房價收入比與住房支付能力指數(shù)的比較

張清勇

（中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院，北京 100872）

房價收入比與住房支付能力指數(shù)的比較

張清勇

（中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院，北京 100872）

研究目的：比較房價收入比和住房支付能力的計算方法，辨析二者的關(guān)系及各自的長處和短處。研究目的：文獻法和實證研究。研究結(jié)果：房價收入比和住房支付能力指數(shù)都是衡量住房支付能力的重要指標，二者各有長處。研究結(jié)論：在可以獲得數(shù)據(jù)的情況下，把房價收入比和住房支付能力指數(shù)都計算出來，對二者的變動態(tài)勢進行比較和分析，可以獲得對住房支付能力、住房市場運行態(tài)勢的比較完整的認識。

土地經(jīng)濟；房價收入比；住房支付能力指數(shù)

1 引言

用住房支付能力來概括和總結(jié)住房問題是常用的方法，而準確衡量住房支付能力、把握住房支付能力的變動態(tài)勢，是認清住房市場狀況和制定相關(guān)調(diào)控政策的關(guān)鍵。有關(guān)住房支付能力的學術(shù)研究可追溯到19世紀恩格爾等人對家庭收入用于食品、房租等項開支的考察。后來，“一周薪抵一月租”、房租支出不應超過家庭收入的25%成為一種經(jīng)驗法則，“每個人都同意、都知道這個法則并將它當作一種合理的界限”[1]。從20世紀30年代起，該法則納入美國的住房政策，作為核定資助對象的參考。另一個版本的經(jīng)驗法則是購房款不應超過家庭年總收入的若干倍[2]，應用于慈善救濟、銀行甄別貸款客戶等領(lǐng)域。與上述兩種版本的經(jīng)驗法則相對應，目前應用較多的住房支付能力指標分別是住房支付能力指數(shù)和房價收入比。

Weicher（1977）[3]使用“housing price-income ratio”這一術(shù)語，用中位新住宅售價除以中位家庭收入計算了美國1949—1975年新住房的房價收入比，是房地產(chǎn)文獻中使用支付能力指標的開端[4]。20世紀80年代以后，房價收入比在聯(lián)合國、世界銀行的城市管理項目、住房指標項目和城市指標項目中都是一個重要指標，房價收入比作為衡量支付能力的指標得到了廣泛認同。改革開放后，房價收入比概念傳入中國并得到了越來越多的應用。1994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》指出“新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，2000年以前達到3.5倍”，1998年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定“停止住房實物分配后，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼”。另有大量國內(nèi)研究提及房價收入比的國際參照數(shù)字，冠以“國際慣例”、“國際警戒線”的說法，甚至把它當作判斷住房市場是否出現(xiàn)泡沫的依據(jù)。相對而言，住房支付能力指數(shù)傳入大陸則要晚得多。根據(jù)宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所課題組的說法，他們首次對大陸的住房可支付性指數(shù)進行了測算[5]。

住房支付能力指數(shù)和房價收入比都是反映住房支付能力以及住房市場運行狀況的重要指標，二者一繁一簡、各有長處，可以互相校驗、補充。但是，有一些研究和媒體報道貶低房價收入比這個用了多年的簡單指標，而推崇比較復雜、考慮了較多因素的住房支付能力指數(shù)。例如，2011年3月《證券日報》發(fā)文指出房價收入比指標失靈了、房價收入比在中國房地產(chǎn)市場不具有絕對的權(quán)威說服力，認為盡快出臺居民住房支付能力指數(shù)才是解決房價調(diào)控問題的關(guān)鍵所在[6]。本文對房價收入比和住房支付能力指數(shù)的計算方法進行比較，并應用中國1999—2010年的數(shù)據(jù)進行實證研究，辨析二者的關(guān)系及各自的長處和短處。

