中國地產(chǎn)起碼還有二十年的興旺：對話中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌

文/本刊記者 于琳琳

中國下半年的經(jīng)濟走勢會如何？實體經(jīng)濟的出路在哪里？房地產(chǎn)的未來又怎樣？

本刊記者就此采訪了中國房地產(chǎn)及住宅研究會的副會長顧云昌教授，聽聽他的解讀。

“穩(wěn)增長”推動經(jīng)濟復(fù)蘇 發(fā)展實體經(jīng)濟著力點在中小企業(yè)

中國商人：對央行一月兩次降息您有何看法？降息，是否說明當(dāng)前中國經(jīng)濟情況不容樂觀？下半年經(jīng)濟形勢如何？

顧云昌：一個月里降息了兩次，這樣的舉措不能說是微調(diào)了，也不能說是大調(diào)，起碼是比較明顯的政策調(diào)整。我想是中央根據(jù)上半年和六月份經(jīng)濟形勢作出的總決策，目的是把我們的“穩(wěn)增長”放在更加重要的位置。無論是我們投資的增長速度、貿(mào)易的增長速度還是消費的增長速度都乏力，這恐怕是這次降息的重要原因。整個經(jīng)濟還沒有真正實現(xiàn)回穩(wěn)，還在下滑，現(xiàn)在還在探底，三季度的GDP增長速度或許還會放緩，7月的CPI可能繼續(xù)下降，特別是PPR下降很不好，說明我們的產(chǎn)品過剩，下半年經(jīng)濟還會比較困難。

中國商人:目前市場方面有很多關(guān)于結(jié)構(gòu)性減稅的呼聲，針對企業(yè)加大結(jié)構(gòu)性減稅的力度尤其是小微企業(yè)減稅和鼓勵、引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的新36條相關(guān)實施細則也已經(jīng)全部出臺，您是怎么看待這個問題的？

顧云昌：結(jié)構(gòu)性減稅是我們這次“穩(wěn)增長”的主要內(nèi)容?！胺€(wěn)增長”一個是結(jié)構(gòu)性減稅，一個是啟動未批項目，還有就是信貸政策方面的，包括兩次降息。這樣一些做法，都是推動經(jīng)濟復(fù)蘇，防止經(jīng)濟下滑過度?，F(xiàn)在最困難的還是中小企業(yè)，因為現(xiàn)在的整個實體經(jīng)濟或者說我們需求方面投資過剩，實體經(jīng)濟又不熱，加上過去我們信貸政策對大型企業(yè)比較有利，中小企業(yè)不容易得到貸款，資金短缺，銷售又不暢，這時候減輕企業(yè)的負擔(dān)讓他們在這樣困難的情況下更好地得到發(fā)展。

中小企業(yè)的特點其實是應(yīng)該安排更多的勞動力，我們就業(yè)的人口主要是從中小企業(yè)來的，如果中小企業(yè)扶植不起來倒閉的倒閉，垮臺的垮臺，那么中國的就業(yè)問題就會成為大問題。全世界都面臨貧富差距的問題，美國的失業(yè)率是百分之八點幾，西班牙的失業(yè)率是百分之二十三點幾，其實就是就業(yè)問題導(dǎo)致的。中央政治局剛開過一個學(xué)習(xí)會，主題就是把就業(yè)放在經(jīng)濟工作的一個非常重要的位置，所以我們后面是就業(yè)問題，進入經(jīng)濟增長的問題 ，為什么經(jīng)濟增長保持百分七甚至百分之八，原因還是就業(yè)問題。所以36條的貫徹實際上就是要扶植中小企業(yè)和民營企業(yè)。

中國商人:央行的兩次降息，發(fā)展實體經(jīng)濟的意圖很明顯，未來發(fā)展實體經(jīng)濟的出路在哪里？著力點在哪里？

顧云昌：大的實體經(jīng)濟已經(jīng)過剩了，一些中小企業(yè)無論是實體經(jīng)濟的還是服務(wù)業(yè)的，都應(yīng)該有很大的發(fā)展空間，一個健康的經(jīng)濟體應(yīng)該是許多中小企業(yè)支撐的。中小企業(yè)是發(fā)展實體經(jīng)濟的出路和著力點。無論是經(jīng)濟的繁榮還是就業(yè)問題主要是靠中小企業(yè)，就業(yè)了才能增加收入，增加收入了才能拉動消費，因為我們的內(nèi)需不足。

“穩(wěn)增長”客觀上助推了房地產(chǎn)市場的回暖 房地產(chǎn)吻別黃金時代迎來白銀時代

中國商人:有不少專家表示，此番降息最大的受益者可能就是房地產(chǎn)業(yè)了，甚至有房產(chǎn)中介表示，房價繼續(xù)下跌的可能性為零，甚至還有上升趨勢，您同意這種觀點嗎？

顧云昌：宏觀經(jīng)濟層面的微調(diào)，特別是貨幣政策的變化，一個增加流動性三次降低準(zhǔn)備金率增加流動性，兩次降息降低利率，客觀上來說必然促進房地產(chǎn)市場的回暖，房價的回升，因為這是世界各國的經(jīng)濟以及中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史經(jīng)驗已經(jīng)證明的。房地產(chǎn)回暖不回暖和利息高低有關(guān)系，利息上漲的情況下對需求是有抑制作用的，而利息降低情況下對需求是有推動作用的。降低利息買房子成本自然降低了，兩次降息和不降息之間還本付息的錢節(jié)省百分之十，個人按揭的成本可以減少百分之十甚至更多，這時候會導(dǎo)致買房的人更多。

