為停車位估價

任蕙蘭

早上8點(diǎn)，上海黃浦區(qū)A小區(qū)的寧靜被刺耳的汽車?yán)嚷晞澠疲瑯I(yè)主車輛在擋車桿前排起長龍，司機(jī)的咒罵和鳴笛聲交雜，被擾了清夢的樓上居民不時探頭張望。

保安向排在最前面的車主敬了個禮，收取10元停車費(fèi)；車主熟練地熄火，拔鑰匙，下車，關(guān)門，踱到一邊抽煙，留下一串無法通過的車輛鳴喇叭抗議。保安無奈地升起擋車桿，讓沒有按規(guī)定繳費(fèi)的業(yè)主開車通過。

“這樣的事幾乎每天都會發(fā)生?！必?fù)責(zé)小區(qū)管理的華南物業(yè)公司經(jīng)理吳德坤說，他的說法得到好幾個業(yè)主的證實。另一件被廣泛證實的事是，總有車主早上會在自己的車頂發(fā)現(xiàn)居民的饋贈——垃圾袋。

有車族不繳納停車費(fèi)，小區(qū)公益性收入減少，無車族氣憤公用面積的權(quán)益被變相剝奪，卻只能以投擲垃圾和爛番茄表達(dá)自己的不滿。這樣的現(xiàn)實，并非僅見于A小區(qū)。

如今，不挑剔的話，幾個月的收入就能買輛二手車了。但，我們因此更開心了嗎？社會因此更和諧了嗎？

車位引發(fā)的沖突

下午3點(diǎn)。

A小區(qū)地面上劃出的車位已經(jīng)被全部占滿，沒有搶到有利地形的私家車占據(jù)了小區(qū)的消防通道，實在無處容身的車輛干脆停在住宅樓臺階前，甚至地下車庫出口處等交通要道上。

“這里既有業(yè)主的車，也有一部分外面警署、學(xué)校的社會車輛，臨時停在小區(qū)。外來車一般下班就開走了，有些沒及時開走，業(yè)主下班回來找不到車位就會和保安吵架。”陸明達(dá)是小區(qū)業(yè)主委員會委員，他告訴記者，2002年小區(qū)一期剛建成時，地面車位只有少數(shù)幾輛車，隨著這幾年車價下降，私家車越來越多，私家車被迫停在周圍馬路上的小區(qū)也越來越多了。

A小區(qū)一期二期共618戶居民，按照開發(fā)商當(dāng)初設(shè)計，戶數(shù)和車位比例接近2:1，但現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主汽車保有量早已超過50%。吳德坤介紹，地下車庫有120個左右車位，開發(fā)商將20%車位的永久使用權(quán)出售給業(yè)主，他們每月交80元停車管理費(fèi)。地下剩下的固定車位全部被業(yè)主長期租用，每個月交400元停車費(fèi)。沒有搶到地下車位的業(yè)主每個月支付300元停車費(fèi)，可以把車停在地面空地上，車位沒有具體歸屬。

僧多粥少，地面車位“先到先得”，車主基本靠搶。地面停車一直是無序而混亂的狀態(tài)，沖突不斷?！罢也坏杰囄坏乃郊臆囍魉餍匝劬σ婚]隨便亂停，經(jīng)常有車被別的車堵住出路，挪不出去，業(yè)主找到保安聯(lián)系車主，保安不知道是哪里的車，為此保安與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生口角?！标懨鬟_(dá)無奈地?fù)u搖頭。

“我們每月按時交停車費(fèi)，但車位得不到保證，外來車輛經(jīng)常占用小區(qū)停車資源。我住在這里幾年起碼發(fā)生過十幾起車主和保安的糾紛?！睒I(yè)主胡女士向記者抱怨，兩年前他丈夫因爭地面上的一個流動車位，與保安發(fā)生口角，遭到兩三名保安毆打，最后事情鬧到派出所，當(dāng)時管理小區(qū)的那家物業(yè)公司賠償了1500元醫(yī)藥費(fèi)。

停車環(huán)境混亂，車主抗議的手段往往就是不交停車費(fèi)。按物業(yè)公司規(guī)定，如果車主沒有按月繳費(fèi)，每天出門時保安會收取10元臨時停車費(fèi)，但不少車主直接把車停在擋車桿前揚(yáng)長而去，因此早上小區(qū)門口經(jīng)常上演鬧劇。

吳德坤對升級的沖突感到無可奈何，物業(yè)公司打算設(shè)置電子門禁系統(tǒng)，一切車輛刷卡才能進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主必須向物業(yè)購買停車卡。但這樣的方法也不能從根本上解決車位供應(yīng)緊張引發(fā)的矛盾沖突。

