我國土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式與商品住房價(jià)格分析

□文/劉佳生江 濤 蔣 鶴

（1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2.重慶市財(cái)政投資評(píng)審中心 重慶）

我國土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式與商品住房價(jià)格分析

□文/劉佳生1江 濤2蔣 鶴1

（1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2.重慶市財(cái)政投資評(píng)審中心 重慶）

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)化率的迅速提高，人們的生活水平也得到了很大程度上的改善。然而，在當(dāng)今社會(huì)中擺在人們面前最突出的是住房問題，房價(jià)居高不下，使得越來越多的居民買不起房子。針對(duì)房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，學(xué)術(shù)界也做了一定的研究。目前形成的觀點(diǎn)主要有房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)時(shí)間和區(qū)位等市場(chǎng)行情來決定住房價(jià)格而不是由土地等生產(chǎn)要素成本決定的；城市土地使用權(quán)有償出讓制度的弊端造成土地使用價(jià)格隱性上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲；土地影響房地產(chǎn)價(jià)格，而土地價(jià)格是由房地產(chǎn)價(jià)格而形成的等觀點(diǎn)。針對(duì)以上觀點(diǎn)，本文擬從土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式角度，利用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需平衡理論來探討房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，并對(duì)有效控制房價(jià)的土地政策提出了建議。

土地產(chǎn)權(quán)；商品住房價(jià)格；分析

原標(biāo)題：我國土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式及其與商品住房價(jià)格的關(guān)系分析

收錄日期：2011年10月28日

一、土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式分析

（一）世界土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式，它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)主要表現(xiàn)為主體存在的實(shí)體性，產(chǎn)權(quán)運(yùn)行的獨(dú)立性，產(chǎn)權(quán)全能的可分性，產(chǎn)權(quán)價(jià)值形式的流動(dòng)性。土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)也是一種產(chǎn)權(quán)，是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總和，因此土地具有所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。由于國情及歷史原因，世界各國的土地產(chǎn)權(quán)制度不盡相同。在西方大多數(shù)國家的土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式主要表現(xiàn)為土地私有制，土地權(quán)利受法律保護(hù)且可以自由交易，然而土地所有者必須依據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定的土地用途對(duì)土地實(shí)施合理開發(fā)。

（二）我國土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。在我國土地實(shí)行的是公有制，城市的土地屬于國家所有，土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外都屬于集體所有，因此我國土地實(shí)施國家所有和集體所有兩種產(chǎn)權(quán)形式。我國土地的所有權(quán)和使用權(quán)是相分離的，所有權(quán)歸國家或者集體所有，城市土地的使用權(quán)可以通過土地有償使用進(jìn)行交換，從而實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的排他性、流通性和可分割性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值。而農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體組織而不屬于個(gè)人，集體產(chǎn)權(quán)對(duì)資源各種權(quán)利的決定就必須由一個(gè)集體做出。

二、土地價(jià)格及其對(duì)住房價(jià)格的影響

（一）土地價(jià)格組成分析。對(duì)于我國的城市所有土地和集體所有土地的開發(fā)主要通過一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)和二級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)來完成。土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004）第四十七條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。以上費(fèi)用就構(gòu)成了土地基本成本。而在土地市場(chǎng)中的“招拍掛”中是以土地的最后拍賣的價(jià)格來定價(jià)而非土地的本身基本成本費(fèi)用作為土地的出讓價(jià)格。因此，土地價(jià)格可以理解為由以下三部分組成：一是真正的地租（包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租）；二是土地投資的折舊；三是土地投資的利息。第一部分的真正地租主要是由土地自身特性決定的，受土地位置固定不能移動(dòng)的影響，區(qū)位因素將起到了決定性的作用。而第二、第三部分的土地投資折舊主要受時(shí)間因素的影響，由于地價(jià)是未來若干年地租的貼現(xiàn)，是一個(gè)面向未來的動(dòng)態(tài)概念，因此未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地使用者心理預(yù)期對(duì)第二、第三部分的土地投資折舊和土地投資利息起著決定性的作用。

（二）從土地供需平衡角度分析土地價(jià)格。從供給角度講，由于土地是一種特殊的商品不能無限生產(chǎn)出來，土地供給數(shù)量和土地的總數(shù)量是固定的。因此，土地的自然供給無彈性，經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對(duì)較小、短期內(nèi)也是無彈性的。這會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)受土地供給的數(shù)量影響導(dǎo)致土地價(jià)格遠(yuǎn)離土地的征收成本費(fèi)用。另外，在我國由于土地一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷控制的，土地的供給數(shù)量一定程度上變得相對(duì)更少，土地二級(jí)市場(chǎng)采取“招拍掛”的方式競(jìng)爭(zhēng)拿地，屬于買方完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。更進(jìn)一步加劇了土地使用者以更高的費(fèi)用拿地。由于土地使用者大部分是房地產(chǎn)開發(fā)商，其購買土地主要是用來開發(fā)房地產(chǎn)。因此，從需求角度來看，土地是作為一種引致需求，所以土地價(jià)格受到土地產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的影響。對(duì)于特定地塊而言，擁有者供給的數(shù)量是一定的，一般而言，土地的價(jià)格通常按照土地潛在使用者的最高出價(jià)實(shí)現(xiàn)交易。如果對(duì)于土地產(chǎn)品市場(chǎng)前景看好、土地需求強(qiáng)烈、眾多需求者競(jìng)價(jià)激烈，將有可能出現(xiàn)非理性出價(jià)大大抬高土地的最終成交價(jià)格。這也充分說明了地價(jià)的不確定性和易受需求影響的特點(diǎn)。