2 計算方法的比較

2.1 房價收入比（Housing Price to Income Ratio,PIR）

聯(lián)合國人居署的《城市指標工具包指南》提供了房價收入比的意義、定義和方法等內(nèi)容。根據(jù)《指南》，房價收入比是“一套居住單元的中位自由市場價格與中位家庭年收入的比值”。其中，住房價格的定義是“在售房者不是被迫賣房的情況下，住房在市場上放了適當長的時間之后該住房的出售價格”，“家庭收入指從所有來源獲得的總收入，包括工資、薪金、來自業(yè)務或非正式部門活動的收入，如果能夠獲取信息，還包括諸如消費本可以出售的農(nóng)產(chǎn)品之類的實物收入”[7]。聯(lián)合國政策協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展部Indicators of SD:UN CSDMethodology Sheets更詳細地說明了家庭收入和房價的統(tǒng)計方法。對于收入，該報告指出“許多國家可能有包含中位家庭收入或開支的近期住戶調(diào)查，這些調(diào)查可以直接使用。開支數(shù)據(jù)，而不是收入數(shù)據(jù)，可以用于估計收入……事實上，對于低收入者和收入通常掩蓋起來的地區(qū)，和報道的收入相比，開支可能是收入的更好的衡量。平均家庭收入，雖然不是那么合適，常因更容易獲取而作為最近收入的估計。如果有包括平均收入和中位收入的調(diào)查，但調(diào)查已經(jīng)太老而不能很好地估計家庭收入，中位和平均收入的比值仍可以用于計算新的中位數(shù)，因為收入的分布不像收入本身變化那么快”[8]①類似地，聯(lián)合國人居中心、發(fā)展規(guī)劃署和世界銀行的一份報告在Help Notes中寫道，“如果中位收入數(shù)據(jù)無法獲得，可能就有必要采用全國性的城市數(shù)字。如果平均數(shù)可得而中位數(shù)不可得，可能可以從某些全國性或特定的調(diào)查中獲得一個中位數(shù)與平均數(shù)的比值，或者可以應用對許多發(fā)展中國家的研究發(fā)現(xiàn)，即中位收入一般是平均數(shù)的70%”[9]。。

大量研究認為房價收入比是反映住房市場整體運行狀況的極好指標[10]。作為聯(lián)合國、世界銀行指標項目中房價收入比指標的設(shè)計者和推廣者，Angel和Mayo指出，“如果說有哪個單一指標傳遞了住房市場整體運行狀況的最豐富的信息的話，那就是房價收入比”[11]。聯(lián)合國人居中心、發(fā)展規(guī)劃署和世行的一份報告認為，房價收入比“可能是住房市場運行最重要的概括性衡量，它不僅表明了在多大程度上住房是可支付的，而且能夠顯示市場扭曲的存在”[9]。值得指出地是，房價收入比的設(shè)計者和推廣者十分了解并清楚、直白地指出了該指標的局限性。1992年世行的《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》寫道，“一個通用的指標，是住房售價和家庭收入之比。雖然這個比率很有用，但也會引起誤解……住房支付能力更好的定義，應該是可用于住房開支的家庭收入與所需的住房支出之比；支付數(shù)額是按月計算的”[12]。Angel和Mayo也指出，“使用房價收入比和租金收入比作為支付能力的指標存在許多問題。它們沒有控制住宅存量隨時間推移而發(fā)生的質(zhì)量變化。另外，中位住房價格與中位收入之間的關(guān)系沒有說明購房者實際面臨的金融約束。此外，這些指標沒有控制住房成本增加預期的影響。中位住房價格與中位收入之比忽視了住房成本中的其他成分，包括抵押貸款利率和首付款，這兩者從根本上決定了月還款額。它也沒有控制中位收入的區(qū)域差異”[11]①他們最后還說，“不管怎樣，這些指標作為可能存在的支付能力問題的診斷性指標是有用的”。。

