“窮”西郊變身

從鄭州市醫(yī)學(xué)院立交橋向西，有兩個岔路口，一條路是建設(shè)路，一條是棉紡路。3年前，從此立交橋沿棉紡路向西，是一排破舊的家屬樓和幾個昔日輝煌的國棉廠，雙向四車道的棉紡路與通往東區(qū)的農(nóng)業(yè)路、金水路相比，顯得異常順暢，周邊商業(yè)項(xiàng)目只有一家開業(yè)近10年的丹尼斯量販店。

從建設(shè)路往西，在碧沙崗，曾經(jīng)被稱為鄭州四大商業(yè)建筑的鄭州商業(yè)大廈也正要面臨升級改造，這個曾經(jīng)以4萬平方米體量稱雄鄭州的百貨品牌，與目前動輒30萬平方米的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目相比，早已顯得老舊不堪。

這是一個時代的輪回。20年的時間，鄭州西區(qū)商業(yè)氛圍幾乎觸底，等待它的是反彈。

“窮”西郊

鄭州，原本也是老工業(yè)基地的中原區(qū)，因?yàn)閲迯S的倒閉，城市開發(fā)戰(zhàn)略的東遷，南區(qū)組團(tuán)航空物流港工業(yè)聚集區(qū)的建設(shè)，西區(qū)被鄭州“忽略”了近20年。

大量的鄭州國棉廠職工下崗，鄭州老生活區(qū)導(dǎo)致人口老齡化等因素給人們留下了“窮”西郊的印象。消費(fèi)能力低幾乎成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸，此時，“西郊”的稱呼由此而生。

另一方面，大量的市政府機(jī)構(gòu)依然駐扎在西區(qū)，其消費(fèi)能力依然強(qiáng)大。一位業(yè)內(nèi)人士指出，正是因?yàn)槲鲄^(qū)沉默了將近20年的時間，居民層次也發(fā)生了變化，“70后”、“80后”的消費(fèi)層次和消費(fèi)能力正在不斷攀升。

這樣的歷史原因致使目前的西區(qū)商業(yè)頗為詭異，一方面有福福商貿(mào)這樣的頂級奢侈品牌小型百貨存在，另一方面是丹尼斯、大商等商家的量販店，在中原萬達(dá)廣場（以下簡稱中原萬達(dá)）開業(yè)之前，西區(qū)幾乎沒有一家像樣的百貨商店。

中原萬達(dá)的開業(yè)是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認(rèn)為，西區(qū)經(jīng)歷了英文字母“V”字形的過程，這個“V”字形的最低點(diǎn)就是中原萬達(dá)的開業(yè)。“西區(qū)商業(yè)的起點(diǎn)很高，在鄭州商業(yè)大廈4萬平方米開業(yè)之時，紫荊山百貨還只有區(qū)區(qū)9000平方米的營業(yè)面積，20年之后，西區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化?！本驮谖鲄^(qū)商業(yè)觸底之時，2011年10月，中國地產(chǎn)大鱷萬達(dá)集團(tuán)在河南地區(qū)的第一個項(xiàng)目中原萬達(dá)落戶西區(qū)。其營業(yè)面積近25萬平方米，幾乎是西區(qū)所有百貨營業(yè)面積的總和。

這不只是一個巧合。萬達(dá)廣場落戶鄭州商業(yè)氛圍最不發(fā)達(dá)的西區(qū)并不是無奈之舉，而是看中了西區(qū)，是看中了其商業(yè)洼地的價值，其逆市抄底的想法顯而易見。開業(yè)當(dāng)日，中原萬達(dá)幾十萬平方米的體量涌進(jìn)了近30萬的消費(fèi)者，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近期在媒體見面會上表示：“以前有人認(rèn)為鄭州西二環(huán)外不適合做商業(yè)，但是我想鄭州中原萬達(dá)的開業(yè)會對這種局面有一些改變。中原萬達(dá)的開業(yè)意味著鄭州商業(yè)中心向西轉(zhuǎn)移開始了?！?/p>

中原萬達(dá)選對了時機(jī)，其實(shí)與萬達(dá)有著同樣眼光的企業(yè)不在少數(shù)，西元廣場、香港錦藝、升龍廣場等開發(fā)商早已未雨綢繆，只是從中原萬達(dá)開業(yè)的那個時間點(diǎn)開始，鄭州西區(qū)商業(yè)開始集體向上。

外來商家“搶食”西區(qū)

如果說二七商圈是以丹尼斯、大商等河南傳統(tǒng)百貨品牌為主的商圈，那么西區(qū)將成為外地商業(yè)品牌的進(jìn)駐前線。

除了萬達(dá)，王府井、新世界百貨、上海升龍地產(chǎn)等也都已經(jīng)在西區(qū)跑馬圈地，基本上已經(jīng)形成4個商圈同時發(fā)展的格局。

棉紡路商圈依托國棉廠拆遷騰出來的地塊，除了大量的高層住宅在建，商業(yè)規(guī)劃已基本成型。以王府井為主力店的錦藝城項(xiàng)目匯聚了成龍影院、百思買等優(yōu)質(zhì)品牌，體量將超越中原萬達(dá)，達(dá)到40萬平方米，其中王府井百貨將在12月18日正式開業(yè)。而由此向東，盛潤錦繡城也將建起西區(qū)第二家五星級酒店，并附帶高端商業(yè)百貨。

以碧沙崗老商圈為主的升級改造正在形成合力，鄭州商業(yè)大廈正在煥發(fā)活力，中林國際投資建設(shè)的臺灣街項(xiàng)目也緊鄰碧沙崗，加之西面的大商桐柏店、福福商貿(mào)，可以形成比較完善的高中低檔產(chǎn)品商圈。

以中原萬達(dá)為主的秦嶺路商圈，除中原萬達(dá)外，西元國際廣場、中晟集團(tuán)新天地精品百貨項(xiàng)目都圍繞秦嶺路開盤建設(shè)，目前已成為西區(qū)最成熟的商圈。從目前的消費(fèi)增長力來看，將成為引領(lǐng)西區(qū)商業(yè)發(fā)展的商圈之一。

同時，一直在鄭州不斷拿地的上海升龍集團(tuán)已拿下嵩山路農(nóng)業(yè)路近40萬平方米地塊，其投資的天匯城城市綜合體項(xiàng)目，直接影響農(nóng)業(yè)西路商業(yè)格局的改變。

這樣的架勢反映出，目前在西區(qū)拿地建設(shè)的大部分是外地商業(yè)品牌，原本在河南發(fā)展得有聲有色的丹尼斯并不見聲色。在采訪中，丹尼斯百貨集團(tuán)總經(jīng)理蔡英德也表示出無奈：“丹尼斯目前在西區(qū)的一家量販店已完全不足以支撐我們的戰(zhàn)略，但是目前西區(qū)幾無土地可拿?！?/p>

在這個曾經(jīng)是鄭州商業(yè)洼地的西區(qū)，即將爆發(fā)出巨大的能量。宋向清認(rèn)為，西區(qū)巨大的人口基數(shù)以及閑置土地為西區(qū)商業(yè)的變化提供了最基礎(chǔ)的保障，從而使得這些動輒幾十萬平方米的大項(xiàng)目能夠落地?！跋裎鲄^(qū)這樣成熟的商業(yè)底子在鄭州幾乎已不會再有。”