“按照開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計，地面上的車輛在150輛左右達(dá)到飽和，而現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字，影響到小區(qū)生活環(huán)境?！睒I(yè)主王先生說，他退休前是交大醫(yī)學(xué)院教授?！昂芏鄻I(yè)主擔(dān)心私家車超負(fù)荷帶來的安全隱患，小區(qū)的消防通道被占用，有事救護(hù)車、消防車都沒辦法開進(jìn)來。”

私家車對小區(qū)日益造成負(fù)擔(dān)，有車族和無車族的對立情緒在悄然滋長。陸明達(dá)感嘆，“一些業(yè)主實在找不到車位就隨便亂停，老人孩子出行很不方便，私家車晚上報警系統(tǒng)響了，影響別人休息，有些業(yè)主就從窗口把垃圾扔在私家車上泄憤。”

發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代化進(jìn)程表明，當(dāng)一個國家人均年收入達(dá)到3000-4000美元，會引來第一個汽車消費(fèi)大爆炸，中國人均年收入雖只有1000多美元，但在上海北京等大城市已經(jīng)超過7000美元，高于汽車消費(fèi)爆炸的臨界值。目前上海汽車保有量近200萬，隨之而來的停車難等問題日益嚴(yán)峻。

汽車高消費(fèi)國家很早意識到停車問題，美國1971年出版的《停車指導(dǎo)原則》總結(jié)了111個城市停車研究成果，停車指標(biāo)以城市人口為依據(jù)，充分考慮停車供應(yīng)、設(shè)施使用、出行目的、停車聚集、持續(xù)時間、步行距離及周轉(zhuǎn)率等，停車場的總面積和可以停車的數(shù)量往往都是經(jīng)過精確計算的。日本關(guān)于停車的立法也很完善，有車庫法、停車場法、道路交通法等。

根據(jù)上海市建交委年初公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前上海路內(nèi)停車點(diǎn)共有955處，總計車位3.4萬個，公共停車位有36.8萬個。上海中心城區(qū)集中了約120萬輛機(jī)動車，停車泊位總量明顯不足，尤其夜間缺口較大。全市交通大調(diào)查顯示，中心城區(qū)有27萬輛機(jī)動車的夜間停車需求得不到滿足。

車位供需不平衡，當(dāng)制度和管理未能有效介入，就會演變成人與人之間的斗爭。

車位貴不貴？

陸明達(dá)曾打算買個車位一勞永逸，2004年小區(qū)一期地下車庫剛建好時，一個車位賣8萬元，2010年上漲到15萬。“一個車位賣15萬，車停在地面上一年停車費(fèi)只要3600元。如果把15萬存銀行，按照一年4%的利息6000元，用利息就能付停車費(fèi)。當(dāng)時覺得不劃算沒有買，沒想到現(xiàn)在車位這么緊張?！泵看瓮＼囌也坏杰囄粫r，陸明達(dá)不禁會“想當(dāng)初”。

開發(fā)商出售了20%左右地下車位后就“捂盤”，其余部分只是被業(yè)主長期租賃。因為《物權(quán)法》規(guī)定地下部分如果沒有計入公攤面積的，地下車庫就屬于投資興建的開發(fā)商所有，可以通過出售、附贈或出租約定地下車庫的處置。陸明達(dá)估計按現(xiàn)在形勢，一旦開放車位買賣，價格會直躥上去。

面對地上車位的爭奪戰(zhàn)，擁有地下停車位永久使用權(quán)或長期租用權(quán)的車主氣定神閑。但沒有分到地庫蛋糕的業(yè)主并不甘心，提議每年采取搖號的方式重新分配車位歸屬。只是這個辦法除了增加物業(yè)權(quán)利尋租空間之外，對緩解小區(qū)矛盾沒有實質(zhì)益處。

增加車位供應(yīng)是必然的發(fā)展方向。比如日本新建樓房必須修建地下室、停車樓，或是一層留作停車用。今年初，上海發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市停車規(guī)劃、建設(shè)和管理的若干意見》(征求意見稿)，新規(guī)中有一條，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)商品房居住停車配建指標(biāo)從原先1∶0.7提高至1∶1，即一戶一車位。

事實上在一些高檔小區(qū)早已實現(xiàn)1：1車位配置，但計劃仍舊趕不上發(fā)展，擁有兩輛車的家庭越來越多。有業(yè)主因為解決不了車位問題，遲遲不買第二輛車，夫妻倆一個開奔馳上班，一個天天擠地鐵。

對于車位匱乏的小區(qū)，新規(guī)規(guī)定在不影響小區(qū)安全，不占用小區(qū)消防通道、綠化設(shè)施的前提下，經(jīng)居住小區(qū)2/3以上業(yè)主同意，可統(tǒng)籌利用小區(qū)的空余場地及相關(guān)空間，通過內(nèi)部改造挖潛，改建擴(kuò)建臨時停車設(shè)施。

