低碳背景下咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展對策研究*

廖平凡

（湖北科技學院 資源環(huán)境科學與工程學院，湖北 咸寧 437100）

低碳經(jīng)濟是在全球工業(yè)化快速發(fā)展和城市化快速擴張，二氧化碳排放大量提高造成“溫室效應”，全球變暖、氣候異常、自然災害日益頻繁從而影響人類生存和生活環(huán)境的背景下被提出來的.英國在2003年發(fā)布了能源白皮書——《我們能源的未來：創(chuàng)建低碳經(jīng)濟》，該白皮書首次提出“低碳經(jīng)濟”這一概念.國際社會對發(fā)展低碳經(jīng)濟已經(jīng)形成共識.2009年的哥本哈根氣候峰會引發(fā)了全世界對氣候以及節(jié)能減排問題的空前關注.2006年，中國首次發(fā)布《氣候變化國家評估報告》，2007年，國務院向社會發(fā)布《中國的能源狀況與政策》白皮書.2007年9月8日，在澳大利亞悉尼舉行的APEC第15次領導人會議上，胡錦濤發(fā)表重要講話，提出“發(fā)展低碳經(jīng)濟”的立場.2009年9月聯(lián)合國氣候變化峰會在美國紐約舉行，胡錦濤出席會議并發(fā)表講話，主張大力發(fā)展綠色經(jīng)濟，并明確提出中國單位GDP的二氧化碳排放量要比2005年顯著下降.

在保護環(huán)境成為全球共同面對的問題，發(fā)展低碳經(jīng)濟成為社會經(jīng)濟發(fā)展必然趨勢的今天，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性以及支柱性產(chǎn)業(yè)，理應成為低碳經(jīng)濟重要的有機組成部分.咸寧市作為一個生態(tài)旅游型的城市，又是武漢城市圈兩型社會建設的重要成員，在經(jīng)濟建設和城市化快速發(fā)展的背景下，發(fā)展低碳房地產(chǎn)既有必要性，也有必然性.

1 咸寧市房地產(chǎn)低碳發(fā)展的必要性

1.1 發(fā)展低碳經(jīng)濟與建設“兩型社會”發(fā)展目標一致

2007年底，武漢1+8城市圈“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區(qū)獲國務院批準，武漢及周邊8城市成為全國新一輪兩型社會建設改革試驗區(qū)，進入探索新的區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的試驗區(qū).從發(fā)展目標來看，武漢城市圈“兩型社會”建設與低碳經(jīng)濟的發(fā)展目標是一致的.“兩型社會”建設正是倡導資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的經(jīng)濟發(fā)展模式，走新型工業(yè)化道路，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式；低碳經(jīng)濟則強調(diào)在經(jīng)濟發(fā)展過程中要減少碳排放，降低溫室氣體對大氣層的影響和破壞，倡導經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)的科學發(fā)展.從實現(xiàn)目標的技術手段來看，低碳經(jīng)濟主要是通過技術和制度層面的創(chuàng)新，改善能源消費結(jié)構(gòu)，提高新型清潔能源的使用比例，并發(fā)展新技術來提高能源的使用效率.這與武漢城市圈建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型“兩型社會”的做法是一致的.

1.2 發(fā)展低碳房地產(chǎn)是建設生態(tài)旅游城市的應有義務

咸寧森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境良好，這是咸寧當前發(fā)展最大的特色，也是咸寧最大的財富和可以充分利用的優(yōu)勢.咸寧的城市定位為建設生態(tài)旅游城市，在經(jīng)濟發(fā)展過程中千萬不能忽視對環(huán)境的保護.當前，咸寧正處于經(jīng)濟高速發(fā)展和快速城市化時期，大量房地產(chǎn)項目正在或即將開工建設，在房地產(chǎn)項目生產(chǎn)和建設過程中實現(xiàn)低碳環(huán)保，對咸寧建設生態(tài)旅游城市具有重要意義.從中國的碳排放數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)占了全社會碳排放總量30％以上，且城市中碳排放60％來源于建筑維持功能.我國建筑能耗約占全社會能耗總量的40％，而國際上發(fā)達國家的建筑能耗一般占全國總能耗的33％左右［1］.

