房價合理回歸的四個參數(shù)

蔡恩澤

為彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收，一個重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快企業(yè)升級換代，努力開發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財(cái)政收入中的比重。

著兩會一錘定音，“促進(jìn)房價合理回歸”將成為2012年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。但興奮之余是深思，房價合理回歸不應(yīng)只是鼓舞人心的口號，還應(yīng)是有可操作性的實(shí)際界定，必須有具體參數(shù)作比對，有明確的景氣指數(shù)來監(jiān)測，其中房價收入比、開發(fā)商關(guān)門息業(yè)率、銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、財(cái)政收入房地產(chǎn)占比是四個重要參數(shù)。

（一）房價收入比7-9

所謂房價收入比，是指商品房成套價格與城市居民家庭年收入之比。國際上的房價和居民收入之比一般是6，而目前我國卻高得離譜。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市和東部大城市，房價收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房價收入比分別達(dá)到15.6、14.1、12.94、12.48和12.4。江蘇省會城市南京也很冒尖，2008年為11.27，2009年為13.11，2010年為15.56，2011年為13.7（前10個月平均水平測算）。

而2001年-2003年，全國房價漲幅很小，低于人均可支配收入增幅，全國房價收入比只有約6.2倍；從2004年開始至2007年，房價快增，明顯超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2007年達(dá)7.44倍，偏離正常區(qū)間。2008年全國樓市低迷，房價收入比下降至6.78倍。2009年房價格大漲25%，房價收入比創(chuàng)下8.03倍的歷史新高。

考慮到中國的國情，綜合權(quán)衡，最現(xiàn)實(shí)并最有可能操作房價調(diào)控的“合理目標(biāo)”，房價收入比應(yīng)該設(shè)定在7-9之間（高出國際公認(rèn)的合理水平50%以內(nèi)）。而且后者這些高位值，應(yīng)該還是全國城市的平均水平。若要把房價收入比降到7-9，目前的房價至少要降三成。

眼下在大多數(shù)城市，居民至少要10年不吃不喝，才能買得起房子。而在一線城市，若只降10%，一套中等商品房也要200萬左右，大多數(shù)人一輩子也買不起。

2011年，多數(shù)城市把房價漲幅與GDP增幅和CPI漲幅掛鉤，而忽視居民的購買力，顯然是不妥的。

（二）開發(fā)商關(guān)門息業(yè)率1/3

經(jīng)過近兩年的調(diào)控，房價雖有回落，但房地產(chǎn)開發(fā)商仍未吃緊，雖感到寒意，還沒有顫抖，大多數(shù)還在端著茶杯觀望著，死扛著，極少跳樓的、跑路的，說明開發(fā)商還有本錢有能耐與調(diào)控政策較量博弈。在國家政策壓力測試面前，大多數(shù)開發(fā)商仍很從容，即便心里有點(diǎn)“發(fā)毛”，也是采取欺騙的方法，搞假降價，推出“特價房”，挑逗市場，吸引人氣。其實(shí)也就是一兩套，都為東西朝向，采光系數(shù)低，還要限時全額現(xiàn)金購買，如果算上利息，其實(shí)根本就沒有降價。

這表明，房價合理回歸還是一個比較艱巨的頂層設(shè)計(jì)，說白了，是政策壓力還未到位。

正常的情形應(yīng)是，當(dāng)政策測試壓力到了一定的“壓強(qiáng)”，應(yīng)出現(xiàn)中小老板紛紛主動降價“清盤”的市場景象，當(dāng)開發(fā)商感覺投資房地產(chǎn)沒有暴利可圖時，房價就意味著合理回歸了。可以設(shè)定一個數(shù)值，至少要有1/3的開發(fā)商關(guān)門息業(yè)，房價才算合理回歸。因?yàn)檠巯露嗳缗Ｃ拈_發(fā)商（包括合伙投機(jī)客）大多數(shù)都是近幾年房價暴漲的情勢下“趕場子”冒出來的，許多國有企業(yè)也不務(wù)正業(yè)，紛紛鉆進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。