2.2 住房支付能力指數(shù)（Housing Affordability Index,HAI）

目前各國應用較多的住房支付能力指數(shù)是由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtors,NAR）開發(fā)的指數(shù)或其變種。這類指數(shù)在考慮住房價格、家庭收入之外，還考慮抵押貸款利率、貸款期限和家庭收入中用于住房消費的上限比例，是判斷住房支付能力的主要工具，能實時反映自有住房家庭的支付能力及其變化[13]。以通俗的例子來說，若某套住房價為12.5萬元，首付20%，抵押貸款利率是5.94%，還款期30年，則月還款額為596元。如果這戶人家每月以收入的25%還貸，則全家每月至少要賺2382.8元（每年28593.5元）。如果這個家庭年收入為25000，則他們是買不起這套住房的，其支付能力指數(shù)為25000/28593.5=0.87。也就是說，支付能力指數(shù)等于1，表示一個中等收入的家庭剛好有足夠的購買能力以貸款買標準價位的住房；指數(shù)大于1，表示有較強的支付能力，收入足以購買標準價位的住房；指數(shù)小于1，則支付能力弱，收入不足以償還房貸。

計算住房支付能力，首先要界定每月用于住房消費的收入額Iφ，其中I表示城市家庭月收入的中位數(shù)，φ表示收入中用于住房消費的上限比例。其次，要界定抵押貸款的月還款額（Monthly Payment,PMT）。令P為中位數(shù)價位的存量住房市場價值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為n年（12n個月），則等額均還的月還款額為：

由此可以得出住房支付能力指數(shù)：

2.3 PIR與HAI的計算公式比較

這里我們?nèi)杂肐表示城市家庭月收入的中位數(shù)，φ表示收入中用于住房消費的上限比例，P為中位數(shù)價位的存量住房市場價值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為n年（12n個月）。則房價收入比的公式為：

設(shè)定首付比例α、貸款期限n和家庭收入中用于住房消費的上限比例φ后，住房支付能力指數(shù)HAI為中位數(shù)價位的存量住房市場價值P、城市家庭月收入的中位數(shù)I以及抵押貸款月利率i的函數(shù)，與房價收入比是中位數(shù)價位的存量住房市場價值P、城市家庭月收入的中位數(shù)I的函數(shù)相比，多考慮了抵押貸款月利率i的影響。為了闡述方便，將HAI公式中包含抵押貸款月利率i的部分獨立出來，設(shè)定為f（i），稱為利率乘數(shù)。

于是，HAI公式可以改寫為：

比較式3和式5，可以看出，在PIR的計算公式中，P在分子，I在分母；而在HAI的計算公式中，P在分子，I在分母。給定φ、α和i，PIR和HAI呈反方向變動態(tài)勢，即當房價收入比低時，住房支付能力指數(shù)高，居民的住房支付能力比較強，反之亦然。

3 1999—2010年的中國數(shù)據(jù)應用

3.1 數(shù)據(jù)處理和參數(shù)設(shè)計

由于缺乏微觀數(shù)據(jù)，本文根據(jù)新建住房的市場價值均值來推導存量住房的市場價值中位數(shù)，依靠的是鄭思齊從國家統(tǒng)計局城調(diào)隊城市調(diào)查樣本數(shù)據(jù)中總結(jié)出的比例關(guān)系——存量住房市場價值的均值等于新建住房市場價值均值的65%、存量住房市場價值的中位數(shù)等于存量住房市場價值平均數(shù)的80%[13]。在收入中位數(shù)和平均數(shù)的處理上，根據(jù)廣東省2002年對1251戶城鎮(zhèn)住戶的調(diào)查、中國人民大學社會學系與香港科技大學社會調(diào)查中心2003年下半年對全國26個省6200個家庭的“全國綜合社會調(diào)查”以及中國社會科學院2005年對5個大城市（上海、福州、沈陽、西安和武漢）的“中國城市勞動力調(diào)查”，按收入中位數(shù)為平均數(shù)的75%換算[14-16]。