1.3 發(fā)展低碳房地產(chǎn)是建設低碳社會的重要組成部分

房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)度非常高的行業(yè)，跟冶金、建材、家電等行業(yè)密切相關.房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設要求的巨額資金投入，使其成為一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，當巨額資本與綠色低碳相結(jié)合，必然會促進房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，對上游產(chǎn)業(yè)可以拉動綠色生產(chǎn)，對下游則同樣可以拉動綠色消費.房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，處于國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)鏈的中游，傳統(tǒng)高排放、高耗能的電力、鋼鐵、有色、石化、建材、化工、輕工、紡織等行業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相關［2］.促進低碳房地產(chǎn)的發(fā)展，推行綠色低碳建筑，不僅可以降低建筑在使用過程中的能耗，而且，更重要的是，低碳房地產(chǎn)的建設，可以通過其對上游相關產(chǎn)業(yè)的回顧效應及對下游產(chǎn)業(yè)的前瞻效應，來拉動上游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的綠色生產(chǎn)以及推動下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的綠色消費，從而推動整個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動相關產(chǎn)業(yè)超綠色低碳發(fā)展，從而化解經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境污染之間的矛盾.

1.4 發(fā)展低碳房地產(chǎn)是重塑房地產(chǎn)業(yè)形象的重要機遇

咸寧房價雖然比一線城市低很多，但對于本地的經(jīng)濟發(fā)展水平和老百姓的收入來說，咸寧的房價依然讓老百姓難以承受.近幾年以來一直高企的房價，加上房地產(chǎn)發(fā)展過程中的征地拆遷等矛盾、商品房買賣過程中的質(zhì)量問題、延遲交房和配套不完善等的現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形象大打折扣.在低碳成為國際潮流和新的生活方式的今天，房地產(chǎn)業(yè)實行低碳發(fā)展，實現(xiàn)建筑使用過程的節(jié)能減排，減少老百姓在居住和使用建筑過程中的能耗費用，增加其居住舒適度和使用滿意度，對提高咸寧市房地產(chǎn)的檔次、重塑房地產(chǎn)業(yè)的形象，都具有十分重要的意義.

2 咸寧房地產(chǎn)低碳發(fā)展面臨的問題

2.1 低碳房地產(chǎn)的標準尚不明確

我國雖然在2004年就提出了綠色建筑的理念，要求建筑要達到節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地和環(huán)保的“四節(jié)一環(huán)保”.也有一些開發(fā)商采用部分新技術開發(fā)建設了所謂生態(tài)建筑、環(huán)保建筑和低碳建筑的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但究竟什么樣的建筑才是低碳建筑，低碳建筑要具備什么樣的技術指標，業(yè)界尚無統(tǒng)一的認定標準.目前市場上所謂的低碳建筑，大多僅僅是采用了某一種新材料或新設計，或者干脆就是嘩眾取寵名不副實的營銷噱頭而已.

2.2 低碳房地產(chǎn)的普及面臨障礙

我國正處于城市化快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場剛性需求較大.這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)難以擺脫急功近利的現(xiàn)實心態(tài)，開發(fā)商注重的往往是如何快速將房子開發(fā)建設完工和銷售出去，而忽略對節(jié)能新材料的開發(fā)和新技術的研發(fā).于是，建筑節(jié)能技術和節(jié)能材料大多依賴于從國外進口，其結(jié)果就是導致節(jié)能型建筑造價和成本大大提高.房地產(chǎn)開發(fā)商為保證其要求的開發(fā)利潤，必然將成本的增加轉(zhuǎn)移到消費者頭上，從而提高低碳房地產(chǎn)的價格，這必然讓普通老百姓難以接受.因為作為購房者的普通老百姓的低碳意識尚未完全樹立，低碳觀念尚未深入人心，不能完全認識到低碳房地產(chǎn)在使用過程過程中的節(jié)能降耗功能，更不能意識到低碳經(jīng)濟對保護環(huán)境和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重大意義.因此，真正具備環(huán)保節(jié)能的低碳建筑難以普及推廣.