（三）土地價(jià)格與住房價(jià)格關(guān)系分析。從以上土地價(jià)格的供需平衡分析可知土地屬于引致需求，土地作為一種住房產(chǎn)品的生產(chǎn)要素，住房的需求情況和價(jià)格水平必然在短期和長期都對(duì)土地的需求和價(jià)格產(chǎn)品很大影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中不考慮投機(jī)行為，住房價(jià)格主要由供給和需求決定的。2009年我國的城鎮(zhèn)化率為45.68%，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速時(shí)期，農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移、畢業(yè)大學(xué)生落戶到城市等必然加大住房的剛性需求，因此在短期時(shí)間內(nèi)，我國住房價(jià)格仍然是穩(wěn)中有升，從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。

根據(jù)《西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》均衡理論，從長期來看，商品的供需均衡發(fā)生在邊際收益等于長期邊際成本和平均成本。房屋作為一種特殊的商品在長期均衡狀態(tài)下的房屋供給量水平不僅是邊際成本等于價(jià)格下的生產(chǎn)規(guī)模，也是長期平均生產(chǎn)成本最低點(diǎn)代表的生產(chǎn)規(guī)模。當(dāng)土地成本作為生產(chǎn)成本中的很大一部分費(fèi)用發(fā)生變化后必然帶來長期平均成本和邊際成本發(fā)生變化，從而導(dǎo)致均衡產(chǎn)量和最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模也發(fā)生改變。因此，從長期均衡角度可以反映出住房的長期供給量會(huì)受到土地成本的影響。由于房屋建設(shè)量的增加引起了土地生產(chǎn)要素需求的增加，一定時(shí)期內(nèi)土地的供求量又已定，將導(dǎo)致土地的價(jià)格上漲，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)成本，這也說明了房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)成本遞增的行業(yè)。從長期看，房價(jià)不僅受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，還受到土地價(jià)格等住房建設(shè)成本的約束，然而土地價(jià)格只是作為住房建設(shè)成本中的一部分來影響房地產(chǎn)的價(jià)格的。

由于房地產(chǎn)的價(jià)格上漲、行業(yè)利潤率較大，導(dǎo)致大量資源向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)了土地等生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲；而土地等生產(chǎn)資料的上漲從長期來看又會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需曲線的變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格是相互影響、相互作用的關(guān)系。

三、降低土地價(jià)格對(duì)住房價(jià)格影響的思路

從土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)上有效合理的控制房價(jià)必須要考慮我國土地的二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、土地交易市場(chǎng)“招拍掛”以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤率等因素。

（一）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地。我國農(nóng)村大多數(shù)都是采用獨(dú)門獨(dú)戶的住房方式，宅基地耗用土地?cái)?shù)量大，造成了農(nóng)村土地的浪費(fèi)，因此應(yīng)加快農(nóng)村宅基地的利用效率，尋找合理有效的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。改革農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市用地的土地制度，減少農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，降低農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)成本，從而增大我國建設(shè)用地的供給量。

（二）改革土地交易方式。采取“招拍掛”的方式加大了我國土地二級(jí)市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本增加，從而使得這部分增加的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上。因此，應(yīng)積極改革現(xiàn)有的土地交易方式。比如，采取“雙限雙競(jìng)”方式，即在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)房價(jià)、競(jìng)地價(jià)的辦法掛牌出讓土地。

（三）加快廉租房建設(shè)。為緩解由于城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展所帶來的城市人口增加、住房剛性需求增大的局面，政府應(yīng)加快廉租房建設(shè)，增加房屋的供給量，一定程度上降低行業(yè)的利潤率。

四、結(jié)語

雖然土地是一種引致需求產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展必然帶動(dòng)土地的價(jià)格升值。但是，土地作為一種特殊的商品受政府的政策影響較大，并且土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，其成本占房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用很大的比例，土地的價(jià)格又會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，為了合理健康地發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，必須加快改革土地相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤率的控制。

[1]林阿其.不同土地出讓方式下地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系[F].開放潮，2006.3.

[2]關(guān)靜，溫泉.我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因及對(duì)策[F].改革與開放，2008.5.

[3]李培林.巨變：村落的終結(jié)——都市里的村莊研究.中國社會(huì)科學(xué)出版社，2002.

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