購房者是買漲不買跌，開發(fā)商投機(jī)鉆營的熱情也是跟著房價漲，想要他們“理性”撤出，要他們金盆洗手，就得將房價再往下壓，壓得他們嗷嗷叫，甚至有跳樓的念頭，有跑路的心思，房價才有合理回歸的可能。這姑且也叫做“休克療法”吧。

（三）銀行安全系數(shù)房價降40%

要使房價合理回歸，離不開銀行的配合。房價大跌，經(jīng)濟(jì)安全上影響最大的就是銀行業(yè)。房價下跌，意味著實(shí)際放貸總額要下降，利息收入也就跟著下降。如果房價暴跌，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目將成為呆賬，銀行首當(dāng)其沖要直接受損。

目前限貸政策直接影響銀行的商業(yè)利益，但為了大局，銀行必須犧牲局部利益。降房價，銀行要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但銀監(jiān)會主席劉明康曾在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)：銀行業(yè)可承受房價下跌四成的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。最新的房貸壓力測試結(jié)果顯示，即使房價下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

之所以這樣評估，是因?yàn)槲覈y行體系房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對較低。截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.4萬億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%，這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動輒占有半壁江山的情況有很大區(qū)別。此外，我國對銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品控制得力，證券化產(chǎn)品數(shù)量極少，其它創(chuàng)新如集合信托與房地產(chǎn)貸款余額之比僅為4%左右，風(fēng)險(xiǎn)特征相對簡單，在可控范圍。

而銀行要想從根本上規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，要轉(zhuǎn)變靠放房貸吃利差的發(fā)展觀念。這一點(diǎn)，國家已經(jīng)有所部署，未來幾年，系統(tǒng)重要性銀行和非系統(tǒng)重要性銀行的資本充足率將分別不低于11.5%和10.5%。重壓之下，有多少錢才能辦多少事，銀行靠擴(kuò)大貸款規(guī)模來提高利潤的盈利模式似乎走到了盡頭。

再說，如果房價再暴漲下去，總有一天房地產(chǎn)整個行業(yè)要“崩盤”，那時候銀行大把大把的真金白銀難以收回，欲哭無淚。從這個意義上說，讓房價合理回歸，也是對銀行的一種保護(hù)。

（四）財(cái)政收入房地產(chǎn)占比15%

房價合理回歸在很大程度上要指望地方政府另辟財(cái)源，填補(bǔ)房地產(chǎn)稅收的窟窿。房價合理回歸，財(cái)政收入房地產(chǎn)占比要大幅度下降。目前，地方政府財(cái)政收入房地產(chǎn)占比較高。據(jù)諾亞財(cái)富研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年與土地相關(guān)的收入占地方政府收入的比例高達(dá)37.65%。盡管2011年度的數(shù)據(jù)仍未公布，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，占比不會低于三成。

房價回落，意味著地方政府財(cái)政收入要減少，房價基數(shù)降了，與財(cái)政收入有關(guān)的稅費(fèi)征收也同步下降。而目前多數(shù)地方政府財(cái)政仰仗房地產(chǎn)交易，二者捆綁在一塊，一損俱損，一榮俱榮。所以此輪房地產(chǎn)調(diào)控很吃力，主要是因?yàn)榈胤秸醒搿按蛱珮O”。2012年春節(jié)后就有蕪湖等城市明目張膽地出臺房地產(chǎn)松動政策，就是一種按捺不住的違規(guī)沖動。

為彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收。一個重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快企業(yè)升級換代，努力開發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財(cái)政收入中的比重，填充房地產(chǎn)稅收被擠壓的空間。在財(cái)政收入總額不減的情況下，房地產(chǎn)收入占比下降到15%，房價才有真正回落的可能。否則政府財(cái)政捉襟見肘，等米下鍋，就會從房地產(chǎn)這里“下手”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收“來錢快”，言出法行，就立竿見影。那么，被壓降的房價就會報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控成果一夜之間就會喪失。

以上四個重要參數(shù)，即：房價收入比6-9之間，開發(fā)商政策壓力測試關(guān)門息業(yè)率1/3，銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)房價降四成，地方政府財(cái)政收入房地產(chǎn)占比15%，其中只要有一項(xiàng)達(dá)標(biāo)，就能說房價合理回歸。中國有那么多優(yōu)秀的精算師，不愁算不出這些參數(shù)。