本文所用的數(shù)據(jù)主要來自歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國統(tǒng)計月報》。由于歷年各城市的商品住宅套均銷售面積數(shù)據(jù)不可得，我們以套均竣工面積代替。較早年份的住房抵押貸款利率來自歷年《中國金融年鑒》，2005年3月17日以后的住房抵押貸款利率根據(jù)中國人民銀行的金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率及規(guī)定的利率下限倍數(shù)折算，其中年內(nèi)利率發(fā)生變動的，按規(guī)定利率實施的天數(shù)加權(quán)計算當年利率。在相關(guān)參數(shù)的設(shè)定上，宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所課題組設(shè)定首付20%、30年貸款期限，收入中用于住房消費的上限比例為25%[6]；吳璟和劉洪玉設(shè)定首付30%、15年貸款期限，收入中用于住房消費的上限比例為25%[17]。根據(jù)中國的實際情況，設(shè)定首付比例α為30%，貸款期限n為30年（360個月），家庭收入中用于住房消費的上限比例φ為25%。

3.2 二者走勢比較

按照上述參數(shù)設(shè)置和計算方法，算出了1999—2010年中國的住房支付能力指數(shù)HAI和房價收入比PIR，并對二者進行比較，判斷二者的波動趨勢是否一致。從圖1可以看出，從1999年到2008年，HAI上升時PIR就下降，HAI下降時PIR就上升，二者波動的方向相反，且這種關(guān)系十分明顯、穩(wěn)定。其原因是，如果不考慮利率的影響，HAI和PIR一樣，僅受房價和收入的影響；如果利率波動的幅度不大，HAI的波動主要受房價波動和收入波動的影響，與PIR波形接近。

值得注意的是，從2009年起，原本HAI和PIR波動方向相反的態(tài)勢發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。2009年的HAI上升，PIR也上升；2010年的HAI下降，PIR也下降。這種1999—2008年HAI與PIR波動趨勢相反而2009—2010年波動趨勢相同的狀況可以從圖2中HAI和1/PIR的波動狀況中更清楚地看出：1999—2008年，HAI和1/PIR的波形幾乎完全一致；2009—2010年，HAI和1/PIR的波動方向完全相反。

圖1 1999—2010年的HAI和PIRFig.1 HAIand PIR from 1999 to 2010

圖2 1999—2010年的HAI和1/PIRFig.2 HAIand 1/PIR from 1999 to 2010

3.3 影響因素

給定首付比例、貸款期限和家庭收入中用于住房消費的上限比例之后，HAI比PIR多考慮了住房抵押貸款利率的影響。1999—2008年HAI和PIR波動方向相反的態(tài)勢在2009、2010年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)主要是由于抵押貸款利率的影響。圖3反映了1999年至2010年間住房抵押貸款利率的變動，可以看出，2008年9月之前，住房抵押貸款利率的波動相對較小，從2008年9月起，住房抵押貸款下限利率從6.66%起連續(xù)多次下降，2008年11月27日降到4.28%，2008年12月23日進一步降到4.16%。后來住房抵押貸款利率又回調(diào)，到2010年12月份，加權(quán)平均抵押貸款利率為5.34%。

圖3 1999—2010年的抵押貸款利率變化Fig.3 M ortgage interest rate changes from 1999 to 2010

圖4 1999—2010年的年度抵押貸款利率Fig.4 Annualmortgage interest rate changes from 1999 to 2010

為討論年度住房支付能力指數(shù)與房價收入比的變化，筆者折算了1999—2010年的年度住房抵押貸款利率（年內(nèi)利率發(fā)生變動的，按規(guī)定利率實施的天數(shù)加權(quán)計算當年利率）。如圖4，1999年到2008年間，抵押貸款利率都在百分之五點多、六點多的水平上，2009年卻從百分之六點多直降到百分之四點多，2010年又上升到將近百分之五。