2.3 低碳房地產(chǎn)供需動力不足

近年來，我國雖然大力倡導節(jié)能減排，也明確提出了相關節(jié)能減排目標.但對于作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能減排要求缺乏具體的技術指標，國家對于低碳房地產(chǎn)的扶持政策也相對滯后和缺乏；同時，由于低碳技術的研發(fā)往往需要大量的成本，對低碳節(jié)能產(chǎn)品的認定尚缺乏統(tǒng)一的技術標準，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)生產(chǎn)低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中，必然面臨較大的資金壓力和市場風險，在國家尚未出臺相關強制性措施之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)低碳房地產(chǎn)的動力明顯不足.此外，從需求來說，由于普通消費者對低碳概念比較模糊，尚不能完全理解和接受低碳的內(nèi)涵，在房價高企，居民普遍難以承受高房價的情形下，普通消費者往往對房地產(chǎn)的購買價格異常敏感，而對建筑物是否低碳節(jié)能等方面則較少關心，在作出購買決定時，他們往往會選擇價格相對較低的普通房地產(chǎn)而不是價格相對較高的低碳房地產(chǎn).

3 咸寧市房地產(chǎn)低碳發(fā)展的對策

3.1 嚴格遵守國家低碳經(jīng)濟發(fā)展政策

房地產(chǎn)開發(fā)建設是一個長線管理過程，政府及相關管理部門應從國家經(jīng)濟建設的減排節(jié)能整體目標出發(fā)，在遵守國家相關建筑節(jié)能減排的相關法律法規(guī)前提下，制定咸寧市房地產(chǎn)未來發(fā)展的減排目標和節(jié)能強制措施，從項目立項、項目規(guī)劃、項目招標、項目建設、項目竣工驗收到項目交付使用實行全過程管理，全面執(zhí)行相關節(jié)能減排的約束指標.在未來的經(jīng)濟建設中，不僅要對房地產(chǎn)行業(yè)推動低碳，指導企業(yè)從原先的意識推動具體到如何實施低碳中去，而且要力爭強制性的規(guī)定，例如在今后土地出讓當中，應把節(jié)能減排、低碳的要求寫進去，并制定綠色低碳建筑的具體執(zhí)行行業(yè)標準，使我們每年房地產(chǎn)有相當比例是綠色建筑，進一步保證［3］.為強化轉(zhuǎn)移目標，可以建立低碳發(fā)展責任制與問責制.實行嚴格的節(jié)能減排工作責任制和問責制，強化能源資源節(jié)約和高效利用，開展先進節(jié)能技術開發(fā)、示范和推廣，推行低碳發(fā)展一票否決機制與問責機制.

3.2 加大對低碳房地產(chǎn)的扶持力度

制定相關對低碳房地產(chǎn)的鼓勵和扶持政策，編制低碳發(fā)展規(guī)劃，制定支持低碳綠色房地產(chǎn)發(fā)展的配套政策，比如針對開發(fā)商的稅收減免政策和針對購房者的住房補貼政策，鼓勵開發(fā)商投資開發(fā)低碳房地產(chǎn)，鼓勵老百姓購買低碳商品房.前面提到，在當前由于建筑節(jié)能技術和建筑節(jié)能材料成本較高，導致低碳房地產(chǎn)價格偏高從而使得低碳建筑難以推廣普及，因此，在低碳地產(chǎn)發(fā)展的初期，對低碳房地產(chǎn)行業(yè)降低一定比例的稅收以及對購買低碳住房的業(yè)主給予一定的補貼制度需要及時出臺［4］.

