潮，“兩條腿”走路的房地產(chǎn)發(fā)展模式日漸清晰，未來保障房+商品房的房地產(chǎn)市場格局將成為定勢。