盡管我們的貨幣政策和“穩(wěn)增長”政策不是針對房地產(chǎn)的，是為了整個經(jīng)濟的穩(wěn)定和推進而采取的政策，但是它客觀上助推了房地產(chǎn)市場的回暖，助推了房地產(chǎn)價格的回升。目的并非如此，但卻起到了這樣的效果。

中國商人:房地產(chǎn)在實現(xiàn)“穩(wěn)增長”上會有什么作用？房地產(chǎn)未來如何？

顧云昌：有人說不能對房地產(chǎn)寄予過高的希望，但是也不能不對房地產(chǎn)寄希望。從美國的經(jīng)濟來看，十次的經(jīng)濟危機九次靠房地產(chǎn)救活，現(xiàn)在美國的經(jīng)濟還是發(fā)展緩慢，因為美國的房地產(chǎn)市場還沒復(fù)蘇，一旦美國的房地產(chǎn)復(fù)蘇了，那么經(jīng)濟也就上來了。房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦放松就會出現(xiàn)反彈，并且肯定會出現(xiàn)強烈的反彈，房地產(chǎn)需要緊緊把投資投機性需求止住的同時支持剛性需求，把剛性需求支持好，才能使交易量上來，房價相對穩(wěn)定對經(jīng)濟增長就會產(chǎn)生積極的作用。

房地產(chǎn)大都是民間資金，房地產(chǎn)的問題是將需求控制住了，我們現(xiàn)在經(jīng)濟問題是需求不足，全世界都需求不足，房地產(chǎn)需求卻很充足，但是我們沒有充分發(fā)揮。我們的剛性需求也在遏制，特別是改善型需求沒有發(fā)揮好，如果把改善性需求發(fā)揮好，把投機性需求遏制住，中國地產(chǎn)起碼還有二十年的興旺。中國地產(chǎn)走過了二十年的黃金期，現(xiàn)在進入了白銀時代，所以我們現(xiàn)在吻別黃金時代牽手白銀時代。

“穩(wěn)增長”和“控房價”是對中國政府和地方政府的一個智慧考驗

中國商人:因為房價調(diào)控，地方政府財力急劇下降，您認為政府的宏觀調(diào)控是否存在“穩(wěn)增長”和“控房價”的“兩難”選擇？未來趨勢如何？

顧云昌：對中國老百姓來說，地產(chǎn)是最大的固定資產(chǎn)。老百姓的最大消費不是吃、穿、行，而是住，住房消費是老百姓最大的消費。家庭財產(chǎn)包括存款、股票、房產(chǎn)，其中最大的財富還是房產(chǎn)，房產(chǎn)要占據(jù)財富的百分之六十到七十。所以說許多國家都把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，中國也不例外。1998年的亞洲經(jīng)濟危機就是靠房地產(chǎn)刺激上來的，2008年的次貸危機也是靠房地產(chǎn)刺激上來的，所以人們感覺到要讓經(jīng)濟回暖最有效的措施是刺激房地產(chǎn)。但是為什么現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)仍然進行調(diào)控呢？因為我們另外一個目標(biāo)就是要控制房價。房價太高了，我們前一個時期搞了兩年的調(diào)控已經(jīng)取得了一定的成效，如果因為“穩(wěn)增長”又一次把房價提高了，等于是房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣，前功盡棄了，所以既要“穩(wěn)增長”又要“控房價”，這兩者之間如何找到一個平衡點，是對中國政府和地方政府智慧的考驗。

中國地方政府有個特點和房地產(chǎn)關(guān)系非常密切，因為許多地方政府財政收入的來源主要是來自土地出讓金，土地出讓金的多少決定土地市場的冷熱；土地市場的冷熱又取決于房屋銷售市場的冷熱；房屋市場的冷熱又取決于房價。我們希望降低房價來促進銷售，這是一個比較好的愿望。的確，前段時間由于房價下降，房屋的銷售上來了，這叫以價換量。但是有個問題，一旦銷售量上來，房屋價格就不可能再下降了，既然大家認為這個價格合理了，我們都買了，那么這個價格就是合理的了，開發(fā)商覺得既然這個價格能賣掉房子了，那么他們?yōu)槭裁催€要降價呢，作為開發(fā)商來說始終認為價格越高越好，作為買房者來說希望價格越低越好，包括政府也一樣，政府也希望賣地越來越高。

所以說以價換量是好的，但是一旦銷售量上升，房價是不可能再下降了，這是一個很大的矛盾。地方政府由于對土地財政的高度依賴，由于今年上半年土地出讓金下降了27%，政府的財政支出已經(jīng)是剛性的。地方政府的支出主要用于：一、地方投資，二、社會的福利，三、政府自己開支。由于土地出讓金的下降導(dǎo)致財政收入下降，三方面的支出就會不足，既影響了地方投資又影響了社會保障，包括保障房建設(shè)的投資，也包括了公務(wù)員的消費。

有的地方政府工資都發(fā)不出，向銀行貸款發(fā)工資，有的地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)商提前把明年的稅繳了，還有的甚者要求企業(yè)把三年的都繳了。如果房地產(chǎn)市場能夠回暖，銷售增加，開發(fā)商有錢了就能來買地，那么地方政府財政收入就會提高。地方政府處于這樣的一種立場，所以必然不希望樓市繼續(xù)再冷下去，而是希望保持常態(tài)。這就是地方政府現(xiàn)在面臨的兩難，既要根據(jù)中央的政策調(diào)控樓市不能動搖，不能放松，但是又不能使地產(chǎn)過度下滑而導(dǎo)致地方財政的各方面困難。