3.3 強化低碳示范區(qū)的“榜樣”作用

2010年，我國第一個零排放低碳示范園——華彬金桂湖低碳經(jīng)濟示范區(qū)正式落戶咸寧.該示范園總投資114億元，規(guī)劃面積31平方公里.按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將全面采用目前最先進的建筑節(jié)能技術、充分利用風能、太陽能、地熱能等清潔能源，同時通過先進的濕地保護和凈化等各種環(huán)保和生態(tài)技術，實現(xiàn)示范園區(qū)的低排放乃至零排放.通過“新戰(zhàn)略、新標準、新技術”等的不斷引入，實現(xiàn)我國首個零排放低碳示范園的發(fā)展目標.該項目已列入咸寧市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容.政府應借助該項目，使民眾認識到低碳發(fā)展的優(yōu)勢，讓低碳觀念深入人心；使該示范園成為咸寧房地產(chǎn)發(fā)展的標桿和榜樣，大力發(fā)展綠色建筑，實施綠色生態(tài)工程，創(chuàng)建國家園林城市和環(huán)境保護模范城市.

3.4 加大對既有建筑的節(jié)能改造

要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展，除了對新開工建設商品房實施相關低碳控制以外，還應該考慮對現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房尤其是城區(qū)建筑實施相關節(jié)能改造.在大量的現(xiàn)有建筑中，有些建筑由于房齡較長，導致建筑局部或整體功能退化，耗能嚴重；有些建筑雖然房齡不長，但由于設計或材料缺陷，導致如通風隔熱效果差，采暖制冷效率低等高耗能問題.因此，對這些功能退化或設計缺陷的房屋進行大規(guī)模改造和集中修繕，即可以對現(xiàn)有建筑進行低碳改造從而達到節(jié)能減排目的，也可以在改造過程中試驗相關建筑新技術和新材料.

3.5 積極倡導低碳生活方式

加大對低碳經(jīng)濟的宣傳，制定低碳生活規(guī)范、標準與行動準則.增強普通民眾的低碳意識.引導公眾廣泛知曉、參與、享受房地產(chǎn)低碳發(fā)展.要使居民認識到低碳房地產(chǎn)的居住和使用過程中在節(jié)能減排方面帶來的實實在在的好處.要讓他們意識到，雖然現(xiàn)階段低碳房地產(chǎn)價格可能比一般房地產(chǎn)偏高，但低碳房地產(chǎn)是一種發(fā)展趨勢，而且，價格高出的部分完全可能從建筑物的使用過程中通過節(jié)能減排節(jié)省下來.

4 結(jié)語

咸寧作為全國五個旅游標準化試點城市之一，在經(jīng)濟建設和城市化發(fā)展過程中，必須走低碳發(fā)展的道路.嚴格按照低碳模式的要求對房地產(chǎn)發(fā)展進行引領和指導.通過發(fā)展低碳房地產(chǎn)，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中資源能源的消耗，降低房地產(chǎn)建設和使用過程中的碳排放，并帶動和引領相關產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展，從而加快咸寧低碳經(jīng)濟建設的步伐，促進咸寧經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，使咸寧成為名副其實的生態(tài)旅游城市.

［1］馮亞娟.我國實施全面造價管理的思考［J］.遼寧經(jīng)濟，2003，（4）：32～34.

［2］喻燕，盧新海.低碳房地產(chǎn)發(fā)展困境與對策［J］.中國房地產(chǎn)，2010，（3）：47～48.

［3］李智強，吳詩鰻.低碳經(jīng)濟下中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展［J］.經(jīng)濟研究，2010，（3）：81～82.

［4］張榮飛，李偉明.低碳房地產(chǎn)模式淺析［J］.中國商界，2010，（7）：144～145.