王教授提議將小區(qū)附近一塊三角地改造成停車場，滿足小區(qū)及周邊學(xué)校教職人員錯峰停車的需求。為此年近70的王教授特意去上海城市規(guī)劃館考察過，但打聽下來這塊地是綠化用地的屬性?！斑@塊地可以一部分種綠化，一部分改成車位，由業(yè)委會向綠化及有關(guān)部門申請改變用地性質(zhì)，錢從周邊幾個小區(qū)維修基金出，對大家都有益?！睒I(yè)委會顧問律師樹磊也表示，小區(qū)正在考慮在一期地面裝立體車架，可以增加幾十個車位，需要花費(fèi)10多萬。

這筆改造的錢由誰來出？如果從小區(qū)維修基金里面提取，又將是一場不同利益群體之間的博弈。

無車族也焦慮

晚上10點(diǎn)，A小區(qū)上演了一場“突襲”，業(yè)委會成員帶著幾個業(yè)主打著手電排查小區(qū)車輛，經(jīng)過盤點(diǎn)，一期和二期地面共停了190輛車。按照300元每個月估算，這筆收入應(yīng)該在57000元，但華南物業(yè)賬目顯示，每個月地面停車費(fèi)只有16000元。

“這是理論上的數(shù)字，有多少車主乖乖交錢？”吳德坤感覺很冤枉，他表示從去年托管該小區(qū)后，開始每個月能收2萬元左右停車費(fèi)，現(xiàn)在越來越少車主繳費(fèi)，每個月只有1.6萬左右。

小區(qū)的公益性收入來自于小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等，業(yè)主與物業(yè)六四分成，屬于業(yè)主的部分會打入維修基金，用于小區(qū)環(huán)境改造。業(yè)主夏先生是上一屆業(yè)委會委員，從2007年業(yè)委會成立以來一直負(fù)責(zé)掌管業(yè)委會財務(wù)章。他告訴記者，由于停車費(fèi)收繳比例低，以及物業(yè)公司多番更替的糾紛，自2008年起沒有一筆公益性收入充進(jìn)小區(qū)的維修基金，也就是說無車的業(yè)主幾乎沒有享受到對公用面積的權(quán)利。

目前業(yè)主專用賬戶中有1000多萬維修基金，大部分是業(yè)主購房時繳納，以及多年來的利息收入。如果按照“誰投資、誰收益”的原則建設(shè)立體車位，亦即改造的費(fèi)用由維修基金支取，日后的運(yùn)營收益就應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主所共有。但如果停車費(fèi)繳納比例低，這筆未來收益顯然不能指靠。

“如果要動用維修基金，要由業(yè)委會提出議案，所有業(yè)主參與投票，同意戶數(shù)超過2/3，同意業(yè)主居住面積占總面積2/3以上，才可以通過?！毕南壬硎?。

然而實踐中這套流程只能保證“程序正義”，未必能保證弱勢者的利益。夏先生舉了個例子，上個月業(yè)主公投選舉新一屆業(yè)委會，同意的戶數(shù)達(dá)到600戶以上，但其中有400多戶只是視作同意，“就是聯(lián)絡(luò)員把選票送到業(yè)主家里，業(yè)主簽了字，其實并沒有填寫同意或不同意?！比绻麩o車族對形式大于實質(zhì)的投票結(jié)果不認(rèn)可，又將產(chǎn)生新的紛爭。

業(yè)主李阿姨退休多年，她聽說業(yè)委會考慮鏟掉部分綠化增加車位?！拔覀冞@么大年紀(jì)了，每天就是看看花看看草，上次拔掉幾株開得正好的月季，我心疼了很久?！彼?jīng)常下樓侍弄花壇里的植物，對老年人來說，綠化對他們比車位重要得多。

“即使70%的人開車，同意擴(kuò)建車位，剩下30%的人對綠化的權(quán)利就應(yīng)該被犧牲？”很多人擔(dān)心隨著小區(qū)汽車越來越多，無車業(yè)主的聲音會在“少數(shù)服從多數(shù)”的過程中被“合理”地消解，但是，以垃圾和鑰匙劃車來表達(dá)不滿，其實是誰都不愿意見到的結(jié)局。

“老百姓都能買上車”看上去很美，但夢想照進(jìn)現(xiàn)實，汽車生活卻帶來一地雞毛，往大里說，還可以扯到“公地悲劇”、發(fā)展模式……這些都不說了，只要想想上海每月新增的近萬個牌照，就夠讓人焦慮的了。