筆者將討論重點放在HAI和1/PIR變動態(tài)勢完全相反的2009、2010年上。如圖5，2009年房價上漲了25%，收入只上漲8.5%，房價收入比從2008年的5.85倍上升到了6.74倍，顯示住房支付能力下降。然而，同期央行大幅下調(diào)抵押貸款利率，利率乘數(shù)從2008年的160.9直升至199.9，HAI值反而從0.82上升至0.88，顯示住房支付能力上升。到2010年，房價上漲了5.6%，收入上漲了11.3%，房價收入比從2009年的6.74倍降至2010年的6.40倍，顯示住房支付能力上升；但同期抵押貸款利率有所提高，利率乘數(shù)從2009年的199.9降至2010年的186.5，HAI值從 0.88降至 0.87，顯示住房支付能力下降。

圖5 2000—2010年房價、收入、利率乘數(shù)的增長率Fig.5 Grow th rates of housing price,income and interest rate multiplier from 2000 to 2010

4 結(jié)語

從以上討論可以看出，在中國，無論是從公式上看，還是從大多數(shù)年份、正常年份的實際情況來看，以HAI和PIR表征的住房支付能力是一致的，HAI和1/PIR的波形和波動方向是類似的。在由央行人為設(shè)置的抵押貸款利率急劇波動的年度里，由于利率乘數(shù)的放大效應，在房價大漲、收入小漲的情況下，HAI反而有所上升；在房價小漲、收入大漲的情況下，HAI反而有所下降，此時的HAI通過貸款購房者月還貸負擔所體現(xiàn)的住房支付能力只能說明當期的還貸壓力，卻不能很好地反映市場狀況。

Jensen指出，“有許多種（住房支付能力）指標，……沒有一種支付能力指標對所有情況都是準確的”[18]。房價收入比和住房支付能力指數(shù)都是衡量住房支付能力的重要指標，二者各有長處——房價收入比相對簡單，容易理解和計算，住房支付能力指數(shù)則相對復雜，考慮了更多因素。在可以獲得數(shù)據(jù)的情況下，把房價收入比和住房支付能力指數(shù)都計算出來，對二者的變動態(tài)勢進行比較和分析，可以獲得對住房支付能力、住房市場運行態(tài)勢的比較完整的認識①若二者的變動態(tài)勢一致，可以比較肯定地做出有關(guān)住房支付能力變動的結(jié)論。如果二者變動態(tài)勢相反，則需要辨析存在差異的原因（是首付比例、抵押貸款月利率還是貸款期限的變動造成的），再做判斷。。另外，從衡量住房支付能力的角度出發(fā)，可以根據(jù)情況，在用現(xiàn)金支付購房款比較流行的地區(qū)多采用房價收入比指標，在貸款購房比較流行的地區(qū)多采用住房支付能力指數(shù)。從反映住房市場運行狀況的角度出發(fā)，在政策嚴重干預住房抵押貸款利率的年份里，HAI不能很好地反映住房市場狀況，而房價收入比不直接受利率政策影響，能夠比較如實地反映市場的情況。

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Comparing the Ratio of Housing Price to Incomew ith the Housing Affordability Index

ZHANG Qing-yong
（School of Agricultural Economics and Rural Development,Renmin University of China,Beijing 100872,China）

The purpose of this paperwas to compare the calculationmethods of two housing affordability indicators,i.e.,the ratio of housing price to income and the housing affordability index,and further analyze the advantages and disadvantages of the two indicators.Methods included literature review and empirical analysis.The results showed that both the indicators were important for revealing housing affordability although each of them had different advantages and disadvantages.The paper concluded that calculating these two indicators and analyzing the differences of their fluctuation could be a good choice for understanding the housing affordability and themarket situation generally.

land economy;ratio of housing price to income;housing affordability index

F293.3

A

1001-8158（2012）01-0032-06

2011-08-15

2011-12-07

張清勇（1980-），男，福建金門人，博士、講師。主要研究方向為土地經(jīng)濟學與住房市場。E-mail:qingyongzhang@hotmail.com